1. Estructuración Técnica de Proyectos
de Asociación Publico-Privada
Ing. Jorge Valenzuela
Ing. Benton Erwin
Marzo 2016
2. Contenido
1. Introducción a Arup
2. ¿Qué proyectos se pueden ejecutar vía APPs?
3. Matemática financiera básica
4. Caso de Estudio: Vivienda universitaria
5. Desarrollo de Proyectos de Inversión
6. ¿Qué es una Asociación Público-Privada?
7. Fases de un Proyecto
8. Estudios de Demanda e Ingresos
9. Estudios Técnicos
10.. APPs de Infraestructura Social
11. APPs de Infraestructura y Energía
12. Casos de Estudio
4. Arup 2016: 90+ oficinas en 40 países con 13,000+
ingenieros, consultores, y expertos financieros.
Oficinas en las Americas:
Boston
Bogota
Chicago
Houston
Los Angeles
New York + New Jersey
Rio de Janeiro + San Paulo
San Francisco
Seattle
Toronto
Washington DC
6. Arup Transaction Advice: 160 transacciones con
un valor agregado de US$145,000 millones desde
el 2008
• Unidad APP de Arup:
• Estructuración de APPs para el Sector Público
• Asesoría a Concesionarios/Inversionistas para adjudicarse APPs
• Asesoría a la Banca para el financiamiento de APPs
17. ¿Qué tienen de común estos proyectos?
• Concedente y Concesionario entran en un contrato a largo
plazo (20+ años) para la prestación de un servicio que sigan
indicadores de desempeño (“kpi”) previamente establecidos
• El Concesionario asume la operación y mantenimiento del
activo, y muchas veces el financiamiento (además de la
construcción)
• El Concesionario es remunerado vía:
- Explotación comercial del activo, y/o
- Pagos por parte del concedente:
1. Pagos parciales durante la construcción (“milestone payments”)
2. Pagos por disponibilidad del activo a lo largo del plazo del
contrato (“availability payments”)
19. ¿A cuanto debo rentar mi apartamento en Medellín
para cubrir su costo mensual?
• Acabo de comprar un apartamento en Medellín utilizando un
crédito hipotecario y quiero rentarlo.
• Valor del apartamento: $250.000.000
• Costo de mantenimiento: $250.000/mes
• Crédito Hipotecario:
- Modalidad: Cuota fija en pesos
- Cuota Inicial: 30%
- Plazo: 20 años o 240 meses
- Tasa de interés efectiva anual: 12,0% (es decir 1,0%
mensual)
20. Costo Mensual de mi apartamento en Medellín
• Crédito Hipotecario:
- Tasa de interés mensual = 1%
- Plazo = 240
- Crédito = $175.000.000
- Crédito Mensual = ?
• Costo mensual
- Crédito Mensual = ?
- Costo de mantenimiento = $250.000
- Total = ?
21. Costo Mensual de mi apartamento en Medellin
• Crédito Hipotecario:
- Tasa de interés mensual = 1%
- Plazo = 240
- Crédito = $175,000,000
- Crédito Mensual = PMT (1% ; 240; $175.000.000)
$1.926.900 por mes
• Costo mensual
- Crédito Mensual = $1.926.900
- Costo de mantenimiento = $250.000
- Total = $2.176.900
22. 4. Caso de Estudio
Proyecto de Vivienda Universitaria
23. Proyecto de Vivienda Universitaria
• La Universidad Nacional de Ingeniería “Jorge Valenzuela” ha
detectado que el 50% de sus 1.000 alumnos renta vivienda en
las inmediaciones del campus universitario.
• La UNI desea ofrecer a 150-250 alumnos la posibilidad de
rentar su vivienda dentro del campus.
• La UNI dispone de un terreno de 70m x 40m (2.800 m2) donde
se pueden edificar hasta 4 pisos de altura.
• La UNI ha realizado un diseño preliminar he invita a
constructores a presentar sus propuestas a suma alzada por el
diseño, construcción y equipamiento del edificio. El plazo de
construcción es máximo 12 meses.
24. Diseño referencial de las unidades de vivienda
Tipo A
1 Habitación
1 Baño
1 Estudiante
54 m2
9 m
6 m 9 m 12 m
Tipo B
2 Habitaciones
2 Baños
4 Estudiantes
81 m2
Tipo C
3 Habitaciones
2 Baños
6 Estudiantes
108 m2
25. Planta Típica referencial (~1.200m2)
(3 Apt. Tipo A + 5 Apt. Tipo B + 4 Apt. Tipo C: 47 estudiantes )
9 m
12m 9m 6m 3m 6m 9m 12m
Tipo C
Tipo C9 m
Tipo B
Tipo B
A
A A
Tipo B
Tipo B
Tipo C
Tipo C
3 m
57m
Tipo B
21 m
26. Vivienda Universitaria para 188 estudiantes
• ¿Cuanto debemos ofertar?
*Cama, colchón, escritorio y silla por estudiante
Descripcion Und Cantidad Precio
Unitario
Total
Diseño y Permisos ?
Construcción m2 4.800 ?
Equipamiento* und 188 ?
Sub-Total ?
Administración % ?
Utilidad % ?
Imprevistos % ?
Total (sin IVA) ?
Total por estudiante ?
