Hipoteca

Proyecto de Mate Financiera
Tema a desarrollar:
Hipotecas
Profesor:
Ángel Alvarado Ramírez
Especialidad:
Contabilidad
Sección:
1-A
Estudiantes:
Nombre Cédula
Krisell Picado Sanabria 1-1640-0492
Jossette Mora Rojas 2-0741-0672
Sigrith Gómez Sirias 5-0389-0896

Objetivo general:
Abarcar todo conocimiento relacionado con el documento comercial aplicado en la
contabilidad conocido como hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento
de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular
un derecho de realización de valor de unbien, (generalmente inmueble) el cual, aunque
gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedorhipotecario, en caso de
que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del
bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento
(reipersecutoriedad) para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecados.
La hipoteca como contrato: características legales[editar]
La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal derecho real, se
halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que en el instante
inicial, antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la
condición de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato. Las
características en una y otra situación se resumen en las siguientes.
 Como contrato:
 Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la ley.
 Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir
al acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor
no contrae obligación alguna.
 Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal
cuyo cumplimiento asegura (préstamo o crédito).
 Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.
 Como derecho real:
 Es un derecho real de garantía, o sea, es un derecho que se ejerce sobre la cosa y no
respecto a determinada persona, y no se ejerce de forma indirecta puesto que el
acreedor hipotecario puede iniciar directamente la venta forzosa de la cosa
hipotecada en caso de que el deudor hipotecario no cumpla la obligación garantizada
con la hipoteca.
 Es un derecho inmueble, es decir, se ejerce sobre bienes raíces.
 Es un derecho accesorio, puesto que sigue la suerte del derecho principal al que
garantiza, si la obligación principal es nula, la hipoteca constituida no es válida.
 El deudor hipotecario no pierde la posesión de la cosa.

 Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor
puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor
hipotecario.
Clases de hipoteca[editar]
Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias las que se
constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una obligación impuesta por el
dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca necesaria existe cuando se constituye para
cumplir una disposición legal.2
Funcionamiento esencial de una hipoteca[editar]
Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito habitualmente), con
la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo garantizado,
con los de la hipoteca que asegura su devolución. Sería algo así como si mezclamos
el automóvil con su seguro de reparación: ambos van unidos pero son cosas distintas. Por
tanto es preciso tener presente que aunque vayan paralelos, el crédito y su hipoteca son
negocios jurídicos distintos. En tal sentido, sentado lo anterior, y como institución de garantía,
la hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato público, (en
España escritura pública ante Notario), y que, por no conllevar desplazamiento posesorio del
bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del otorgamiento de la citada escritura
pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo la hipoteca sea inscrita en
el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca nazca y alcance eficacia
entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfección, su función exclusiva será únicamente
la de servir de garantía a una deuda de dinero, u otra obligación evaluable, dado que la
hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el negocio principal. La
realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en
subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución
ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente
requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso contra el hipotecante no
deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la
parte deudora, para eldueño del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el
valor de dicho bien.
Elementos[editar]
Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.
 Personales, son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o tercero) de la
hipoteca, el cual debe cumplir con la deuda y el acreedor hipotecario.

 Formales, el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos paises
requiere que el contrato sea formalizado o escriturado por notario.
 Reales, los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los créditos
susceptibles de ser garantizados con hipoteca.
Principios[editar]
 Especialidad
 Publicidad
 Indivisibilidad
Derecho real de hipoteca[editar]
 Derecho eventual y diferido a la posesión de la cosa
 Derecho a la enajenación de la cosa
La obligación principal garantizada[editar]
Evolución del tipo de interés EURIBOR, entre 2001 y 2006, usada como tasa de interés de referencia en gran
parte de los préstamos hipotecarios enEuropa.
Normalmente la obligación garantizada consiste en el deber de devolver un crédito concedido,
o unpréstamo entregado, más las responsabilidades accesorias derivadas de la tenencia, que
se delimitan empleando tres parámetros fundamentales:

 El capital (o principal), que es la suma de dinero prestada por el acreedor al deudor
hipotecario. El montante del capital debitado suele ser menor que el valor de realización
del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder del capital alcanzando eficacia
solutoria en la subasta pública, en caso de producirse el impago de todo, o parte, del
crédito o préstamo debitado.
 El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del capital y sus accesorias. La
devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales),
hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo
pactado para devolver el principal.
 El tipo de interés, que indica un porcentaje anual que se debe abonar al acreedor
hipotecario (banco, caja de ahorros, sociedad financiera, o particular) en concepto de
ganancias del capital.
El tipo de interés puede a su vez ser:
 Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.
 Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual
de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor,
el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca
siempre sea superior al índice de referencia.
Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer
cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que
debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).
Claúsulas abusivas en las hipotecas[editar]
Artículos principales: Cláusula abusiva y Cláusula suelo.
En general se considera una cláusula abusiva cuando es impuesto por una parte -
normalmente la entidad bancaria- en la firma del crédito hipotecario. Se suelen
considerarnulas de pleno derecho por lo que no tienen ninguna validez si bien los perjudicados
para hacer valer sus derechos normalmente deben presentar demandas judiciales.
 Cláusula suelo, es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las
cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado
con la entidad financiera estén por debajo o bajen.6 7
 Cláusulas sobre intereses de demora desorbitados -que superan el 16%-: son
intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las cuotas hipotecarias.8

