Muestra de Valoración crediticia del Grupo Levy (Perú)

1. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
ANÁLISIS DE LA TITULAR
PRODUCTO/DEMANDA/MERCADO RATING 8
El nacimiento de este importante grupo económico del Perú se remonta a 1951, año en el que el inmigrante
francés David Levy Pesso incursiona en el ámbito de la industria de la construcción, fundando originalmente dos
empresas: Constructora Franco Peruana S.A. e Inmobiliaria Amil S.A., cuya primera obra fue la construcción del primer
edificio del Grupo en el distrito de Jesús María.
En 1975, asume la conducción de las empresas el Sr. Isy Levy Calvo, quien por entonces retornaba de
graduarse de master en ingeniería industrial en la Universidad de Cornell, USA. Su ingreso coincide con un serio
proceso de crisis en la industria de la construcción que se había iniciado en 1972; por lo que, junto con su padre,
deciden efectuar profundos cambios en la operatividad de sus empresas, las cuales son fusionadas y adoptan el nombre
de GRUPO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS S.A. GREMCO. Junto a esta medida se adoptan otras de envergadura,
como son la verticalización de sus procesos productivos para ganar en eficiencia y reducir costos, y lanzan al mercado
una propuesta de cambio arquitectónico de avanzada. Con estas medidas, el grupo logra superar la crisis antes
mencionada y optar por posiciones de vanguardia en la industria.
En contraposición a lo que ocurre con la mayoría de empresas constructoras, que florecían al amparo de
préstamos bancarios y se tenían que liquidar cuando las recesiones arreciaban, GREMCO marca una gran diferencia en
el mercado inmobiliario nacional con una oferta permanente de oficinas y viviendas en las mejores zonas de Lima. Este
objetivo se logró con fuerte inversión de recursos propios, la segmentación de su oferta a sectores de clase económica
media alta y alta, el mejor servicio ofertado al cliente, a la creatividad artística y de vanguardia de los técnicos que
contrataron, así como, a la eficiencia empresarial que lograron luego del proceso de reconversión antes mencionado.
En lo que se refiere al producto viviendas que ofertan, GREMCO basó su éxito en los siguientes aspectos
críticos: servicio al cliente, financiación directa, la elección de ubicaciones basadas en principios de revalorización de las
propiedades, la posibilidad que otorgan al cliente de introducir modificaciones durante la construcción, la inclusión de
zonas de esparcimiento para integrar las familias, sistemas alternativos de energía, el servicio técnico post-venta para
que se mantengan en buena condición las propiedades y con ello se logre el máximo valor de reventa, entre otras
ventajas comparativas.
Desde la fundación de las dos empresas que dan origen al grupo GREMCO, el balance de lo realizado en
producción inmobiliaria es muy importante y que se resume en más de 103 edificios construidos con más de 1 millón de
metros cuadrados; todo lo cual, ha conllevado a que el Grupo GREMCO se haya consolidado como el conglomerado
empresarial líder en el mercado inmobiliario nacional, logrando un crecimiento sostenido a lo largo de 45 años de
ininterrumpida actividad constructiva. Como puede inferirse, estos logros son consecuencia de la oportuna adecuación
de su organización empresarial al comportamiento de la economía nacional y, en particular, del sector constructivo e
inmobiliario en el que opera.
Como se aprecia en el esquema de organización que detalla la página siguiente, el grupo GREMCO opera con
tres divisiones fundamentales:
1. El GRUPO CONSTRUCTOR, que representa la tradicional, y a la vez, principal fuente de negocios e
ingresos de GREMCO; destacando los edificios multifamiliares y comerciales que han construido con
diseños de vanguardia y el continuo desarrollo y nivel de ventas que logran año a año. Con el fin de
diversificar sus operaciones e ingresos, en los dos últimos años el Grupo decidió incursionar en sectores
afines, lo cual transformó al Grupo en empresas especializadas en servicios de ingeniería. Por tal razón, en
1995, GREMCO incorporó en su estructura tres nuevas divisiones: Contratistas Generales,
Representaciones y Minería. En el área de contrataciones, las mismas que están concentradas en obras del
sector privado, han desarrollado amplia experiencia en habilitaciones urbanas, edificaciones, saneamiento,
movimientos de tierra, instalaciones eléctricas, montaje electromecánico y otras. La sub-división
Representaciones está focalizada en la representación en el país de ascensores finlandeses. Finalmente,
desde 1994 GREMCO incursiona en la actividad minera a través de la administración y explotación de más
de 29,440 has. de yacimientos auríferos, de cobre y polimetálicos ubicados en Puno, Ayacucho.
