Este documento resume los aspectos legales de las inversiones inmobiliarias en Argentina. Explica los roles de los protagonistas en una transacción inmobiliaria, como el vendedor, comprador y sus equipos. También describe los sistemas legales de derecho civil y common law, así como conceptos legales clave como consentimiento, objeto, capacidad y partes en un contrato. Finalmente, analiza vehículos como sociedades, fideicomisos y su aplicación en desarrollos inmobiliarios y negocios hoteleros.

2. Aspectos Legales de la inversión inmobiliaria
Pedro Nicholson

3. El vendedor.
El abogado del vendedor.
El asesor financiero.
La gerencia.
El comprador y su equipo de auditores: técnicos contables, legales, impositivos y ambientales.
Los protagonistas:

4. Tener en cuenta los aspectos psicológicos y sociológicos de la relación.
Distinguir posición de intereses.
Generar un diálogo abierto, franco, sin disimular las preocupaciones de las partes.
Aprovechar la información disponible.
Entender el negocio.
Los protagonistas:

5. Derecho Civil: sistemas codificados

Se identifica al derecho con la ley (si hay alguna laguna, el juez recurre a la analogía o al espíritu de la ley o intención de los legisladores) y las sentencias no constituyen fuente formal del derecho (en forma obligatoria).

Se parte de reglas generales (normas jurídicas) y se llega a decisiones jurisprudenciales individuales (método deductivo).
Civil Law: derecho jurisprudencial
El poder judicial es un verdadero poder, dueño de la elaboración del derecho.
El derecho de origen legislativo es excepcional; el derecho es jurisprudencial (case law).
De problemas individuales se elabora el principio general (método inductivo).
En Inglaterra el rule of precedent se expresa bajo la forma de obligatoriedad de las decisiones de los tribunales superiores respecto de los inferiores. En USA este rule of precedent es más laxo (menos “obligatorio”).
Sistema “derecho civil” vrs. “common law”

6. Consentimiento
Objeto
Causa
Forma
Instrumentos públicos, privados, particulares
Fuente, fin (consideration anglosajón)
Cosas que estén en el comercio, hechos no imposibles, ilícitos, contrarios a las buenas costumbres, prohibidos por las leyes o que perjudiquen derechos de terceros.
Capacidad +

Discernimiento
Intención
Libertad
error,
dolo o
violencia

7. 
Capacidad
•Personas físicas: ley dice quienes “no” pueden
•Personas jurídicas: ultra vires (principio de especialidad)
Representación
•Personas físicas: por sí o por representación
•Personas jurídicas: ¿quién representa?

8. 
No es indiferente quiénes sean las partes:
•Abuso de poder de negociación que produzca una notoria injusticia y hubiera habido aprovechamiento de la necesidad de una de las partes: el juez debe devolver el equilibrio en el contrato.
Partes

9. Participación en el negocio inmobiliario
•
Compra de inmueble
•
Participación en una sociedad propietaria de un inmueble.

10. Razones del negocio
Transferencia acciones

Sociedad argentina: 35%

Sociedad extranjera: 15%

Persona física: 15%
Transferencia inmueble

Sociedad argentina: 35%

Sociedad extranjera (sucursal): 17.5%

Persona física argentina (habitualista o no): 35 - 0%

Persona física nacional o extranjera: 1.5% (ITI)

12. Compra de un inmueble: distintos instrumentos
•
Seña / Reserva
•
Boleto de compraventa
•
Escritura Pública
•
Permuta
•Inscripción registral

13. Due diligence – Compra inmuebles
Vendedor

Capacidad – menores, insanos.

Disposición de sus bienes.

Condominio o indivisión hereditaria.

Consentimiento conyugal
Comprador

Zona de frontera.

Sociedades extranjeras.
Ley de tierras 26.737
Encaje.
Estudio de estado de títulos
Donación. Bien propio o ganancial.
Servidumbres, hipotecas u otros derechos reales.

