Una de las novedades que introdujo la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 consistió en la posibilidad de realizar los bienes embargados o hipotecados a través de medios alternativos a la subasta judicial. El problema es que esta innovación procesal no ha pasado de ser una declaración de intenciones sin trasunto en la práctica diaria de los órganos judiciales, con lo que no solo la subasta se convirtió en el único medio de venta (en realidad nunca dejó esa posición preferente), sino que se ha potenciado notablemente mediante su celebración electrónica. Pese a lo dicho y como veremos en este trabajo, tampoco se han agotado las posibilidades que ofrece la realización por persona o entidad especializada y de hecho, una interpretación flexible de las normas y modificaciones de escaso calado permitiría hacer realidad la existencia de medios alternativos de venta en el proceso de ejecución.

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La vía del artículo 641 LEC para la realización de la ejecución por persona
o entidad especializada
Alberto Martínez de Santos
Letrado de la Administración de Justicia
Práctica de Tribunales, Nº 132, Mayo-Junio 2018, Editorial Wolters Kluwer
LA LEY 3777/2018
Resumen
Una de las novedades que introdujo la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 consistió
en la posibilidad de realizar los bienes embargados o hipotecados a través de medios
alternativos a la subasta judicial. El problema es que esta innovación procesal no ha
pasado de ser una declaración de intenciones sin trasunto en la práctica diaria de los
órganos judiciales, con lo que no solo la subasta se convirtió en el único medio de venta
(en realidad nunca dejó esa posición preferente), sino que se ha potenciado notablemente
mediante su celebración electrónica. Pese a lo dicho y como veremos en este trabajo,
tampoco se han agotado las posibilidades que ofrece la realización por persona o entidad
especializada y de hecho, una interpretación flexible de las normas y modificaciones de
escaso calado permitiría hacer realidad la existencia de medios alternativos de venta en el
proceso de ejecución.
Palabras clave
Subasta judicial. Letrado Administración de Justicia. Realización por persona especializada.
Bienes muebles. Bienes inmuebles. Medios alternativos de enajenación.
I. Introducción: la subasta judicial y el impulso de oficio
Permítanme la autocita, pero en este caso la entiendo necesaria. En el año 2001 y por razones
que ahora no vienen al caso dedique más de una tarde al estudio de las innovaciones ejecutivas
que introducía, eso decían, la Ley de Enjuiciamiento Civil en el proceso de ejecución civil y, por
necesidad en todos los demás, bajo la supletoriedad impuesta en el art. 4 LEC. Les dejo la
referencia del trabajo a pie de página (1) aunque no creo que les haga falta ninguna consulta,
porque a diferencia de lo que ha sucedido con otros mecanismos procesales, —concepto que me
permite englobar los dos procesos, el declarativo y el de ejecución, las medidas cautelares y los
sucesivos retoques en la ejecución hipotecaria— el art. 636 LEC, regulador de los medios de
realización de los bienes, no solo sigue diciendo lo mismo que en el año 2001, sino que
curiosamente se olvida reforma tras reforma, mientras se oyen voces que apuestan por la
privatización de la ejecución.
Sabido es que la actividad ejecutiva en el caso de condenas al pago de cantidad o de otras que
posteriormente obligarán a la apertura de una vía de apremio, tendría como objetivo la
satisfacción del acreedor ejecutante. Esto es, en una primera fase se seleccionarían los bienes del
ejecutado y se afectarían a la ejecución (embargo), y en una segunda fase —denominada
genéricamente «apremio»— se realizaría lo que fuera objeto de embargo (2) .
El Capítulo IV del Título IV bajo la rúbrica de «Del procedimiento de apremio» se ocupa de regular
el procedimiento para la obtención del dinero con el que se hará pago al ejecutante. Esta fase de
la ejecución forzosa se denomina tradicionalmente «procedimiento de apremio» y así lo hacía la

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LEC 1881, aunque ubicaba sus normas dentro de las del juicio ejecutivo. La LEC 2000 conservó la
denominación tradicional, pero situó sus normas dentro de las que regulaban la ejecución
dineraria siguiendo un orden lógico que, muy resumidamente, comenzaría con la orden de
embargo, proseguiría con las garantías de la traba y terminaría con la venta de los bienes.
El criterio rector que determinaría el medio de venta sería el de la naturaleza del bien embargado
de modo que cuando no fuera posible la entrega directa al ejecutante o la venta en un mercado
secundario (arts. 634 y 635 LEC), se enajenaría mediante alguno de los siguientes
procedimientos: a) convenio de realización; b) la realización por persona o entidad especializada,
y c) la subasta judicial (art. 636).
Sostuvo RAMOS MENDEZ que el sistema de apremio de la Ley de Enjuiciamiento Civil permitía
varias opciones. Se potenciaban los medios que reducían al mínimo la actividad de apremio
(«entrega directa» y «ventas directas»); la entrada en la vía de apremio permitiría los acuerdos
entre las partes («convenio de realización») y a falta de acuerdo todavía se ofrecían dos
alternativas para la realización: la subasta y la realización por persona o entidad especializada.
Por último, la ley admitía fórmulas alternativas a la realización de los bienes como eran la
«adjudicación en pago» y la «administración para pago» (3) .