 Otras cláusulas que impiden la protección ante el deshacuio y la ejecución
hipotecari, la ley reconoce el derecho del prestatario a recuperar el bien pero suelen
exisitr límites legales dependiendo de la situación económica de los afectados. A veces la
entidad no puede deshauciar en invierno o cuando la familia se encuentre en situación de
desamparo. Dependiendo del país existe el alquiler social, la posibilidad de renegociar el
préstamo, y llegado el caso la aplicación de la dación en pago que ante el procedimiento
de ejecución hipotecaria puede afectar tanto al firmante de la hipoteca y a los avalistas.9
1.- APORTAR DATOS
Lo primero que le van a solicitar es que aporte datos de su situación laboral,
económica, deudas, situación familiar, etc, etc.
El objetivo es estudiar si usted está en condiciones de poder soportar el pago de una
hipoteca, qué cantidad máxima sería posible concederle, y bajo que condiciones.
Para un estudio ''serio'' de la situación y que le ofrezcan una oferta vinculante para el
banco / caja, a continuación se detallan los datos que suelen pedir, haciendo constar
que si la operación siguiera adelante, posiblemente pudieran pedir mas datos, en
función del tipo de hipoteca a realizar (p.e. si es sobre una vivienda usada, le pedirán
una nota simple del registro, el contrato privado de compra - venta, etc).
 Particulares:
D.N.I.
Dos últimas nóminas.
Otros ingresos ; Cuentas y depósitos
Última declaración de I.R.P.F. completa.
Otra documentación personal :
o Sentencia judicial de divorcio (si lo estuviera)
o Capitulaciones (en el caso de estar casado en régimen de
separación de bienes).
o Patrimonio: Otras propiedades
o Otros créditos y compromisos de pago
 Autónomos: (además de los datos antes citados)
Alta en Licencia Fiscal.
Dos o tres últimas declaraciones de I.R.P.F. completas.
Últimos pagos fraccionados de I.V.A. o I.R.P.F.
La volatilidad de ingresos que se supone a los autónomos en muchos casos
hace que el importe concedido no supere el 60% del precio del inmueble
 Empresas:
C.I.F.
Escritura de Constitución, ampliación de capital, otras modificaciones.
Escritura de Poderes.
Balance Interno.
Balance Registro Mercantil.
Impuesto de Sociedades.

Declaraciones de I.V.A.
D.N.I. de los socios o administradores.
Habitualmente, referencias de algunos proveedores/clientes.
Detalle de entidades bancarias con las que opera
Últimos recibos de préstamos vigentes.
Por lo tanto, si usted va a solicitar una hipoteca, y quiere que le hagan una oferta
''seria'', vaya con la documentación que le van a solicitar, y así se evita hacer ''dos
viajes''.
2.- ESTUDIAR LA SOLICITUD
A continuación, con todos los datos aportados por el cliente, la entidad financiera
procederá a estudiar su situación, teniendo en cuenta estas premisas:
 Importe solicitado y plazo.
 Capacidad de endeudamiento
 Otras cuestiones de interés
2.1.- Importe solicitado y plazo
Con estos datos, el banco / caja sabrá las cuotas que usted deberá pagar a lo largo de
la vida del préstamo.
Si es un préstamo a interés variable, tendrá en consideración la evolución de los
interés a lo largo de estos últimos años, así como las propias previsiones que tenga
para el futuro.
De ahí deducirá un tipo de interés ''medio'', que aplicado a la cantidad de dinero
solicitada, y el plazo requerido, saldrá la cuota a pagar. (calculadora cuota de
prestamo)
2.2.- Capacidad endeudamiento
La capacidad de pago viene a reflejar cuál es la cantidad de dinero que usted, en
función de sus ingresos y gastos, puede destinar a una hipoteca.
Hace años se estimaba que dicha cantidad no debería subir mas allá del 30% de los
ingresos netos, sin embargo, esta teoría cada vez se va desvaneciendo mas, debido al
incremento del valor de la vivienda, y por tanto, la necesidad de pedir préstamos mas
altos, llegando a veces incluso al 50 - 60 % de endeudamiento.
No obstante, en el análisis de cada cliente, se tienen en cuenta varios factores
determinantes, como son:
 Ingresos netos mensuales
 Gastos fijos, como puede ser comida, luz, agua, teléfono, ropa...
 Gastos de otros préstamos, como puede ser el de un coche, o para
amueblar la vivienda, etc.

 Número de personas a su cargo. No es lo mismo alimentar a una
persona, que a una familia con dos hijos.
Con todos estos datos, se hace el balance final (ingresos - gastos), y da un valor que
es el que usted puede destinar a una vivienda.
Ejemplo: usted y su pareja trabajan, y con un sueldo neto al mes, entre los dos, de
2.000 euros.
Al mismo tiempo, están pagando una letra por la compra del coche, de 180 euros /
mes, y que la familia la componen la pareja mas un hijo.
Es normal, por ejemplo, que el banco / caja suponga que van a gastar en gastos de
comida, luz, agua, colegio, transporte, etc, 900 euros.
Esto, sumado a la letra del préstamo del coche, hace una cifra, en números redondos,
de 1.100 euros.
Como el banco sabe que una familia no puede vivir ''justo'' para dormir, comer, deberá
imponer un ''margen de maniobra'' para imprevistos, vacaciones, etc, es decir,
suponga que, al menos, otro 200 euros mas.
Es decir, que los ingresos son de 2.000 euros, y los gastos, unos 1.300 euros. Por lo
tanto, sería aconsejable que, a lo sumo, la cuota del préstamo fuera de 700 euros (un
35% de los ingresos).
Con este dinero, estarían en condiciones de obtener un préstamo de (pueden
comprobarlo en nuestra calculadora de intereses):
Plazo interés = 4% interés = 5%
10 años 69.000 € 66.000 €
15 años 95.000 € 89.000 €
20 años 116.000 € 106.000 €
25 años 133.000 € 120.000 €
30 años 147.000 € 130.000 €
2.3.- Otras cuestiones de interés
La entidad financiera no solo estudia la operación desde el punto de vista económico,
sino que a veces, tiene en consideración otros aspectos.
Por ejemplo, un cliente del banco / caja de ''toda la vida'', donde sus padres, su
familia, tiene una relación y vínculo de hace muchos años, siempre es una ''ayuda''