27. Vivienda Universitaria para 188 estudiantes
• Propuesta Económica:
Descripcion Und Cantidad Precio
Unitario
Total
(millones)
Diseño y Permisos 3% $216
Construcción m2 4.800 $1.500.000 $7.200
Equipamiento und 188 $800.000 $150
Sub-Total $7.566
Administración 10% $757
Utilidad 10% $757
Imprevistos 5% $378
Total (sin IVA) $9.458
Total por estudiante $50
28. A la UNI le gusta nuestra propuesta pero…
• El presupuesto anual de infraestructura de la UNI acaba de ser
reducido a $1.000 millones:
- ¿Aceptaríamos ser inversionistas en lugar de solo
constructores?
- ¿Aceptaríamos que el pago se realice en cuotas mensuales a
30 años? Al final del periodo el edificio retornaría a la UNI.
- ¿Aceptaríamos que parte de o todos los pagos procedan de
los alquileres pagados por los estudiantes?
- ¿Estaríamos dispuestos a administrar y mantener el edificio
por 30 años?
- El diseño quedaría a libertad nuestra, siempre y cuando
cumplamos con los parámetros principales de servicio
29. Estudio de Mercado: Demanda e Ingresos
• Ingresos Potenciales por Mes:
Descripcion Und Cantidad Renta por
mes
Total
(millones)
Departamentos Tipo A
• Cama habitación individual Cama 12 ?
Departamentos Tipo B
• Cama habitación compartida Cama 80 ?
Departamentos Tipo C
• Cama habitación compartida Cama 96 ?
Total Ingresos (sin IVA) 188 ?
Menos Vacancia y Perdidas % ?
Total Ingresos Netos (sin IVA) ?
30. Estudio de Mercado: Demanda e Ingresos
• Ingresos Potenciales por Mes:
Descripcion Und Cantidad Renta por
mes
Total
(millones)
Departamentos Tipo A
• Cama habitación individual Cama 12 $800.000 $9,6
Departamentos Tipo B
• Cama habitación compartida Cama 80 $450.000 $36,0
Departamentos Tipo C
• Cama habitación compartida Cama 96 $400.000 $38,8
Total Ingresos (sin IVA) 188 $84,0
Menos vacancia y perdidas 5% ($4,2)
Total Ingresos Netos (sin IVA) $79,8
31. Costos de Operación y Mantenimiento
• Costos O&M por Mes:
Descripcion Und Cantidad Precio
Unitario
Total
(millones)
Administrador Und 1 $5.000.000 $5,0
Ayudantes Und 2 $2.500.000 $5,0
Agua y Electricidad Und $1,0
Mantenimiento Und $2,0
Reserva para equipamiento Und $2,0
Total Costos O&M (sin IVA) $15,0
32. ¿Cuanto queremos ganar por nuestra inversión?
• Costo de diseño, construcción y equipamiento: $9.458 millones
- Utilidad 10% e Imprevistos 5%
- ¿Queremos cambiar algo?
• ¿Que retorno es adecuado para nuestra inversión?
- ¿12%? ¿15%? ¿20%?
• ¿Cuál seria la mensualidad durante 30 años?
- Tasa de interés mensual = ?
- Plazo = 360
- Crédito = $9.458 millones
- Crédito Mensual = ?
33. Pre-Factibilidad
• Amortización del Costo de Inversión a 30 años:
- Tasa de interés mensual = 1,25% (15% anual)
- Plazo = 360
- Crédito = $9.458 millones
- Crédito Mensual = PMT (1,25% ; 360 ; $9.458)
$120,0 por mes
• Resumen:
- Total Ingresos Netos = $79,8 millones
- Costos O&M = ($15,0)
- Amortización Inversión = ($120,0)
- Total = ($55,2) Ingresos < Costos
TIR
requerido
del Proyecto
34. ¿Cómo podemos mejorar nuestra propuesta?
• Maximizar ingresos
• Optimizar costos de inversión
• Reducir costos de operación
• Tiempo: acelerar recepción de ingresos y postergar costos
35. Diseño referencial de las unidades de vivienda
Tipo A
1 Habitación
1 Baño
1 Estudiante
54 m2
9 m
6 m 9 m 12 m
Tipo B
2 Habitaciones
2 Baños
4 Estudiantes
81 m2
Tipo C
3 Habitaciones
2 Baños
6 Estudiantes
108 m2
36. Maximizar ingresos
• Ingresos por unidad:
• Otros ingresos comerciales:
- Cafetería/restaurant en el primer piso?
- Internet/wi-fi/cable?
- Alimentación?
Unidad M2 Por cama-mes Por unidad-mes Por m2
Tipo A (1) 54 $800.000 $800.000 $14.815
Tipo B (4) 81 $450.000 $1.800.000 $22.222
Tipo C (6) 108 $400.000 $2.400.000 $22.222
37. Planta Típica referencial (~1.200m2)
(3 Apt. Tipo A + 5 Apt. Tipo B + 4 Apt. Tipo C: 47 estudiantes )
9 m
12m 9m 6m 3m 6m 9m 12m
Tipo C
Tipo C9 m
Tipo B
Tipo B
A
A A
Tipo B
Tipo B
Tipo C
Tipo C
3 m
57m
Tipo B
21 m
38. Nueva Planta Típica (~1.200m2)
(3 Apt. Tipo B + 7 Apt. Tipo C: 54 estudiantes )
9 m
12m 12m 9m 12m 12m
Tipo C
Tipo B9 m
Tipo B Tipo C
Tipo B
3 m
57m
21 m
Tipo C Tipo C
Tipo C Tipo C
9m 12m 12m 3m 12m 9m
Tipo C
39. Maximizamos ingresos: 216 estudiantes
• Ingresos Potenciales por Mes:
Descripcion Und Cantidad Renta por
mes
Total
(millones)
Departamentos Tipo A
• Cama habitación individual Cama 0 $800.000 $0,0
Departamentos Tipo B
• Cama habitación compartida Cama 48 $450.000 $21,6
Departamentos Tipo C
• Cama habitación compartida Cama 168 $400.000 $67,2
Total Ingresos (sin IVA) 216 $88,8
Menos vacancia y perdidas 5% ($4,4)
Total Ingresos Netos (sin IVA) $84,4
40. Optimizar costos
• Value engineering: ¿concreto vs mampostería estructural?
