Contabilidad Avanzada 2 - Normas Inmobiliarias

Fernando Romero M.
Consultor Financiero
Profesor de Finanzas
Autor de Textos
www.fernandoromero.wordpress.com
www.slideshare.net/nandsnap
Consultoría en Diagnóstico Financiero,
Evaluación de Proyectos,
Valoración de Empresas,
Estructuraciones Financieras,
Elaboración de Planes de Negocios.
Programa
Contabilidad Avanzada
Normas con Aplicaciones Inmobiliarias
Arrendamientos
Contratos de Construcción

Fernando Romero M.
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Curriculum
Vitae
Curriculum Académico
Ingeniero en Finanzas - Universidad Tecnológica Empresarial de Guayaquil
M.Sc. Economía - Universidad de Guayaquil
Diploma en NIIF - Instituto Tecnológico Superior de Monterrey
Cursos Realizados
Curso de Valoración de Empresas - IDE Business School
Curso de Evaluación de Proyectos - ICHE-ESPOL
Curso de Formulación de Proyectos - CORPEI-ONU
Reconocimientos Académicos
UTEG 2005: Mejor graduado de la especialidad Finanzas
U. Guayaquil 2009: Mejor tesis de grado, recomendada su publicación
Logros Académicos destacados
Co-autor del Manual de Obligaciones Tributarias (Hansen-Holm & Co.)
Profesor invitado de postgrado de la cátedra Valoración de Empresas en
Universidad ESAN (Perú)
Logros Profesionales destacados
Autor de la norma de inversiones para compañías de seguros, publicada en el
Registro Oficial 310 del 13 de agosto de 2014
Curriculum Profesional
2005 - CONSULTOR FINANCIERO INDEPENDIENTE
2013 - Superintendencia de Bancos: Gerente de Proyecto NIIF
2013 - 2014 Banco del Estado: Consultor para proyectos inmobiliarios VIS
2011 - 2012 Hansen-Holm Partners: Gerente de Consultoría
2008 - 2011 CORPEI: Coordinador y Administrador de Inversiones FDE
2005 - 2007 CORPEI: Miembro de la red de consultores de inversión
2003 - 2004 Romero & Asociados: Auditor
Actividades Actuales
Consultor Financiero especializado en Valoración de Empresas
Catedrático a nivel de postgrado y educación continua
Investigador y autor de papers académicos sobre Costo de Capital y NIIF
Capacitador de NIIF para instituciones públicas nacionales

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
• Un arrendamiento es un acuerdo por el que el arrendador cede al arrendatario, a
cambio de percibir una suma única de dinero, o una serie de pagos o cuotas, el
derecho a utilizar un activo durante un periodo de tiempo determinado.
Arrendador Arrendatario
Cede
activos
Recibe
activos
Paga
Cuota
Recibe
Cuota
Firma Firma

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Tipos de Arrendamiento
Arrendamiento Financiero
• Es un tipo de arrendamiento en el
que se transfieren sustancialmente
todos los riesgos y ventajas
inherentes a la propiedad del
activo. La propiedad legal del
activo, puede o no ser transferida.
• Al transferirse los riesgos y
beneficios, se cumplen condiciones
para que el arrendatario reconozca
como suyo el activo en
arrendamiento, sin importar que no
tenga la propiedad legal del mismo.
Arrendamiento Operativo
• Es cualquier acuerdo de
arrendamiento distinto al
arrendamiento financiero
• En este tipo de arrendamientos, no
se transfieren sustancialmente
todos los riesgos y ventajas
inherentes a la propiedad del
activo.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Tipos de Arrendamiento
• Las NIIF determinan exclusivamente dos situaciones en las cuales existe una
transferencia total de riesgos y ventajas de una entidad a otra:
• El impacto que tiene el arrendamiento para ambas partes es el mismo
impacto que tendría una venta: una parte adquiere un activo que es
entregado por la otra parte
En un
Arrendamiento
Financiero
En una
VENTA

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Criterios para la clasificación de los
arrendamientos
• La clasificación de los arrendamientos se basa en el grado en que los riesgos
y ventajas, derivados de la propiedad del activo, son o no son transferidos del
arrendador al arrendatario.
Riesgos
• Posibilidad de pérdidas por
capacidad ociosa u obsolescencia
tecnológica
• Variaciones en el desempeño
debidas a cambios en las
condiciones económicas
• Costos de seguros previamente
asumidos
Ventajas
• Expectativa de una operación
rentable a lo largo de la vida
económica del activo
• Ganancia por revalorización o por
una realización del valor residual
• Derecho al registro contable de la
depreciación del activo

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Criterios para la clasificación de los
arrendamientos
El que un arrendamiento sea financiero u operativo dependerá de la esencia
económica de la transacción, más que de la mera forma del contrato. Por lo
cual se debe considerar algunos hechos tales como:
¿Se transfiere la propiedad al término del
contrato?
¿La duración del contrato cubre la mayor
parte de la vida útil del activo?
¿El contrato tiene la opción de compra a
un precio ganga?
¿El valor presente de los pagos mínimos es
mayor o igual al valor razonable del
activo?

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Clasificación como arrendamiento financiero
Ejemplos de situaciones que determinan un arrendamiento financiero
El arrendamiento transfiere la propiedad del
activo al arrendatario al finalizar el plazo del
arrendamiento
Al inicio del arrendamiento, el valor presente
de los pagos mínimos por el arrendamiento
es al menos equivalente a la práctica
totalidad del valor razonable del activo objeto
de la operación.
No es en realidad un arrendamiento,
sino una venta a plazo
En realidad el arrendador pagó el
valor total del activo, por ende es
suyo