para que la entidad financiera ''abra la mano'' y conceda un préstamo, aunque el
cliente no cumpla con todas las exigencias.
En el apartado negativo, por ejemplo, están las situaciones en las cuales un cliente,
hace años, y por motivos pasajeros, no pudo terminar de pagar un préstamo a tiempo,
y fue inscrito en la lista de morosos. Quizás dicha situación está mas que superada,
pero para el banco implica un inconveniente (''con la mosca detrás de la oreja'').
Existen otros muchos factores, de carácter personal, que también podrían haber sido
tratados.
En su caso particular, piense si hay algún condicionante que al banco / caja le pueda
resultar atractivo, o bien, ser negativo, y valore como puede repercutir en la
operación, ya que el banco lo tendrá en cuenta.
3.- OFERTA
Una vez que se produce el estudio, la entidad financiera ofrece al cliente una oferta.
Dicha oferta tendrá en consideración:
 Política de la entidad
 Exigencias
3.1.- Política de la entidad
Algunas veces, las restricciones no son solo motivadas por las condiciones del
solicitante, sino que pueden venir de la mano del funcionamiento interno de la propia
entidad. Es decir, que en un caso concreto, un banco / caja seguramente podría
ofrecer a un buen cliente unas condiciones muy ventajosas, pero la política de la
entidad se lo prohíben.
La política de préstamos de una entidad varía mucho de la necesidad de captar clientes
en ese momento.
Por ejemplo, un banco / caja con una fuerte implantación en una zona determinada, y
con muchos años de experiencia en dicha zona, suele tener una política
''conservadora'', ya que NO puede ofrecer una oferta buena a un nuevo cliente y
discriminar a otros muchos clientes que ya dispone.
Las condiciones de las hipotecas han ido mejorando con el paso de los años, de tal
forma que si bien en la década de los 90 era muy complicado bajar de un tipo de
interés del Euribor + 1.0, hoy por hoy, resulta un oferta mala.
Por lo tanto, dicha entidad, tiene ''el lastre'' de cientos y cientos de clientes que
contrataron esas hipotecas en esa época, y que son fieles clientes. Por ello, a usted no
debería ofrecerle un tipo de interés, ya que para ese banco / caja siempre sería mejor
perder un nuevo cliente, que perder a miles ya fidelizados.

Por el contrario, una entidad financiera de reciente implantación en una zona, la única
forma de captar clientes es ofreciendo un producto competitivo.
Ejemplo: los bancos tradicionales como BBVA, Santander, Banco Popular... están
ampliamente implantados en todos los rincones del territorio, y por tanto, no esperen
que su política de hipotecas sea muy buena.
Bancos de nueva creación, sobre todo los de internet, así como Bancos y Cajas de
unas regiones que empiezan a expandir su red en otras, siempre tendrán una buena
política de Hipotecas.
Pondremos un caso en concreto. La entidad BBK puede ofrecer en Madrid unas
condiciones cercanas al Euribor + 0.5, sin redondeo.
Esa misma entidad, en Bilbao, donde está ampliamente extendida, ofrece Euribor +
1.0.
3.2.- Exigencias
Puede que usted no cumpla con todos los requisitos que el banco / caja cree
necesarios, en cuyo caso, puede ocurrir que NO le acepten como cliente, o bien, sea a
través de unos condicionantes.
Ejemplo: si usted tiene un trabajo temporal, la empresa no es de reconocido prestigio,
no dispone de cualificación profesional... no espere milagros, porque el banco
seguramente rechazará ofrecerle una hipoteca.
Las exigencias vienen cuando usted está ''en la cuerda floja'', es decir, que dispone de
unos valores de ingresos y gastos, que inicialmente podría pagar, pero que en un
futuro pueden hacer que peligre dicho pago de la hipoteca.
Si la entidad financiera detecta que a lo largo de la vida del préstamo pudiera haber
problemas de pago, bien por que su situación laboral es inestable, o no segura, o bien
porque la cantidad solicitada, en relación a sus ingresos, le propondrán medidas que
deberá adoptar.
Una de las mas habituales para ''atajar'' una posible insolvencia en el pago de las
cuotas a través de un AVAL, o un AVALISTA.
Por así decirlo, el AVAL es la garantía de que si usted no puede pagar, el banco podrá
resarcirse a través de un tercero o un bien distinto al hipotecado.
Un aval puede ser cualquier otra propiedad, por ejemplo, otro piso.
Ejemplo: imagine que el banco requiere que se ponga como aval el piso de sus
padres, o un garaje que compró con anterioridad.