No era cierto. Que la subasta judicial se colocase en el último lugar en la relación de los medios de
enajenación de los arts. 634, 635 y 636 LEC, no significaba nada. Antes al contrario, de la lectura
del apartado 3 del art. 636 LEC la única consecuencia que se extraía, y se extrae, es que la
subasta judicial, no sólo no encontró un sustituto en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, sino
que se convirtió en el medio exclusivo de venta, potenciándose extraordinariamente al regirse por
el impulso de oficio. Y ello es así porque una vez embargados los bienes, se practicarán las
actuaciones precisas para la subasta judicial de los mismos, que se producirá en el plazo señalado
si antes no se solicita y se ordena, con arreglo a lo previsto en la Ley, que la realización forzosa se
lleve a cabo de manera diferente (art. 636.3 LEC)
Ese párrafo, una tradición histórica que desconfía de cualquier innovación ajena al proceso de
declaración —plasmada en la deficiente regulación del convenio de realización y de la realización
por persona o entidad especializada—; la potenciación de la subasta mediante su celebración
electrónica y los obstáculos que surgen del Registro de la Propiedad cuando se trata de la venta
de bienes inmuebles, explicaría en la actualidad el fracaso de cualquier medio de venta ajeno a la
citada subasta.
II. Los medios de enajenación forzosa
Los medios de realización podrían clasificarse en tres clases, teniendo en cuenta para ello los
siguientes criterios: la naturaleza del bien, la preferencia legal y el mercado en el que se
efectuaría la venta.
Serían medios ordinarios, la subasta judicial, la entrega al ejecutante del dinero, del saldo en
cuenta corriente y de la divisa convertible (art. 634.1 LEC). La ley regula como especialidades la
entrega de los saldos favorables en cuenta con vencimiento diferido y la entrega inmediata del
bien mueble, cuando se trate del incumplimiento de contratos de venta a plazos de bienes
muebles (art. 634.2 y 3 LEC).
Serían medios especiales, la venta en un mercado secundario oficial de valores y la de acciones o
participaciones sociales que no coticen en uno de esos mercados (art. 635 LEC). Parece evidente
que la singularidad del mercado en el que se realiza la venta, la remisión a ordenamientos ajenos
al procesal civil (la ley del mercado de valores y normas societarias) y la ausencia de un control
eficaz, impedirán que califiquemos de ordinaria esta clase de enajenaciones.
Serían por último, medios accesorios el convenio de realización y la realización por persona o
entidad especializada (art. 636.2 LEC) ya que no pueden considerarse como medios alternativos a
la subasta, aquellos en los que la ley no concede al órgano judicial la posibilidad de optar por el
que estime más conveniente (4) . Paradigmático sería el caso de la división de cosa común en la

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que siempre existiría la posibilidad de que cualquiera de los comuneros acudiera a la realización
del art. 641 LEC, pero si ninguno ellos tuviera interés en la adjudicación o no se pusieran de
acuerdo en que fuera vendida por un tercero o este sistema resultare infructuoso, no cabría otra
alternativa que la venta en pública subasta (5) .
Y en este punto solo nos vale la simple crítica a un Legislador que siempre anda preocupado en
debates teóricos que no suelen llevarnos a ningún sitio, pues tampoco se ha mejorado la
regulación procesal de la subasta (otra cosa sería su celebración electrónica); posición preferente
y descuido procesal, criticadas por la doctrina (6) y la práctica, que se ha conservado en la Ley de
reforma de la legislación procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial 13/2009 y en
las dos reformas del año 2015 cuando, como veremos a continuación, modificaciones de escaso
calado permitirían que esos medios accesorios de venta fueran realmente medios alternativos.
III. La realización por persona o entidad especializada: concepto
El art. 641 LEC regula el encargo a una persona o entidad especializada ajena a las partes para
que venda el bien embargado con sujeción a las reglas del mercado, o a las de la casa que
enajene, dentro de un plazo determinado (7) .
Este medio de realización se aplicaría en la venta de los bienes no comprendidos en los arts. 634
y 635 LEC —muebles en sentido amplio— y en la de los inmuebles con independencia de las
cargas que les afectasen.
1. Requisitos procesales: tiempo y forma de la solicitud
Tal y como sucede en el art. 640 LEC para el convenio de realización, el art. 641 LEC aborda el
trámite de la venta del bien embargado por un tercero especializado ajeno a las partes y destaca
esa finalidad sobre cualquier posible óbice procedimental. Empero, sienta una diferencia muy clara
con el convenio de realización ya que el Letrado de la Administración de Justicia asumirá desde el
principio la dirección del curso de la venta.
El art. 641 LEC podría dividirse en dos partes: la primera dedicada al proceso que, a su vez,
atendería a la clase del bien embargado y contendría dos procedimientos distintos (apartados 1.º
al 3.º) y la segunda, que regularía las disposiciones comunes al medio de venta (apartados 4.º y
5.º).
El procedimiento se iniciaría a petición del ejecutante o del ejecutado con el consentimiento del
primero. En la solicitud figurará la persona o entidad especializada encargada de la venta (art.
641.3 LEC), su consentimiento expreso para llevarla a cabo, que la persona o entidad cumpliría
los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado que se tratase y el posible
ofrecimiento de la prestación de caución.
Es clara la exigencia de la forma escrita y es indudable que el solicitante tendría que acreditar que
la persona o entidad designada en la solicitud cumpliría los requisitos legales. Punto de partida
que nos llevaría a otros dos: la conformidad del ejecutante y el tiempo para la presentación de la
solicitud.