Fernando Romero M.
Autor de Textos
El arrendatario tiene la opción de comprar el
activo a un precio que se espera sea
suficientemente inferior al valor razonable,
en el momento en que la opción sea
ejercitable, de modo que, al inicio del
arrendamiento, se prevea con razonable
certeza que tal opción será ejercida
El plazo del arrendamiento cubre la mayor
parte de la vida económica del activo incluso
si la propiedad no se transfiere al final de la
operación
El precio ganga hace muy probable
la transferencia, por tanto es una
venta a plazo
El arrendatario le saca un provecho total
al activo. El arrendador no obtiene nada
salvo el pago por el arrendamiento.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Los activos arrendados son de una
naturaleza tan especializada que sólo el
arrendatario tiene la posibilidad de usarlos
sin realizar en ellos modificaciones
importantes
El arrendatario tiene la posibilidad de
prorrogar el arrendamiento durante un
segundo periodo, con unos pagos por
arrendamiento que son sustancialmente
inferiores a los habituales del mercado
Únicamente el arrendatario, y no el
arrendador, le puede sacar provecho al
activo.
El arrendatario controla totalmente el
activo arrendado. Es prácticamente
suyo.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
El arrendatario puede cancelar el contrato de
arrendamiento, y las pérdidas sufridas por el
arrendador a causa de tal cancelación serán
asumidas por el arrendatario
Las pérdidas o ganancias derivadas de las
fluctuaciones en el valor razonable del
importe residual recaen sobre el arrendatario
La pérdida es parte de los riesgos
transferidos al arrendatario
Las pérdidas o ganancias son partes de
los riesgos y beneficios transferidos al
arrendatario

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Reconocimiento Inicial y Posterior
Arrendamiento por: Estado de Situación Estado de Resultados
Arrendador Activo:
Cuentas x Cobrar
Intereses x Cobrar
Ingreso: Intereses
Arrendatario
Activo:
Pasivo:
Activo Fijo
Deudas LP
Gasto:
Depreciación
Intereses
Arrendamiento por: Estado de Situación Estado de Resultados
Arrendador Activo: Activo Fijo
Ingreso:
Gasto:
Arrendamiento
Depreciación
Arrendatario Pasivo:
Arrendamiento por
Pagar
Gasto: Arrendamiento

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Reconocimiento Inicial por Arrendatario
El arrendamiento se reconocerá, en el estado de situación financiera del
arrendatario, como un activo y un pasivo por el mismo importe, igual al valor
presente de los pagos mínimos por el arrendamiento.
Como Activo
• Cualquier costo directo inicial del
arrendatario se añadirá al importe
reconocido como activo.
• Al reconocerse como activo, deberá
depreciarse tal como si fuese de su
propiedad.
• Se producirá un gasto de depreciación
Como Pasivo
• se tomará como factor de descuento la
tasa de interés implícita en el
arrendamiento.
• de lo contrario se usará la tasa de
interés incremental de los préstamos
del arrendatario.
• Se producirá un gasto de intereses
Gasto de depreciación + Gasto de Intereses ≈ Canon de Arrendamiento

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
Reconocimiento Inicial:
• Débito: Cuenta por Cobrar
• Crédito: PPE
Valoración Posterior:
• Débito: Caja-Bancos
• Crédito: Cuenta por Cobrar
• Crédito: Ingresos Financieros
Arrendatario
• Débito: PPE
• Crédito: Deudas Largo Plazo
• Débito: Deuda Largo Plazo
• Débito: Gastos Financieros
• Crédito: Caja-Bancos
• Débito: Gasto Depreciación
• Crédito: Depreciación Acumulada

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Medición Posterior por Arrendatario
El arrendamiento financiero dará lugar a un:
Gasto de Depreciación
• Coherente con la política seguida
para el resto de activos
depreciables que se posean
• Calculada con base en lo
establecido en la NIC 16
Gasto Financiero
• Cada una de las cuotas del
arrendamiento se dividirá en dos
partes que representan,
respectivamente, las cargas
financieras y la reducción de la
deuda viva
• Se deberá obtener una tasa de
interés constante en cada periodo,
aplicable sobre el saldo de la deuda
pendiente de amortizar

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
• Costos directos iniciales se incluirán en
la medición inicial de los derechos de
cobro
• Reconocimiento de los ingresos
financieros deberá reflejar una tasa de
rendimiento constante que se aplica
sobre el saldo de la deuda pendiente
por amortizar
Arrendatario
• Costos directamente atribuibles al
arrendamiento financiero, se incluirán
como parte del valor del activo
reconocido en la transacción
• El activo y la deuda se reconocerán en
balance por los mismos importes,
excepto si existen costos directos
iniciales para el arrendatario, que se
añadirán al importe reconocido como
activo.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
• El pago total por el arrendamiento no
se considera ingreso en su totalidad
• Únicamente se considera como ingreso
contable el interés ganado calculado
sobre el saldo por amortizar
• La diferencia entre el pago total y los
ingresos por intereses, se destinará a
la amortización de la deuda pendiente
de cobro
Arrendatario
• El pago total por el arrendamiento no
se considera gasto en su totalidad
• Únicamente se considera como gasto
contable el interés pagado calculado
sobre el saldo por amortizar
• La diferencia entre el pago total y los
gastos financieros, se destinará a la
amortización de la deuda pendiente de
pago

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
• Quienes arrienden los bienes que ellos
mismos fabrican o distribuyen,
reconocerán los resultados derivados
de la venta en el periodo, de acuerdo
con las políticas contables utilizadas
por la entidad para el resto de las
operaciones de venta directa
• Costos incurridos por el fabricante o el
distribuidor arrendador, relacionados
con el arrendamiento, se reconocerán
como gasto cuando se reconozca el
resultado en la venta
Arrendatario
• La suma de los importes del gasto de
depreciación y del gasto financiero, no
será exactamente igual a la cuota a
pagar en el periodo
• No es adecuado considerar como gasto
simplemente la cuota a pagar en el
mismo
• Es improbable que el activo y el pasivo
correspondientes al arrendamiento
sigan siendo de igual importe una vez
iniciado el arrendamiento.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
• Si una venta con arrendamiento
posterior resulta en un arrendamiento
financiero, la operación es un medio
por el cual el arrendador suministra
financiación al arrendatario con el
activo como garantía
Arrendatario
financiero, cualquier exceso del pago
sobre el valor en libros del activo
enajenado no se reconocerá como
resultado en los estados financieros del
vendedor arrendatario
• Más bien, este exceso se diferirá y
amortizará a lo largo del plazo del
arrendamiento

