Relaciones entre los Juzgados y los Registros de la Propiedad

1. ¿Se ha transformado la calificación registral en una cuarta instancia judicial?
Alberto MARTÍNEZ DE SANTOS
Letrado de la Administración de Justicia
del Juzgado de Primera Instancia n.o
23 Valencia
Diario La Ley, Nº 9205, Sección Doctrina, 25 de Mayo de 2018, Editorial Wolters Kluwer
Normativa comentada
L 1/2000 de 7 Ene. (Enjuiciamiento Civil)
LIBRO III. De la ejecución forzosa y de las medidas cautelares
TÍTULO IV. De la ejecución dineraria
CAPÍTULO I. De la ejecución dineraria disposiciones generales
Artículo 579. Ejecución dineraria en casos de bienes especialmente
hipotecados o pignorados.
CAPÍTULO IV. Del procedimiento de apremio
SECCIÓN 5.ª. DE LA SUBASTA DE LOS BIENES MUEBLES
Artículo 654. Pago al ejecutante, destino del remanente,
imputación de pagos y certificación de deuda pendiente en
caso de insuficiencia de la ejecución.
3.
SECCIÓN 6.ª. DE LA SUBASTA DE BIENES INMUEBLES
Artículo 671. Subasta sin ningún postor.
D 8 Feb. 1946 (Ley Hipotecaria)
ANEXO
TÍTULO V. De las hipotecas
SECCIÓN PRIMERA. De la hipoteca en general
Artículo 132
Jurisprudencia comentada
TS, Sala Primera, de lo Civil, A, 21 Feb. 2018 (Rec. 220/2017)
DGRN, R, 15 Feb. 2018
Comentarios
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2. Resumen
La crisis económica tuvo un doble reflejo en la administración de justicia, pues mientras se incrementaron
las ejecuciones de todas clases y especialmente las hipotecarias, los órganos judiciales respondieron ante
la inacción del legislador para proteger la vivienda familiar o habitual de los ejecutados. En tal sentido se
dirigieron las Juntas de Jueces, el planteamiento de diferentes cuestiones prejudiciales, la intervención del
Tribunal Supremo y, por último, las modificaciones legales respecto a las cláusulas abusivas. En ese
estado de cosas y con una finalidad parecida a la descrita, la calificación registral ha abierto una segunda
vía interpretativa en la que finalizada la ejecución, en particular la hipotecaria, se reexamina según
criterios distintos a los procesales, creando una doctrina ex novo que como analizaremos en este trabajo
carece del necesario soporte normativo.
Palabras clave
Registro de la Propiedad. Calificación. Proceso. Control de legalidad. Ejecución hipotecaria. Presupuestos
procesales.
- Comentario al documento La existencia de dos ordenamientos —el procesal civil y el hipotecario registral— que
coinciden en el proceso de ejecución y las deficiencias técnicas que se arrastran después de las reformas legales
impuestas por la masiva realización de las garantías hipotecarias, ha terminado provocando una intervención en el
proceso de los Registros de la Propiedad y creado una especie de cuarta instancia judicial, ajena al control del
órgano judicial que expide el mandamiento y de los recursos que la ley prevé y, que obliga si se pretende una
rectificación a un segundo proceso judicial.
I. Introducción: un segundo control de legalidad sin soporte normativo
Queda lejano el tiempo en el que después de un proceso declarativo o de una más o menos prolongada
ejecución, fuera o no hipotecaria, las resoluciones de los Juzgados accedían a los Registros de la
Propiedad sin otro control que el previsto por la ley en el art. 100 RH (LA LEY 3/1947)respecto a la
competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que
se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que
surgieran del Registro.
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3. Y digo que queda lejano porque por razones que ignoro, ya que el citado artículo del Reglamento
Hipotecario no suscita interrogante alguno en su exégesis, sea literal o extensiva, cualquier ejecución
en la que se dicte una resolución que pretenda en la actualidad acceder al Registro de la Propiedad se
ve sometida a una suerte de examen, revisión o análisis, empleé el lector el vocablo que entienda más
acertado, que está llegando a extremos en los que es difícil hablar de seguridad jurídica o, mejor
dicho, que esta depende de una doctrina administrativa que interpreta la Ley de Enjuiciamiento Civil y
al margen, por tanto, de los mecanismos correctores procesales y que no son otros que los recursos
previstos en la misma.
La calificación registral se ha transformado al punto de convertirse en una cuarta instancia judicial
Evidentemente no hay una lectura única del ordenamiento procesal, ni esa es la finalidad de este
trabajo, porque no estamos hablando de diferentes posturas sobre la aplicación de uno o de varios
preceptos; antes al contrario tratará de demostrarse que la calificación registral, que debe ser ajena a
cualquier debate procesal en un proceso finalizado con resolución firme y definitiva, se ha
transformado al punto de convertirse en una cuarta instancia judicial ajena a cualquier control del
órgano judicial que ordena la inscripción o la cancelación, de tal modo que, por ejemplo, se discuten
los porcentajes de adjudicación; se obliga a la distribución de responsabilidades entre varias fincas
cuando la orden general de ejecución nada precisó en tal sentido; se requieren aclaraciones sobre los
recursos pendientes; la existencia de oposiciones en trámite o, últimamente, la calificación sobre la
habitualidad de la vivienda, para sin solución de continuidad valorar el porcentaje de adjudicación.
Pero, ¿tiene realmente algún soporte legal esta revisión completa del proceso? A mi entender la
respuesta es negativa. No hay en la Ley Hipotecaria y menos aún en la Ley de Enjuiciamiento Civil un
solo artículo que permita someter los procesos de declaración (el insuperable obstáculo que resulta,
por ejemplo, de la existencia de una herencia yacente) o de ejecución a una especie de escrutinio
ajeno a la estricta legalidad, que no literalidad de la norma y por tanto sujeto a posturas doctrinales
que no tienen porque coincidir, de hecho no lo hacen, con la que pueda sostener el órgano ejecutor y
las partes en el proceso. Y observe el lector un detalle que suele pasar desapercibido, aunque sea
fundamental: la sentencia, el auto o el decreto de adjudicación se dictan después de un proceso
contradictorio en el que se da a las partes la oportunidad de alegar y de probar lo que entiendan
oportuno en defensa de sus derechos —en la ejecución hipotecaria se permite incluso acudir a un
declarativo posterior (ex art. 698 LEC (LA LEY 58/2000))— siendo así que compete al órgano judicial
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4. tanto la tutela de los derechos de las dos partes, se hayan personado o no en el proceso, como
procurar el cumplimiento de los presupuestos y requisitos procesales. Esa estructura que se completa
con los recursos de reposición, apelación y de casación, se contradice cuando el mandamiento llega al
Registro de la Propiedad, debiendo superar un segundo control de legalidad que como veremos pocas
veces tiene que ver con el proceso en el que aquel se ha librado, pero que crea ex novo una doctrina
que luego consolida la Dirección General de Registros y del Notariado, obligando si se pretende una
rectificación a acudir, en el mejor de los casos, a un segundo proceso judicial (1) .