Las dos cuestiones precisan de una labor integradora nada estricta. Si el ejecutado presentare la
solicitud sin tener el consentimiento del ejecutante, podría requerirse dicha conformidad
posteriormente con traslado de la petición. Respecto al tiempo, la solicitud podrá presentarse en
cualquier momento desde el embargo, lo que advertiría de la intención de las partes y evitará la
inmediata convocatoria a subasta (arts. 644 y ss. LEC).
La introducción como tercero especializado de los Colegios de procuradores en la reforma del año
2009 suprimió la necesidad que la persona o entidad especializada fuera un tercero ajeno a las
partes, o cuando menos, ajeno al proceso para evitar, por ejemplo, que el perito tasador pudiera
ser luego el encargado de la venta o que la persona o entidad especializada fuera el propio

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ejecutante (art. 641.1.III LEC). Dejo aquí la nota aunque luego volveremos sobre este asunto
porque es más que discutible esta atribución a los Colegios de Procuradores.
¿Podría imponerse la realización por persona o entidad especializada? Un análisis estrictamente
teórico de la cuestión obligaría a una respuesta afirmativa. Es indudable que si en el auto
despachando ejecución se indicara a las partes con toda claridad —los modelos de las aplicaciones
informáticas procesales juegan malas pasadas y tienen un lenguaje poco comprensible— de la
posibilidad de acudir al convenio (art. 640 LEC) o a la realización (art. 641 LEC), fijando
determinadas condiciones para la venta, aumentaría el número de unos y otros. Quiere decirse
con ello que a la dificultad normativa debe añadirse una hermenéutica que acude, por tradición, a
la subasta como medio de venta.
La puerta se abrió en los procesos de incapacidad, que permiten mayor arbitrio judicial para la
obtención de la mejor posición y de las mejores condiciones posibles en beneficio del incapaz (8) .
Y tiene ahora reflejo normativo en la Ley Concursal, que faculta al juez para acordar la realización
a través de enajenación directa o a través de persona o entidad especializada cuando la subasta
quedare desierta o cuando, a la vista del informe de la administración concursal, considerase que
sería la forma más idónea para salvaguardar los intereses del concurso (art. 149 LC).
No obstante dejaremos al margen de este trabajo la realización en el proceso concursal porque
aquí sí que se ha producido la modificación legislativa que antes reclamaba para convertir los
«medios accesorios» en «medios alternativos de realización». Esto es, en el concurso, la subasta
y el resto de procedimientos de enajenación previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil,
únicamente serían procedentes con carácter supletorio a las opciones propuestas por la
administración concursal y aprobada judicialmente en el plan de liquidación. Esta flexibilidad
permite adecuar la liquidación del activo del concurso a las circunstancias que concurran en cada
caso (exart. 149.2 LC), de tal modo que la entidad especializada a través de la cual se efectuaría
la venta no estaría al servicio del Letrado de la Administración de Justicia (ni al de la
Administración concursal), sino que constituiría una alternativa de realización de bienes y
perseguiría determinados fines de la ejecución (y en el concurso a los fines de la liquidación y al
interés de la masa, siempre respetando los derechos del acreedor con privilegio especial) (9) .
Volviendo sobre nuestros pasos y salvado el primer obstáculo —convencer a las partes para que
acudan a la realización por persona o entidad especializada— la imposición de la caución y la
aprobación de la venta deberían guiarse por la «adecuada protección de los intereses del
ejecutante y del ejecutado» (art. 641.1 párrafo segundo in fine LEC).
2. Bienes que no sean inmuebles: requisitos legales, pacto y caución
Cuando el bien no sea inmueble y sus características lo aconsejen, el Letrado de la Administración
de Justicia, a la vista del contenido de la solicitud, resolverá mediante diligencia de ordenación
encargando la venta a la persona o entidad designada por las partes. Deberá comprobarse que en
la persona o entidad concurrirán los requisitos legalmente exigidos y en la misma resolución, se
determinarían las condiciones de la venta según lo que las partes hubieran pactado, y en su
defecto, por precio no inferior al 50 por 100 del valor del avalúo, exigiendo la prestación de
caución para responder del cumplimiento del encargo (art. 641.3 LEC).
Pero, ¿cuáles serían los «requisitos legalmente exigidos»? Estamos ante otra pregunta sin
respuesta porque si atendemos al tenor literal de la norma mientras en la persona especializada
deberán concurrir los «requisitos legales», la entidad especializada actuara según sus «reglas y
usos» y dicha antinomia, obliga a entender sin embargo, que en ambos casos deberán cumplirse
determinados requisitos legales, siempre que estos existan o, puedan exigirse. Un ejemplo
ilustrará la cuestión: si se encarga la venta a una empresa de automóviles ignoro qué requisito
legal debería exigírsele, salvo la presentación de una certificación de la AEAT y de la TGSS que
acreditase la inexistencia de procedimientos de apremio contra la misma y, la de la escritura de
constitución que hiciese lo propio respecto a su objeto y actividad. Requerimiento que debería
hacerse en los mismos términos si encargara la venta a un portal de subastas en internet.