¿tabiques de ladrillo vs drywall?
• Life-cycle cost analysis: ¿Materiales y equipos que requieran
menor mantenimiento en el largo plazo?
• Constructability: ¿Mejores métodos constructivos? ¿Lean
construction? ¿Experiencia previa en proyectos similares?
41. Reducimos costos 10%
• Propuesta Económica para 216 estudiantes:
Descripcion Und Cantidad Precio
Unitario
Total
(millones)
Diseño y Permisos 3% $194
Construcción m2 4.800 $1.350.000 $6.480
Equipamiento und 216 $720.000 $156
Sub-Total $6.830
Administración 10% $683
Utilidad 10% $683
Contingencia 5% $342
Total (sin IVA) $8.538
Total por estudiante $40
42. Pre-Factibilidad
• Amortización del Costo de Inversión a 30 años:
- Tasa de interés mensual = 1,25% (15% anual)
- Plazo = 360
- Crédito = $8.538 millones
- Crédito Mensual = PMT (1,25% ; 360 ; $8.538)
$108,0 por mes
• Resumen:
- Total Ingresos Netos = $84,4 millones
- Costos O&M = ($15,0)
- Amortización Inversión = ($108,0)
- Total = (38,6) Ingresos < Costos
TIR
requerido
del Proyecto
43. ¿Qué hemos asumido en esta pre-factibilidad?
• Diseño conceptual y precios y costos a muy alto nivel
• No hay cambios en el tiempo: rentamos todo en un año
• No hay inflación: no hay incremento anual de rentas o de
costos de O&M
• Diseñamos y construimos en un año (año 0) y operamos por 30
años
• No hemos considerado estructura de capital ni deuda
• Nuestro análisis es aun muy limitado!!!
44. ¿Que riesgos estamos asumiendo?
• Demanda
- ¿Lograremos que los estudiantes ocupen los apartamentos?
- ¿Competencia futura?
• Ingresos
- ¿Lograremos que los estudiantes paguen lo que hemos
establecido?
• Errores de diseño
• Sobrecostos y demoras de construcción
• Sobrecostos de mantenimiento
• Fuerza mayor puede ser asegurable
46. Ciclo de Vida de un Proyecto de Inversión
Planificar Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
Design Build Finance Operate Maintain
47. ¿Como se ejecutaban antes todos los proyectos
públicos?
• Sistema de contratación de obras públicas
• El sector público selecciona a una empresa para desarrollar
estudios técnicos
• El sector público selecciona a un contratista para ejecutar las
obras
• En ambos casos el sector público financia estudios y obras con
recursos propios o deuda gubernamental
• El sector público se encarga de la operación y mantenimiento
del activo
48. Características de la Contratación Publica
• El sector público retiene el riesgo de demanda e ingresos por el
servicio a proveer
• El sector público transfiere parcialmente los riesgos de diseño
y/o construcción a contratistas especializados:
- Esquema Diseñar-Procurar-Construir (Design-Bid-Build)
- Esquema Diseñar- Construir (Design-Build)
• Generalmente el sector público se compromete a financiar el
proyecto
• El sector público retiene el riesgo de operar y mantener el
activo
49. Megaproyectos y Proyectos Complejos
Ítem Preguntas Claves
1. Monto y
Plazo de
Construcción
• ¿Supera el monto de inversión los [US$200] millones?
• ¿Supera el plazo de construcción los [24] meses?
2. Gestión
gubernamental
• ¿Hay más de dos (2) entidades gubernamentales independientes
involucradas en el desarrollo y gestión del proyecto?
3. Experiencia
en el país
• ¿Hay menos de cinco (5) proyectos similares ejecutados en los
últimos años?
4. Ubicación • ¿Se encuentra el proyecto ubicado en una ubicación rural remota?
• ¿Requiere el proyecto de campamentos provisionales para la
mayor parte del personal de obra?
5. Tecnología • ¿Se está implementando alguna tecnología nueva para el país?
• ¿Hay alta probabilidad de errores de diseño
6.
Competitividad
• ¿Hay menos de tres (3) empresas con capacidad de contratación
para ejecutar las obras?
7. Obras
Subterráneas
• ¿Existe un componente importante de obras subterráneas (túneles,
fundaciones profundas, etc.)?
50. Megaproyectos y Proyectos Complejos
Ítem Preguntas Claves
8. Medio
Ambiente
• ¿Tendrá el proyecto un impacto significativo en el medio
ambiente?
• ¿Existe oposición al proyecto por parte de sectores de la
población?
• ¿Hay comunidades nativas que deberán ser reubicadas por causa
del proyecto?
9. Gestión
Predial
• ¿Se deben adquirir numerosas propiedades para poder realizar el
proyecto?
• ¿Entre las propiedades afectadas, hay una proporción importante
de viviendas, escuelas, hospitales?
• ¿Se afectan predios ocupados por actividades económicas que
utilizan mano de obra local que pueda verse afectada?
10.