Y ¿acude el afectado a ese segundo proceso? Miren, si me permiten contestaré con una anécdota. Hace
un par de años se tramitaba en mi Juzgado un juicio ordinario contra una herencia yacente y
conocedor de la doctrina registral sobre la tutela de estos patrimonios, aunque no hubiera heredero, ni
bien alguno (salvo el 50% de la titularidad que se discutía en el juicio), insistí en agotar todas las
posibilidades de localización, identificación de algún interesado y de nombramiento de un
«representante», entiéndase en sentido amplio, para la citada herencia yacente. La Magistrado del
Juzgado, que no entendía la razón por la que tan escrupulosa reiteración de diligencias de investigación
y de requerimiento a diferentes organismos públicos, no se reprochaba por la parte demandante que
guardaba silencio cuando se notificaban las correspondientes resoluciones, solventó cualquier duda que
pudiera tener cuando en la audiencia previa el letrado no solo interesó que se dictara sentencia
estimatoria, sino que el fallo se redactara según le habían indicado en el Registro de la Propiedad.
Veamos los ejemplos que antes he apuntado.
II. La intervención en el proceso de las «herencias yacentes»
La Dirección General de Registros y del Notariado en una doctrina ampliamente consolidada, sostenía
que en el caso de demanda interpuesta contra una herencia yacente y los herederos desconocidos e
inciertos, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, no podía ser parte en el proceso
si el Juez no adoptaba las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la
herencia, designando un administrador que la representara (arts. 6.1.4, (LA LEY 58/2000) 7-5 (LA LEY
58/2000), 540 (LA LEY 58/2000), 790-1 (LA LEY 58/2000), 791-2.º (LA LEY 58/2000), 797 (LA LEY
58/2000) y 798 LEC (LA LEY 58/2000)), con quien sustanciar el procedimiento, sin que la falta de ese
cargo pudiera entenderse suplida mediante la citación genérica a los causahabientes desconocidos del
causante, pues se trataría de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento
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5. legalmente previsto (Resoluciones DGR y N de 5 de julio de 2006 (LA LEY 77652/2006), BOE 25 de
agosto de 2006 y, de 15 de octubre de 2007 (LA LEY 170556/2007), BOE 20 de noviembre de 2007).
Esta doctrina registral nos llevaba a un callejón sin salida en los casos de falta de conocimiento de la
existencia de herederos ya que el nombramiento de un administrador se antojaba de difícil
cumplimiento y más cuando, por ejemplo, en este ámbito de la ejecución hipotecaría no existiría una
«amenaza genérica» contra un patrimonio sin titular, sino el impago de una deuda garantizada por un
bien determinado.
En el año 2010 varias resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado parecieron
matizar esa postura. En la Resolución DGR y N de 27 de julio de 2010 (LA LEY 141415/2010) (BOE 20
de septiembre de 2010), se indicó que el nombramiento de administrador no podía convertirse en una
exigencia formal excesivamente gravosa y debía limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los
herederos indeterminados fuera puramente genérico y obviarse cuando de los documentos
presentados resultara que el juez había considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia
yacente. Y seguía diciendo que solo sería necesario el nombramiento de administrador judicial: a) si no
se conociera el testamento del causante, b) no hubiera parientes con derechos a la sucesión por
ministerio de la ley, y c) la demanda fuera genérica contra los posibles herederos del titular registral
(2) .
Y de momento esa línea se mantiene, entre otras, en la Resolución DGR y N de 22 de mayo de 2017
(LA LEY 58183/2017) (BOE 9 de junio de 2017) de tal modo que en los casos en que intervenga la
herencia yacente toda actuación que pretenda tener reflejo registral deberá articularse bien mediante
el nombramiento de un administrador judicial en los términos de los arts. 790 y ss. LEC (LA LEY
58/2000), bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha
herencia yacente (Resoluciones de 27 de mayo (LA LEY 91358/2013) y 12 de julio de 2013 (LA LEY
140638/2013), 8 de mayo de 2014 (LA LEY 74345/2014) y de 5 de marzo de 2015 (LA LEY
18459/2015)).
Posteriormente se ha vuelto a matizar esta postura y la exigencia del nombramiento de un
«administrador judicial», debiendo nombrarse un «defensor judicial» de la herencia yacente solo en los
casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos fuera puramente genérico y no hubiera
ningún interesado en aquella personado en el procedimiento (3) .
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6. Sin embargo, en la Resolución DGR y N de 26 de abril de 2017 (LA LEY 36375/2017) (BOE 16 de mayo
de 2017) cede ese rigor formal en una ejecución hipotecaria seguida contra la herencia yacente de dos
daneses, titulares registrales de la finca y con domicilio en Dinamarca. La notificación de la demanda
se realizó en el domicilio designado en la escritura, la que resultó infructuosa haciéndose constar en
una diligencia de adición: «(…) que la presente demanda de ejecución hipotecaria registrada con n.o
641/2014 fue dirigida contra la herencia yacente por desconocimiento de la existencia de herederos,
existiendo la posibilidad de que, en la notificación de la demanda, el eventual administrador de la
misma pudiera comparecer en juicio, con resultado infructuoso de la notificación realizada por
procurador en el domicilio que consta en autos levantándose acta detallada del lugar y las
circunstancias en la que se hizo la notificación y con firma de dos testigos. Posteriormente,
manifestando las partes que desconocían otro posible domicilio de los herederos, y ante el resultado
infructuoso de la notificación en el domicilio consignado en escritura pública como establece la ley, se
solicitó la comunicación edictal, admitida en derecho en estos supuestos y que se acuerda por
resolución de 20 de julio de 2015».
Con esta diligencia el Centro directivo estimó el recurso y revoco la nota de calificación del Registrador
por las siguientes razones:
i. La exigencia del nombramiento del defensor judicial no debía convertirse en una exigencia
formal excesivamente gravosa y debería limitarse a los casos en que el llamamiento a los
herederos desconocidos fuera puramente genérico; y
ii. El art. 130 LH (LA LEY 3/1946) señala que el procedimiento de ejecución directa contra los
bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la
base de aquellos extremos del título que se hayan recogido en el asiento respectivo. Así mismo
el art. 682.2.2.º LEC (LA LEY 58/2000)señala como requisito que en la misma escritura conste
un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones
y el art. 683 LEC (LA LEY 58/2000) regula la posibilidad de que el deudor modifique dicho
domicilio, circunstancia esta que no constaba haberse producido en este supuesto. «Por tanto,
habiendo señalado el juzgado que se ha llevado a cabo la notificación al domicilio fijado en la
escritura y desconociéndose el posible domicilio de los herederos, se ha procedido a la
notificación edictal, por lo que no cabe apreciar una situación de indefensión que justifique la
suspensión de la práctica de los asientos solicitados».