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Se concede especial importancia al pacto entre ejecutante y ejecutado y sólo en su ausencia
habría que resolver sobre las condiciones de la venta y la fijación de un tipo mínimo. Por la
expresa referencia al «mercado» o las «reglas y usos de la casa o entidad que subaste o
enajene», ni el pacto, ni la diligencia de ordenación podrían extenderse a normar la forma y
particularidades de la venta y, cuando el artículo autoriza a las partes y al Letrado de la
Administración de Justicia a regular las «condiciones en que debe efectuarse la realización» sólo
estaría aludiendo a las que tuvieran relación con el procedimiento —«fin de la ejecución y
adecuada protección de los intereses del ejecutante y del ejecutado»— y a la fijación de un tipo
mínimo.
No se ha previsto una resolución intermedia para la exigencia de la caución, el monto de ésta, ni
el plazo en el que debería prestarse, se ordena simplemente que se preste en la cuantía que se
determine. Creo obligatoria una prudente flexibilidad, que sin apartarse de la ley no haga
imposible la aplicación del artículo. Apunto dos ideas: el término caución podría interpretarse en
sentido amplio, aceptando cualquier modalidad de garantía que respetase la finalidad de
responder del cumplimiento del encargo y, no podrían requerirse cauciones desproporcionadas,
entendiendo por tales las que igualasen o superasen los tipos mínimos señalados en la ley (50 y
70 por 100).
De hecho, las exigencias de cauciones y de aparentes garantías podrían privan al sistema de su
operatividad (10) . No tiene sentido exigir a una persona o entidad a la que se encarga de la
venta de un bien, que preste caución para responder del cumplimiento del encargo, pues eso
supone que nadie estará dispuesto a asumirlo, y mucho menos lo tiene que de la caución se
exima a las entidades públicas y a los Colegios de Procuradores.
3. Bienes inmuebles
Cuando los bienes a realizar fueran inmuebles, la determinación de la persona o entidad
especializada y la de las condiciones de la venta, se realizaría previa comparecencia a la que
serían convocadas las partes y quienes constase en el proceso que pudieran estar interesados. El
Letrado de la Administración de Justicia resolverá por decreto lo que estime procedente, pero no
podrá autorizar que la enajenación se realice por precio inferior al 70 por 100 del avalúo, salvo
que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados, hubieran asistido o no a la
comparecencia.
A esta comparecencia, menos confusa que la del convenio de realización, se convocará, sin otra
precisión, a las partes y a los interesados y en la misma se pronunciarán sobre la persona o
entidad designada por el solicitante y las condiciones de la venta. En cuanto a los conceptos de
«parte» e «interesado» se pone de manifiesto el propósito del legislador de dar audiencia a
cualquier sujeto cuyo derecho pudiera verse afectado por la venta y, para ello deja en manos del
órgano judicial la decisión sobre quién debería ser convocado a dicho acto.
Entre quienes deberían ser citados como «parte» tendríamos: al ejecutante, al ejecutado, y en su
caso, los terceros poseedores. La citación al ejecutante comprendería a quien lo fuera único en el
proceso, y en su caso, a todos aquellos que hubiesen venido a la ejecución principal por la
acumulación del art. 555 LEC. Por lo que se refiere al ejecutado, deberían ser citados quienes
figurasen en el título ejecutivo y todos aquellos a quienes se hubiese extendido la ejecución (art.
538 LEC).
En cuanto a los «posibles interesados» deberían citarse a los acreedores que hubieren inscrito o
anotado sus derechos con posterioridad al gravamen que se ejecuta (art. 641.3 párrafo segundo
LEC), al reembargante (art. 610 LEC) y al embargante de sobrante (art. 611 LEC).
La remisión al art. 666 LEC no sólo lo sería al avalúo, sino al proceso de tasación, y en particular,
a los demás reenvíos que se ordenan en ese precepto. En consecuencia, interesado también sería,
literalmente, el titular de derecho o carga anterior al del gravamen que se ejecuta (art. 666.1

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LEC), el titular de carga posterior (arts. 639 y 659 LEC) e incluso los arrendatarios y los ocupantes
de hecho (art. 661 LEC).
Esa comparecencia de proporciones desorbitadas tendría poco que ver con la finalidad del trámite
y de ahí que deba realizarse una interpretación adecuada a la finalidad de acto y que deba
limitarse la convocatoria a quien pudiera ver realmente perjudicado su derecho, pero no a quien lo
conservare inalterado.
El objeto de la comparecencia sería el de determinar la persona o entidad a quien fuera a
confiarse la realización y sus condiciones. No podría deliberarse sobre la propia realización y la
convocatoria implicaría una decisión favorable a la venta, obligando a todos los afectados la
petición del ejecutante, o la conformidad de éste a la del ejecutado. Tampoco podrían proponerse
a otras personas o entidades, pues la finalidad del acto sería el de informar de la venta, de quien
fuera a efectuarla y de sus condiciones.
En lo referente a las condiciones de la venta vuelve a plantearse el problema, tratado en el
apartado precedente, de conocer sobre lo que el Letrado de la Administración de Justicia podría
resolver y de los «requisitos legales» que podría exigir. Esto es, la referencia al «mercado» o las
«reglas y usos de la casa o entidad que subaste o enajene» (art. 641.1 LEC) impediría que
pudieran modificarse las condiciones en las que se desarrollaría la actividad de la persona o
entidad especializada, y repitiendo lo antes dicho, se estaría aludiendo a las que tuviesen relación
con el procedimiento («fin de la ejecución y adecuada protección de los intereses del ejecutante y
del ejecutado») y a la fijación de un tipo mínimo.