Interferencias
• ¿Se deben reubicar numerosas líneas de servicios públicos (agua,
alcantarillado, electricidad, gas) para realizar el proyecto?
• ¿Existen interferencias significativas (líneas de electricidad,
tuberías, etc.) a reubicar para ejecutar el proyecto?
52. El Sector Privado asume funciones que antes solo
realizaba el Sector Público
Obra
Publica
Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
DB Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
DBOM Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
DBFOM Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
O&M
Concession
Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
Long-Term
Lease
Diseñar Construir Financiar Operar Mantener
Sector Público
Sector Privado
Contra-
tación
Pública
APP
53. Tipos de Asociaciones Público-Privadas
Por el Tipo de Infraestructura
Infraestructura Social: edificación para
educación, vivienda, salud, etc.
Infraestructura de Transporte: carreteras,
aeropuertos, trenes/metros, puertos
Infraestructura de Energía: generación,
transmisión, distribución
Infraestructura de Agua y Saneamiento:
captación de agua, distribución,
tratamiento de agua potable, tratamiento
de aguas servidas
Por el Tipo de Retribución
APPs auto sostenibles:
• Con garantía de demanda o ingresos
• Sin garantía de demanda o ingresos
APPs cofinanciadas:
• Pagos del usuario
• Pagos por hitos (milestone payments)
• Pagos por disponibilidad (availability
payments)
• Pagos por usos (shadow toll)
54. ¿Cuáles son las ventajas de las APPs?
• Innovación por parte del sector privado tanto en la búsqueda
de ingresos como en el diseño y construcción de la
infraestructura
• Mejor manejo del riesgo de diseño y construcción: certeza
sobre los costos
• Acceso a nuevas fuentes de financiamiento: “Project Finance”
• El sector público se reserva el potencial futuro incremento de
valor del activo al recuperarlo al final del plazo de la APP (no
es una privatización). Después de “X” años el activo regresa al
sector publico
55. ¿Como se paga una APP?
• El sector privado requiere un retorno por su inversión y por el
riesgo que asume:
- Retorno sobre el riesgo de Demanda e Ingresos asumidos
- Retorno sobre el Costo de Capital Inicial (CapEx): estudios
técnicos, costo de construcción, costos de operación y
mantenimiento
- Retorno sobre el Costo de Operación y Mantenimiento
(O&M)
• En algunos casos el Proyecto puede generar ingresos (ejemplo:
(aeropuertos, vías urbanas, plantas de energía) que paguen por
la inversión y la operación del activo
• En otros casos se requiere co-financiamiento o subsidios del
proyecto para cubrir el costo de inversión y/o operación
56. El sistema de retribución al Concesionario puede
ser muy variado
• Los pagos por disponibilidad son pagos periódicos que el
Concedente realiza cuando el proyecto esta operando
• Los pagos por hitos son pagos que se realizan cuando se ha
completado un hito en la construcción
Pagos por
Disponibilidad
Pagos por Uso
(“Shadow Toll”)
Pagos del Usuario
(Tarifas)
Riesgos del
Gobierno
• Tarifa
• Demanda
• Tarifa
Riesgo del
Concesionario
• Diseño
• Construcción
• Operación
• Demanda
• Diseño
• Construcción
• Operación
• Tarifa
• Demanda
• Diseño
• Construcción
• Operación
57. Los riesgos añaden sobrecostos a un Proyecto
Diseño Construcción … Aňo 1 … Aňo 25
CostodelProyecto
Mayores costos
Diseño y Construcción Operación & Mantenimiento
• Errores en el diseño
• Cambios en el Alcance del Trabajo
• Condiciones Desconocidas
• Mayores costos de construcción
• Mayores costos ambientales
• Mayores costos prediales
• Variación de costos de O&M
• Mayores costos de
financiamiento
• Inflación mayor a la esperada
• Demoras en la obtención de
predios
• Demoras en los permisos
• Atrasos en la construcción
Mantenimiento
diferido
58. Riesgos en una APP
• Riesgos importantes de una APP son:
1. Riesgo de Demanda e Ingresos: ingresos menores a los esperados
2. Riesgo de Construcción: sobrecostos de construcción y demoras
3. Riesgo de Financiamiento: proyectos no bancables
• Cada proyecto es único y no existe una regla que sea común a
todos los proyectos.
• No hay pólizas de seguro que cubran todos los riesgos a un
costo razonable.
• Las APPs exitosas asignan un riesgo particular a quien esta mas
capacitado para eliminarlo, controlarlo, o mitigarlo al menor
costo posible.
59. Matriz de Riesgos
Riesgo Obra Pública Design-Build (DB) DBFOM
Cambios en el Alcance del Trabajo Público Público Público
Permisos Público Compartido Privado
Derecho de Vía Público Público Compartido
Reubicación de servicios (agua/energía) Público Compartido Compartido
Ingeniería Público Privado Privado
Condiciones geológicas desconocidas Público Público Privado
Contaminación ambiental desconocida Público Público Compartido
Construcción Privado Privado Privado
QA/QC Público Compartido Privado
Operación Público Público Privado
Mantenimiento Público Público Privado
Financiamiento Público Público Privado
Fuerza Mayor Público Compartido Compartido
60. Los riesgos deben ser identificados, valorados,
asignados y gestionados
Riesgo Concedente Concesionario
$ Probabilidad $ Probabilidad
Demora de Permisos
Gestión Predial
Medio Ambiente
Reubicación de servicios (agua/energía)
Ingeniería
Condiciones geológicas desconocidas
Contaminación ambiental desconocida
Construcción
Inflación mayor a la esperada
Operación
Mantenimiento
Financiamiento
Total
61. Riesgo de construcción y nivel de estudios
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
0%-2% 1%-15% 10%-40% 30%-75% 65%-100%
VariaciondeCosto
% de desarrollo de los Estudios de Ingeniería
Rango de Precisión de un Presupuesto de Construcción
Fuente: Cost Estimate Classification System, as applied for the Building and General Construction Industries, AACE International, 2012
• La precisión de un presupuesto de construcción mejora a medida que se avanzan con
los estudios de ingeniería del proyecto
• Con ingeniería al 40%, aun deberíamos esperar variaciones del orden de -15% a +20%
62. Estudios de ingeniería y estimados de costos
• El margen de error de una estimación de costos disminuye con
el progreso de los estudios de ingeniería
• No hay una regla general sobre la profundidad de estudios a
realizar para una licitación.
