Se analiza las consecuencias que la moratoria hipotecaria que ordenan los Reales Decretos Leyes 8/2020 y de 11/2020, pueden provocar en una ejecución posterior sea hipotecaria o de título no judicial, respecto a los fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores.

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¿Ha introducido el RDL 8/2020 de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente
al impacto económico y social del COVID-19 un nuevo motivo de oposición a la
ejecución?
Alberto Martínez de Santos.
Letrado de la A. de Justicia
Diario La Ley, Nº 9611, Sección Tribuna, 13 de Abril de 2020, Wolters Kluwer
Normativa comentada
RD-ley 8/2020, de 17 Mar. (medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto
económico y social del COVID-19)
CAPÍTULO I. Medidas de apoyo a los trabajadores, familias y colectivos vulnerables
IV
Artículo 14. Efectos de la moratoria.
Comentarios
Resumen
Se analiza en este trabajo las consecuencias que la moratoria hipotecaria que ordenan los
Reales Decretos Leyes 8/2020 de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto
económico y social del COVID-19, y de 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan
medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al
COVID-19, pueden provocar en una ejecución posterior sea hipotecaria o de título no judicial,
respecto a los fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores.
- Comentario al documento El RDL 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para
hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, introdujo una especie de moratoria
hipotecaria para la adquisición de viviendas habituales que tiene su origen en el Real Decreto-ley
6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y
que se ha modificado días después en el RDL 11/2020, de 31 de marzo, ampliando sus ámbitos objetivo
y subjetivo, aunque a diferencia de la norma del 2012 la salvaguarda que se contiene en los decretos

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del año 2020 respecto a fiadores, avalistas o hipotecantes no deudores, puede afectar a la ejecución
que se despache, en el caso que se declare vencido el préstamo hipotecario.
I. EL REAL DECRETO LEY 8/2020: UN TRASUNTO MUY CONFUSO DEL REAL DECRETO LEY 6/2012
En la parte expositiva del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo (LA LEY 3655/2020), de medidas
urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (BOE 18 de
marzo de 2020) puede leerse que se adopta una medida de carácter urgente dirigida a garantizar el
derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, que vean
reducir sus ingresos como consecuencia de la crisis sanitaria del COVID-19 tras la aprobación del Real
Decreto 463/2020 (LA LEY 3343/2020), por el que se declaró el estado de alarma, mediante el acceso
a una moratoria en el pago de sus hipotecas que evite la pérdida de sus viviendas.
En realidad estábamos ante un trasunto desconcertante del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo
(LA LEY 4108/2012) , de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (BOE
12 de marzo de 2012), pero modificando su finalidad y que ahora consistía en imponer una moratoria
de la deuda hipotecaria relativa a la adquisición de la vivienda habitual de quienes padecían
extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19; y que
se aplicaría a los contratos cuyo deudor se encontrase en los supuestos de vulnerabilidad económica
establecidos en el real decreto-ley 8/2020 y que estuviesen vigentes a la fecha de entrada en vigor así
como a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas
condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario (arts. 7 (LA LEY 3655/2020) y 8 RDL
8/2020 (LA LEY 3655/2020)).
La Disposición final primera del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el
que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente
al COVID-19 (BOE 1 de abril de 2020) modifica el art. 7 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020) y el ámbito
objetivo y subjetivo de la moratoria hipotecaria que pasa a comprender: (i) la adquisición de la
vivienda habitual (ii) la de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y
profesionales (1) y (iii) la de viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el
deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas haya dejado de percibir
la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma o, deje de percibirla hasta un mes
después de la finalización del mismo; y en los tres casos cuando concurra en el deudor todos los