Por último el Letrado de la Administración de Justicia gozaría de plena libertad para acordar lo que
entendiera oportuno, incluso contra el parecer de los asistentes.
4. La resolución del Letrado de la Administración de Justicia: contenido y efectos
a) Bienes que no sean inmuebles y la designación del Colegio de Procuradores
El Letrado de la Administración de Justicia resolverá mediante diligencia de ordenación (art. 641.1
LEC) en la que figurará el bien mueble objeto de venta, las condiciones que, en atención al
proceso, resultaren oportunas, la caución y plazo para prestarla, el tipo mínimo que, en su caso,
debería superarse y el plazo para el cumplimiento del encargo.
Se preguntaba CASTILLEJO MANZANARES (11) si el Colegio de Procuradores podría concurrir
como entidad especializada en la venta de los bienes embargados y razonaba la respuesta
afirmativa en los siguientes términos: en primer lugar, la Ley de Enjuiciamiento Civil no definía lo
que se entendía por «persona o entidad especializada» y a falta de previsión, la liberalización en
el sector de la intermediación inmobiliaria a partir del año 2000, permitía que dichas actividades
pudieran ser ejercidas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, ni de pertenencia a
ningún Colegio Profesional.
En segundo lugar, el Colegio de Procuradores podría, como entidad pública especializada,
concurrir siempre y cuando fuera conocedor del mercado en que se comprasen y vendiesen los
bienes objeto de enajenación y concurrieran en él los requisitos legalmente establecidos para
operar en el mercado de que se tratase. Resulta obvio que el Colegio de Procuradores no es una
entidad conocedora de mercado alguno, salvo el procesal, en el que, por ahora, no se vende ni se
compra nada y, por ello sería conveniente que colaboraran con otras entidades ya fueran Cámaras
de Propiedad o agencias de servicios inmobiliarios.
Por último, la atribución competencial al Colegio de Procuradores sería conveniente, en razón, por
un lado, a la doble función atribuida al Procurador, como representante de las partes y como
colaborador con la Administración de Justicia, siendo en el marco de esta última función donde
existiría la posibilidad de actuar como entidad encargada de la realización de los bienes; y por
otro, a que la ejecución no sería una función ajena al Procurador en otros países.

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A mi entender el problema no era la omisión legal —bastó la modificación del año 2009 para la
inclusión de los Colegios de Procuradores en el art. 641 LEC— sino con las incompatibilidades del
segundo párrafo del art. 641.1 LEC: «Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las
reglas y usos de la casa o entidad que subasta o enajene, siempre que no sean incompatibles con
el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado».
La Ley 42/2015, modificando el apartado tercero del art. 641, se queda a medio camino entre una
y otra postura y permite que con el consentimiento del ejecutante, se designe como entidad
especializada para la subasta al Colegio de Procuradores en donde se encuentren depositados los
bienes muebles que vayan a realizarse y siempre que las características de los mismos o la
posible disminución de su valor así lo aconsejen. A tal efecto, se determinarán
reglamentariamente los requisitos y la forma de organización de los servicios necesarios,
garantizando la adecuada publicidad de la subasta, de los bienes subastados y del resultado de la
misma.
Nótese que los límites legales son muy claros:
i) Sólo podría designarse en el caso de bienes muebles. Conclusión que resulta de la relación
entre los apartados 1 y 3 del art. 641 LEC que únicamente autoriza la intervención en la
subasta y, además, en el caso de los bienes muebles competiría al Colegio de Procuradores en
donde se encontrasen depositados los que fueran a realizarse.
ii) Obliga en todo caso a la venta en subasta, sin que sea posible una compraventa, ni una
subasta con acceso restringido a determinados postores y;
iii) Condiciona el encargo, —la venta en subasta— a un desarrollo reglamentario que no se ha
producido. Y digo que no se ha producido por dos razones: se trataría de un supuesto sujeto a
la potestad reglamentaria del poder ejecutivo, que precisaría de una norma de idéntico rango a
la que reguló el procedimiento de constitución, gestión y devolución, por vía telemática de los
depósitos exigidos para participar en las subastas electrónicas (12) y, en segundo lugar, porque
el desarrollo reglamentario no afectaría únicamente a los Colegios de Procuradores, sino a
«cualquier persona o entidad designada en la solicitud» (exart. 641.3 LEC) lo que permite
colegir que las normas que se han publicado por el Consejo General de los Procuradores de
España (13) responderían a la potestad normativa que la Ley 2/1974 reconoce a los Colegios
profesionales, pero nada tendría que ver con la potestad reglamentaria que exige el citado art.
641 LEC.
b) Bienes inmuebles
Cuando los bienes a realizar fueran inmuebles se dictaría un decreto en el que se determinaría la
persona o entidad a la que fuera a confiarse la realización y las condiciones en que se efectuaría.
¿Y a qué viene el decreto del art. 641.3 LEC? A bote pronto —disculpen el tono— a nada bueno,
porque si empleamos esta resolución como forma de acabar la comparecencia tiene mucha más
importancia, obvio explicarlo, la orden por la que se acuerda la venta y que se reduce, sin
embargo, a una diligencia de ordenación en la venta de bienes muebles. El problema es que
parecen necesitarse ambas resoluciones en la venta de bienes inmuebles, y en la primera —la
diligencia de ordenación— se acordaría la realización por persona o entidad especializada
señalando día y hora para la comparecencia y celebrada se dictaría el decreto, en el que se
determinaría la persona o entidad a la que fuera a confiarse la realización de los bienes inmuebles
y las condiciones de la venta, que no podría autorizarse por precio inferior al 70 por ciento del
avalúo, salvo acuerdo de las partes y de los interesados que hubieran comparecido.