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamiento por parte de fabricantes y distribuidores
El arrendamiento financiero de un activo, cuando el arrendador es también
fabricante o distribuidor, dará lugar a:
• Una pérdida o ganancia igual al ingreso por la venta a precios normales,
menos el costo de venta de la mercadería producida o distribuida; y
• El ingreso financiero que obtenga en el transcurso del periodo del
arrendamiento financiero
• La diferencia entre el ingreso de actividades ordinarias y el costo de la venta
es la ganancia en la venta, que se reconocerá como tal de acuerdo con las
políticas seguidas por la entidad para las operaciones de venta directa

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
• Débito: Caja-Bancos
• Crédito: Ingresos por Arrendamientos
• Débito: Gasto Depreciación
• Crédito: Depreciación Acumulada
Arrendatario
• Débito: Gastos por Arrendamientos
• Crédito: Caja-Bancos

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
• ingresos de arrendamientos se
reconocerán de forma lineal a lo largo
del plazo de arrendamiento
• Los costos incurridos, incluyendo la
depreciación del bien, se reconocerán
como gastos
• Los costos directos iniciales se
añadirán al importe en libros del activo
arrendado y se reconocerán como
gasto a lo largo del plazo de
arrendamiento, sobre la misma base
que los ingresos del arrendamiento
Arrendatario
• Las cuotas derivadas de los
arrendamientos operativos se
reconocerán como gasto de forma
lineal, durante el transcurso del plazo
del arrendamiento
• los pagos correspondientes a las
cuotas de arrendamiento (excluyendo
los costos por otros servicios tales
como seguros o mantenimiento) se
reconocerán como gastos de forma
lineal

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendador
operativo, y tanto las cuotas como el
precio se estableciesen utilizando
valores razonables, se habrá producido
efectivamente una operación normal
de venta y se reconocerá
inmediatamente cualquier resultado
derivado de la misma
Arrendatario
operativo, cualquier exceso del pago
sobre el valor en libros del activo
enajenado se reconocerá
inmediatamente como resultado en los
estados financieros del vendedor
arrendatario

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Clasificación entre Financiero/Operativo
• Si en algún momento del contrato se cambian las características del mismo
convirtiéndolo en un tipo de arrendamiento distinto al original, contablemente
se cancela el contrato original y se origina un nuevo contrato que aplica para
todo el plazo restante del arrendamiento
• Los cambios en estimaciones o ciertos cambios en circunstancias, no dan
lugar a una nueva clasificación contable del arrendamiento

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos de terrenos y edificios
• Cuando un arrendamiento incluya componentes de terrenos y de edificios
conjuntamente, una entidad evaluará la clasificación de cada componente por
separado como un arrendamiento financiero u operativo.
• Al determinar si el componente de terreno es un arrendamiento financiero u
operativo, una consideración importante es que los terrenos normalmente
tienen una vida económica indefinida.
• Cuando los pagos por el arrendamiento no puedan repartirse fiablemente
entre estos dos componentes, todo el arrendamiento se clasificará como
arrendamiento financiero, a menos que esté claro que ambos componentes
son arrendamientos operativos, en cuyo caso todo el arrendamiento se
clasificará como operativo.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
PRUEBA DE CONOCIMIENTOS
Pregunta 1
Una entidad celebró, como arrendatario, un acuerdo de arrendamiento por
cinco días de un vehículo que posee una vida útil de cinco años y un valor
residual de cero. Los pagos por arrendamiento ascienden a $180 por día. Al
final del plazo del arrendamiento, el arrendatario devuelve el vehículo
motorizado al arrendador. El arrendamiento:
Se debe contabilizar como un arrendamiento financiero
Se debe contabilizar como un arrendamiento operativo

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
Pregunta 2
La depreciación de una máquina arrendada:
Es reconocida por el arrendatario si el arrendador y el arrendatario
clasificaron el arrendamiento como un arrendamiento financiero.
Es reconocida por el arrendador si el arrendador y el arrendatario clasificaron
el arrendamiento como un arrendamiento operativo.
No es reconocida por ninguna de las partes si el arrendador clasifica el
arrendamiento como un arrendamiento financiero y el arrendatario, como un
arrendamiento operativo.
Todas las anteriores.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
Pregunta 3
Un arrendatario pagó $2.000 a un intermediario para acordar un arrendamiento
financiero. El arrendatario debe contabilizar los honorarios del intermediario:
Reconociéndolos como un gasto en el periodo en que se incurrió en los
honorarios (es decir, probablemente al inicio del arrendamiento).
Incluyéndolos en el costo del activo arrendado.
Difiriendo el reconocimiento del gasto y reconociendo los honorarios en los
resultados de forma lineal durante el plazo del arrendamiento.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
Pregunta 4
Una entidad celebra, como arrendatario, un arrendamiento por dos años de
una máquina que tiene un valor razonable de $16.000, vida económica de
cuatro años y un valor residual igual a cero. La renta de 8.500 u.m. anuales
debe pagarse por anticipado cada año. El arrendatario tiene la opción de
adquirir la máquina por 1 u.m. al final del plazo del arrendamiento, cuando el
valor razonable de la máquina (estimado al inicio del arrendamiento) se calcula
en 6.000 u.m. Al comienzo del plazo de arrendamiento, el arrendador:
Dará de baja la máquina y reconocerá un arrendamiento por cobrar de
$16.000
Continuará reconociendo el importe en libros de la máquina sujeto al
arrendamiento como una partida de propiedades, planta y equipo.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
Pregunta 5
Un arrendamiento se puede calificar como:
Un arrendamiento financiero por parte del arrendador y el arrendatario.
Un arrendamiento operativo por parte del arrendador y el arrendatario.
Un arrendamiento financiero por parte del arrendador y un arrendamiento
operativo por parte del arrendatario.
Todos los casos de (a) a (c) anteriores.
Ninguno de los casos de (a) a (c) anteriores.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
CASO DE ESTUDIO
El 1 de enero de 20X1, una entidad celebró un acuerdo para venderle una
máquina a un banco y luego arrendársela por un periodo de tres años. En ese
momento, los hechos principales sobre la máquina y el arrendamiento eran:
• Precio de venta = $200.000
• Importe en libros = $70.000
• Valor razonable = $200.000
• Vida económica restante = tres años.
• Valor residual = cero.
• Pagos por arrendamiento = $77.606 por año (pagaderos al final de cada
periodo, el 31 de diciembre de cada año).
• Tasa de interés implícita en el arrendamiento = 8% anual.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
CASO DE ESTUDIO
Se pide: Reconocer el tipo de arrendamiento
Arrendamiento Financiero
Arrendamiento Operativo
En base a la respuesta anterior, determinar los asientos contables
• en el reconocimiento inicial, y
• al cierre del primer ejercicio económico