15. Requisitos de inversión (sociedad extranjera)

Artículo 118 Ley de Sociedades: branch.
Artículo 123: participación en sociedades.
Copia del acta constitutiva y del estatuto.
Certificado del Registro Público: certificado de vigencia.
Resolución del Órgano de Administración.
Aceptación del representante legal.
Certificado.
•No imposibilitada de desarrollar negocio en jurisdicción.
•Accionistas de la sociedad.
•Principal actividad fuera de Argentina.

16. Sociedad
Artículo 1º Ley 19.550: “Habrá sociedad comercial cuando dos o más personas en forma organizada, conforme a uno de los tipos previstos en esta Ley, se obliguen a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios participando de los beneficios y soportando las pérdidas.”
Dos o más personas
realizan aportes
Sociedad Comercial
Dueña del proyecto (hotel, oficina, vivienda para venta, etc).

17. Sociedad - Directorio
Artículo 59 Ley 19.550: “Los administradores y los representantes de la sociedad deben obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente, por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión.”
Administradores - Representantes
Lealtad - Diligencia de un buen hombre de negocios

18. Su constitución debe realizarse mediante escritura pública y sus estatutos deben ser aprobados por el Registro Público de Comercio (en CABA: Inspección General de Justicia –IGJ-).
1.
Accionistas: Requiere un mínimo de 2 accionistas. Por aplicación de normas de la IGJ, se exige que la participación esté distribuida en razón de 98% y 2% (como mínimo). Los aportes en $ deben integrarse en un 25% como mínimo al constituirse la sociedad.
2.
Capital social: Se representa en acciones nominativas no endosables o escriturales. El capital mínimo exigido por la LSC es de AR$ 100.000.
3.
Objeto: Preciso y Determinado.
4.
Sede: Lugar donde efectivamente funcione la administración y dirección de los negocios.
5.
Administración, Gobierno y Fiscalización: Asamblea/Directorio/Síndico.
Sociedad Anónima

19. S.A. vs S.R.L.
S.A.
S.R.L.
Acciones
Cuotas
Cdad. de socios
Ilimitada
Hasta 50
Capital mínimo
$ 100.000
-
Constitución
Limitada a la integración del capital suscripto
Limitada a la integración del capital total de la S.R.L.
Responsabilidad
Instrumento público
Instrumento público / privado
Administración
Directorio
Gerencia
Gobierno
Asamblea de Accionistas
Asamblea de Socios
Fiscalización
Sindicatura (obligación para S.A. abiertas)
Optativo, a menos que el capital supere los $10.000.000
Contabilidad
Estados contables ante RPC
Carece de la obligación a menos que el capital supere $10.000.000
Libros
4 (acciones, directorio, asamblea, asistencia a asambleas)
2 (socios, gerentes)

20. Artículo 1° Ley 24.441: “Habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario”.
Fideicomiso – Definición
Fiduciantes (Fideicomitente)
Fiduciario
Propiedad Fiduciaria
Beneficiarios

21. Consensual: acuerdo de voluntades vs. Real: requiere la entrega de la cosa
Fideicomiso

22. 
Se crea un patrimonio de afectación, distinto del fiduciario (art. 14).
No es una persona jurídica (a diferencia del “trust”).
Se deben cumplir determinadas obligaciones, como el balance separado, CUIT, registración de bienes, etc. Cuando se registran los bienes también se describen las facultades del fiduciario (para proteger a terceros).
Fideicomiso

23. 
Artículo 6 Ley 24.441: “El fiduciario deberá cumplir con las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él.”
Fiduciario

Prudencia

Diligencia

Buen hombre de negocios

Confianza

24. Cumplimiento
Incumplimiento
Responsabilidad del fiduciario
Bienes Fideicomitidos
Bienes Propios

25. No se puede dispensar al Fiduciario de:
Prohibición de adquirir para sí los Bienes Fideicomitidos.
Rendición de cuentas
CULPA o DOLO
Fiduciario

27. Lote
$
UF / $
Desarrollador
Fiduciante A
Fiduciante B
Beneficiarios A
Beneficiarios B
Compradores
UF / $
•
Proyecto y Dirección de obra
•
Contrato Constructora
•
Contrato de comercialización
Precio Fijo
Precio Variable
Desarrollos - Fideicomisos
FIDUCIARIO
PATRIMONIO FIDEICOMITIDO