El recurso contra la diligencia de ordenación o el decreto se condicionaría a la afectación
desfavorable del art. 448 LEC, con lo que el abanico de supuestos podría ser considerable. Se
daría esa circunstancia si el Letrado de la Administración de Justicia se apartase de lo pactado —lo

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que rechazo por imposibilidad real—, pero si no se hiciera, cabría preguntarse si el ejecutado no
comparecido, o un tercero, podrían impugnar lo acordado. Entiendo que no. El acuerdo del
Letrado de la Administración de Justicia consistiría, básicamente, en que se venderá el bien fuera
del Juzgado en un plazo que fijaría la resolución y que, además garantizaría la caución,
sustituyendo a la subasta judicial.
Dicho esto, el obstáculo que podría aparecer con la valoración del bien según lo previsto en el art.
666 LEC, se salvaría con el acuerdo de las partes y de todos los interesados comparecidos y ello
pese a que de una interpretación literal del mandato podría resultar otra cosa ya que trata sin
aparente distinción a los interesados que hubieran asistido al acto de quienes no lo hicieran. Es
más, ni tan siquiera tendrían relevancia las cargas anteriores, siempre claro está que se cumpliera
lo dispuesto en el art. 642.2 LEC ya que tanto la valoración del art. 666 LEC como la existencia de
carga o de cargas anteriores solo condicionarían la subasta, pero no otras ventas distintas a ella.
La resolución acordando la venta suspendería la ejecución en curso respecto al bien que se
refiriera, concediéndose a la persona o entidad el plazo de seis meses (ampliable como máximo
en seis meses más) para que enajenase el bien (art. 641.5 LEC).
5. El cumplimiento del encargo y su revocación
Consumada la realización se ingresaría en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad
obtenida, descontando los gastos efectuados. El Letrado de la Administración de Justicia deberá
aprobar la operación, o en su caso, solicitar las justificaciones oportunas sobre la realización y sus
circunstancias. Aprobada la operación, se devolverá la caución que se hubiese prestado.
No todos los actos posteriores a la venta (liquidar los gastos, satisfacer los honorarios de la
persona o entidad, etc.) provocarían la apertura de un trámite posterior a la resolución que acordó
la realización. Esto es, el ingreso del importe obtenido, la liquidación de los gastos —que la
persona o entidad descontará— y el pago de honorarios serían requisitos que se fijarían en la
diligencia de ordenación o en el decreto y que deberían cumplirse sin necesidad de ninguna otra
resolución.
Y el asunto podría no ser tan sencillo porque habría de tenerse en cuenta:
i. En relación a los gastos de contratación (por ejemplo gastos notariales de escrituración o
registrales) el Código civil expresamente admite la libertad de pacto (en los ámbitos en los que
la norma tendría carácter dispositivo): art. 1.455 CC (gastos de primera copia y posteriores en
el contrato de compraventa) o en el art. 1.465 CC (gastos de entrega y traslado en la
compraventa).
ii. En relación a los tributos el art. 17.5 LGT 58/2003 advierte que los elementos de la
obligación tributaria no podrán ser alterados por actos o convenios de los particulares, que no
producirían efectos ante la Administración, sin perjuicio de sus consecuencias jurídico privadas.
Sólo en ese aspecto privado, sería posible y eficaz la traslación de la obligación tributaria (14) .
Cosa distinta es lo que sucedería con la aprobación de la venta. En este supuesto habría que
dictar una segunda resolución en forma de diligencia de ordenación (bienes muebles) o de decreto
(bienes inmuebles), para lo que el Letrado de la Administración de Justicia comprobaría que la
venta se realizó según lo pactado por las partes, y en la que se ordenaría la devolución de la
caución. Esta aprobación no exigiría audiencia a las partes en la ejecución.
Cuando, transcurridos seis meses desde el encargo, la realización no se hubiera llevado a cabo, se
dictaría decreto revocando el encargo, salvo que se justificase por la persona o entidad que la
realización no fue posible en el plazo indicado por motivos que no le fueran imputables y que, por
haber desaparecido ya dichos motivos o por ser previsible su pronta desaparición, el encargo
podría cumplimentarse dentro del plazo que se ofreciera y que no podría exceder de los siguientes

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seis meses. Transcurrido este último plazo sin que se hubiere cumplido, se revocaría
definitivamente.
Revocado el encargo, la caución se aplicaría a los fines de la ejecución, salvo que la persona o
entidad que la hubiese prestado acreditase que la realización del bien no fue posible por causas
que no le fueran imputables (art. 641.5 LEC).
El legislador reconoce la posibilidad de situaciones intermedias cuando prevé que el órgano
judicial pueda verificar cómo se ha realizado la venta («o, en su caso, solicitar las justificaciones
oportunas sobre la realización y sus circunstancias»), y de plantearse alguna de ellas, no habría
obstáculo para que atendiendo a la finalidad de la ejecución y a los intereses de ejecutante y
ejecutado, pudiera aprobarse la venta aunque se realizase fuera de plazo, o revocarse el encargo
cuando la enajenación no se efectúo según las condiciones.