Adicionalmente, GREMCO participa con el 25% del capital social de la filial peruana de Morrison Knudsen
Corporation, que presta servicios de contratación, ingeniería, construcción y alquiler de equipos al sector
minero. A la fecha, esta empresa está evaluando su participación en la privatización de empresas mineras
del estado.
2. El GRUPO HOTELERO, que inició actividades a finales de 1993 con la inversión que efectúa GREMCO en
el proyecto Los Delfines, un hotel internacional de 5 estrellas con 240 habitaciones, a la fecha en proceso
de culminación en San Isidro. Está previsto convertirse en uno de los principales centros turísticos,
culturales, de diversión y comidas de Lima. Otra inversión importante efectuada por el Grupo GREMCO es
el Proyecto Del Pilar Apart Hotel, inaugurado en julio 1996 y que opera con 96 amplias y completas suites
en San Isidro, una de las zonas con mayor demanda de estos servicios, habiendo reportado este hotel
índices de ocupabilidad superiores al 80%. Este hotel fue financiado con préstamo a 4 años otorgado por el
Banco Wiese (2do. Banco del mercado), que representa el 40% del valor comercial del hotel.
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2. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
HOLDING
GREMCO
GRUPO GRUPO GRUPO
CONSTRUCTOR HOTELERO FINANCIERO
CONTRATISTAS GREMCO GREMCO APART BANCO
GENERALES REPRESENTACIONES MINERIA HOTEL DEL NUEVO MUNDO
HOTEL
CONTRATACIONES ASCENSORES MK LOS DELFINES
PACIFICO PERU
ASOCIACIONES PERU
GGOLD
COMPANY
MINERIA
COLINAS DE AURIFERA
CAMACHO GREMCO S.A.
SPART GREMCO
COBRE
AMPER
CORPORACION
GREMCO
EDIFICACION INDUSTRIAS
AFINES
GLASA
CONMETAL
3. El GRUPO FINANCIERO, representado por la inversión efectuada en 1992 por el Grupo en la constitución y
puesta en operaciones en febrero de 1993 del Banco del Nuevo Mundo SAEMA y su banco Off-shore, que
en el tercer trimestre de este año estrenó el edificio de 16 pisos de su sede central en San Isidro. Según
cifras del sistema financiero nacional al 30 de setiembre de 1996, el Banco del Nuevo Mundo con US$
360.4MM de activos, participa con el 2.12% del mercado de depósitos y sus colocaciones ascienden a US$
197.9MM, lo que les otorga una cuota del 2.17% en este mercado. Anexamos información analítica sobre la
condición financiera de este banco.
ACCIONISTAS/GERENCIA RATING 8
En los 44 años de existencia de GREMCO, los accionistas del Grupo han mantenido intachable su integridad y
compromiso con sus empresas integrantes, aumentando constantemente no sólo su aporte tecnológico, sino también
recursos económicos frescos que han permitido financiar el desarrollo logrado. Otro de los factores de éxito ha sido la
injerencia del grupo accionarial en las decisiones críticas que se han presentado a lo largo de todos estos años.
Conforme lo indicamos anteriormente, el Señor David Levy fue el fundador del grupo y su hijo Isy, quien lo sucede
en el cargo, fue quien efectuó y aún efectúa las principales innovaciones técnicas y organizacionales en el área de la
construcción y corretaje inmobiliario. Por su parte, el otro hermano, Jaques Levy, fomenta en el grupo la necesidad de
diversificar los ingresos, por lo que lleva adelante el proyecto de constitución del Banco del Nuevo Mundo y su afiliado Off-
shore.
Por su parte, el cuerpo gerencial de GREMCO es calificado y reconocido en el mercado por su capacidad
innovadora, despliegue promocional y vanguardismo arquitectónico, destacando entre sus obras el conjunto multifamiliar
denominado Las Colinas del Golf, que es calificado muy favorablemente también por el nivel de ingeniería que se ha
utilizado.
Las siguientes líneas destacan el curriculum tanto de los accionistas con nivel de decisión en el Grupo, como del
calificado cuerpo gerencial que los secunda:
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3. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
1. DAVID LEVY PESSO. Fundador del Grupo, que en 1951 emigra de Francia fundando en Lima dos empresas
constructoras (Franco Peruana Inmobiliaria e Inmobiliaria Amil), que dan nacimiento a las actividades del posteriormente
llamado Grupo GREMCO.