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
a) Asientos en el reconocimiento inicial
• Venta de la máquina al banco
Concepto 20X1
Precio de Venta 200.000
VL inicial 70.000
Utilidad 130.000
Fecha Cuentas Debe Haber
Enero 1 Bancos 200.000
Propiedad, Planta y Equipo 70.000
Ingresos Diferidos 130.000
P/R Venta de máquina al banco
En un arrendamiento financiero,
cualquier utilidad derivada de la
venta se difiere para el número
de años de duración del contrato

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Reconocimiento inicial del arrendamiento financiero
Enero 1 Propiedad, Planta y Equipo 200.000
Deudas Largo Plazo 200.000
P/R Arrendamiento Financiero
Enero 1 Cartera de Créditos 200.000
Bienes en Garantía 200.000
P/R Arrendamiento Financiero
BANCO EMPRESA

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
b) Asientos al finalizar el primer ejercicio
• Cálculo de amortización de capital y pago de intereses
Concepto 20X1
Monto del crédito 200.000
Tasa de interés 8%
Intereses 16.000
Canon de arrendamiento 77.606
Amortización Capital 61.606
la diferencia entre el canon de
arrendamiento y el interés
generado se destina a la
amortización del capital

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Cálculo de amortización de capital y pago de intereses
Diciembre 31 Deuda a Largo Plazo 61.606
Gastos Financieros 16.000
Bancos 77.606
P/R Pago del Canon
Diciembre 31 Efectivo 77.606
Cartera de Créditos 61.606
Intereses Ganados 16.000
P/R Cobro del Canon
BANCO EMPRESA

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Cálculo de depreciación
Concepto 20X1
Valor Razonable 200.000
Tiempo del Contrato 3 años
Depreciación 66.667
Diciembre 31 Gasto de Depreciación 66.667
Depreciación Acumulada 66.667
P/R Depreciación de Maquinaria
el arrendatario adquiere el
derecho de registrar la
depreciación del bien arrendado

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Registro de ingresos
Concepto 20X1
Ingreso Diferido 130.000
Ingreso Devengado 43.333
Diciembre 31 Ingreso Diferido 43.333
Ingresos 43.333
P/R Devengo de utilidad en venta
venta se difiere para el número
de años de duración del contrato

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
CASO DE ESTUDIO
Los hechos son los mismos que los antes citados. Sin embargo, en este caso, la
vida económica restante de la máquina es de 30 años y la cuota por
arrendamiento es de $23.000 por cada año del plazo del arrendamiento, que es
de tres años.
Se pide: Reconocer el tipo de arrendamiento
Arrendamiento Financiero
Arrendamiento Operativo
En base a la respuesta anterior, determinar los asientos contables
• en el reconocimiento inicial, y
• al cierre del primer ejercicio económico

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Venta de la máquina al banco
Concepto 20X1
Precio de Venta 200.000
VL inicial 70.000
Utilidad 130.000
Enero 1 Bancos 200.000
Propiedad, Planta y Equipo 70.000
Ingresos 130.000
P/R Venta de máquina al banco
En un arrendamiento operativo,
venta se reconoce de inmediato
en los resultados del periodo

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Pago del Canon de Arrendamiento
Diciembre 31 Gasto de Arrendamientos 23.000
Bancos 23.000
P/R Pago del Canon
Diciembre 31 Efectivo 23.000
Arrendamientos Ganados 23.000
P/R Cobro del Canon
BANCO EMPRESA

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Arrendamientos
RESOLUCION
• Cálculo de depreciación
Concepto 20X1
Valor Razonable 200.000
Depreciación 66.667
Diciembre 31 Depreciación de bienes 66.667
Depreciación Acumulada de bienes 66.667
P/R Depreciación de Maquinaria
En un arrendamiento operativo,
el arrendador conserva el
derecho de registrar la
depreciación del bien arrendado

Fernando Romero M.
Autor de Textos

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Contrato de Construcción
• Es un contrato por el cual una compañía de construcción procede a fabricar un activo
que será propiedad del cliente que solicitó la obra, una vez que el mismo cancele
todos los honorarios a la compañía constructora.
Constructor Cliente
Fabrica
Activo
Recibe
Activo
Paga
Honorarios
Recibe
Honorarios
Firma Firma

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Aplicación de los contratos de construcción
• Un contrato de construcción puede
acordarse para la fabricación de un solo
activo, o de varios activos que estén
íntimamente relacionados entre sí o sean
interdependientes en términos de su
diseño, tecnología y función, o bien en
relación con su último destino o utilización

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Alcance de la Norma
• La figura del contrato de construcción comprende: a) un constructor, b) un
cliente, y c) un contrato firmado entre ambas partes
• Por ende, la norma NO aplica a promotores inmobiliarios que construyen sus
propios proyectos habitacionales
• No aplica a empresas que por su propia cuenta decidan construir o fabricar
un activo sin necesidad de contratar a un tercero para tal efecto
• La norma SI aplica para aquellos constructores que fabrican a nombre de
terceros y con los cuales sí tienen contratos firmados

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Construcción
Para propósitos NIIF, el término contratos de construcción incluye:
Las fórmulas que se utilizan en los contratos de construcción son variadas, pero
para propósitos NIIF se clasifican en contratos de precio fijo y contratos de
margen sobre el costo
Los contratos de prestación de servicios que estén
directamente relacionados con la construcción del
activo, por ejemplo, los relativos a servicios de
gestión del proyecto y arquitectos
Los contratos para la demolición o
rehabilitación de activos, y la restauración
del entorno que puede seguir a la
demolición de algunos activos.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Agrupación y Segmentación de Contratos
Si un contrato cubre varios activos, la construcción de cada uno de
ellos debe tratarse como un elemento separado cuando:
se han presentado
propuestas económicas
diferentes para cada
activo;
cada activo ha estado
sujeto a negociación
separada, y el
constructor y el cliente
han tenido la
posibilidad de aceptar o
rechazar la parte del
contrato relativa a cada
uno de los activos;
pueden identificarse los
ingresos de actividades
ordinarias y los costos
de cada activo