Permítanme una segunda licencia. El plazo de seis meses prorrogable en un proceso de ejecución
civil carece de sentido e imposibilita de hecho la realización del encargo —ociosa parece la
explicación en las ventas de bienes inmuebles—, con lo que sería aconsejable acudir a la
excepción del art. 641.5 LEC (imposibilidad por causas no imputables) y convertirla en la regla
general, ampliando el plazo y concediendo prórrogas en lo que se entendiera preciso.
6. Disposiciones comunes al convenio de realización y a la realización por
persona o entidad especializada
El art. 642 LEC regula dos especialidades respecto a la venta de bienes inmuebles aplicables al
convenio de realización y a la realización por persona o entidad especializada.
En primer lugar, las enajenaciones de los bienes inmuebles hipotecados o embargados, mediante
el convenio de realización o por persona o entidad especializada, deberán ser aprobadas por el
Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, mediante decreto, previa
comprobación de que la transmisión del bien se produjo con conocimiento por parte del
adquirente, de la situación registral que resultase de la certificación de cargas (art. 642.2 LEC).
El precepto se remite, en segundo lugar, a las normas sobre subsistencia y cancelación de cargas
que se contengan en otras disposiciones de la ley (art. 642.1 LEC) y a las normas de la subasta
de bienes inmuebles en lo referente a la distribución de las sumas recaudadas, inscripción del
derecho del adquirente y mandamiento de cancelación de cargas (art. 642.2 párrafo segundo
LEC).
a) Ventas de bienes inmuebles
Nos encontramos ante dos normas que ninguna relación tienen entre sí y que persiguen fines
distintos. La discutible ubicación sistemática no oculta el acierto legislativo consistente en la
introducción de un último control judicial para evitar que se produzcan ventas de bienes
inmuebles hipotecados o embargados en perjuicio de tercero y que éste adquiera el bien gravado
desconociendo ese hecho. Quedarán así garantizados los derechos del adquirente, y por ende, que
el convenio o la venta por persona o entidad especializada no encubrirían algún otro propósito
distinto.
Pero, sin perjuicio de reconocer el acierto del legislador, no responde la ley adecuadamente al fin
que se persigue. El art. 642.2 LEC requiere la comprobación que el adquirente conoció la situación
registral del inmueble. Dicho acto no precisa la apertura de trámite alguno, ni la audiencia al
afectado, ni tan siquiera el examen de la certificación de cargas ya que la comprobación del
Letrado de la Administración de Justicia iría dirigida a verificar que en la venta de estos bienes se
dieron esas circunstancias, esto es, el convenio o la enajenación por persona o entidad
especializada se realizarán teniendo en cuenta la situación registral del bien — sería aplicable en
este caso la expedición de la certificación continuada de cargas— y que el adquirente no la
desconocía, aspectos que podrían documentarse para la posterior comprobación judicial.

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Esta aprobación del art. 642 LEC deberá completarse con la del art. 641.3 LEC. En consecuencia,
en el convenio de realización, el sobreseimiento de la ejecución respecto del bien (art. 640.4 LEC)
quedaría vinculado al decreto aprobatorio de la venta, si bien podrían resolverse ambos extremos
en esta última resolución. Más aún la comprobación que exige el art. 642 LEC podría
comprenderse en la solicitud de «las justificaciones oportunas sobre la realización y sus
circunstancias». Parece recordarse al Letrado de la A. de Justicia que en el caso de bienes
inmuebles embargados o hipotecados sea especialmente riguroso para aprobar la realización.
b) Remisiones normativas
La remisión que el art. 642 LEC hace a otras disposiciones de la ley sobre subsistencia y
cancelación de cargas, distribución de las sumas recaudadas, inscripción del derecho del
adquirente y mandamiento de cancelación de cargas no necesita mayor explicación, teniendo por
objeto regular los aspectos derivados de toda venta judicial.
Sí debe destacarse que el precepto se refiere a los bienes inmuebles hipotecados o embargados y
que en la remisión a las normas de la subasta de bienes inmuebles deberán tenerse presente las
particularidades de la ejecución sobre bienes hipotecados (Capítulo V, Título IV).
Les dejo un breve apunte para terminar sobre el asunto de la inscripción registral porque el
principal obstáculo contra la realización podría surgir del acuerdo, que no conformidad, de los
terceros o, de otros interesados, que según la doctrina registral deberá ser siempre expresa. Sin
embargo, la interpretación que por diferentes autores se realiza de la conformidad de los terceros
acreedores no presenta diferencias sustanciales, existiendo una corriente mayoritaria que
defiende la posibilidad de la aceptación tácita. En este sentido RIVAS TORRALBA (15) entiende
que una solución razonable consistiría en solicitar la conformidad de los titulares que figuraran en
la certificación de cargas (art. 656 LEC) a la que, por otra parte, se refiere el art. 642.2 LEC. En
cuanto a los posibles titulares posteriores, advertidos por la nota marginal de la existencia de la
ejecución, su conformidad solo sería necesaria si se hubieran personado en el procedimiento o su
existencia fuera conocida por el Letrado de la A. de Justicia (16) .
En cualquier caso insisto que la ley habla de acuerdo, comparecencia y conocimiento, no de la
conformidad y mucho menos esta condicionaría la aprobación del encargo.