2. ISY LEVI CALVO. Presidente Ejecutivo, graduado de la Universidad de Cornell en 1974 como Bachiller en Ciencias, con
especialización en Ingeniería Industrial e Investigación de Operaciones, y master en Ingeniería Industrial en 1975. Desde
ese año se incorpora a la empresa y efectúa las principales innovaciones que han logrado posicionar al grupo en
posiciones de liderazgo en el sector inmobiliario.
3. JULIO JACOBO DE LA PIEDRA DEL RIO. Gerente General, Ingeniero Civil graduado de la Pontificia Universidad
Católica del Perú, Master en Administración de Empresas Inmobiliarias. Cuenta con 15 años de experiencia en el grupo.
4. MANUEL ROSPIGLIOSI. Gerente de Administración y Finanzas, de amplia experiencia en el campo financiero al
haberse desempeñado por más de 15 años como Tesorero de COSAPI, empresa constructora de obras, carreteras,
acueductos que inclusive incursiona en el montaje de maquinaria y equipo.
5. BERTHA CECILIA GONZALES VERASTEGUI. Gerente de Ventas, Arquitecta graduada de la Universidad Ricardo
Palma en Lima, con exitosos proyectos ejecutados por GREMCO que han merecido reconocimientos profesionales.
6. ALFONSO DE LA PIEDRA DEL RIO. Gerente de Promoción de Proyectos desde 1995, graduado como Arquitecto y
Urbanista, posee amplia experiencia en el diseño de proyectos arquitectónicos y desarrollo inmobiliario. Ingresó al grupo
en 1987, año en el que es nombrado Jefe de Arquitectos y en 1990 como Gerente de Arquitectura.
7. GIOVANNI ORIEL BOLDRINI PAZ. Gerente de Operaciones, Ingeniero Civil graduado de la Universidad Católica y que
se desempeñara anteriormente en el Grupo como Sub-Gerente de Obras..
8. JOE MALAY KAPPARI. Gerente de Tesorería desde 1996, Ingeniero Civil especializado en Finanzas, que llevó a cabo
la implantación y desarrollo de dicha área desde 1989.
ACCESO AL CRÉDITO RATING 7
La Titular trabaja fundamentalmente con 9 entidades bancarias (Banco de Crédito, Continental, Finsur, Progreso,
Sudamericano, Santander, Interbanc, Bancosur y su banco afiliado, Nuevo Mundo), siendo cosniderada para todos estos
bancos como un riesgo crediticio normal. Con los dos primeros y el Banco del Nuevo Mundo, la Titular cuenta, en adición a
facilidades para financiamiento de capital de trabajo, con líneas de crédito para la financiación puente de la venta de
inmuebles en construcción.
El cuadro que continúa muestra claramente que el Banco de Crédito y el Banco del Nuevo Mundo concentran el
75% de participación en el financiamiento de GREMCO, siendo importante ambas instituciones para el desarrollo
empresarial de GREMCO por las facilidades de financiamiento que estas dos entidades bancarias otorgan a personas
naturales que desean adquirir los inmuebles.
Tabla 1 - Deuda con Bancos al 30-jun-1996 - US$
BANCO CORTO LARGO TOTAL (%)
PLAZO PLAZO
Nuevo Mundo 2,966,963 6,166,988 9,133,951 37.9
Crédito 7,943,507 1,050,651 8,994,158 37.3
Continental 962,725 1,123,649 2,086,374 8.7
Sudamericano 770,264 96,545 866,809 3.6
Finsur 874,926 874,926 3.6
Progreso 843,579 204,918 1,048,497 4.3
Interbanc 337,499 337,499 1.4
Santander 514,039 514,039 2.1
Bancosur 266,393 266,393 1.1
TOTAL 15,479,895 8,672,751 24,122,646 100.0
Por otro lado, del total de facilidades que estas entidades han otorgado a GREMCO, el 93.64% ha sido concedido
en moneda extranjera y, en lo que se refiere al plazo del financiamiento, el 35.9% ha sido concedido a plazos superiores a
12 meses. Es importante indicar, que el 73.7% del financiamiento requerido por GREMCO ha sido proporcionado por
bancos locales, conforme se aprecia en el siguiente cuadro que detalla la deuda reportada por bancos peruanos a la
Superintendencia de Banca y Seguros al 31 de Julio de 1996. Todos los bancos refieren a GREMCO como buen cliente, con
satisfactorio cumplimiento de sus obligaciones.