• Para megaproyectos o proyectos complejos, se recomienda que
el diseño referencial para licitación se desarrolle hasta llegar a
un grado de avance que posibilite la estimación de costos con
una aproximación de +/-20%.
• ¿Que grado de madurez de la ingeniera nos lleva a dicho
margen de error?
63. Clasificación general de la AACE
Fuente: AACE International Recommended Practice No 17R-97
Clase Nivel de Definición del
Proyecto
Expresado como % de la
definición completa
Rango de certeza esperada
Clase 5 0% a 2% +40%/-20% a +200%/-100%
Clase 4 1% a 15% +30%/-15% a +120%/-60%
Clase 3 10% a 40% +20%/-10% a +60%/-30%
Clase 2 30% a 70% +10%/-5% a +30%/-15%
Clase 1 50% a 100% +10%/-5%
64. Clasificación de la AACE para edificación
Fuente: AACE International Recommended Practice No 56R-08
Clase Nivel de Definición del
Proyecto
Expresado como % de la
definición completa
Rango de certeza esperada
Clase 5 0% a 2% +30%/-20% a +50%/-30%
Clase 4 1% a 15% +20%/-10% a +30%/-20%
Clase 3 10% a 40% +10%/-5% a +20%/-15%
Clase 2 30% a 70% +5%/-5% a +15%/-10%
Clase 1 65% a 100% +3%/-3% a +10%/-5%
65. Sobrecostos debido a demoras del Concedente
• Los riesgos asumidos por el Concedente (gestión predial,
reubicación de servicios, etc.) pueden causar demoras en la
construcción que ocasionan:
- Mayores gastos financieros
- Sobrecostos debido a mayor inflación
- Sobrecostos debido a mayores gastos de administración del
contratista y concesionario
- Movilización y desmovilización adicionales
- Perdida de productividad de mano de obra y equipos
• Los riesgos del Concedente deben ser gestionados lo mas
tempranamente posible
66. Sobrecostos en un proyecto de $1,000 millones y 4
años debido a un atraso de 1 año
80%
4%
4%
4%
4%
4%
CapEx
Construccion Ingenieria
Gestion Predial Medio Ambiente
Interferencias Otros
7%
6%
3%
2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
18%
Sobrecostos Potenciales
Inflacion Gastos Financieros
Administracion Productividad
68. Fases de un Proyecto
Perfil
• Identificación
del problema y
sus causas
• Identificación de
objetivos del
proyecto y
alternativas de
solución
• Ingeniería < 5%
Pre
factibilidad
(Fase I)
• Ingeniería
conceptual
• Evaluación de
alternativas de
solución
• Selección de la
alternativa mas
conveniente
• Costos con
aproximación al
+/- 30%
Factibilidad
(Fase II)
• Ingeniería básica
• Costos con
aproximación al
+/- 20%
Diseño
Definitivo
(Fase III)
• Ingeniería de
detalle
69. Perfil preliminar del proyecto
• Identificar el problema y sus causas
• Identificar los objetivos del proyecto
• Describir alternativas de localización, tamaño y tecnología
• Establecer criterios de diseño
a. Tamaño y capacidad del proyecto
b. Nivel de servicio
c. Calidad del servicio
d. Tecnología
e. Regulaciones, códigos y normatividad
f. Vida útil de diseño y durabilidad
g. Sustentabilidad
• Evaluación preliminar técnica, social, económica
71. Estudios de demanda e ingresos (1)
1. Definir el área de influencia directa e indirecta del proyecto
2. Definir el periodo de estudio
3. Estimar la demanda actual
• Población demandante potencial vs. efectiva
• Información histórica
• Estudios de campo con muestreos representativos en diferentes
meses del año
4. Analizar la oferta existente
• Estado actual
• Capacidad
• Vida útil remanente
72. Estudios de demanda e ingresos (2)
5. Proyectar la demanda
• Variables que se correlacionan con la demanda. Ej : PBI
• Tasa de crecimiento histórica de la variable relacionada
• Estacionalidad y fluctuaciones
• Obsolescencia
• Proyección por año, sin restricción de capacidad
6. Proyectar la oferta
• Competencia directa de otros proyectos
• Complementación de otros proyectos que incentiva la demanda
• Competencia se servicios/proyectos reemplazantes
7. Demanda insatisfecha
• Brecha entre la demanda y la oferta
• Demanda especifica del proyecto (con y sin restricción de
capacidad)
73. Estudios de demanda e ingresos (3)
8. Estimar los ingresos directos
• Tarifas a usuarios y proyección de ingresos de usuarios
• Elasticidad de la demanda
9. Estimar ingresos adicionales
10. Estudiar captura de valor
• Derechos aéreos (air-rights)
• Impuestos a vehículos
• Impuestos a propiedades
• Impuestos a empresas
75. Estudios Técnicos
A. Estado de la infraestructura existente
B. Ingeniería conceptual (Fase I o pre-factibilidad)
C. Ingeniería básica (Fase II o factibilidad)
D. Estudio de impacto ambiental
E. Gestión Predial
F. Gestión de Interferencias
G. Estimación de Costos y Tiempos
H. Plan de Operación y Mantenimiento
I. Gestión de Riesgos
76. A. Estado de la infraestructura existente
• Si se va a transferir al sector privado activos existentes, se
debe primero evaluar el estado físico de dichos activos:
• Prestar atención a:
• Revisión o elaboración de planos de construcción “as-built”
• Evaluación de cumplimiento con estándares de diseño,
construcción, u operación actualmente en uso
• Análisis de rehabilitación o mejoramiento necesarios para que el
activo cumpla con los estándares del proyecto
• Controversias: estructuras construidas hace muchos años que
no cumples códigos de diseño actuales y requieren
significativa renovación, reforzamiento, etc.