Del mismo modo, el AVAL puede ser sustituido por un AVALISTA, es decir, una persona
que se hace responsable del pago de las cuotas que usted no pueda pagar.
Ejemplo: imagine que su padre le avala, es decir, que él será el responsable en el
supuesto de no pago.
En cualquiera de estos casos, tenga presente que para usted NO ES UNA BUENA
OPERACIÓN.
Y no lo es porque la hipoteca en sí, está gravando la propia vivienda, y ADEMÁS, le
están exigiendo un aval añadido.
¿qué mejor aval que la propia vivienda?.
En el caso de que le soliciten un AVAL o AVALISTA, añadido a la propia vivienda, es
porque usted NO está en condiciones de solicitar una hipoteca de la cantidad y plazo
que quiere.
En el menor de los casos, puede ocurrir que la solución sea cambiar el plazo de la
hipoteca, es decir, por ejemplo, en vez de ser a 15 años, que sea a 30 años, en cuyo
caso la cuota mensual a pagar es menor, y pudiera ser asumible por la entidad
financiera.
Nota: Debemos hacer constar, acerca de las responsabilidades de un avalista, lo
siguiente:
Los avalistas, tienen que garantizar la deuda de forma solidaria con cada uno de los
prestatarios, renunciando a los beneficios de división, orden y excusión, es decir, cada
uno de ellos responderá de la totalidad de la deuda, y cualquiera puede ser el primero
en tener que responder de la misma, incluso antes que el propio titular, con lo que se
encuentran en la misma posición y tienen la misma responsabilidad que el titular del
préstamo. También renuncian a los beneficios de notificación de incumplimiento y de
relevación de fianza por prórroga, es decir, el avalista no tiene por qué recibir
notificación de vencimiento anticipado del préstamo por incumplimiento, sino que se le
puede exigir la totalidad de la deuda, y desde un primer momento se considera que da
su consentimiento ante cualquier prórroga que pueda tener lugar.
En este capítulo se verán todos los factores que debes considerar a la hora de formalizar tu hipoteca.
IMPORTE MÁXIMO
La cuantía máxima de una hipoteca depende de varios factores:
El valor de la vivienda. Las entidades financieras prestan en general hasta el 80% del valor de tasación de
la vivienda adquirida o tomada como garantía. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación
independiente y registrada como tal en el Banco de España.
Los ingresos. La cuota mensual del préstamo no debe superar el 35% ó 40% de los ingresos netos
justificables del solicitante. Es recomendable un criterio de prudencia y pedir una cantidad inferior a la que le

permite su capacidad máxima de endeudamiento, sobre todo si opta por un tipo de interés variable. Hay
entidades que ofrecen mecanismos de protección a las subidas de los tipos de interés con
limitaciones al incremento de la cuota en función por ejemplo del IPC.
Utiliza los simuladores que te ofrecen las páginas web de las entidades para hacer tus números y calcular la
cuota en función del importe, el plazo y el tipo de interés.
Otros factores que condicionan la determinación del importe son: la política de riesgos de la entidad, si es
vivienda habitual o si es primera hipoteca.
La entidad que estudia la solicitud de préstamo tiene la obligación de evaluar la situación de empleo,
ingresos, patrimonial y financiera del cliente, para lo cual consultará tu historial crediticio. Para ello, puede
acudir a la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), así como a los ficheros de
solvencia patrimonial y crédito, en los términos y con los requisitos y garantías previstos en la Ley Orgánica
15/1999 de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.
LA CUOTA
Es la cantidad que se paga periódicamente y que en el plazo previsto lleva a devolver el capital inicial más
los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital, que se denomina amortización de capital, y una parte de
intereses.
Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero también pueden ser bimestrales, trimestrales,
semestrales o anuales.
Cuando se permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denominacarencia total. Si se
permite no pagar la parte de amortización, es decir, solo se pagan los intereses, se llama carencia parcial o
de amortización.
LA AMORTIZACIÓN
Es el pago del capital pendiente que se hace en cada cuota.
En los préstamos con sistema de amortización francés, el que se utiliza en la gran mayoría de las hipotecas,
al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario.
Amortización o reembolso parcial es el dinero que se entrega fuera de las cuotas normales para bajar la
deuda. Cuando se cancela toda la deuda de una vez es una cancelación o amortización total anticipada.
EL PLAZO
Es el período de tiempo contratado para devolver el capital y los intereses. En el mercado hay entidades que
ofrecen hasta 40 años, lo que permite que las cuotas mensuales sean más reducidas.
Los préstamos hipotecarios se contratan normalmente a un plazo largo debido a su elevado importe y al
tiempo necesario para devolverlo. Esta característica se debe de tener en cuenta a la hora de seleccionar el
tipo de producto.
EL TIPO DE INTERÉS
Es el precio del capital prestado. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo
o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo de las hipotecas a tipo
variable.
También existe el tipo mixto, cuando el tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a 1
año y después es variable.