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Tabla 2 Deuda reportada por bancos de Perú (US$)
MONEDA MONEDA (%)
MODALIDAD NACIONAL EXTRANJERA TOTAL
Sobregiros 2,852 704,621 707,473 3.9
Descuentos 405,613 405,613 2.3
Pagarés 202,506 1,344,606 1,547,112 8.7
Préstamos 925,410 13,633,389 14,558,799 81.9
Intereses y Comisiones 9,990 9,990 0.1
TOTAL FINANCIAMIENTOS 1,130,768 16,098,219 17,228,987 96.9
Avales y Cartas Fianza 550,000 550,000
TOTAL CONTINGENCIAS 550000 550,000 3.1
TOTAL DEUDA 1,130,768 16,648,219 17,778,987 100.0
BENEFICIO/RENTABILIDAD RATING 7
Al no contar con estados financieros consolidados del Grupo, comentaremos sobre los Estados Financieros de
CORPORACIÓN GREMCO S.A. al 31 de diciembre de 1995 y 30 de junio de 1996; empero, esta empresa es la principal
empresa del Grupo en ventas e ingresos y que, asimismo, es propietaria de los mayores activos.
En términos monetarios, la Titular logró ventas netas de US$ 16.7 millones, que representan un sustancial
incremento del 25.6% en comparación a 1994 y representan, igualmente, el 47.8% de las valorizaciones de obras
realizadas en 1995. Estos ingresos son substancialmente mayores si, conforme es usual para analizar empresas de esta
industria, incorporamos a las ventas netas de 1995 las ganancias diferidas por US$ 4 millones.
S T O C K D E P R O P IE D A D E S P O R V E N D E R
a l 3 1 /D ic ie m b r e /1 9 9 5 (U S $ 0 0 0 )
(% ) M a rg e n
OBRAS A P re c io V ta V a lo r C o sto G a n a n c ia
T E L M IR A G O L F 5 E S T R E L L A S 286 160 5 5 .9 %
A n ta re s A 4 2 5 0 .0 %
O r io n B 7 3 4 2 .9 %
C a r in a C 42 18 4 2 .9 %
Adar D 129 72 5 5 .8 %
E s ta c . C + D + F 104 65 6 2 .5 %
P A Z S O L D A N : C e t. E m p . E l B o s q u e 359 214 5 9 .6 %
R E D U C T O : C a sa C lu b 1 ,8 8 7 1 ,3 8 0 7 3 .1 %
B u s s in e s + E s ta c . I 404 288 7 1 .3 %
V i v i e n d a II 293 226 7 7 .1 %
V i v i e n d a III 692 528 7 6 .3 %
V i v i e n d a IV 62 48 7 7 .4 %
E s ta c . V iv ie n d a V 436 290 6 6 .5 %
D A L U : Ib e r i a ( G o l f ) A M i r o q u e s a d a 15 10 6 6 .7 %
E s ta c io n a m ie n to s V I 15 10 6 6 .7 %
M L C N . D E L A R E S E R V A : C o s ta R e a l 21 9 4 2 .9 %
D A V ID : L a R e s e r v a 6 3 5 0 .0 %
M ed u sa V 4 2 5 0 .0 %
L a S i r e n a V II 2 1 5 0 .0 %
N IC E : E l P r a d o ( J a v i e r P r a d o ) 30 30 1 0 0 .0 %
E L F A R O : S a firo 0 0 0 .0 %
S A N A U G U S T O : J a r d in e s d e l G o lf 22 7 3 1 .8 %
L IM A G O L F : G R E M C O 1 0 0 0 0 0 .0 %
P A R D O Y A L IA G A : P l a z a l a s F l o r e s 296 194 6 5 .5 %
L O S J A R D IN E S D E P O R T IL L O : E t a p a I 578 344 5 9 .5 %
M O N T S A IN T M IC H E L 102 56 5 4 .9 %
U S A D O S G R E M C O : E n p a rte d e p a g o 510 339 6 6 .5 %
C . E M P R E S . S A N IS ID R O : R . d e P a n a m á 1 7 ,4 3 7 9 ,5 4 9 5 4 .8 %
T o rre A 1 2 ,4 1 4 6 ,8 9 5 5 5 .5 %
T o rre B 5 ,0 2 3 2 ,6 5 4 5 2 .8 %
C A S A C L U B S A N IS ID R O : J a v i e r P r a d o - F i c u s 1 0 ,0 6 0 5 ,8 6 1 5 8 .3 %
T o rre I 3 ,8 1 4 2 ,2 3 5 5 8 .6 %
T o r r e II 4 ,0 9 2 2 ,4 6 4 6 0 .2 %
T o r r e III 618 360 5 8 .3 %
T o r r e IV 405 217 5 3 .6 %
T o rre V 1 ,1 3 1 585 5 1 .7 %
RECOLETA 1 ,9 3 9 1 ,5 5 9 8 0 .4 %
LE PARC 2 ,9 1 6 2 ,3 6 5 8 1 .1 %
M A C H Y P U IT O 2 ,6 3 3 2 ,0 9 4 7 9 .5 %
C . E M P R ES . JO SE PA R D O 1 8 ,4 7 7 1 4 ,0 6 2 7 6 .1 %
TOTALES 5 7 ,5 7 4 3 8 ,2 3 6 6 6 .4 %