77. B. Ingeniería Conceptual (Fase I)
• Definición de la capacidad o tamaño del proyecto
• Definición e la vida útil del activo
• Adopción de especificaciones de diseño, niveles de servicio
y/o niveles de calidad
• Nivel de detalle para definir los costos de cada alternativa con
una aproximación del +/- 30%
• Para edificación:
• Levantamiento topográfico
• Estudios de suelos preliminares (campo)
• Planos de arquitectura de plantas típicas de piso y elevaciones
• Cálculos de áreas techadas
• Definición del sistema estructural principal (concreto vs acero)
78. B. Ingeniería Conceptual (Fase I)
• Para infraestructura civil:
• Levantamiento fotogramétrico y restituciones de planos
• Levantamiento batimétrico preliminar (obras submarinas)
• Recopilación información geológica/geotécnica
• Recopilación información hidrológica/hidráulica
• Diseño geométrico preliminar, que permita evaluar de manera
cuantitativa las alternativas de solución
• Ubicación, características y tipología de estructuras principales
• Para infraestructura electromecánica:
• Diagramas de flujo de procesos
• Balance de Materia y Energía
• Definición preliminar de equipos principales
79. C. Ingeniería Básica (Fase II)
• Elaboración del diseño referencial para licitación
• Nivel de maduración para definir los costos del proyecto con
una aproximación del +/- 20%
• Proyectos complejos pueden requerir 12-24 meses
• Para edificación:
• Levantamiento topográfico completo
• Estudios de suelos, geológicos, hidrológicos, hidráulicos, etc. con
base en investigaciones de campo
• Planos de arquitectura con elevaciones y plantas
• Análisis estructural preliminar, incluido el diseño de
cimentaciones
• Especificaciones de materiales
• Especificaciones de equipamiento
80. C. Ingeniería Básica (Fase II)
• Para infraestructura civil:
• Levantamiento topográfico detallado, basado en investigaciones de
campo
• Levantamiento batimétrico detallado (obras submarinas), basado
en trabajo de campo
• Estudios geológicos y geotécnicos, basados en investigaciones de
campo
• Estudios hidrológicos e hidráulicos, basados en investigaciones de
campo
• Dimensionamiento de estructuras principales: ubicación,
tamaño/capacidad, tipología
• Diseño estructural preliminar de túneles, obras subterráneas, y
cimentaciones profundas de estructuras principales
81. C. Ingeniería Básica (Fase II)
• Para infraestructura electromecánica:
• Diagramas de flujo de procesos
• Balance de Materia y Energía
• Diagramas de tuberías e instrumentos
• Plano de ubicación de equipos
• Especificaciones técnicas de tuberías e instrumentos
• Hojas de datos de equipos
• Diagramas lineales para electricidad y equipos eléctricos
82. D. Estudio de Impacto Ambiental
• Involucrar expertos en forma temprana: el EIA puede ser la
ruta critica del proyecto
• Identificar potenciales problemas
• ¿Tendrá el proyecto un impacto significativo en el medio ambiente?
• ¿Existe oposición al proyecto por parte de sectores de la población?
• ¿Hay comunidades nativas que deberán ser reubicadas por causa
del proyecto?
• Controversia: el EIA puede requerir un nivel de desarrollo de
ingeniería mayor al requerido para un estudio de licitación
• Buenas practicas: licitar el proyecto con permisos ambientales
aprobados
83. E. Gestión Predial
• Revisión de información existente catastral, cartográfica y
geográfica que permita identificar los predios afectados
• Elaboración de expediente técnico por cada predio por adquirir:
• Levantamiento topográfico del predio
• Identificación de familiar en el predio
• Identificación de actividades productivas en el predio: negocios,
cultivos, etc.
• Estudio de títulos de propiedad
• Identificación de los propietarios legales
• Identificación de los ocupantes/usuarios del predio
• Evaluación de problemas legales de propiedad y uso
• Valuación de los predios a precios de mercado
• Estimación de los plazos para la adquisición predial
84. Investigación Catastral y Elaboración
de Ficha y Plano Predial.
Es la actividad de reconocimiento del
predio, donde se hace la verificación de
propietario, linderos, nomenclatura
predial, inventario de áreas y mejoras
requeridas, etc. Información disponible
en IGAC.
A cargo del Concesionario
Tiempo Estimado: 15 días.