• Comisiones:
• Comisión de estudio: Normalmente se cobra como un
porcentaje sobre el importe solicitado. Remunera a la
entidad bancaria por las gestiones y análisis que debe
realizar para verificar tu solvencia y los términos de la
operación solicitada. Solo se podrá cobrar si se concede el
préstamo aunque te puede repercutir algunos gastos si
estuviera acordados previamente.
• Comisión de apertura: Suele ser también un porcentaje
sobre el importe concedido. Remunera a la entidad bancaria
por los trámites que debe realizar correspondientes a la
formalización y puesta a tu disposición de los fondos
prestados.
Puede haber otras comisiones, que la Entidad deberá comunicarte y que deberás aceptar expresamente.
Para ello, las entidades disponen de un folleto de tarifas en el que se recogen las posibles comisiones a
aplicar a los diferentes préstamos y servicios, y que puedes consultar de forma gratuita.
Las más frecuentes son:
• Comisión por amortización parcial anticipada.
• Comisión por cancelación anticipada (Compensación
por desistimiento).
• Comisión por subrogación.
• Comisión por modificación de condiciones o garantías.
LA TRAMITACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Si la compra se realiza a través de un Agente Inmobiliario éste te puede informar sobre las distintas ofertas de
financiación hipotecaria que ofrecen las Entidades y orientarte, en general sobre el tipo de préstamo que se
adapta a tu situación y necesidades. También puedes encontrar información en la publicidad que realizan las
entidades de crédito en los diferentes medios de comunicación y en sus páginas de Internet.
En los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página
del Banco de España estará disponible la Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario elaborada por el Banco de
España, para que dispongas de la información adecuada para adoptar la decisión de financiación. Deberá
hallarse a tu disposición, en cualquier momento y gratuitamente.
Para comparar las ofertas de las distintas entidades puedes ampliar información pidiendo la Ficha de
Información Precontractual (FIPRE), en esta se especifica, con carácter orientativo, las condiciones
financieras de los préstamos hipotecarios que ofrece la entidad y los gastos que corren a tu cargo (tasación,
gestoría,...) incluso cuando el préstamo no llegue a firmarse. Si lo solicitas, las entidades bancarias tienen la
obligación de entregarte de forma gratuita dicha ficha.
La Ficha de Información Personalizada (FIPER) proporcionará la información personalizada que resulte
necesaria para dar respuesta a tu solicitud de préstamo, de forma que te permita comparar los préstamos
disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada antes de suscribir tu
contrato. Se te entregará de forma gratuita con la debida antelación.

Una vez decidida la entidad de crédito con la que quieres contratar el préstamo hipotecario, la entidad
financiera estudia tu capacidad de pago, procede a la tasación de la vivienda y comprueba la situación
registral. Si tu solicitud resulta aceptada deberá pedirte a la entidad financiera una oferta vinculante, que es
un documento que desarrolla las principales condiciones financieras del préstamo y que tiene una vigencia de
catorce días desde la fecha de su emisión. La Oferta Vinculante recoge:
1. Importe y forma de entrega del préstamo.
2. Amortización: nº de cuotas, periodicidad de pago, importe
y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.
3. Interés: nominal, revisiones, índice de referencia.
4. Comisiones.
5. Otros gastos: tasación, notario, registro.
La información adicional sobre instrumentos de cobertura de tipo de interés o cláusulas suelo y techo, si
existieran. Se recogerá en un documento Anexo.
Con la Oferta Vinculante se evitan malos entendidos y confusiones derivados de acuerdos o negociaciones
verbales. En caso de que, finalmente, no aceptes la oferta, debes tener en cuenta que algunas entidades
cobran una comisión de estudio, que ha de estar recogida en sus folletos de tarifas.
En caso de que aceptes la oferta, se acordará una fecha de firma. Al menos 3 días antes de esa fecha tienes
derecho a examinar la escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del notario. Esta revisión es
muy recomendable para poder rectificar a tiempo cualquier diferencia en las condiciones pactadas. Si no
coincidiesen las condiciones financieras de la oferta vinculante y las del contrato de préstamo hipotecario, el
notario tiene la obligación de advertirte y puedes desistir de la operación si la entidad no rectifica el contenido
del contrato.
Si estás de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es ir a firmar al notario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el
vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador
pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
LA ESCRITURA DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones de la entidad financiera (prestamista) y del
cliente (prestatario) y el notario da fe de los mismos.
Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el
Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.
El original de la escritura será para la entidad financiera y tú recibirás una copia de la misma junto con las
liquidaciones de los impuestos correspondientes. Estas gestiones las realiza normalmente una Gestoría.
7.2. Bienes no hipotecables.
7.2.1. Bienes de uso público.
Los inmuebles que componen el dominio público del estado, del municipio, no pueden ser
hipotecados.
Por el contrario, los bienes del dominio privado están en el comercio, y por lo tanto son
susceptibles de hipoteca.

7.2.2. Bienes Afectados como Patrimonio Familiar.
El Articulo 488 del Código Civil dice "El patrimonio familiar es inembargable, inalienable y
transmisible por herencia".
Comentando decimos, el Patrimonio Familiar no es sino la afectación de una vivienda,
predio aunado a una explotación económica para garantizar el sustento de los miembros
de la familia, pudiendo ser sus beneficiarios el cónyuge, hijos menores, padres, hermanos
menores de edad, a fin de protegerlos de las contingencias y circunstancias propias de la
vida.
Significará extraer del comercio inmobiliario a dicho bien; y en esas circunstancias
obviamente no podrán ser objeto de gravamen hipotecario, explicable porque si el bien
deviene inembargable el correlato es que no podría ser gravado. En efecto, nadie
aceptaría una garantía hipotecaria sobre un bien de carácter inembargable, puesto que no
podría efectivizar su crédito.
Para que la institución del patrimonio familiar opere frente a terceros debe realizarse el
trámite pertinente (Proceso no contencioso e inscribirse en el Registro de la Propiedad
Inmueble de los Registros Públicos en la ficha correspondiente a la propiedad).
Finalmente en situaciones excepcionales los bienes del patrimonio familiar solo podrían
ser arrendados transitoriamente y con autorización del Juez, para asegurar como dice la
parte final del artículo 491 del Código Civil "El sustento de la familia".
7.2.3. Derechos Inmobiliarios.
a) Usufructo legal.
No es hipotecable el usufructo legal por ser un derecho concedido no en beneficio del
usufructuario, sino para el cumplimiento de deberes legales del mismo, que redundan en
provecho de otro.
b) Servidumbre.
No pueden hipotecarse las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el
predio dominante.
El carácter no hipotecable de las servidumbres prediales obedece a que éstas son
inseparables de la finca a que activa y pasivamente pertenece, es decir, que su
inseparabilidad de la finca impide que puedan hipotecarse de modo independiente, siendo
inalienables separadamente.
c) Uso y Habitación.
El carácter de no hipotecable se debe a ser derechos personalísimos e intransmisibles.
7.2.4. El contrato de arrendamiento.