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7. Idénticas razones a las que aparecen a esta última resolución serían aplicables a todos los supuestos
que se plantean en los órganos judiciales y es más, mientras en la ejecución hipotecaria como ya se ha
dicho, no se «atacaría» ningún patrimonio, solo se ejecutaría una garantía, en el proceso declarativo
no competiría al Registrador examinar las formalidades intrínsecas de un procedimiento judicial, del
que sería responsable el Letrado de la Administración de Justicia, correspondiéndole como garante del
procedimiento, supervisar el cumplimiento de las normas procesales, y también si fueron emplazados
todos los agentes a quienes pudiera interesar o afectar la resolución final; siendo así que la sentencia
dictada por el Magistrado-Juez vendría a subsanar cualquiera de los defectos que pudieran existir en el
desarrollo del procedimiento, caso que no hubiesen sido corregidos a través de los correspondientes
recursos. Y dictada una sentencia declarada firme, lo ordenado en el fallo deberá cumplirse en sus
propios términos, no pudiendo el Registrador atribuirse facultades que no le corresponden y que ni
siquiera le otorga la norma.
De hecho, ni el art. 6.1.4.º LEC (LA LEY 58/2000) exige un administrador judicial para la herencia
yacente, ni la ley exige llamar a un defensor judicial en el supuesto en el que existiendo una herencia
con unos herederos, hubiera sido citada en un procedimiento judicial como parte demandada la
herencia yacente hasta que se llevase a cabo la aceptación y división del patrimonio (4) .
Cuestión distinta es que deban agotarse las diligencias de localización e identificación de los posibles herederos
Cuestión distinta es que deban agotarse las diligencias de localización e identificación de los posibles
herederos, pero realizadas estas con resultado negativo, ni el nombramiento de administrador, ni el de
defensor tendría acomodo en la ley: el primero, porque estaría vinculado a una intervención del
patrimonio, lo que excedería del ámbito del proceso declarativo o de la ejecución que se tratase y, el
segundo porque ignoraría la posibilidad, no ya de la rebeldía procesal, sino de la propia personación en
el proceso, que no es nunca obligatoria. Y un último apunte: la rebeldía procesal o la falta de
personación no implican la estimación de la demanda o la venta del bien sin formalidad alguna, como
tampoco garantiza la tutela judicial efectiva la intervención errónea de un defensor judicial.
III. La anotación de embargo de la finca hipotecada
¿Podría embargarse una finca —o varias—por el ejecutante que tuviera garantizada la deuda con una
hipoteca sobre dicho inmueble? En el proceso de ejecución común no sería necesario porque no
añadiría nada a la hipoteca, salvo confusión. Dijo el AAP MADRID, Sección 21.ª, 28 de abril de 1998
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8. (ROJ: AAP M 602/1998) que en tales casos debería, en su momento, abrirse directamente la vía de
apremio, expidiendo mandamiento al Registro de la Propiedad para que librase y remitiera al Juzgado
la certificación de cargas y gravámenes.
El Registrador, con arreglo a lo dispuesto en el art. 143 RH (LA LEY 3/1947) haría constar, por nota al
margen de la correspondiente inscripción de hipoteca, la expedición de la certificación de cargas. Y
aclara la resolución de la Audiencia de Madrid, que ese artículo distinguiría dos supuestos: que
constase anotación preventiva de embargo —porque no fuera el bien especialmente hipotecado— en
cuyo caso el Registrador tendría que hacer constar la expedición de la certificación de cargas por nota
al margen de la anotación de embargo practicada; o, que no constase la citada anotación preventiva
de embargo —porque fuera el bien especialmente hipotecado— en cuyo caso el Registrador tendría que
hacer constar la expedición de la certificación de cargas por nota al margen de la correspondiente
inscripción de hipoteca. La última frase de este párrafo segundo del artículo del Reglamento: «No
procederá la extensión de esta nota si antes no se ha hecho la anotación preventiva del embargo
correspondiente», habrá de entenderse referida solo a aquéllos casos en los que la anotación
preventiva fuera necesaria, es decir respecto de bienes no hipotecados especialmente. Y una última
advertencia: la redacción del art. 143 Reglamento continúa refiriéndose al derogado art. 1489 LEC
1881 (LA LEY 1/1881).
Esto es, los efectos que produce el embargo se habrían conseguido con la hipoteca y en consecuencia,
resultaría innecesario embargar el bien hipotecado y podría ser sometido a la actividad de apremio.
Para Cachón Cadenas —ya en el año 1991— resultaba superfluo insistir en este tema y era cuestión
pacífica en la doctrina procesalista que el embargo de un bien hipotecado era innecesario. Bastaba
indicar el que la ley prescindía, sin más, del embargo cuando se trataba de un proceso de ejecución
que recaía únicamente sobre los bienes hipotecados (ex art. 131 LH (LA LEY 3/1946)) (5) .
En conclusión, nada impediría que cuando además del bien gravado con la hipoteca se persiguieran
otros bienes por el cauce del procedimiento común, le fueran de aplicación en la medida de lo posible a
esta ejecución las normas recogidas en el capítulo destinado al procedimiento especial, siempre y
cuando dicha ejecución se siguiera respecto de los bienes hipotecados. Así acontece en lo relativo a la
emisión de la certificación de dominio y cargas ya que ningún óbice procesal impediría que en la
persecución de los bienes hipotecados, aún por la vía del procedimiento de ejecución ordinario o
común, pudiera reclamarse del Registro de la Propiedad la certificación del art. 688 LEC (LA LEY
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9. 58/2000), que no es sino la del art. 656 (LA LEY 58/2000) del mismo texto legal referida al
procedimiento de apremio (6) .
La Resolución DGR y N de 14 de diciembre de 2015 (LA LEY 195143/2015) (BOE de 30 de diciembre de
2015) decidió abrir el conflicto que refería en el párrafo anterior, obligando a practicar una anotación
preventiva de embargo en el caso que el ejecutante acudiera a la ejecución ordinaria en tanto así lo
presuponía el art. 127 LH (LA LEY 3/1946) cuando en relación a los terceros poseedores se establece
que «cada uno de los terceros poseedores, si se opusiere, será considerado como parte en el
procedimiento respecto de los bienes hipotecados que posea, y se entenderán siempre con el mismo y
el deudor todas las diligencias relativas al embargo y venta de dichos bienes…».
El mismo criterio fue defendido por la Dirección General en Resoluciones de 10 de diciembre de 1997
(LA LEY 2156/1998) y 23 de julio de 1999. Diciendo esta última que si entre la inscripción de la
hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria
resultaran cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el
procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se
llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos.