(1)
MARTÍNEZ DE SANTOS, Alberto. «Algunas notas sobre los medios de enajenación en la ley de
enjuiciamiento civil 1/2.000: medios ordinarios, especiales y accesorios a la subasta», Revista Secretarios
Judiciales, Editorial LA LEY, n.o
37, abril 2001 (LA LEY 20248/2001).
(2)
RAMOS MÉNDEZ, Francisco, Enjuiciamiento Civil. Cómo gestionar litigios civiles. Tomo I, Editorial Atelier,
Barcelona, 2008, págs. 277 y ss.
(3)
RAMOS MÉNDEZ, Francisco, op. cit. supra, págs. 278 y 279.
(4)
Una de las «verdades oficiales» más extendidas sobre la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000 afirmaba
la apertura de la ejecución civil a los medios alternativos de venta. La declaración aparece en el epígrafe
XVII de la Exposición de Motivos: «Con independencia de las mejoras introducidas en la regulación de la
subasta, la Ley abre camino a vías de enajenación forzosa alternativas que, en determinadas
circunstancias, permitirán agilizar la realización y mejorar su rendimiento. Así, se regulan los convenios de

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realización entre ejecutante y ejecutado y la posibilidad de que, a instancia del ejecutante o con su
conformidad, el Juez acuerde que el bien se enajene por persona o entidad especializada, al margen, por
tanto, de la subasta judicial».
(5)
Vid.SAP GERONA, 226/2011, Sección 1.ª, 26 de mayo de 2011 (ECLI:ES:APGI:2011:814).
(6)
Consúltese MORENO CATENA para quien la LEC 2000 no pudo sacudirse el lastre de la tradicional subasta
regulándose como una solución hábil, mientras que el legislador mostraba desconfianza a la eficacia del
convenio de realización o al funcionamiento de los especialistas en realización de bienes (MORENO
CATENA, Víctor y otros. Derecho procesal civil. Parte general, 3.ª Edición, Editorial Colex, Madrid 2.000,
pág. 548).
(7)
Por todos consúltense MARTÍNEZ DE SANTOS, Alberto, op. cit. supra; ROBLEDO VILLAR, Antonio «La
introducción de las formas especiales de realización forzosa (Comentarios a la nueva Ley de Enjuiciamiento
Civil)», Actualidad Civil, LA LEY, n.o
24, 12-18 de junio de 2000, y HERNÁNDEZ BEZANILLA, Emma del R.,
La ejecución judicial civil y sus alternativas en España y México, Editorial Bosch, Barcelona, año 2008.
(8)
Vid.AAP BARCELONA, Sección 18.ª, 23 de abril de 2004 (ROJ: AAP B 1800/2004). Y en el mismo sentido
AAP BARCELONA, Sección 18.ª, 11 de marzo de 2008 (LA LEY 28009/2008) resolución que destacó los
inconvenientes de la venta en pública subasta: la lentitud del proceso, contrario a la supuesta necesidad
de obtener liquidez; el hecho de que la subasta pública no supusiera una mayor garantía que la que podría
otorgarse mediante la imposición de determinadas condiciones por el juez bajo la supervisión del
Ministerio Fiscal; los gastos y molestias que se derivarían de la publicación de edictos y de la propia
subasta e incluso la necesidad de garantizar un precio más adecuado a las condiciones de mercado en
beneficio del propio incapaz
(9)
Vid. AAP MADRID, 164/2017, Sección 28.ª, 22 de septiembre de 2017 (ECLI:ES:APM:2017:4891A) y AAP
CUENCA, 81/2016, Sección 1.ª, 30 de diciembre de 2016 (ECLI:ES:APCU:2016:49A).
(10)
MONTERO AROCA, Juan, «Tratado de ejecuciones hipotecarias» Capítulo 9.º, La realización del bien
hipotecado, Valencia, 2009, Editorial Tirant, TOL1.479.940 ©www.tirantonline.com.
(11)
CASTILLEJO MANZANARES, Raquel, «El Colegio de Procuradores como entidad especializada en la
realización de los bienes», Actualidad Civil, n.o
08, semana del 17 al 23 de febrero de 2003.
(12)

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Real Decreto 1011/2015, de 6 de noviembre, por el que se regula el procedimiento para formalizar el
sistema de consignaciones en sede electrónica de las cantidades necesarias para tomar parte en las
subastas judiciales y notariales.
(13)
Me refiero al documento «Reglas y normas de subastas procuradores como entidad especializada en la
realización de bienes», que puede consultarse en el portal https://www.subastasprocuradores.com/
(14)
Vid. AAP VALENCIA, 951/2017, Sección 9.ª, 25 de julio de 2017 (ECLI:ES:APV:2017:2676A).
(15)
RIVAS TORRALBA, Rafael. «Aspectos registrales del proceso de ejecución», Editorial Bosch, 2.ª edición,
año 2012, págs. 334 y 335.
(16)
Cordón Moreno sostiene que en el caso de existir terceros la conformidad podría prestarse de forma
expresa o tácita (deducida de la no oposición), correspondiendo al Tribunal el juicio sobre la producción o
no del perjuicio que la realización podría producir a dichos terceros (CORDÓN MORENO, Faustino, «El
proceso de ejecución», Colección monografías Aranzadi, Editorial Aranzadi, Navarra 2002, págs. 319 y
329).

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