La hipoteca podría extenderse al monto de los arrendamientos que devengue el bien; o a
los productos que se extraen de una explotación minera.
7.2.5. Los bienes futuros.
La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de hacerla inscribir sobre los
inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo, y a medida que los adquiera. Un deudor
puede obligarse a hipotecar un inmueble del cual no es propietario actualmente, pero que
espera adquirir; sin embargo, en este caso, el derecho real de hipoteca no nace en favor
del acreedor sino una vez que el deudor haya adquirido la propiedad del inmueble y que
pueda entonces registrarse la escritura pública en los libros de registros.
El inmueble debe determinarse en el contrato hipotecario, pues no vale la hipoteca sobre
los inmuebles que indeterminadamente el deudor espera adquirir en el futuro, ya que ello
iría contra la regla de la especialidad, cuyo imperio en la legislación positiva está fuera de
toda duda, planteamiento que recoge el artículo 1106 del Código Civil que textualmente
dice; "No se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros".
Hipoteca
Barral Varela, Guillermo
I. CONCEPTO
La hipoteca es un derecho real por el cual un bien, normalmente inmueble, se afecta en
garantía del cumplimiento de una determinada obligación, de modo que si ésta resulta
impagada, el acreedor puede vender el bien y cobrar su deuda con el producto de dicha venta.
Es la anterior una primera aproximación al concepto de hipoteca, que conviene precisar:
 a) La hipoteca es un derecho real de garantía, es decir, que “sigue al bien” sobre el que se
constituye con independencia de que sea transmitido a un tercero. Al tratarse de una garantía,
además, debe existir una obligación principal cuyo cumplimiento se persigue asegurar.
 b) Es característica esencial de la hipoteca el que el bien permanece en posesión del deudor
(o de la persona a la que lo haya transmitido); a diferencia de la prenda, que en la mayor parte
de los casos desplaza la posesión del bien, en el caso de la hipoteca ello no es así.
El ejemplo más claro es el de la persona que solicita un préstamo para comprar una casa e
hipoteca la misma como garantía del préstamo: la casa continúa en posesión del comprador,
que normalmente la habrá adquirido para vivir en ella.
 c) En la mayor parte de los casos, el bien hipotecado es un inmueble (aunque como luego se
indicará, resulta también posible la hipoteca de bienes muebles).
 d) El beneficiario de la hipoteca no puede, ante un incumplimiento, vender directamente el
bien hipotecado, sino promover mediante el correspondiente juicio su subasta.
II. OTROS ASPECTOS
1. El préstamo hipotecario. Ventajas e inconvenientes.

En España la hipoteca está íntimamente ligada al concepto de préstamo hipotecario para
adquisición de vivienda; mediante esta operación, el cliente de una Entidad Financiera que
desea adquirir un inmueble solicita a dicha Entidad dinero para financiar su compra y, a
cambio, constituye hipoteca sobre la vivienda en garantía del cumplimiento del contrato de
préstamo.
Las ventajas e inconvenientes de la hipoteca aparecen con claridad en la operación anterior y
pueden extrapolarse a la hipoteca en general:
 a) Ventajas:
o — Para el deudor, le permite acceder a una financiación que en otros casos difícilmente
podría conseguir por su elevado importe; dicha financiación es además a largo plazo.
o — Asimismo y para el deudor, no supone una desposesión de la cosa hipotecada, de la que
podrá seguir disfrutando e incluso podrá enajenarla a un tercero.
o — Para el beneficiario de la hipoteca, ésta constituye un derecho real que de alguna manera
“separa” del patrimonio universal de su deudor este bien, que siempre estará afecto al
cumplimiento de la obligación garantizada.
o — También para el beneficiario y al menos hasta el inicio de la crisis de las hipotecas
subprime, el valor de los inmuebles o bienes hipotecados aseguraba a los beneficiarios el
cobro de su deuda en caso de impago. Dicho de otro modo y con carácter general, ante el
impago de la obligación garantizada, el importe que se podía obtener con la subasta del bien
cubría en gran parte de los casos la deuda.
o — La hipoteca, en el caso de concurso de acreedores, tiene la consideración de crédito
privilegiado.
o — El procedimiento ejecutivo a seguir en el caso de impago es un procedimiento rápido, al
menos más ágil que los procedimientos judiciales ordinarios.
 b) Desventajas:
o — Para el deudor, el hecho de que sea a largo plazo puede convertirse también en un
inconveniente, puesto que existen numerosas vicisitudes que pueden afectar a su capacidad
económica a lo largo de los años (y en consecuencia a la suerte del bien hipotecado si
continúa formando parte de su patrimonio).
o — Para el beneficiario el hecho de que, bajo determinadas situaciones como las de crisis, el
valor del bien hipotecado pueda bajar de forma considerable y en consecuencia al ser
subastado no encontrar postores u obtener un precio escaso por la venta, que no cubra
íntegramente la deuda.
2. Intervinientes en la hipoteca
Pueden intervenir los siguientes sujetos:
 a) El deudor:
Es quien debe cumplir la obligación principal que se trata de garantizar con la hipoteca.
El deudor será además el hipotecante cuando el bien hipotecado le pertenezca en propiedad.
 b) Hipotecante no deudor:

No siempre existe, sino sólo cuando el bien hipotecado no pertenece al deudor. Nada impide,
obviamente, constituir hipoteca en garantía de obligaciones de un tercero.
 c) El acreedor:
Aquél frente al que debe cumplirse la obligación principal y que por lo tanto es el beneficiario
de la garantía hipotecaria.
3. Formalización y otras notas
La hipoteca en el derecho español es una institución regulada, muy formal y ello implica que
deben darse una serie de características importantes a la hora de poder constituir la misma:
 a) El hipotecante, sea o no el deudor, debe tener la propiedad del bien hipotecado; es decir,
por el carácter real de la hipoteca nadie puede hipotecar lo que no es suyo.
 b) La inscripción en el Registro de la Propiedad de una hipoteca inmobiliaria es constitutiva:
En otras palabras, para que exista hipoteca ésta debe estar inscrita en el Registro de la
Propiedad y mientras no lo esté, la hipoteca no existe.
Como consecuencia de lo anterior, las hipotecas inmobiliarias deben formalizarse en escritura
pública.
 c) Por el carácter extremadamente formal de la hipoteca, existen determinados requisitos que
la legislación establece y que deben constar en el documento por el que se formaliza la misma
(por ejemplo, se debe fijar un valor de tasación del bien a efectos de subasta; es preciso
determinar una cifra de responsabilidad hipotecaria, etc.).
4. Obligaciones de las partes
La hipoteca es una garantía, como ya se ha señalado, destinada a asegurar el cumplimiento
de una obligación principal. Como tal garantía, impone más obligaciones al garante que al
beneficiario, pero la más relevante será la de conservar la cosa hipotecada en condiciones
que no reduzcan su valor, puesto que con lo obtenido por la subasta del inmueble se intentará
resarcir el acreedor de lo que se le debe.
Por ello, cualquier acto que disminuya el valor del bien hipotecado tiene especial relevancia en
la garantía.
5. Procedimiento de ejecución
En el caso de impago por parte del deudor, la hipoteca se ejecutará siguiendo un
procedimiento judicial especial (procedimiento hipotecario) que tiene mayores ventajas que los
procedimientos ordinarios.
III. TIPOS DE HIPOTECAS
La hipoteca tiene una larguísima tradición en la economía y en el derecho español y ello
favorece el que hayan existido múltiples tipos o variedades de hipotecas, pudiendo destacar:
1. Hipoteca abierta

En realidad se trata de una línea de crédito garantizada con una hipoteca. Al amparo de dicha
línea, que tendrá un límite máximo, el deudor podrá solicitar sub-préstamos o sub-créditos
(operaciones independientes al amparo de la línea) estando todas ellas cubiertas por la
garantía hipotecaria.
2. Hipoteca ampliable
Aquélla en la que el deudor puede solicitar la ampliación de la cantidad inicialmente concedida
por la Entidad Financiera o el plazo de devolución del importe que ésta le ha prestado.
3. Hipoteca expresa
Es la que consta en una escritura pública que accede al Registro de la Propiedad. En el
derecho español, como se ha señalado, la hipoteca inmobiliaria es esencialmente expresa,
puesto que su acceso al Registro tiene carácter constitutivo.
4. Hipoteca flotante
Se denomina así a la que garantiza una serie de obligaciones, ya sean presentes o futuras,
que no se encuentran totalmente determinadas. Por ejemplo, si una Entidad Financiera
garantizase con hipoteca todas las operaciones futuras que su cliente hiciese con la Entidad,
habría de hablarse de hipoteca flotante.
Este tipo de hipoteca resulta muy discutida desde el punto de vista jurídico y la doctrina no es
pacífica sobre su validez y requisitos; en todo caso, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la
que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y
otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el
seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (en
adelante, Ley 41/2007), contempla la misma.
5. Hipoteca inversa
Regulada también por la Ley 41/2007, este tipo de hipoteca lo que posibilita es que
propietarios de casas con una edad avanzada o con cierto grado de dependencia hipotequen
las mismas, de manera que:
 — Con la periodicidad pactada reciban una renta a cambio de haber hipotecado dicho bien y
mientras tanto puedan continuar viviendo en el mismo. Podrían incluso recibir la renta en un
único plazo.
 — A su fallecimiento, sus herederos tendrán la posibilidad de cancelar el préstamo hipotecario
o, caso contrario, la Entidad Financiera podrá ejecutar la hipoteca.
6. Hipoteca mobiliaria
Es aquélla que recae sobre un mueble y que en consecuencia se regula por una norma
distinta a la hipoteca inmobiliaria; en concreto, este tipo de hipotecas se encuentran sometidas
a lo previsto en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento.
7. Hipoteca naval