Adviértase que la defensa de la anotación se funda en una presuposición, que no se produce casi
nunca y, en una anotación de embargo ya practicada que es precisamente la que no debería realizarse
por la existencia de la hipoteca, pero no queda ahí la cosa ya que para evitar «unos efectos tan
distorsionadores», resultaría preciso que desde el mandamiento de anotación, se pusiera de manifiesto
en el Registro de la Propiedad que el crédito que daba lugar a la ejecución sería el garantizado con la
hipoteca.
Esta teoría nos lleva a un curioso resultado, pues mientras se habrá despachado ejecución por la
hipoteca, el Registro de la Propiedad obliga a que se realice un embargo en la ejecución —
probablemente una mejora del art. 612 LEC (LA LEY 58/2000)— sobre el mismo bien. Traba que nos
abocará a los límites del art. 613 LEC (LA LEY 58/2000); a que no sepamos si lo que ejecutamos es la
hipoteca o el embargo —no hablemos ya de terceros interesados, ni de postores—, ni a lo que deberá
cancelarse en el caso de venta o adjudicación. Y todo ello insisto por mor la presunta existencia de un
tercer poseedor.
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10. Si me permiten la acotación, todo lo que afirmo en el párrafo anterior ha tenido reflejo en la Resolución
DGR y N de 1 de febrero de 2017 (LA LEY 3230/2017)(BOE de 22 de febrero de 2017) en la que
después de defender la práctica de la famosa anotación de embargo, señala la necesidad de hacer
constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo
por la que publicaría la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario. Debiendo
tenerse especialmente en cuenta «que esa preferencia sobre la carga intermedia, lo será únicamente
por la inicial responsabilidad hipotecaria, teniendo la anotación de embargo dictada en el
procedimiento de ejecución ordinaria, su propio rango en cuanto exceda de dicha responsabilidad
hipotecaria». Y no quedó ahí la cosa porque el Juzgado libró sendos mandamientos al Registro para
que expidiera la certificación de dominio y cargas del art. 656 LEC (LA LEY 58/2000) y la del art. 688
LEC (LA LEY 58/2000) con la finalidad de que, una vez expedida, se efectuase la extensión de la nota
correspondiente al margen de la hipoteca ejecutada «y la notificación a los titulares posteriores a la
misma, incluidos los intermedios inscritos entre ésta y la anotación de embargo practicada, que
tendrán así conocimiento de la ejecución en los términos antes expuestos. Todo ello teniendo en
cuenta que, como se ha dicho anteriormente, la hipoteca ejecutada y la anotación extendida están
perfectamente relacionadas en el Registro».
¿Podría el ejecutado o un tercero interesar la ejecución del embargo mediante la valoración del bien y
la liquidación de cargas en la que se descontaría la hipoteca? La postura registral sobre la anotación
olvida entre otras muchas cosas que solo podrá acordarse en el proceso cuando haya un embargo y,
por tanto, vía de apremio y abierta ésta en una ejecución ordinaria y aunque sea también a modo de
hipótesis, podría valorarse el bien y liquidarse las cargas con arreglo a lo dispuesto en el art. 666 LEC.
(LA LEY 58/2000)
Que el resultado de la anotación nos lleve a un despropósito procesal es algo perfectamente evitable
ya que el embargo solo se practicara cuando no se satisfaga el título ejecutivo, ni haya otra garantía
(la hipoteca) para su satisfacción.
IV. La competencia territorial en la ejecución hipotecaria
Despachada la ejecución el art. 546.2 LEC (LA LEY 58/2000) es muy claro cuando dice que «el tribunal
no podrá, de oficio, revisar su competencia territorial». Y esto es lo que repite la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo, entre otros muchos, en los AATS, Sala 1.ª, 13 de marzo del 2012 (LA LEY
29825/2012) (ROJ: ATS 2878/2012), de 14 de febrero del 2012 (LA LEY 13037/2012) (ROJ: ATS
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11. 1305/2012) así como en el reciente de 21 de febrero del 2018 (LA LEY 7054/2018) (ECLI:
ES:TS:2018:1642A) que contiene una referencia expresa a la ejecución hipotecaria.
Se trataría de dar vitalidad al proceso de ejecución evitando futuros incidentes que la dilataren y, esa
norma especial del art. 546.2 LEC (LA LEY 58/2000) respecto del art. 58 LEC (LA LEY 58/2000) y la
exigencia de un momento procesal hábil y preclusivo para examinar de oficio la competencia por el
Juzgado quedaría reforzada por dos normas correlativas: el citado art. 546.2.ª LEC y el art. 547 LEC
(LA LEY 58/2000) que desplazaría al ejecutado la facultad de impugnar la competencia del tribunal
proponiendo declinatoria (7) . De ahí que si el juzgado no se declarase incompetente y tampoco se
propusiera en forma la declinatoria, estaríamos ante un supuesto de sumisión tácita, sin que luego
pudiera declararse de oficio y en ninguna instancia, la nulidad de lo actuado (art. 240.2 párrafo 2.º
LOPJ (LA LEY 1694/1985)) (8) .
Empero se afirma por la doctrina registral que la calificación sobre la competencia territorial estaría
permitida, según lo dispuesto en los arts. 684 LEC (LA LEY 58/2000) y 18 (LA LEY 3/1946) y 100 LH
(LA LEY 3/1946) y concordantes del Reglamento Hipotecario (LA LEY 3/1947) (9) . En ese sentido se
pronuncia la Resolución de la DGR y N de 15 de enero de 2009 (LA LEY 588/2009) (BOE 17 de febrero
2009) (10) y la de 9 de mayo de 2014 (LA LEY 74347/2014)(BOE 3 de julio 2014) que reiteró la
doctrina sobre el carácter imperativo del art. 684 LEC (LA LEY 58/2000), apreciable de oficio, en el que
no cabía alteración por sumisión expresa o tácita y que debía considerarse susceptible de calificación
por parte del registrador, aunque luego fuera revocada por SJPI número 4.º de SANTA CRUZ DE
TENERIFE de 17 de diciembre de 2014 (BOE 3 de julio de 2015) al haberse confundido el término
municipal con el partido judicial.
Sentado lo anterior y pese a que el supuesto sea improbable, la postura del Tribunal Supremo nos
permite defender la existencia de una sumisión tácita con lo que la competencia territorial quedaría al
margen del examen registral siempre que, claro está, en el decreto de adjudicación se fundamentara la
razón por la que no se respetó el fuero imperativo del art. 684 LEC (LA LEY 58/2000) y no nos
limitáramos a guardar un imprudente silencio.
V. La demanda contra el tercer poseedor en la ejecución hipotecaria
Dispone el art. 132.1 LH (LA LEY 3/1946) que la calificación registral se extenderá al siguiente
extremo: «Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros
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12. poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de
cargas en el procedimiento».