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Un grupo de
contratos, con
uno o más
clientes, debe ser
tratado como un
único contrato de
construcción
cuando:
1
2
el grupo de contratos se negocia como
un único paquete;
los contratos están tan íntimamente
relacionados que son, efectivamente, parte
de un único proyecto con un margen de
beneficios global; y
3 los contratos se ejecutan simultáneamente,
o bien en una secuencia continua

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Un contrato puede contemplar, a voluntad del cliente, la construcción de un
activo adicional a lo pactado originalmente, o puede ser modificado para incluir
la construcción de tal activo.
La construcción
de este activo
adicional debe
tratarse como un
contrato
separado cuando:
1
2
el activo difiere significativamente en términos
de diseño, tecnología o función del activo o
activos cubiertos por el contrato original; o
el precio del activo se negocia sin tener como
referencia el precio fijado en el contrato original

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Tipos de Contratos de Construcción
Contrato específicamente negociado para la fabricación de un activo o un
conjunto de activos, que están íntimamente relacionados entre sí o son
interdependientes en términos de su diseño, tecnología y función, o bien en
relación con su último destino o utilización
Contrato de Precio Fijo
El contratista acuerda un precio fijo, o una
cantidad fija por unidad de producto, y en
algunos casos tales precios están sujetos a
cláusulas de revisión si aumentan los
costos
Contrato de Margen sobre Costo
Se reembolsan al contratista los costos
satisfechos por él y definidos previamente
en el contrato, más un porcentaje de esos
costos o una cantidad fija

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Industria de la construcción
• Debido a la naturaleza propia de la actividad llevada a cabo en los contratos de
construcción, la fecha en que la actividad del contrato comienza y la fecha en la que
termina el mismo caen, normalmente, en diferentes periodos contables.
• La cuestión fundamental al contabilizar los contratos de construcción es la distribución
de los ingresos de actividades ordinarias y los costos que cada uno de ellos genere,
entre los periodos contables a lo largo de los cuales se ejecuta
Año 1 Año 2
Tiempo
Ingresos
Costos

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Ingresos del Contrato
Los ingresos del
contrato deben
comprender
1
2
El importe inicial del ingreso de
actividades ordinarias acordado en el
contrato; y
Las modificaciones en el trabajo contratado,
así como reclamaciones o incentivos que
sean:
• Probables en su ocurrencia; y
• Medibles de forma fiable

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Definiciones
Importe inicial
Es la remuneración
pactada inicialmente
que recibirá la
constructora por la
ejecución del
contrato.
Ingresos se miden
por el valor razonable
de la
contraprestación
recibida o por recibir.
Modificación Reclamación
Pagos por
Incentivos
Es una instrucción del
cliente para cambiar
el alcance del trabajo
que se va a ejecutar
bajo las condiciones
del contrato. Puede
llevar a aumentar o
disminuir los ingresos
procedentes del
contrato
Es una cantidad que
el contratista espera
cobrar del cliente, o
de un tercero, como
reembolso de costos
no incluidos en el
precio del contrato.
Son valores
adicionales
reconocidos al
contratista siempre
que cumpla o
sobrepase
determinados niveles
de ejecución en el
contrato

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Factores que pueden modificar las estimaciones iniciales de ingresos:
Los ingresos de actividades ordinarias del contrato se miden por el valor
razonable de la contraprestación recibida o por recibir, sin embargo las
estimaciones iniciales de ingresos pueden modificarse por:
• Acuerdos de modificaciones o reclamaciones en un periodo posterior a aquél
en que el contrato fue inicialmente pactado
• Aumentos como resultado de las cláusulas de revisión de precios
• Disminuciones a consecuencia de las penalizaciones por demoras, en la
terminación de la obra
• Aumentos como resultado de incremento en el número de unidades
fabricadas

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Criterios de Reconocimiento para:
Modificaciones Reclamaciones Incentivos
es probable que el cliente
apruebe el plan
modificado, así como la
cuantía de los ingresos de
actividades ordinarias que
surgen de la modificación;
la cuantía, que la
modificación supone,
puede ser medida con
suficiente fiabilidad
las negociaciones han
alcanzado un avanzado
estado de maduración, de
tal manera que es
probable que el cliente
acepte la reclamación;
el importe que es
probable que acepte el
cliente puede ser medido
con fiabilidad
el contrato está
suficientemente
avanzado, de manera que
es probable que los
niveles de ejecución se
cumplan o se sobrepasen;
el importe derivado del
pago por incentivos
puede ser medido con
fiabilidad

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Costos del Contrato
Los costos del
contrato deben
comprender
1
2
Los costos que se relacionen
directamente con el contrato específico
Los costos que se relacionen con la
actividad de contratación en general, y
pueden ser imputados al contrato específico
3
Cualesquiera otros costos que se puedan
cargar al cliente, bajo los términos pactados
en el contrato

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Costos del Contrato
Los costos que se relacionan directamente con cada contrato específico incluirán:
costos de mano de
obra en el lugar de la
construcción,
comprendiendo
también la supervisión
que allí se lleve a cabo
costos de los
materiales usados en
la construcción
depreciación de las
propiedades, planta y
equipo usados en la
ejecución del contrato
costos de
desplazamiento de los
elementos que
componen las
propiedades, planta y
equipo desde y hasta
la localización de la
obra
costos de alquiler de
las propiedades, planta
y equipo
costos de diseño y
asistencia técnica que
estén directamente
relacionados con el
contrato
costos estimados de
los trabajos de
rectificación y garantía,
incluyendo los costos
esperados de las
garantías
reclamaciones de
terceros

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Costos del Contrato
Costos Atribuibles
Los costos que pueden ser atribuibles a la actividad de contratación en general,
y pueden ser imputados a cada contrato específico, incluyen los siguientes:
• Tales costos se distribuyen utilizando métodos sistemáticos y racionales, que
se aplican de manera uniforme a todos los costos que tienen similares
características.
• La distribución se basa en el nivel normal de actividad de construcción
seguros
costos de diseño y asistencia técnica no
relacionados directamente con ningún
contrato específico
costos indirectos
de construcción