La constituida sobre un buque mercante y de conformidad con las particularidades previstas
en la Ley de Hipoteca Naval.
8. Hipoteca subprime
Las hipotecas subprime son operaciones hipotecarias que se conceden en Estados Unidos y
que se caracterizan por dos elementos:
 — Se conceden a personas con una capacidad de pago escasa, es decir, se trata de
hipotecas en las que existe un riesgo de impago superior a la media.
En este sentido es ya conocida la expresión "ninja" (no income, no job, no assets) en relación
a los deudores de estos préstamos hipotecarios que poseen ingresos y bienes inferiores a la
media y empleos de dudosa estabilidad.
 — Para compensar ese alto riesgo de impago, el tipo de interés de las mencionadas hipotecas
es superior a la media (al que se aplicaría a un deudor con nivel de riesgo medio o bajo).
9. Hipoteca tácita
La doctrina denomina hipoteca tácita a aquélla que no se documenta de forma expresa en un
contrato, sino que se presume de la voluntad de los contrayentes.
Guillermo Barral Varela
LO ESENCIAL SOBRE HIPOTECA
Documentación
 • Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de
préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de
contratos de préstamo o crédito.
 • Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de
Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de
regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria.
 • Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
 • Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de
posesión.
 • Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
 • Ley Hipotecaria, Texto Refundido según Decreto de 8 de febrero de 1946.
 • Ley de 21 de agosto de 1893, de Hipoteca Naval.
Libros
 • Carrasco Perera, Ángel y Otros. Tratado de los Derechos de Garantía (Tomo I). Aranzadi,
2008.
 • Nieto Carol, Ubaldo y Otros. Tratado de garantías en la Contratación Mercantil. Civitas,
1996.
 • Roca Sastre, Luis y Ramón María. Derecho Hipotecario. Bosch, 1998.

Webgrafía
 • www.ahe.es/ Web de la Asociación Hipotecaria Española.
 • www.notariado.org/ Web del Consejo General del Notariado.
 • www.notariosyregistradores.com/ Web relacionada con distintos aspectos jurídicos en la
que constan artículos de notarios y registradores sobre materias diversas.
 ¿Qué es una hipoteca y en qué le diferencia?
Una hipoteca es un tipo de préstamo que se realiza para la compra de
una vivienda generalmente, para la compra de un local comercial o incluso para la compra
de un terreno. Es un tipo de préstamo que suele tener un periodo de devolución muy alto y
que puede variar desde tan solo 5 años hasta 35 o 40 años.
Este tipo de préstamos tienen generalmente un tipo de interés a pagar bastante bajo, o al
menos bastante más bajo que un préstamo personal. Esto es debido a que en el contrato se
incluye la cláusula de garantía hipotecaria, es decir garantizas que devolverás el importe
con la vivienda que has adquirido, en caso de insolvencia.
Por otra parte, una hipoteca suele tener otro tipo de gastos mayores que en un préstamo
personal. Estos suelen estar derivados de la misma compra de un inmueble, como pueden
ser gastos del registro de la propiedad, o gastos de la gestión de los documentos necesarios
ante notario, entre otros.
 ¿Qué es un préstamo personal y en qué le diferencia?
En el caso de un préstamo personal, puede ser solicitado por diversos motivos (estudios,
viajes, electrodomésticos, y un largo etcétera) y no suele incurrir en cantidades
excesivamente altas de dinero. Normalmente suele ser devuelto en un plazo inferior a 5
años.
Normalmente el tipo de interés que debemos pagar en los préstamos personales suele
ser mayor al de las hipotecas, ya que no podemos garantizarlos con un bien inmueble
tangible. A pesar de esto, normalmente las entidades que conceden los préstamos
personales suelen solicitar la existencia de avales para asegurarse.
Por lo tanto, según la finalidad a la que destinemos el dinero, nos podría convenir más
solicitar una hipoteca para comprar una casa, o un préstamo personal si deseamos tener
unas magníficas vacaciones de verano, en función de nuestras necesidades.

¿Qué es el Leasing?
La empresa que se dedica al "leasing" hace la adquisición a su nombre y
luego la deja en arriendo a un tercero.
"Leasing" es una palabra en idioma inglés que significa "arriendo" y sirve para denominar a
una operación de financiamiento de máquinas, viviendas u otros bienes. Esta consiste en un
contrato de arriendo de equipos mobiliarios (por ejemplo, vehículos) e inmobiliarios (por
ejemplo, oficinas) por parte de una empresa especializada, la que de inmediato se lo arrienda a
un cliente que se compromete a comprar lo que haya arrendado en la fecha de término del
contrato.
Las normas referidas a este tipo de operaciones indican que las instituciones financieras
podrán celebrar contratos de leasing que consistan en la prestación de un servicio financiero
equivalente al financiamiento a más de un año plazo para la compra de bienes de capital (bienes
raíces, maquinarias, equipos, etc.), viviendas y bienes muebles durables susceptibles de ser
arrendados bajo la modalidad de leasing financiero (automóviles, computadores personales,
equipos de comunicación y otros bienes similares).
La diferencia del "leasing" con otros sistemas como los créditos comerciales o los créditos con
hipoteca sobre el bien que se compra, es que la empresa que se dedica al "leasing" hace la
adquisición a su nombre y luego la deja en arriendo a un tercero. Si éste deja de cumplir su
parte del contrato, es decir, pagar su arriendo, el bien deja de ser arrendado y vuelve a la
empresa de "leasing" o banco.

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