La doctrina de la Resolución DGR y N de 9 de marzo de 2015 (LA LEY 28227/2015), (BOE de 9 de abril
de 2015) partiendo, en primer lugar, de los arts. 132.1.º LH y 685 (LA LEY 58/2000)y 686 LEC (LA LEY
58/2000) coligió que sería necesaria la demanda y el requerimiento de pago al tercer poseedor de los
bienes hipotecados que hubieran acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiéndose
conforme a la Ley Hipotecaria, que lo habrían hecho quienes hubieran inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.
Y si no hubiera sido demandada ni requerida de pago la persona titular registral de la finca hipotecada
que adquirió su derecho con posterioridad a la hipoteca, no cabría inscribir la finca a nombre del
ejecutante, cuando constase que no tuvo parte alguna en el procedimiento y, ello aunque, con
posterioridad a la demanda, se le hubiera notificado dicho procedimiento, al no constar su
consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente
contra la misma, como exigen los arts. 1 (LA LEY 3/1946), 40 (LA LEY 3/1946)y 82 LH (LA LEY
3/1946) para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de
los tribunales.
La Resolución DGR y N de 11 de noviembre de 2015, (LA LEY 183517/2015)(BOE de 12 de diciembre
de 2015) insistió en la necesidad de la demanda y del requerimiento fundada en está ocasión en la
Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 (LA LEY 35001/2013) por la que sienta
«doctrina sobre la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial
efectiva (art. 24.1 CE (LA LEY 2500/1978)) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un
procedimiento de ejecución hipotecaria y, en especial «la cuestión relativa a la constitución de la
relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «con el titular de la finca que ha inscrito su
derecho en el Registro de la Propiedad». Y de conformidad con esta doctrina constitucional el tercer
adquirente debería ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la
demanda tuviera su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (art. 685.1
LEC (LA LEY 58/2000)) desde el momento que éste conocía el contenido de la titularidad publicada
(11) .
Si bien, en los casos en que hubiera inscrito su derecho posteriormente a la interposición de la
demanda, de modo que apareciera en la certificación registral, debería ser entonces (tras la expedición
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13. de dicha certificación para el proceso) cuando se le notificaría la existencia del procedimiento. Así
resultaría expresamente del art. 132.1.º (LA LEY 3/1946) y 2.º LH (LA LEY 3/1946) que hacen
referencia a titulares inscritos; y en el ámbito procesal (art. 662 LEC (LA LEY 58/2000)), la referencia
al tercer poseedor se realiza igualmente por la condición de titular inscrito en el Registro de la
Propiedad (12) .
Pero, ¿esto es lo que dice realmente el apartado 1 del art. 132 LH? y sobre todo ¿por qué razón se
hace una interpretación literal del apartado 1, olvidando el segundo del mismo artículo y el art. 685.1
LEC? Veamos, el art. 685.1 LEC (LA LEY 58/2000) obliga a dirigir la demanda frente al tercer poseedor
de los bienes hipotecados, siempre que hubiese acreditado al acreedor la adquisición del bien,
«acreditación» que no significa «inscripción» y que podrá realizare por cualquier medio admitido en
derecho. Particular, el último, que obliga a una doble matización, pues el ejecutante no tiene la
obligación legal de estar pendiente del estado registral de la finca, ni el tercer poseedor la de inscribir
y, de ahí que la Ley de Enjuiciamiento Civil exija la «acreditación» y que la Ley Hipotecaria prevea
todos los supuestos de inscripción posibles. Dicho con otras palabras, si el tercer poseedor acredita la
adquisición —por medio de notario, burofax e incluso por correo con acuse de recibo— el ejecutante
deberá demandarle y con ello con independencia de la constancia registral de la adquisición en el
momento de la interposición de la demanda; fundamento por el que los dos primeros apartados del
art. 132 LH deberían interpretarse conjuntamente ya que solo regulan el régimen de actos de
comunicación (requerimiento o notificación) y lo que desde luego no prevén, ni podrían, sería la
introducción de un nuevo presupuesto del proceso en el art. 685 LEC (LA LEY 58/2000) que es a lo
conduce la calificación: la presentación de una certificación registral.
Dicho más claramente. La «acreditación» no es sinónima de la «inscripción», es previa a la última y
presupuesto del proceso de ejecución hipotecaria, por lo que solo tendría sentido la exigencia del art.
132.1 LH (LA LEY 3/1946) cuando aquella se hubiera realizado, no al revés.
Y a una segunda consecuencia más perturbadora, pues bastará que el tercer poseedor inscriba cuando
tenga conocimiento de la presentación de la demanda de ejecución hipotecaria para que esta finalice
sin la inscripción de la adquisición, lo que se antoja cuando menos de sorprendente.
La notificación de la existencia del procedimiento al tercer poseedor que no ha sido demandado se realizaría por el
Registrador
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14. Adviértase, por último, que la notificación de la existencia del procedimiento al tercer poseedor en el
caso de no haber sido demandado se realizaría por el Registrador —en la forma recogida por el art.
659 LEC (LA LEY 58/2000)—y no por el Letrado de la A. de Justicia. Esta conclusión sería coherente
con el principio general de notificación prevista en el art. 659 LEC (LA LEY 58/2000) y no sería
incompatible con la separación de apartados del art. 689 LEC (LA LEY 58/2000), por cuanto ésta se
explicaría suficientemente con la facultad de intervención concedida al tercer poseedor en el art. 662
LEC (LA LEY 58/2000), que no prevé para los titulares de cargas o derechos reales a que refiere el art.
689.2 LEC (LA LEY 58/2000). Sería compatible también con lo dispuesto en el art. 132.2 LH (LA LEY
3/1946) de suerte que, si el registrador ha de calificar las notificaciones que él mismo realiza a
titulares de cargas posteriores, deberá poder también calificar las notificaciones que él —o su
antecesor en el Registro— hubiera realizado a los terceros poseedores de la finca hipotecada (13) .
Ni que decir tiene que pese a dicha doctrina la certificación continuada de titularidad y de cargas
obligará a la notificación del art. 689 LEC (LA LEY 58/2000) si apareciera un tercer poseedor.
VI. La intervención correctora en el artículo 671 LEC
Advierte González Caballero que realizando una interpretación literal del art. 671 LEC (LA LEY
58/2000) en caso de bienes inmuebles sólo cabrían dos posibilidades para la parte ejecutante en el
caso de que la finca objeto de la ejecución hipotecaria fuera vivienda habitual: a) que el acreedor
solicitase la adjudicación por el 70% del valor de tasación, o b) si la cantidad debida fuera inferior a
ese porcentaje por el 60% del valor de tasación (14) .