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5. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
Conforme lo indicáramos, uno de los aspectos críticos del éxito inmobiliario de GREMCO es la venta de
inmuebles en construcción o plano, para lo cual emplean recursos propios para otorgar financiamiento directo a sus
clientes, o a través de créditos hipotecarios puente que les otorga el Banco Wiese, el Banco de Crédito, el Banco del
Nuevo Mundo y el Banco Sudamericano. Las ventas efectuadas durante 1995 bajo estos sistemas son las que detalla el
siguiente cuadro:
Tabla 3 - VENTA DE INMUEBLES EN CONSTRUCCION/1995
Obras de GREMCO en Ventas por (%)
Construcción Proyecto US$ 000
Portillo 7,378 24.3
Reducto 4,042 13.3
Casa Club San Isidro 2,852 9.4
Camacho Torre V 2,614 8.6
Rep. de Panamá 2,230 7.3
Pardo 1,954 6.4
Los Manzanos 1,867 6.1
Dammert 1,826 6.0
Pardo y Aliaga 1,422 4.7
Telmira 1,008 3.3
Paz Soldán 951 3.1
Javier Prado El Parque 724 2.4
Machaypuito 645 2.1
Cádiz 370 1.2
Dalu Mar 309 1.0
Medusa 222 0.7
TOTAL 30,415 100.0
Por su naturaleza, los ingresos provinieron de la venta de inmuebles con valorizaciones al 31/12/1995 por un
total de US$ 34.9 millones, que se desagregan en valorizaciones de obras propias por US$ 14.7 millones (42.1%),
valorización de Las Colinas de Camacho por US$ 2.7 millones (7.8%) y valorizaciones de obras efectuadas a otros
clientes por US$ 17.5 millones (50.1%). Del primer rubro de valorizaciones destaca la valorización del edificio ubicado en
las esquinas de las avenidas Portillo y Los Manzanos en San Isidro por US$ 6.4 millones (sólo le faltan acabados para
estrenarse en 1996). En lo que se refiere a las valorizaciones de Las Colinas De Camacho, sólo se considera las obras
realizadas en el Block V (US$ 2.4 millones), el inicio de las obras del Block VI y sus respectivos accesos). En el cálculo
de las valorizaciones para otros clientes destacan el edificio del Banco del Nuevo Mundo (US$ 5.6 millones), el Hotel Los
Delfines (US$ 5 millones) y US$ 6.9 millones por diversas obras para terceros.
La rentabilidad sobre ventas que obtuvo la Titular a 12/95 fue de 10.6% (US$ 1.8 millones sobre ventas de US$
16.7 millones), inferior al 13.6% obtenido en 1994. Sin embargo, las utilidades de 1995 son superiores en términos
monetarios que las obtenidas en 1994, año en el que se obtuvo una utilidad “contable” de US$ 1.7 millones, que
corresponde fundamentalmente al efecto de la corrección monetaria (REI) del periodo.
En el mismo sentido, es importante comentar los siguientes factores que aportaron al positivo resultado
económico obtenido por la Titular en 1995:
1. Incremento del costo de ventas de 75.9% a 80.4% sobre ventas netas, que se explica por un incremento
promedio mensual del 0.8% mensual en los materiales de construcción (10% anual), del 17% en el costo de
la mano de obra, del 12.9% en electricidad y del 25% en el costo de acabados.
2. Este incremento de costos se contrapesa con la sustancial reducción de los gastos generales, que
descienden del 16.6% a sólo 6.1% sobre ventas.
3. Reducción de la carga financiera de 9.9% sobre ventas en 1994 a 6.9% obtenida en 1995; lo que a su vez
les permite amortiguar el impacto de los menores ingresos por intereses (del 6.6% en 1994 a 2.5% en
1995), como consecuencia de la estrategia llevada a cabo por la empresa de colocar sus financiamientos de
vivienda a tasas competitivas con el fin de impulsar ventas.