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Costos del Contrato
Costos No Atribuibles
Los costos que no puedan ser atribuidos a la actividad de contratación, o no
puedan ser distribuidos a los contratos específicos, se excluirán de los costos
del contrato de construcción. Entre tales costos a excluir se encuentran:
costos generales
de administración,
para los que no se
haya especificado
ningún tipo de
reembolso en el
contrato
costos
de
venta
costos decostos de
investigación y
desarrollo para
los que, en el
contrato, no se
especifica
reembolso
alguno
depreciación quedepreciación que
corresponde a
infrautilización,
porque las
propiedades, planta
y equipo no han
sido utilizados en
ningún contrato
específico

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Resultados del Contrato
Métodos de Reconocimiento de Resultados
• Cuando el resultado de un contrato de construcción puede ser estimado con
suficiente fiabilidad, los ingresos de actividades ordinarias y los costos
asociados con el mismo deben ser reconocidos como ingreso de actividades
ordinarias y gastos respectivamente, con referencia al estado de
realización de la actividad producida por el contrato al final del periodo
sobre el que se informa.
• El reconocimiento de ingresos de actividades ordinarias y gastos con
referencia al grado de realización del contrato es, a menudo, denominado
método del porcentaje de terminación o método de avance de obra.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Método del Avance de Obra
Pasos para calcular los ingresos devengados
1) Determinar la totalidad de ingresos y costos, probables de ocurrencia y
medibles de forma fiable, que se conozcan en cada ejercicio que abarque el
contrato de construcción.
• Tales ingresos o costos son el resultado de:
Los ingresos y costos
fijados inicialmente en
el contrato
Las modificaciones
solicitadas por el
cliente
Las reclamaciones que
haga el cliente de
forma fundamentada
Los incentivos que el
cliente proporcione a la
constructora

Fernando Romero M.
Autor de Textos
2) Determinar el grado de realización de un contrato o se avance del proyecto
de construcción.
• La entidad utilizará el método que mida con mayor fiabilidad el trabajo
ejecutado, tales como:
– la proporción de los costos del contrato incurridos en el trabajo ya realizado hasta
la fecha, en relación con los costos totales estimados para el contrato;
– la inspección de los trabajos ejecutados; o
– la proporción física del contrato total ejecutada ya.
• Los anticipos y los pagos recibidos del cliente no reflejan, necesariamente, la
proporción del trabajo ejecutado.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
3) Aplicar el porcentaje de avance calculado en cada ejercicio que abarca el
contrato, al total de ingresos estimados para el mismo periodo.
• El resultado obtenido en cada año será el ingreso total acumulado desde el
primer ejercicio económico del proyecto, hasta el ejercicio actual del mismo.
Ingresos totales conocidos
en el año 1
en el año 2
en el año 3
*% avance de obra desde
año 1
año 1 hasta año 2
año 1 hasta año 3
= Ingresos devengados del
contrato desde año 1
contrato desde año 1 hasta
año 2
contrato desde año 1 hasta
año 3

Fernando Romero M.
Autor de Textos
4) Calcular el ingreso incremental para cada ejercicio, restando del ingreso
total acumulado en el ejercicio actual, el ingreso total acumulado del ejercicio
inmediato anterior.
• Bajo este método, los ingresos de actividades ordinarias del contrato se
reconocen como tales, en el resultado del periodo, a lo largo de los periodos
contables en los que se lleve a cabo la ejecución del contrato
• Los costos del contrato se reconocerán habitualmente como gastos en el
resultado del periodo en el que se ejecute el trabajo con el que están
relacionados

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Desenlace del Contrato
El desenlace
del contrato
de
construcción
puede ser
estimado con
suficiente
fiabilidad,
siempre que
se den las
siguientes
condiciones:
Contrato de
Precio Fijo
• los ingresos de actividades ordinarias totales del
contrato pueden medirse con fiabilidad;
• es probable que la entidad obtenga los beneficios
económicos derivados del contrato;
• tanto los costos que faltan para terminación del
contrato, como del grado de realización, pueden ser
medidos con fiabilidad;
• los costos atribuibles al contrato pueden ser
claramente identificados y medidos con fiabilidad;
• los costos reales del contrato pueden ser comparados
con las estimaciones previas de los mismos
Contrato de
Margen
sobre Costo
• es probable que la entidad obtenga los beneficios
económicos derivados del contrato; y
• los costos atribuibles al contrato, sean o no
específicamente reembolsables, pueden ser
claramente identificados y medidos de forma fiable

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Cuando el desenlace de un contrato de construcción no pueda ser
estimado con suficiente fiabilidad:
los ingresos de
actividades ordinarias
deben ser reconocidos
sólo en la medida en
que sea probable
recuperar los costos
incurridos por causa
del contrato
los costos del contrato
deben reconocerse
como gastos del
periodo en que se
incurren
Cualquier pérdida
esperada por causa del
contrato de
construcción debe ser
reconocida
inmediatamente como
un gasto

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Reconocimiento de Ingresos y Costos
Circunstancias en las que la recuperabilidad de los costos del contrato
incurridos puede no ser probable y en los que los costos del contrato pueden
requerir reconocerse de inmediato como un gasto:
no se puede
forzar plenamente
su cumplimiento,
esto es, que su
validez está
seriamente
cuestionada
la terminación
está sujeta al
desenlace de una
sentencia o un
acto legislativo
pendiente
están implicadas
propiedades que
serán
probablemente
anulados o
expropiados
el cliente es
incapaz de asumir
sus obligaciones
el contratista es
incapaz de
cumplir el
contrato, o las
obligaciones que
se derivan del
mismo

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Pérdidas Esperadas
• Cuando sea probable que los costos totales del contrato vayan a exceder de
los ingresos de actividades ordinarias totales derivados del mismo, las
pérdidas esperadas deben reconocerse inmediatamente como un gasto.
• La cuantía de tales pérdidas se determina con independencia de:
– si los trabajos del contrato han comenzado o no;
– el grado de realización de la actividad del contrato; o
– la cantidad de ganancias que se espera obtener en otros contratos, siempre que
aquéllos y éste no sean tratados como uno sólo a efectos contables