Y a pesar del tenor literal y claro de este precepto, se han dictado por la Dirección General de los
Registros y del Notariado, varias Resoluciones en los años 2016 y del 2017, por las que se realiza una
interpretación matizada del artículo en el caso de que el acreedor ejecutante solicite la adjudicación por
el 60% del valor de tasación, y la totalidad de lo debido en la ejecución hipotecaria estuviese en la
horquilla de valor existente entre el 60-70% del valor de tasación.
Esta novedosa postura principió en la Resolución DGR y N de 12 de mayo de 2016 (LA LEY
57694/2016) (BOE 6 de junio de 2016), en la que se sostuvo una interpretación ponderada y
razonable del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) para evitar un resultado literal contrario al espíritu y
finalidad de la ley, de tal modo que «si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se
hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la
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15. cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le
deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta»
(15) .
Esta interpretación, que se ha reiterado con posterioridad, no solo impide que el decreto de
adjudicación acceda al Registro de la Propiedad (16) , sino que abre la puerta a una inseguridad
jurídica que no debería pasar desapercibida y más cuando el atractivo de la intervención correctora
que, por razones de justicia hace el Centro Directivo, parece haber calado en las resoluciones de las
Audiencias Provinciales (17) . Fijémonos, por citar un ejemplo, en el AAP TOLEDO, 142/2017, Sección
1.ª, 2 de noviembre de 2017 (ECLI:ES:APTO:2017:344A) en el que se lee que una interpretación
meramente gramatical del precepto, nos conduciría a la conclusión ilógica de que sería preferible para
el ejecutado adeudar una cantidad mayor al 70% del valor de tasación de su vivienda, que entre el 60
y el 70%, siendo así que si la vivienda se tasase en 100.000 euros y se adeudaran 70.001 euros, la
vivienda se adjudicaría en 70.000 (70%) y se continuaría debiendo solo 1 euro, en tanto que si se
adeudasen 69.999€ la adjudicación por el 60% es decir, por 60.000€ provocaría una deuda por los
9.999 euros restantes, lo que sería absolutamente ilógico y escaparía por competo de lo
verdaderamente querido por el legislador tras la reforma de la Ley 1/2013 (LA LEY 7255/2013).
¿Cómo podría rebatirse esta argumentación fundada en lo justo, pensará el lector? Recordemos que los
criterios de justicia que emplea el Centro Directivo son los siguientes:
i. los principios generales de interpretación de normas jurídicas del art. 3 CC (LA LEY 1/1889)
que impedirían la interpretación literal del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) cuando produjera un
resultado distorsionado en relación al espíritu y finalidad de la Ley 1/2013, que fue la de
aumentar la protección a los ejecutados en el caso de ejecución de su vivienda habitual.
ii. Tampoco podría ignorarse que uno de conceptos de la cantidad debida al ejecutante sería la
resultante de la tasación de costas, que podría resultar un importe total que no ascendiera al
70% del valor de subasta, siendo ligeramente inferior a dicho porcentaje. Tal hipótesis,
reforzaría la necesidad de interpretar el artículo de modo que no se produjera ese «error de
salto», que sólo beneficiaría al ejecutante en claro y correlativo perjuicio del ejecutado que se
vería privado de su vivienda habitual.
iii. Por último, el art. 579.2 LEC (LA LEY 58/2000), parte del presupuesto de que el importe del
remate fuese insuficiente para «lograr la íntegra satisfacción del derecho del ejecutante». Por
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16. tanto, no tendría sentido reconocer los beneficios que se establecen en este artículo cuando con
la correcta interpretación del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) sí que se lograría ya esa íntegra
satisfacción del derecho del ejecutante (18) .
Dejando al margen las resoluciones que se han dictado en sentido contrario (19) y que no parece
ocioso recordar que la ley dice lo que dice y no lo que queramos que diga, la postura que se comenta
obligaría, en primer lugar, a tasar costas y liquidar intereses en todos los supuestos de vivienda
habitual, lo que desde luego se antoja sorprendente, pues no hay precepto en la ley que imponga esa
obligación y que la cantidad debida por todos los conceptos podría referirse indiscutiblemente, a la
cantidad correspondiente al despacho de la ejecución hipotecaria (20) . Y en el mismo sentido la
duplicidad en la reclamación sería palmaria ya que en el caso de no producirse la hipótesis sobre la que
se asienta la calificación registral y de no adjudicarse el bien ¿habría también que tasar costas y
liquidar intereses en la ejecución del art. 579 LEC? Obsérvese que sigue sin resolver la ley qué título se
ejecutaría en la vía del art. 579 LEC (LA LEY 58/2000) y, por tanto, que si fuera la escritura de
hipoteca en la parte no satisfecha originaria dos tasaciones de costas.
En segundo lugar, la tesis obvia el asunto del tipo de tasación y el de su adaptación a la reforma del
art. 682.2.1.º LEC (LA LEY 58/2000) por la Ley 1/2013. (LA LEY 7255/2013) Es decir, si se entra a
calificar el porcentaje de adjudicación por razones de justicia, no suscita ninguna duda que idéntico
principio debería aplicarse en el examen de la tasación y, por ende, en el del tipo de subasta.
En tercer lugar y por el asiento en la «justicia», nada impediría que en el plazo del art. 671 LEC (LA
LEY 58/2000) pudiera discutirse sobre la calificación de la vivienda como habitual (21) e incluso que se
planteara de oficio para evitar la calificación negativa registral. Atienda el lector que llegados a este
punto estaríamos discutiendo las condiciones de la subasta y de su publicidad y, por tanto de uno de
los presupuestos del proceso con lo que la infracción del art. 668.2 LEC (LA LEY 58/2000) no suscitaría
interrogante alguno.
Y, en cuarto y último lugar si de lo que se trata es de beneficiar al ejecutado que pierde su vivienda
habitual es evidente que de la relación entre el art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) y la Disposición
Adicional Sexta LEC (LA LEY 58/2000), sería posible una adjudicación por todos los conceptos en el
caso de la vivienda habitual cualquiera que fuese el porcentaje de adjudicación, lo que se entendería
sin perjuicio de aplicar el límite mínimo del 50% del valor de tasación.
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17. En definitiva, la solución legislativa para el supuesto que nos ocupa no sería la imposición de ninguna
obligación a la entidad crediticia para que aceptase la entrega del inmueble en pago de la deuda, sino
que fija la cifra en la que el acreedor podrá solicitar la adjudicación del inmueble (22) .
VII. La certificación del artículo 654.3 LEC y los límites de la cobertura hipotecaria
Leemos en la Resolución DGR y N de 9 de junio de 2017 (LA LEY 81075/2017) (BOE 5 de julio de
2017) que el art. 654.3 LEC (LA LEY 58/2000) exige para el supuesto de inexistencia de sobrante que
se expida una certificación que asegure al deudor ejecutado que pierde el dominio de la finca
hipotecada el importe exacto que le queda por pagar a su acreedor y que este solo podrá exigirle por
otras vías distintas a la ejecución hipotecaria. De este modo, en base a la «obligatoriedad de dicha
certificación (la Ley de Enjuiciamiento Civil afirma que "el Tribunal expedirá"), si no se acredita su
expedición no debe inscribirse la adjudicación pues la misma no estaría completa, al no acreditarse a
las partes cuál es el importe exacto que ha quedado pendiente, importe que no puede quedar al
arbitrio de la parte acreedora, con la correlativa indefensión de la parte ejecutada».