Por su parte, al 30 de junio de 1996, CORPORACION GREMCO registró ventas netas por US$ 14.2 millones,
que representan el 85.3% del total de ventas efectuadas en los 12 meses del año 1995, logro que es consecuencia de la
capitalización por parte de la empresa de la oportuna disponibilidad de inmuebles en venta en el momento que los
bancos Santander, Crédito y Wiese lanzaron al mercado, con gran despliegue publicitario, sus productos para
financiamiento hipotecario. Al registrarse este positivo nivel de ventas y continuar la empresa con su programa de
racionalización de costos y gastos, la utilidad neta obtenida (US$ 2.2 millones) en los primeros seis meses de 1996 es
100% superior a la lograda en todo 1995.
GENERACIÓN DE RECURSOS RATING 6
Al 31/dic/95, la Titular requirió US$ 20.3 millones para el financiamiento de sus necesidades operativas
(básicamente el incremento de sus existencias de terrenos, proyectos y valorizaciones de obras en 29.7% (US$ 27
millones)), los que la Titular financió con préstamos bancarios a corto plazo por US$ 21.5 millones, US$ 3.5 millones con
financiamiento a largo plazo y reducción de su tenencias de tesorería en US$ 1.7 millones.
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6. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
A junio de 1996, la empresa financia sus necesidades operativas (básicamente existencias) con deuda bancaria a
largo plazo por US$ 5.2 millones, pasivos comerciales a largo plazo por US$ 9.1 millones y la revalorización de sus
existencias a valores de mercado por US$ 16.5 millones. Estas últimas explican en gran medida las necesidades de
financiamiento de existencias antes mencionado.
Lo expuesto nos permite colegir que ha sido adecuado el financiamiento aplicado por la Titular, toda vez que está
logrando reestructurar sus pasivos a largo plazo y su generación de recursos ha mejorado substancialmente en
comparación al ejercicio anterior.
SOLVENCIA RATING 7
Al 31/dic/95, la Titular incrementa su endeudamiento inicial de 0.9 a 2.7 veces producto del financiamiento logrado
con bancos nacionales y del exterior para la adquisición de terrenos con importante valor de capitalización futura, así como
para el financiamiento de su respectiva construcción, ya sean edificios multifamiliares o de oficinas. Entre las principales
causas del incremento se encuentran: (a)la conversión de sus pasivos comerciales (originados por la adquisición de
terrenos) en pasivos bancarios de largo plazo (US$ 6 millones), así como, (b)la financiación a largo plazo que han logrado
del Banco de Crédito (US$ 10.3 millones) para la construcción y posterior venta de inmuebles, los que se adicionan al
financiamiento de largo aliento que les otorga el Banco del Nuevo Mundo (US$ 6.6 millones).
Es importante indicar que este fue un factor de éxito para la empresa, pues al haber podido concretar
financiamiento bancario en 1995 para construir o culminar sus obras inmobiliarias en proceso, pudieron aprovechar
sobremanera las condiciones favorables que se presentaron en el mercado inmobiliario de Lima cuando los bancos locales
lanzaron sus paquetes de financiamiento hipotecario desde marzo 1996.
A pesar de ser considerado este indicador de endeudamiento como normal para las empresas que operan en la
industria de la construcción, a junio de 1996 CORPORACION GREMCO logra reducir su nivel de endeudamiento a 1.4
veces, como consecuencia de la valorización comercial de sus existencias de terrenos e inmuebles.
De otro lado, es importante comentar que la posición de liquidez de la empresa se mantuvo ajustada en los últimos
años por la política de financiación directa de ventas de inmuebles que pusieron en práctica. En razón de haberse logrado
posteriormente negociaciones exitosas con bancos locales y por la mejora experimentada en su cobranza, la liquidez de la
empresa mejora ligeramente por la reducción del periodo de cobro en casi 20 días (de 368 días en 1994, a 348 en 1995),
que es consecuencia directa de la venta de parte de su cartera hipotecaria al Banco Wiese (US$ 8 millones). Igualmente
beneficiosa para la liquidez de la empresa fue el haber convertido en pasivos bancarios a largo plazo (US$ 6.7 millones) las
cuentas por pagar comerciales derivadas de la adquisición de terrenos. A junio 1996, el periodo de cobranza mejora
levemente y el mayor financiamiento a largo plazo que la empresa ha obtenido, contribuyen a beneficiar la posición de
liquidez de la empresa.
Los fundamentos expuestos nos permiten concluir que, una vez más en sus 44 años de exitosa experiencia
inmobiliaria, GREMCO mantiene sólida su posición de solvencia y, lo más importante, logra superar problemas coyunturas
en base a la calidad de su gerencia y al nivel de injerencia de sus accionistas en el day-to-day.