28. Desarrollos: centros comerciales
Fiduciante Inversor
Fiduciante Inversor
Lote
$
Fiduciante A
Construcción Administración
Administrador Profesional
30 años
Local / UF
$
FIDUCIARIO

29. Desarrollos hoteleros
Fiduciantes A
Fiduciantes B
Construcción de habitaciones
Reglamento interno
Contrato con Operador Hotelero
Lote
$
FIDUCIARIO

30. Fideicomiso Marco
Norte
-Fiduciario Marco-
Juan
Perez
Tierras S.A.
Norte S.A.
Tierras Norte S.A.
Tierra
50%
50%
Inversor Inicial
Tierra c/ Habilitaciones
$
Master Plan Gral y de U. de Negocio
FIDUCIANTES
Fideicomiso Housing
BENEFICIARIOS
Tierras Norte S.A.
Tierras S.A.
Inversor Inicial
Saldo de utilidades
Beneficiarios
Inv. Housing
Ratificación de poderes
Suscripción de Plan Regulador
Ratificación de contrataciones y costos
Gestión de plano de Urbanizacón de la Tierra
Aprobación de Reglamento Marco
Contratar la ejecutar Master Plan
Contratar la ejecutar obras de infraestructura
Constituir Fideicomisos: Unidades de Negocios
Tareas Grales.
Fiduciante Marco
Fiduciante Inv. Housing
Fideicomiso - Sociedad Casino
Fideicomisos Condominio
Fideicomiso - Sociedad Shopping
Fideicomiso - Sociedad
Hotel
Fideicomiso Oficinas
Fideicomiso – Sociedad Colegio
Tierra – Master Plan
$
F. Marco
Fiduciante Inv. Condominio
$
Beneficiarios
F. Marco
Inv. Condominio
Fiduciante Inv. Oficinas
$
Beneficiarios
F. Marco
Inv. Oficinas
Grupo Inversor
Contrato de Licencia de Marca u Operación
Grupo Inversor
Contrato Operación
Grupo Inversor
Acuerdo con operador
Espacio para Crecer
Operador
Fideicomisario
Grupo Inversor
Utilidades de U. de Negocio
Desarrollos - Fideicomisos

31. Negocio de real estate
Vivienda
Loteos
Barrios Cerrados
Hoteles
Shopping
Cines
Estacionamientos
Oficinas
Vivienda
VENTA
RENTA
OPERACIÓN

32. 
Start up: análisis del negocio
•Razones de la inversión: qué busca el inversor.
•Qué resiste el proyecto: definir negocio.
•Llaves y relación con el resto de las unidades de negocio.
•Plan de Negocios.
¿Solo o acompañado?
Negocio hotelero

33. Explotación
Hotelera
Marca
Negocio hotelero (continuación)

34. Marca
Inversión
Explotación
Desarrollo
Jugadores
Operación
Señor Hotelero

35. Desarrollador tomador de riesgo
Desarrollador profesional
Marca
Inversión
Explotación
Desarrollo
Operación
Desarrollador

36. Inversor de corto plazo
Inversor de largo plazo
Marca
Inversión
Explotación
Desarrollo
Operación
Inversor

37. Explotador: Es quien asume el riesgo económico de la actividad hotelera.
Marca
Inversión
Explotación
Desarrollo
Operación
Explotador

38. Operador corporativo
Operador individuo
Marca
Inversión
Explotación
Desarrollo
Operación
Operador

39. Marca propia
Marca contratada
Marca
Inversión
Explotación
Desarrollo
Operación
Marca

40. Operación
Marca
Inversión
Explotación
Promoción
Jugadores del negocio hotelero
Un flujo de caja con un inevitable componente inmobiliario O sea: UNA INVERSIÓN EN HOTELERÍA