Para despejar las dudas sobre la inexistencia de la relación entre la certificación del art. 654.3 LEC y la
inscripción de la adjudicación deberían tenerse en cuenta los siguientes elementos de juicio:
i. No es una norma aplicable a la ejecución hipotecaria, sino a todas las ejecuciones en las que
se realice un bien por lo que el mandato debería relacionarse con cada proceso, no siendo
posible formular ninguna regla general (pe. los intereses de mora procesal del art. 576 LEC (LA
LEY 58/2000) no aparecen en el art. 654.3 LEC (LA LEY 58/2000)).
ii. Se trataría de un documento que únicamente tendría sentido para promover la continuación
de la ejecución del art. 579 LEC (LA LEY 58/2000) y, por tanto, con posterioridad a la
inscripción de la adquisición en la ejecución hipotecaria; otra cosa que nada afectaría a la
calificación registral sería el de su obligatoriedad para el siguiente despacho de ejecución, en
tanto que si no se hubiere expedido no podría iniciarse al no constar claramente las cantidades
reclamadas en concepto de intereses moratorios y costas. En tales supuestos se requeriría al
demandante para que solicitara en el proceso hipotecario del que trajera causa la expedición de
la referida certificación y despacharla cuando fuera traída al proceso de ejecución (23) .
Luego la certificación que nos ocupa podría tener acceso al Registro de la Propiedad por la vía del art.
579 LEC (LA LEY 58/2000), pero en modo alguno por la del art. 654.3 LEC (LA LEY 58/2000) y, ello sin
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18. que pueda olvidarse que ni es un título ejecutivo, ni tampoco serviría para liquidar ninguna deuda a los
efectos de la posterior demanda de ejecución sea no judicial (los requisitos se fijan en los arts. 572 y
ss. LEC (LA LEY 58/2000)) o judicial (se reclamaría la diferencia entre el importe que recoge el decreto
de adjudicación y la deuda pendiente).
Y al hilo de lo expuesto y en el caso de ser varias las fincas ejecutadas la Dirección General de los
Registros y del Notariado se ha cuestionado cómo aplicar la regla del art. 132.3 LH (LA LEY 3/1946)
(24) . Así la Resolución DGR y N de 24 de octubre de 2000 (LA LEY 11477/2000) (BOE 13 de diciembre
de 2000) consideró que no sería necesario que en la demanda ejecutiva se determinará la cantidad
que por cada concepto se reclamará de cada finca, sino que correspondería al Letrado de la A. de
Justicia determinarlo en la aplicación del remate en coherencia con el principio de integridad del pago
del art. 1169 CC. (LA LEY 1/1889)
Discrepo de dicha afirmación por dos razones:
i. La relación de los arts. 551 (LA LEY 58/2000), 575 (LA LEY 58/2000) y 685 LEC (LA LEY
58/2000) obliga a precisar qué cantidad se despacha, su concepto y respecto a qué finca y no
cabe aclarar, ni menos aún rectificar, la falta de desglose en una diligencia de adición;
ii. Se da el caso en el que los diferentes límites de responsabilidad implican que respecto a unas
fincas se satisfaga la deuda y no respecto de otras (precisamente por el límite que fija la
cobertura hipotecaria) cuando es así que en los dos supuestos la distribución de responsabilidad
se antojaría imposible, al haberse reclamado la totalidad del préstamo vencido contra todas las
fincas hipotecadas en un único proceso. Por lo demás, no hay norma que fundamente el citado
desglose de la deuda en el momento de distribución del remate y, de hecho implicaría un vicio
causante de nulidad cuando las liberaciones de los arts.693 (LA LEY 58/2000) y 670.7 LEC (LA
LEY 58/2000) requerirían esa exacta determinación y que, además, debería ser objeto de
publicidad cuando se anunciare la subasta.
(1)
Prevé el art. 324 LH (LA LEY 3/1946)que las calificaciones negativas del registrador podrán
recurrirse potestativamente ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, o ser
impugnadas directamente ante los juzgados de la capital de la provincia a la que pertenezca el
lugar en que esté situado el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal.
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19. (2)
La Resolución DGR y N de 19 de agosto de 2010 (LA LEY 148051/2010), (BOE 27 de septiembre
de 2010), reiteró la doctrina de la Resolución de 27 de julio de 2010 (LA LEY 141415/2010)
afirmando que no cabría desconocer la doctrina jurisprudencial que admite el emplazamiento de
la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se hubiera acreditado su
condición de heredero ni por supuesto su aceptación.
(3)
Vid. por todas Resolución DGR y N de 18 de octubre de 2017 (LA LEY 156115/2017) (BOE 11 de
noviembre de 2017). La Resolución DGR y N de 7 de marzo de 2018 (LA LEY 12685/2018)
(BOE 27 de marzo de 2018) reitera la doctrina del Centro Directivo sobre el nombramiento de
un administrador judicial; la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en la
herencia yacente; o de considerar que la exigencia del nombramiento del defensor judicial
debería limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos fuera
puramente genérico y, no hubiera ningún interesado en la herencia personado en el
procedimiento, considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.
«Por otro lado, las peculiaridades derivadas de la presentación de una demanda contra una
herencia yacente no impide la necesidad de procurar la localización de quien pueda ostentar su
representación en juicio como paso previo a una posterior declaración en rebeldía; en este
sentido el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 3 de marzo de 2011 (LA LEY 4435/2011), en
un caso en que, como en el que se resuelve en este expediente, se demandó a la herencia
yacente o ignorados herederos si bien en ese supuesto también se demandaron a personas
identificadas, recoge la doctrina plasmada en la Sentencia de 4 de marzo de 2005 (LA LEY
11365/2005) y señala que la razón de las exigencias impuestas por la Ley de Enjuiciamiento
Civil a los actos de comunicación está en que el destinatario del acto tenga oportuna noticia del
proceso para que pueda adoptar la conducta procesal que estime convenirle (Sentencia del
Tribunal Supremo de 25 de junio de 2008 (LA LEY 132357/2008)), pues la indefensión consiste
en la privación o limitación no imputable al justiciable de cualesquiera medios legítimos de
defensa de la propia posición dentro del proceso, y la hay siempre que falte una plena
posibilidad de contradicción (Sentencias del Tribunal Constitucional números 64/1986, de 21 de
mayo (LA LEY 74217-NS/0000), 98/1987, de 10 de junio (LA LEY 827-TC/1987), 26/1993, de
19 / 23

20. 25 de enero (LA LEY 2121-TC/1993), 1101/2001, de 23 de abril, 143/2001, de 14 de junio,
etc.)».