INFORMACION SOBRE COMPETIDORES
Conforme lo indicáramos, GREMCO es el grupo líder del mercado inmobiliario nacional y con las estrategias que
viene desarrollando, consideramos que continuará manteniéndose en dicha posición. Por ser GME la empresas edificadora
de un importante grupo del sector construcción civil, que enfoca sus mayores esfuerzos en obras de ingeniería civil de
envergadura (carreteras, puentes y similares), hemos comparado el comportamiento financiero de ambas:
Tabla 4 - Comparativo de Condición financiera: GREMCO vs GME S.A.
al 31 de diciembre de 1995
Concepto Corporación GREMCO GME (Graña y Montero
Edificaciones S.A.
Total Activos 57,280 16,514
Patrimonio Neto 14,291 3,280
Ingresos Diferidos 4,390 0
Ventas Netas 16,675 6,223
Margen de Explotación 24.5% 9.8
Utilidad Neta/Ventas Netas 6.5 11.4
Cash Flow Corriente 3,091 611
Cash Flow Operativo (17,173) (2,764)
Free Cash Flow (20,937) (5,127)
Financiación Terceros 31,673 5,521
Fondo de Maniobra 14,126 376
Endeudamiento 2.7 4.0
Rotación Inventarios 918 50
Periodo de cobro 348 506
Periodo de Pago 159.5 84
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7. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
PERSPECTIVAS ECONOMICO-FINANCIERAS DE CORPORACION GREMCO
Las favorables expectativas que enmarcan el desarrollo que en el presente y próximo años tendrá el negocio
inmobiliario en el país, permiten pronosticar una notable mejora de la condición financiera de la Titular, con la consiguiente
consolidación y role protagónico que jugará el Grupo GREMCO.
Estas perspectivas favorables se refuerzan con la creciente participación de la banca comercial en el
financiamiento de la adquisición de viviendas, con esquemas más flexibilizados, menores tasas de interés y plazos de
repago interesantes. Por ello, se estima que la banca comercial cerrará en el presente año US$ 125 millones de
colocaciones hipotecarias, las que sumadas al stock existente al 31/dic/95 (US$ 216 millones), implicarían un total de
colocaciones hipotecarias de la banca comercial nacional de US$ 441 millones, con un significativo crecimiento del 104.2%.
Por su parte, el Gobierno, consciente del inmanejable déficit habitacional de 1.2 millones de viviendas, ha enfocado
sus esfuerzos hacia la reestructuración jurídica y procedimental del sistema de letras hipotecarias (en 1995 sólo se
negociaron letras hipotecarias por S/. 20 millones, que representa el 1.68% del total negociado en la Bolsa de Valores de
Lima); así como, a la obtención de líneas o préstamos externos por US$ 150-350 millones, para su posterior re-colocación
en el sistema financiero a través de COFIDE. Esta última línea de acción apunta hacia la solución del problema habitacional
de la mayoría de la población del país, por lo que se colocarán en el mercado a tasas promocionales.
Ilustración 1 - CORPORACION GREMCO Presupuesto de Resultados 1996
(US$ 000)
Pérdidas y Ganancias 1996 (%) 1995 (%)
Ventas Netas 30.000 100,0% 16.675 100,0%
Costos de Ventas -18.600 -62,0% -11.089 -66,5%
Margen Bruto 11.400 38,0% 5.586 33,5%
Gastos Generales -2.700 -9,0% -1.493 -9,0%
Margen de Explotación 8.700 29,0% 4.093 24,5%
Carga Financiera -3.482 -11,6% -1.488 -8,9%
Otros Ingresos 250 0,8% -422 -2,5%
Util.antes Impuestos 5.468 18,2% 2.183 13,1%
Impuestos -1.640 -5,5% -1.103 -6,6%
Utilidad Neta 3.828 12,8% 1.080 6,5%
En 1996, la Titular ha presupuestado incrementar sus ingresos en 79.9%, en base a la ampliación de ofertas de
financiamiento hipotecario por parte de la banca comercial, la misma que, en esta primera etapa, está coberturando
segmentos objetivos similares a los que propugna GREMCO. El detalle mensualizado de estas ventas se detalla en el
ANEXO A del presente. También apoyará al logro del objetivo de ventas que se ha propuesto GREMCO, el haber logrado un
importante grado de avance en las obras de sus inmuebles en venta, los que de manera comparativa se incrementarán en
53.8% .
VALORIZACION DE OBRAS DE CORPORACION GREMCO S.A.