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estimaciones Contables
• El método del porcentaje de realización se aplicará acumulativamente, en
cada periodo contable, a las estimaciones de ingresos de actividades
ordinarias y costos totales hasta la fecha.
• Por tanto, el efecto de un cambio en las estimaciones de los ingresos o costos
del contrato en cuestión, o el efecto de un cambio en el desenlace esperado
del contrato, serán tratados como cambios en las estimaciones contables.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
CASO DE ESTUDIO 1
• La compañía Construcciones S.A. suscribe un contrato de construcción bajo la
modalidad de Precio Fijo, con las siguientes características:
• Durante el primer año del contrato los costos aumentan en $50.000,00 sobre lo
presupuestado
• El cliente solicita una modificación a la obra por lo que el precio de venta aumenta en
$130.000,00 y el costo estimado aumenta en $80.000,00
• En el tercer año la Compañía recibe una bonificación de $40.000,00 por concluir la
obra tres meses antes de la fecha prevista
Concepto Valor
Importe del Contrato $5.000.000
Costos del Contrato $4.000.000
Plazo del Contrato 3 años

Fernando Romero M.
Autor de Textos
• La facturación realizada y los anticipos recibidos por la compañía son los siguientes:
• Los costos en que efectivamente incurrió la constructora son los siguientes:
Año Facturación Cobranza
1 $2.150.000 $1.800.000
2 $1.300.000 $1.200.000
3 $1.720.000 $1.700.000
Año Costos
1 $1.300.000
2 $1.200.000
3 $1.630.000

Fernando Romero M.
Autor de Textos
CASO DE ESTUDIO 1
Se pide: Determinar los asientos contables:
• Bajo el método de avance de obra
Determinar los resultados e impuestos causados:
• Sin el método de avance de obra
• Con el método de avance de obra
• Considérese una tasa de impuestos del 40%

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
En primer lugar, se deben definir los ingresos que se conocen:
• Para el primer año, se conoce que el contrato generará un ingreso total de $5mm
• Para el segundo año, se conoce que el contrato generará un ingreso total de $5mm
más $130k por modificación solicitada por el cliente
• Para el tercer año, se conoce que el contrato generará un ingreso total de $5,13mm
más $40k por incentivos acordados por el cliente
Año 1 Año 2 Año 3
INGRESOS
Valor de venta inicial 5.000.000,00 5.000.000,00 5.130.000,00
Variaciones 130.000,00 40.000,00
(A) Ingresos totales de contrato 5.000.000,00 5.130.000,00 5.170.000,00

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Luego de los ingresos, se deben definir los costos que se conocen:
• Para el primer año, se conoce que el contrato generará un costo total de $4mm más
$50k por aumentos en los costos
• Para el segundo año, se conoce que el contrato generará un costo total de $4,05mm
más $80k por modificaciones solicitadas por el cliente
• Para el tercer año, se conoce que el contrato generará un costo total de $4,13mm
COSTOS
Costo inicial del contrato 4.000.000,00 4.050.000,00 4.130.000,00
Variaciones 50.000,00 80.000,00
(B) Costos totales del contrato 4.050.000,00 4.130.000,00 4.130.000,00
(C) Utilidad estimada (A-B) 950.000,00 1.000.000,00 1.040.000,00

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Conocidos los costos, se debe estimar el avance de obra en función de los mismos:
• Para el primer año, los costos incurridos totales son de $1,3mm que equivale al
32,10% de los costos totales estimados para el primer año
• Para el segundo año, los costos incurridos son de $1,2mm, lo que da costos
acumulados de $2,5mm que representan el 60,53% de los costos totales estimados
para el segundo año
• Para el tercer año, los costos incurridos son de $1,63mm, lo que da costos
acumulados de $4,13mm que equivalen al 100% de los costos totales estimados para
el tercer año
AVANCE DE OBRA
Costos incurridos parciales 1.300.000,00 1.200.000,00 1.630.000,00
(D) Costos incurridos acumulados 1.300.000,00 2.500.000,00 4.130.000,00
(E) Porcentaje de avance total (D/B) 32,10% 60,53% 100,00%

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Conocido el avance de obra, se puede estimar el ingreso causado:
• Para el primer año, el contrato habrá reconocido el 32,10% de los ingresos totales
estimados en ese año.
• Para el segundo año, el contrato habrá reconocido el 60,53% de los ingresos totales
estimados en ese año; restando a este ingreso, el ingreso causado del año anterior, se
obtendrá lo que se registró contablemente para el segundo año.
• Para el tercer año, el contrato habrá reconocido el 100% de los ingresos totales
estimados en ese año; restando a este ingreso, el ingreso causado del año anterior, se
obtendrá lo que se registró contablemente para el tercer año.
INGRESOS A CONTABILIZAR
Ingreso Causado por Avance (A x E) 1.604.938,27 3.105.326,88 5.170.000,00
Ingreso por año (año actual - año anterior) 1.604.938,27 1.500.388,60 2.064.673,12

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Finalmente, la facturación y los cobros da lugar a la siguiente cartera:
La facturación es considerada como un anticipo solicitado al cliente, por ello en los
asientos contables se considerará los valores facturados como anticipos
FACTURACION Y COBRANZA
Facturado en el año 2.150.000,00 1.300.000,00 1.720.000,00
Cobranza del año 1.800.000,00 1.200.000,00 1.700.000,00
Cuentas por Cobrar 350.000,00 100.000,00 20.000,00

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Asientos contables
año 1:
No. Cuentas Debe Haber
1 Construcciones en Proceso 1.300.000
Bancos 1.300.000
P/R Desembolsos de la obra
2 Bancos 1.800.000
Cuentas por Cobrar 350.000
Anticipos de clientes 2.150.000
P/R facturación de anticipo
3 Anticipos de clientes 1.604.938
Ingresos Ordinarios 1.604.938
P/R ingresos causados
4 Costos del Contrato 1.300.000
Construcciones en proceso 1.300.000
P/R Costo de la obra