41. Operación
Marca
Promotor Hotelero
Inversor Hotelero
Operador Puro
Inversor Puro
Promotor Patrimonialista
Hotelero Puro
Gestor Puro
Franquiciante Puro
Promotor Puro
Inversión
Explotación
Promoción
Sr. Hotelero, como se lo ve tradicionalmente
Jugadores: posibles agrupaciones

42. Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Sociedades propietarias de:
•
Park Hyatt Buenos Aires
•
Four Seasons Buenos Aires
•
Park Hyatt Mendoza
•
Hilton Buenos Aires
Con marca y operación de:
•
Hyatt International
•
Four Seasons
•
Hyatt International
•
Hilton Worldwide
Marca
Inversor
Explotador
Promoción
Operador
Promotor hotelero
Gestor puro

43. Alan Faena
“Faena”
Sociedad propietaria de “Faena Hotel & Universe”
Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca
Inversor
Explotador
Promoción
Operador
Promotor puro
Inversor hotelero
Operador
puro
Franquiciante
puro

44. Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca
Inversor
Explotador
Promoción
Operador
Promotor
puro
Inversor puro
Hotelero puro
Grupo Fen Modelo Original Marcas:
•
Dazzler
•
Esplendor
Desconocido
Propietarios
Inmuebles

45. Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca
Inversor
Explotador
Promoción
Operador
Promotor puro
Inversor hotelero
Gestor puro
Accor con
su marca Sofitel
Accor +
Familia Bencich
Familia Bencich
IRSA
Starwoods con su marca Sheraton

46. Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca
Inversor
Explotador
Promoción
Operador
Promotor puro
Franquiciante puro
Inversor hotelero
Operador
puro
En Venado Tuerto: Dypsa En Chascomús: American Arqs S.A.
Howard
Johnson
Propietarios
Inmuebles

47. Jugadores: ejemplos de agrupaciones
Marca
Inversor
Explotador
Promoción
Operador
Promotor hotelero
Gestor puro
Señor Hotelero, como se lo ve tradicionalmente
•
Accor para Novotel-Ibis Buenos Aires
•
Familia Relats para Hoteles Panamerican
•
Familia Sutton para Hoteles Alvear

48. Cadenas hoteleras
Starwood
Accor
Hilton
Luxury:
•
St Regis
•
The Luxury Collection
Luxury & Upscale:
•
W Hotels
•
Westin
•
Le Meridien
•
Sheraton
Select Service:
•
Four points
• A loft
Extended Stay:
• Element
Luxury:
•
Sofitel • Sofitel So
•
Sofitel Legend • Thalassa
Upscale:
•
Pullman • Grand mercure
•
MGallery • The Sebel
Midscale:
•
Novotel • Mercure
• Suite Novotel • Adagio
Economy:
• Ibis • Adagio Access
• Ibis Styles • Formule 1
• Ibis Budget • F1
Luxury:
•
Waldorf Astoria
•
Conrad
Full Service:
•
Hilton
•
Double Tree
•
Embassy Suites
Focused Service:
•
Hilton Garden Inn
•
Hampton
•
Homewood Suites
•
Home 2
Vacation Ownership:
•
Hilton Grand Vacations

49. Cadenas hoteleras argentinas
Cadena
Hoteles Construidos
Hoteles en Construcción
Cantidad
Cantidad
Alvarez Argüelles / HA
8
Amerian
14
3
Amerian / Merit
3
2
Aspen
3
Australis
5
David Sutton / Hotel Alvear
3
1
Design Suites
4
Grupo Fën / Dazzler
18
7
Hotel Panamericano
4
Hotel Rochester
5
Land
3
LoiSuites
5
Mares Sur
3
Reconquista
3
Sasha
3
Solans
6
1
Tremun Hoteles
5
TOTALES
95
14

50. Cadenas hoteleras extranjeras
Cadena
Hoteles
Construidos
Hoteles en Construcción
Cantidad
Cantidad
ACCOR HTL
8
3
Four Seasons
1
Hilton
2
3
Howard Johnson
27
23
Hyatt
2
IHG / Intercontinental
3
IHG / Holiday Inn
6
Marriott
1
Melia
2
NH Hoteles
11
Radisson
1
Ramada
1
Regal Pacific
1
Sheraton
9
TOTALES
74
30