OBRAS 1,995 I TRIM II TRIM III T IV T 1,996
DAMMERT 847,694 440,726 0 0 0 440,726
JAVIER PRADO TORRE IV 802,434 9,512 0 0 0 9,512
JAVIER PRADO TORRE III 471,370 147,067 183,945 0 0 331,012
JAVIER PRADO TORRE I 1,422,930 326,596 304,009 329,978 0 960,583
CLUB 624,943 78,263 118,074 147,785 0 344,122
JAVIER PRADO TORRE II 391,341 217,731 324,127 307,501 318,777 1,168,136
MAURTURA 224,343 520,942 405,234 138,216 0 1,064,392
PORTILLO LOS MANZANOS 6,414,232 378,252 0 0 0 378,252
JAVIER PRADO LE PARC 83,335 281,414 407,302 455,682 475,168 1,619,566
JOSE PARDO 466,886 1,152,923 1,536,437 1,838,960 1,781,791 6,310,111
MACHYPUITO 244,870 608,805 497,122 398,995 378,797 1,883,719
REPUBLICA DE PANAMÁ B 1,469,376 547,091 368,535 138,086 0 1,053,712
REPUBLICA DE PANAMA A 1,107,101 927,775 1,035,458 1,407,817 981,668 4,352,718
ROOSEVELT 178,713 547,099 647,137 778,048 242,261 2,214,545
RINCONADA 130,000 300,000 330,000 240,000 1,000,000
BUJAMA 0 250,000 1,000,000 750,000 2,000,000
LOS NARANJOS 0 0 250,000 750,000 1,000,000
COMPLEJ.DEP.CULT. 0 0 1,250,000 3,750,000 5,000,000
HERRADURA (HAB URBANA) 50,000 1,350,000 2,420,000 2,650,000 6,470,000
OTRAS 0 0 550,000 1,450,000 2,000,000
TOTAL 14,749,568 6,364,196 7,727,380 11,741,068 13,768,462 39,601,106
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8. PROPUESTA DE CREDITOS CORPORACION GREMCO S.A.
Tabla 5 - BALANCE DE LETRAS POR COBRAR/ US$
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 TOTAL
TOTAL 5.465.341 4.448.991 3.051.987 2.532.778 2.022.719 1.578630 1.535.391 1.490.630 921.268 0 23.604.026
Iberia 113.448 98.584 61.264 47.008 38.669 16.836 16.836 16.836 8.418 0 417.899
La Reserva 173.198 165.557 122.552 56.882 54.476 53.076 53.076 53.076 17.778 0 749.731
El Prado 40.937 48.440 575 0 0 0 0 0 0 0 89.952
El Golf 5 959.090 765.100 607.500 536.692 431.880 338.767 338.767 334.867 166.407 3.957 4.483.027
El Bosque 289.302 244.195 207.922 209.307 206.115 192.000 192.000 192.000 97.176 2.841 1.832.858
Casa Club 1.271.573 1.155.524 1.016.985 827.460 612.218 487.152 451.675 427..421 317.517 78.355 6.645.880
Costa Real 169.614 169.614 169.614 164.976 141.219 137.937 137.936 137.936 69.098 8.841 1.306.785
Plaza Las 318.246 253.767 164.680 92.705 81.146 75.742 75.742 75.742 58.903 9.629 1.206.212
Portillo 699.576 171.420 160.500 108.247 84.777 77.736 77.736 77.736 77.736 48.630 1.584.094
Los Manzano 171.334 158.532 155.857 129.589 102.443 48.304 48.304 48.304 43.483 7.441 913.591
Casa Club Sn 287.488 227.648 186.910 162.284 107.913 58.008 53.952 53.952 53.952 36.597 1.228.704
José Pardo 59.367 10.380 10.380 10.380 10.380 10.380 10.380 8.650 0 0 130.297
Lima Golf 241.266 237.807 166.056 166.056 130.291 61.500 66.625 64.200 10.800 0 1.144.601
Cent.Emp San 379.092 209.673 21.192 21.192 21.192 21.192 12.362 0 0 0 685.895
Le Parc 351.750 252.750 0 0 0 0 0 0 0 0 604.500
Macgayp 300.000 280.000 0 0 0 0 0 0 0 0 580.000
OBRAS 1995 1996
LAS COLINAS DE CAMACHO
Block V Torre V y Accesos Adic 2,421,130 5,040,403
Camacho Block VI 188,611 33,150
Camacho Eccesos Extras Block Vi 91,856 268,800
OTROS CLIENTES
Torre Principal 3,116,931 552,176
Torre Chica 2,445,400 133,408
Los delfines 5,021,778 10,875,096
Centro bancario 1,306,695 506,972
Carlos Javier 294,182 206,029
Apart Hotel 3,989,636 249,167
Regatas 1,262,257 329,545
Grifo Orrantia 35,365 234,189
Grifo Faucett 32,183 213,117
TOTALES 20,206,024 18,642,052
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