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requisitos establecidos para entender que estará dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica
(art. 8 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020))
Ni que decir tiene que también se modifica la situación de vulnerabilidad económica que ahora significa
(art.16 RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020)):
a) Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser
empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en
su facturación de al menos un 40%. Entendiéndose por potencial beneficiario a quién esté
haciendo frente a una deuda hipotecaria para la adquisición de las tres clases de bienes
inmuebles antes referidos.
b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes
anterior a la solicitud de la moratoria determinados porcentajes (2) .
c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35
por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A
estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los
suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de
telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios. Solo tendrán
la consideración de «gastos y suministros básicos» los suministrados en la vivienda habitual de
la unidad familiar
d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar (3) haya sufrido una
alteración significativa de las circunstancias económicas. A tal fin, se entenderá que se ha
producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que
represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias
de los bienes inmuebles (vivienda habitual, inmuebles y vivienda no habitual) sobre la renta
familiar se haya multiplicado por al menos 1,3
Siendo tan variopintas las circunstancias subjetivas y objetivas, mientras que aquellas tenían fácil
acreditación, algunas de estas se sujetaban a una declaración responsable del deudor o deudores
(art.11 e) RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020)), pues en otro caso la imposibilidad sería evidente: la caída
sustancial de ventas y la relación de la cuota hipotecaria con los gastos y suministros básicos.
Declaración idéntica a la del art.3 d) RDL 6/2012 (LA LEY 4108/2012) aunque con un alcance
totalmente distinto, ya que en el primer caso acarrearía la moratoria, mientras en el segundo
permitiría al deudor acogerse a una flexibilidad en el pago de la hipoteca (Código de Buenas Prácticas).
También esto ha cambiado y, si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los

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documentos, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación
expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden
tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes
para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado (art. 17.2 RDL 11/2020 (LA LEY
4471/2020))
Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de este real decreto-ley podrán solicitar del
acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, una moratoria
en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual o de
inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales. Les dejo un
apunte: ¿a qué real decreto ley nos estaríamos refiriendo?, ¿a los deudores que han estado bajo el
amparo del RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020) o a todos los deudores (potenciales beneficiarios) del RDL
11/2020?
En otro sentido: ¿qué deberá entenderse por «implementación»? Se intuía en la primera redacción del
art.13 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020) que la citada «implementación» significaba que la entidad
acreedora debería dar una respuesta positiva a la solicitud, y de ahí que no se fijase término alguno en
la moratoria y, que quien se hubiese beneficiado de la misma sin reunir los requisitos previstos, fuera
responsable de los daños y perjuicios que se hubieran podido producir, así como de todos los gastos
generados en su aplicación, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del
deudor pudiera dar lugar (art.16.1 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020)).
Ahora tengo mis dudas por que el art. 13. 2 (LA LEY 3655/2020) en la redacción que le da el RDL
11/2020, prevé que una vez concedida la moratoria, la entidad acreedora comunique al Banco de
España su existencia y duración, pero que los importes que fueran exigibles al deudor de no aplicarse
la moratoria no se considerarán vencidos. Salvo mejor opinión, la falta de vencimiento de los importes
exigibles parece que se refiere al término de los tres meses del también modificado art. 14 RDL 8/2020
(LA LEY 3655/2020), por cuanto la solicitud de la moratoria conllevará la suspensión de la deuda
hipotecaria durante el plazo de tres meses; duración de la suspensión que podrá ser ampliada por
Acuerdo del Consejo de Ministros.
II. ¿HA INTRODUCIDO EL RDL 8/2020 UN NUEVO MOTIVO DE OPOSICIÓN A LA EJECUCIÓN?
La situación de todos conocida en la que se redactó el RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020) no justificaba
el amplio abanico de interrogantes que suscitaba y que se han solventado parcialmente en el RDL
11/2020 (LA LEY 4471/2020) y lo que quizá sea peor, que se haya abierto la puerta a una especie de