(4)
Vid.SAP ALAVA, 258/2016 (LA LEY 148230/2016), Sección 1.ª, 14 de julio de 2016
(ECLI:ES:APVI:2016:470)
(5)
CACHÓN CADENAS, Manuel. El Embargo, Edit. Bosch 1991, pág. 101.
(6)
Vid. AAP VALLADOLID, 195/2007, Sección 1.ª, 5 de noviembre de 2007 (LA LEY 273269/2007))
que añade: «a la existencia de la afección que la hipoteca publica erga omnes, no añade
ninguna garantía más el embargo, ni su anotación preventiva, sino que al contrario, si se traba
el embargo y del mandamiento de anotación no se desprende claramente que se está
ejecutando un crédito hipotecario podrían producirse importantes disfunciones cuando se dicta
el auto de adjudicación y se pretenden cancelar la hipoteca finalmente ejecutada y todas las
cargas posteriores».
(7)
Vid. AAP CADIZ, 82/2011, Sección 2.ª, 6 de junio de 2011 (LA LEY 161601/2011)(ROJ: AAP CA
325/2011).
(8)
JIMÉNEZ LEÓN, Ramón. «Análisis del título y despacho de la ejecución», en obra colectiva
Ejecuciones hipotecarias. Problemas prácticos. La calificación y otras cuestiones, Cuadernos
digitales de formación, CGPJ, núm. 8/ 2012.
(9)
20 / 23

21. ADAN GARCÍA, María Emilia «La ejecución directa de los bienes hipotecados. Un procedimiento
de base registral», Manuales de formación continuada, núm. 50/2009, CGPJ. Madrid, pp. 833 y
834.
(10)
Resolución DGR y N de 15 de enero de 2009 (LA LEY 588/2009)(BOE 17 de febrero de 2009):
«Hoy en día, tras la reforma de la ley de Enjuiciamiento Civil, aunque se mantiene como norma
general el carácter dispositivo de las normas sobre competencia territorial, se exceptúan de esa
disponibilidad las reglas atributivas de competencia territorial a las que la ley atribuya
expresamente carácter imperativo (cfr. art. 54.1 LEC (LA LEY 58/2000)), siendo la falta de
competencia territorial apreciable de oficio por el Juez (cfr. art. 58 LEC (LA LEY 58/2000))».
(11)
Entre otras muchas Resolución DGR y N de 15 de febrero de 2018 (LA LEY 3391/2018) (BOE 27
de febrero de 2018).
(12)
Resolución DGR y N de 8 de marzo de 2018 (LA LEY 12686/2018)(BOE 27 de marzo de 2018).
(13)
Resolución DGR y N de 23 de julio de 2011 (LA LEY 187877/2011) (BOE 29 de septiembre de
2011).
(14)
GONZÁLEZ CABALLERO, Conrado Javier. «Aplicación del artículo 671 de la LEC a la luz de la
reciente doctrina de la DGRN sobre la adjudicación hipotecaria de vivienda habitual», Diario LA
LEY, n.o
9164, Sección Tribuna, 22 de marzo de 2018, Editorial Wolters Kluwer.
(15)
21 / 23

22. El resultado distorsionado, ajustado a la mera literalidad del precepto, pero no a su espíritu y
finalidad, es el que se produjo en el supuesto que calificó la DGR y N, ya que según resultaba
del decreto de adjudicación, el valor de tasación de la finca a efectos de subasta fueron
146.764,80 euros, el 70% de dicho valor 102.735,36 y la cantidad reclamada por todos los
conceptos ascendió a 100.581,62 euros. Se adjudicó la finca por el 60% del valor de tasación,
es decir, 88.058,88 euros, ya que la cantidad reclamada por todos los conceptos era inferior al
70% y ello conforme al citado art. 671 LEC. (LA LEY 58/2000) De este modo, se produjo un
gran perjuicio para el deudor ya que seguiría existiendo deuda pendiente que el acreedor podría
seguir reclamándole en el correspondiente procedimiento.
(16)
GONZÁLEZ CABALLERO, Conrado Javier, op. cit. supra.
(17)
Por todos AAP MALAGA, 448/2017, Sección 5.ª, 20 de septiembre de 2017 (LA LEY
191824/2017) (ECLI:ES:APMA:2017:370A), AAP CASTELLON, 302/2017, Sección 3.ª, 11 de
diciembre de 2017 (ECLI:ES:APCS:2017:531A) y AAP VALENCIA, 824/2017, Sección 9.ª, 26 de
junio de 2017 (ECLI:ES:APV:2017:2123A). Importa destacar que todas las resoluciones que se
citan se limitan a transcribir la doctrina registral.
(18)
Resolución DGR y N de 12 de mayo de 2016 (LA LEY 57694/2016) (BOE 6 de junio de 2016).
(19)
AAP PALMA DE MALLORCA, 62/2017, Sección 4.ª, 3 de abril de 2017
(ECLI:ES:APIB:2017:145A).
(20)
AAP CACERES 184/2017, Sección 1.ª, 29 de junio de 2017 (ECLI:ES:APCC:2017:467A)
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23. (21)
Tampoco esto sería algo novedoso. El AAP LAS PALMAS DE GRAN CANARIA, 454/2016, Sección
5.ª, 22 de noviembre de 2016 (ECLI:ES:APGC:2016:223A) revocó un decreto de adjudicación
sosteniendo que podrían aplicarse los porcentajes del art. 671 LEC (LA LEY 58/2000) a un
hipotecante persona física y deudor solidario de la obligación garantizada por una deuda
contraída por una sociedad, al tratarse de la vivienda habitual del primero.
(22)
AAP PALMA DE MALLORCA, 62/2017, Sección 4.ª, 3 de abril de 2017
(ECLI:ES:APIB:2017:145A).
(23)
El AAP BARCELONA, 148/2016 (LA LEY 82071/2016), Sección 1.ª, 19 de abril de 2016 (ROJ:
AAP B 447/2016) declaró la nulidad del despacho de ejecución al no constar que la certificación
del art. 654 LEC (LA LEY 58/2000) se hubiera emitido. No constando dicha certificación
acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con
distinción de la parte correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de
demora y a costas procedió, de conformidad con los arts. 559.1.3.º (LA LEY 58/2000) y 522.1
LEC (LA LEY 58/2000), la nulidad del despacho de ejecución, por no concurrir los requisitos
legalmente exigidos para el despacho de la misma.
(24)
Dispone el art. 132.3 LH (LA LEY 3/1946)que la calificación registral se extenderá al siguiente
extremo: «Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses
devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura
hipotecaria».
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