Elaboración de Estudios de
Títulos
Concepto jurídico respecto de la
tradición del predio durante los
últimos 20 años, así como el
estado de los derechos reales que
sobre éste recaen -dominio,
herencia, uso, habitación- y la
existencia de gravámenes que
puedan afectarlo.
A cargo del Concesionario
Tiempo Estimado: 1 mes.
Aprobación de
Estudios de
Títulos
A cargo de la
Interventoría
Tiempo
Estimado: 10
días hábiles.
Elaboración de
Avalúos
A cargo de un
gremio o lonja
de propiedad
raíz o el IGAC
Tiempo
Estimado: 1
mes.
Aprobación de
Avalúos
A cargo de la
Interventoría
Tiempo
Estimado: 10
días hábiles.
Oferta
A cargo del
Concesionario
Tiempo
Estimado: 3
días para
elaboración del
Concesionario
+ 15 días plazo
de respuesta del
propietario.
Enajenación
Voluntaria
Tiempo
Estimado: 2
meses
O
Expropiación
Tiempo
Estimado: 4-6
meses
E. Gestión Predial
85. F. Gestión de Interferencias
• Gestión frente a firmas de servicios públicos (agua y
saneamiento, electricidad, gas, etc.)
• Identificación de interferencias
• Levantamiento topográfico de interferencias
• Cateo de aquellas interferencias subterráneas que pudieran
afectar la vialidad del proyecto
• Estimación de los costos y plazos de remoción o reubicación
de interferencias
86. G. Estimación de Costos y Tiempos
• Presupuesto de Ingeniería, Procura y Construcción,
• Costos de Gestión Ambiental
• Costos de Gestión Predial
• Costos de Gestión de Interferencias
• Gastos de Interventoría
• Gastos de Gerencia de Proyecto
• Cronograma PERT-CPM integrado
87. G. Plan de Operación y Mantenimiento
• Plan de operación del activo
• Plan y costos de administración
• Plan y costos de operación del sistema de recaudación
• Plan de mantenimiento del activo
• Mantenimiento rutinario
• Mantenimiento periódico
• Requerimientos al final de la concesión
88. H. Gestión de Riesgos
• Identificación de Riesgos
• Registro o Matriz de Riesgos
• Evaluación de Riesgos
• Análisis cualitativo
• Análisis cuantitativo
• Plan de Respuesta
• Eliminar, Transferir, Compartir, Aceptar/Retener
• Monitoreo y Control
• Supervisar
90. APPs de Infraestructura Social (1)
• Amplio rango de aplicación: colegios, hospitales, edificios
gubernamentales, museos, edificios de estacionamientos
• Estudios de Demanda:
- Ingresos inmobiliarios (renta, alquileres):
- La competencia (oferta) es relativamente fácil de estudiar
- Diseñar para el mercado: ¿Qué producto es exitoso?
- La demanda es difícil de pronosticar: ciclos inmobiliarios
• Ingresos:
- Rentas de mercado: ¿Cuánto cobra la competencia?
- Pagos por disponibilidad son siempre posibles
• No siempre asociados con un servicio público: arrendamiento
de terrenos públicos para usos privados
91. APPs de Infraestructura Social (2)
• El planeamiento no se delega
• ¿Con qué nivel de diseño deben licitarse estos proyectos?
Arquitectura Ingeniería
Idea
Esquema Arquitectónico Ingeniería Conceptual
Anteproyecto Arquitectónico Ingeniería Básica
Proyecto Arquitectónico Ingeniería de Detalle
Fuente: Sociedad Colombiana de Arquitectos
92. Esquema Básico
(Preliminares)
Proyecto
(Dimensión final)
Anteproyecto
(Pre-dimensionamiento)
- Delineamiento
general del proyecto
- Áreas probables
- Planos a escala:
planta típica,
cortes y elevaciones,
fachada
- Planos detallados de
planta y elevaciones
- Especificaciones de
materiales
- Diseño de la cimentación
-Especificación de
elementos estructurales
-Cargas y memorias de
cálculo
-Planos estructurales
Autorización de
Presupuesto
Factibilidad Licitación
Arquitectura
Estructur
a
EstimacióndeCostos
-Presupuesto inicial de
gran escala ( $ / m2 de
area construida)
Rango: -60% - +125%
Presupuesto preliminar
basado en cantidades
estimadas y planos
preliminares.
Rango: -25% - +50%
-Presupuesto definitivo
basado en cantidades de
planos (arquitectónicos y
estructurales)
Rango: -5% - +15%
Colombia
- Estudio de suelos
- Definición del sistema
estructural (concreto,
acero, mampostería)
93. Estructuración Técnica de APPs Sociales
Sector Publico
1. Estudio de Mercado
2. Planeamiento y Capacidad
3. Esquema Básico Arquitectónico
4. Topografía
5. Anteproyecto Arquitectónico
6. Estudios de Suelos y Geotecnia
7. Ingeniería Básica
8. Estudio Preliminar Ambiental/Social
9. Estudio Preliminar de Redes
10. Presupuesto de Construcción
11. Plan y Presupuesto de O&M
Estudios
Previos
Licitación Ejecución
Sector Privado
1. Estudio de Mercado*
2. Value Engineering/Life Cycle Analysis
3. Anteproyecto Arquitectónico*
4. Ingeniería Básica*
5. Estudio Preliminar Ambiental/Social
6. Estudio Preliminar de Redes
7. Presupuesto de Construcción
8. Plan y Presupuesto de O&M
Sector Privado
1. Topografía*
2. Estudios de Suelos y Geotecnia*
3. Proyecto Arquitectónico
4. Ingeniería De Detalle
5. Licencia Ambiental/Social
6. Estudio de Redes
7. Presupuesto de Construcción*
8. Plan y Presupuesto de O&M
* Revisión o complemento
95. Las APPs de infraestructura son altamente
complejas
• Estudios de Demanda e Ingresos:
- Requiere de complejos estudios realizados por especialistas.