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oposición a la ejecución posterior a la hipotecaria a que se refiere el art.685.5 LEC (LA LEY 58/2000) o
a la de título no judicial.
En primer lugar, el art. 10 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020) es una transcripción literal del art. 3 bis
RDL 6/2012 (LA LEY 4108/2012), y así los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se
encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el
patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas
previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en
el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.
El problema es que en los Reales Decretos Leyes 8/2020 y 11/2020 se impide el acceso a la ejecución
El problema es que en los Reales Decretos Leyes 8/2020 (LA LEY 3655/2020) y 11/2020 (LA LEY
4471/2020) se impide el acceso a la ejecución, en tanto que en el RDL 6/2012 (LA LEY 4108/2012) se
perseguía la reestructuración de la deuda y la flexibilización de la ejecución hipotecaria y de ahí que
pudiera parecer lógica la exigencia de fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores de agotar el
patrimonio del deudor, pero cuando se ordena la inaplicación expresa de la cláusula de vencimiento
anticipado (art.14.1 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020)): ¿qué sentido tiene ahora dicha exigencia? y,
sobre todo ¿cómo se interpreta la referencia al Código de Buenas Prácticas y la relación con la
notificación del art.685.5 LEC (LA LEY 58/2000) o con una ejecución posterior?
En segundo lugar, la solicitud moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo
de tres meses, la inaplicación de la cláusula de vencimiento y la falta de exigencia del pago de la cuota
hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de
intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje y tampoco se devengarán intereses (art.14.1 RDL
8/2020 (LA LEY 3655/2020)). Sin embargo para los intereses moratorios no bastará la solicitud, sino
que el deudor deberá acreditar que se encuentra en los supuestos de vulnerabilidad económica
(art.15.1 RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020)) y, el interrogante surge de inmediato: ¿por qué para el
interés remuneratorio basta la solicitud y para el moratorio será obligatoria la acreditación?
En tercer lugar ¿qué sucede con los préstamos hipotecarios que se hayan declarado vencidos antes de
la entrada en vigor del RDL 8/2020, pero en los que el fiador, el avalista o el hipotecante no deudor se
encontrasen en algunos de los supuestos de vulnerabilidad? y, ¿con los vencidos entre la entrada en
vigor del RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020) y la del RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020), respecto a

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inmuebles afectos a la actividad económica y a viviendas distintas a la habitual en situación de
alquiler?
Entiendo que cuando se despache ejecución hipotecaria en los supuestos que se indican, la notificación
del art.685.5 LEC (LA LEY 58/2000) no provocará la carga procesal de personarse para el fiador o el
avalista, pero en el caso de continuar la ejecución por los trámites del art.579 LEC (LA LEY 58/2000) la
cantidad reclamada contra el deudor en la ejecución hipotecaria podría no ser la realmente debida por
aquellos; situación que también podría darse en el caso que el ejecutante acudiera al despacho de
ejecución de título no judicial y solicitará que se abriera el apremio contra el deudor y el fiador.
Y de lo dicho se concluye que mientras la exigencia de agotar el patrimonio del deudor en el RDL
6/2012 (LA LEY 4108/2012) no tenía consecuencias procesales, la que aparece en el RDL 8/2020 (LA
LEY 3655/2020) tendría una doble lectura:
i) obligar a la entidad acreedora a que acuda a la flexibilización del Código de Buenas Prácticas
o;
ii) permitir al fiador o al avalista oponerse a la ejecución (ex. arts. 557.1.5ª (LA LEY 58/2000),
558 (LA LEY 58/2000) o 559.1.1º LEC (LA LEY 58/2000)). Deshecho la primera lectura porque
la moratoria ya implicaría una flexibilización y, aunque esta segunda conlleva una interpretación
extensiva de los motivos de oposición a la ejecución, a pocos escapa que si el fiador, el avalista
o el hipotecante no deudor se encontrase en los supuestos de vulnerabilidad económica de los
Real Decretos Leyes 8/2020 (LA LEY 3655/2020) y 11/2020 (LA LEY 4471/2020) en el
momento en que se declarase vencido el préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda
habitual del deudor, inmuebles afectos a la actividad económica y a viviendas distintas a la
habitual en situación de alquiler, podría acogerse a la condición que el art. 10 RDL 8/2020 (LA
LEY 3655/2020) impone al acreedor para abrir la vía de apremio contra sus respectivos
patrimonios.
(1)
A los efectos de la moratoria de deuda hipotecaria tendrán la consideración de empresarios y
profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el art. 5 Ley del IVA
(LA LEY 3625/1992) (art. 7.2. RDL 8/2020 (LA LEY 3655/2020))
(2)

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Hay una de escala de cinco porcentajes según el Indicador público de renta de efectos múltiples
mensual (IPREM) y que se multiplica según sea la situación en la unidad familiar del deudor:
hijos a cargo, personas mayores de 65 años, discapacidades en diferentes grados, y situación
de dependencia o enfermedad que incapacite de forma permanente para realizar una actividad
laboral.
(3)
Hay una de escala de cinco porcentajes según el Indicador público de renta de efectos múltiples
mensual (IPREM) y que se multiplica según sea la situación en la unidad familiar del deudor:
hijos a cargo, personas mayores de 65 años, discapacidades en diferentes grados, y situación
de dependencia o enfermedad que incapacite de forma permanente para realizar una actividad
laboral.