51. Operación
Franquicia
Inversión
Explotación
Desarrollo
Pago de la habitación
y otros servicios
Alquiler
Compraventa
Honorarios
CLIENTES
Negocios hoteleros

52. Marco contractual hoteles
Lease Agreement - Explotador absorbe el riesgo del negocio - Contrata el personal - Vende las noches
Management Agreement - Maneja la “caja” - Toma las decisiones (¿veto?) - Actúa por cuenta y orden del dueño - Obligación de medios y no de resultados
Franchise-License Agreement - Management lo hace el dueño u otro tercero - Licencia de la marca + know how + procedimientos - Auditoría de la cadena

53. Formas de inversión en negocios hoteleros
•
Time sharing
•
Destination Clubs
•Fractional ownership
•Private Residence Clubs
•Buy to use and let (BTUL)
•Condo hotel
•Branded residences
Sistemas basados en derecho de uso
Sistemas basados en derecho de propiedad

54. Condo hotel
•
Logra financiación para su proyecto hotelero
•Obtiene un precio mayor (20%).
•Obtiene una renta mayor
Ventajas para el desarrollador
Ventajas para el inversor

55. Condo hotel (cont.)
•
Propiedad horizontal
•Escritura
•Reglamento de copropiedad
•Contrato con operador hotelero (¿consorcio?)
Distribución de ingresos (pool vs. individual)
Gastos – Pérdidas – Mantenimiento
Estructura legal
Regulación

56. Condo hotel (cont.)

Atomización de dueños
Quiebra del dueño
Problemas de convivencia
Toma de decisiones
Pros & Contras

57. Participación en sociedades

¿Qué busca el inversor?

Due diligence: entender el negocio

Estructura de sociedad:
•
Subsidiarias
•
Fideicomisos ordinarios o financieros
•
Proyectos (cash flows)

58. Invertir en sociedades
Mandato
Carta de intención
Confidencialidad
Due diligence
Suscripción de acciones
TFC
Fusión
Compraventa de acciones
Closing?
Convenio de accionistas
Escrow
Management Trademark License Side letters

59. Convenio de confidencialidad

Definición de “información confidencial”.

Destino de la información.

Prohibición de uso en beneficio propio o de terceros.

Devolución.

Indemnización.

Vigencia de la obligación.

60. Carta de intención (MOU)
Cláusulas usuales:
Descripción del negocio y objeto de la transacción.
Precio.
Cronograma de eventos – due diligence.
Convenios a ser suscriptos (cláusulas esenciales).
Conducta hasta cierre – Publicidad.
MAC Clause.
Exclusividad.
Confidencialidad.
¿Cláusula penal por falta de closing?

61. Due diligence

Aspectos societarios generales.

Análisis general de activos.

Pasivos.

Propiedad intelectual.

Cuestiones industriales y comerciales.

Personal.

Cuestiones ecológicas / ambientales.

Litigios.

Impuestos.

62. Decisiones de inversión

¿Capital de la sociedad o en los proyectos?

¿Acciones del vendedor?

¿Acciones de la sociedad? ¿Emisión?

¿Mayoría? ¿Minoría?

¿Gerenciamiento?

Convenio de accionistas: veto.

Garantía pasivos ocultos:

¿holdback? ¿escrow?

63. Compraventa de acciones
Partes
Considerandos
Objeto
Precio
Declaraciones y garantías
Obligaciones del vendedor
Perfeccionamiento del contrato
Indemnidad
Varios
Vendedor
Comprador

64. Convenio de accionistas
Objeto Administración de la sociedad: Cláusulas de: Dead-lock situations

Regular relación entre las partes.

Proteger inversión del accionista minoritario.

Directorio.

Vetos.

First refusal.

Put & call.

Tag along.

Drag along.

65. Muchas gracias por su atención
Pedro Nicholson pnicholson@ebv.com.ar +54 11 4379 6835
Estudio Beccar Varela Edificio República, Tucumán 1, Piso 3 (C1049AAA) Buenos Aires, Argentina www.ebv.com.ar