Ejemplos:
- Proyecciones de precios de energía eléctrica
- Proyecciones de precios de agua potable
- Proyecciones de trafico aéreo
- Conteo de vehículos y proyecciones de trafico
- Proyecciones de pasajeros de transporte publico
• Competencia directa e indirecta de otros tipos de infraestructura
• Pagos por disponibilidad son siempre posibles: líneas de
transmisión, oleoductos, gaseoductos, sistemas de
alcantarillado
96. Las APPs de infraestructura son altamente
complejas
• Estudios Técnicos:
- Capacidad y Niveles de Servicio: ¿Para que capacidad
diseñamos? ¿Quien es responsable por el incremento de
capacidad?
- Estudio de Pre-factibilidad (Fase I): análisis de alternativas,
estudios de campo preliminares, desarrollo del diseño
conceptual de la alternativa elegida
- Estudio de Factibilidad (Fase II): estudios de campo mas
profundos, desarrollo del diseño básico de la alternativa
elegida
- Cada proyecto es único por lo que la información de costos
de proyectos comparables es limitada
98. Capacidad y Niveles de Servicio (2)
• La infraestructura se diseña para cumplir con un nivel de
servicio. Ejemplo: carretera de un carril de ida/uno de vuelta
• La capacidad se mide en la hora-pico
• Hay cálculos especializados para medir la capacidad. Ejemplo:
Highway Capacity Manual, IATA Level of Service
• Cuando el nivel de servicio decrece es momento de incrementar
capacidad. Ejemplo: doble calzada
• Para APPs el tema importante es quien asume la
responsabilidad del incremento de capacidad (obras por
demanda)
99. Ingeniería Conceptual
Fase I - Pre factibilidad
Ingeniería de Detalle
Fase III – Estudios y Diseños
Definitivos
Ingeniería Básica
Fase II - Factibilidad
Estudio del alternativas (trazado o localización)
Determinar viabilidad económica (recurrir a proyectos
similares anteriores con viabilidad positiva)
Realizar estudio de tránsito (demanda a 20 años)
Revisar Decreto 2041 del 15 de Octubre de 2014
Diagnostico Ambiental de Alternativas
Estudio preliminar de: topografía, geometría, geotecnia,
hidráulica, clima.
Resultado: determinar viabilidad de las alternativas
mejores desde el punto de vista técnico, ambiental,
socio-financiero y económico.
Profundización de análisis de los aspectos ambientales,
técnicos, económicos, financieros y sociales de las
alternativas establecidas como viables económicamente
en la fase I.
Profundización en estudio de redes, infraestructura,
comunidades, desarrollo urbano, patrimonio
arquitectónico, títulos mineros existentes o en proceso.
Resultado: Estudio de Impacto Ambiental (EIA) que
será sometido a análisis para posterior emisión de
Licencia ambiental (de acuerdo a la Ley 1682 de 2013).
Diseño del eje en planta, pre diseño de obras de drenaje
superficial y subterráneo, taludes, pavimento.
Evaluación económica de la alternativa seleccionada
Adelanto de diseño detallado y definitivo (geométrico,
estructural, hidráulico, geotécnico
Definición de las especificaciones: planos para
construcción, determinación de cantidades de obra,
estudio de precios unitarios y presupuesto, cronograma
de ejecución de obras.
Preparación de documentos licitatorios y contractuales:
especificaciones técnicas, administrativas y generales.
CondicionesGenerales
Colombia
EstimacióndeCostos
-Presupuesto inicial de gran escala ( $ / km
construido o rehabilitado)
-Se recurre a proyectos similares ejecutados en
el pasado
Rango: -80% - +175%
Presupuesto preliminar basado en cantidades
estimadas y planos preliminares.
Rango: -30% - +50%
-Presupuesto definitivo basado en cantidades
de planos para construcción (estructurales) y
detalles.
Rango: -5% - +15%
100. Estructuración Técnica de APPs Infraestructura
Sector Publico
1. Estudio de Demanda e Ingresos
2. Planeamiento y Capacidad
3. Perfil Preliminar
4. Estudio de Prefactibilidad (Fase I):
1-3 alternativas
5. Estudios de campo preliminares:
topografía, geología, hidrología, etc.
6. Estudio de Factibilidad (Fase II)
7. Estudio Preliminar Ambiental/Social
8. Estudio Preliminar de Redes
9. Presupuesto de Construcción
10. Plan y Presupuesto de O&M
Estudios
Previos
Licitación Ejecución
Sector Privado
1. Estudio de Demanda e Ingresos*
2. Value Engineering/Life Cycle Analysis
3. Estudio de Factibilidad (Fase II)*
4. Estudio Preliminar Ambiental/Social
5. Estudio Preliminar de Redes
6. Presupuesto de Construcción
7. Plan y Presupuesto de O&M
Sector Privado
1. Mediciones de demanda
2. Estudios de campo: topografía,
geología, hidrología, etc.
3. Diseño Definitivo (Fase III)
4. Licencia Ambiental/Social
5. Estudio de Redes
6. Plan y Cronograma de
Construcción
7. Presupuesto de Construcción*
8. Plan y Presupuesto de O&M
* Revisión o complemento