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Asientos contables
año 2:
Bancos 1.200.000
2 Bancos 1.200.000

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Asientos contables
año 3:
Bancos 1.630.000
2 Bancos 1.700.000

Fernando Romero M.
Autor de Textos
RESOLUCION
Determinación de los resultados y comparación de metodologías:
• Con NIC 11 se consigue una generación de impuestos más pareja, esto es muy
importante por cuanto, si los costos están en un periodo y los ingresos están en otro,
en un primer periodo no se pagaría impuestos mientras que en el segundo se pagaría
impuestos calculados sobre el total de ingresos.
Año 1 Año 2 Año 3 Año 1 Año 2 Año 3
Ingresos del Contrato 1.604.938,27 1.500.388,60 2.064.673,12 2.150.000,00 1.300.000,00 1.720.000,00
Costos de Construcción 1.300.000,00 1.200.000,00 1.630.000,00 1.300.000,00 1.200.000,00 1.630.000,00
Utilidad Bruta 304.938,27 300.388,60 434.673,12 850.000,00 100.000,00 90.000,00
Margen de obra antes de impuestos 19,00% 20,02% 21,05% 39,53% 7,69% 5,23%
Impuestos (40%) 121.975,31 120.155,44 173.869,25 340.000,00 40.000,00 36.000,00
Utilidad neta 182.962,96 180.233,16 260.803,87 510.000,00 60.000,00 54.000,00
CON NIC 11 SIN NIC 11

Fernando Romero M.
Autor de Textos
CASO DE ESTUDIO 2
• Un promotor inmobiliario contrata a una compañía constructora para levantar un
conjunto habitacional compuesto de 6 bloques de departamentos más un bloque de
suites. Cada bloque contiene un total de 6 departamentos, en tanto que el bloque de
suites contiene 2 suites y 2 lofts.
• Se han establecido cronogramas tanto de ventas, construcción y cobros. El
financiamiento a otorgar es 30% entrada y 70% a través de una hipoteca.
• La entrada puede ser cancelada en 6, 12 y 18 meses, pagando una reservación del
5%, 10% y 0%, respectivamente.
• El proyecto será manejado mediante un fideicomiso mercantil que tendrá una duración
de 18 meses.
• El evaluador financiero del promotor utilizó para las proyecciones el método de obra
terminada mientras que el evaluador financiero del constructor utilizó el método de
avance de obra.
• Los datos de ingresos y costos del proyecto se presentan a continuación:

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Ingresos y Costos del Proyecto
Unidades Area Precio mt2
Precio unit Valor Total
Departamentos 36 118,50 600,00 71.100 2.559.600
Suites 2 67,50 600,00 40.500 81.000
Lofts 2 67,50 600,00 40.500 81.000
Total 2.721.600
Costos Area unit Unidades Area Total Costo mt2
Costo Unit. Costo Total
Dept. Modelo 118,50 1 118,50 323,00 38.276 38.276
Bloque 1 118,50 5 592,50 323,00 38.276 191.378
Bloque 2 118,50 6 711,00 323,00 38.276 229.653
Bloque 3 118,50 6 711,00 323,00 38.276 229.653
Bloque 4 118,50 6 711,00 323,00 38.276 229.653
Bloque 5 118,50 6 711,00 323,00 38.276 229.653
Bloque 6 118,50 6 711,00 323,00 38.276 229.653
Blq Suites 67,50 4 270,00 323,00 21.803 87.210
Total 4.536,00 1.465.128
Beneficio generado 1.256.472
Precios de Venta

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Detalle de Costos del Proyecto
EGRESOS Cantidad Costo Unit. Total Unidades Valor Unit %
Terreno (100% superficie) 3.356 98 330.000 40 8.250 60,0% inicial
40,0% a 7 años plazo, 1 gracia capital
Diseños:
Arquitectónico 4.536 2,50 11.340
Eléctrico 4.536 1,00 4.536
Estructural 4.536 1,00 4.536
Sanitario 4.536 0,50 2.268
Costo de construcción
Costo de construcción Condominios 4.536 300,00 1.360.800
Fiscalización 13.608 18 756 1,0% del valor de construcción
Direccion Tecnica 27.216 18 1.512 2,0% del valor de construcción
Imprevistos 40.824 18 2.268 3,0% del valor de construcción
Costo Total 1.465.128
M2
a construir 4.536
Costo Total por M2
323,00
Gastos Generales
Publicidad 54.432 18 3.024 2,0% de las ventas
Comisiones ventas 13.608 18 0,5% de las ventas
Gerencia de Proyecto 16.330 18 907 0,6% de las ventas
Coordinación Proyecto 10.886 18 605 0,4% de las ventas
Permisos e Impuestos 27.216 2,0% del valor de construcción
80,0% al inicio
20,0% al final
1,00% Fondos Administrados
1.000 Constitución
500 Mensuales
1.000 Terminación
Saldo mínimo en caja 1,00% Ing. Efectivo
10000 mínimo
CONCEPTO
Fideicomiso 30.900

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Cronogramas de
Venta y Construcción
Cronograma de Ventas
Departamentos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Total
A 6 meses Bloque 1 1 1 1 1 1 1 6
A 6 meses Bloque 2 1 1 1 1 1 1 6
A 12 meses Bloque 3 1 1 1 1 1 1 6
A 12 meses Bloque 4 1 1 1 1 1 1 6
A 18 meses Bloque 5 1 1 1 1 1 1 6
A 18 meses Bloque 6 1 1 1 1 1 1 6
A 18 meses Bloque 7 1 1 1 1 4
Total 0 2 2 2 2 2 2 3 2 3 2 3 3 2 2 3 2 3 40
Cronograma de Construcción
Bloques 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Total
Bloque 1 1 1 1 1 1 1 6
Bloque 2 1 1 1 1 1 1 6
Bloque 3 1 1 1 1 1 1 6
Bloque 4 1 1 1 1 1 1 6
Bloque 5 1 1 1 1 1 1 6
Bloque 6 1 1 1 1 1 1 6
Bloque Suites 1 1 1 1 4
Total 1 2 2 2 3 3 3 2 4 4 3 3 3 3 0 40
No. Departamentos 1 0 1 1 2 2 2 3 3 3 2 4 4 2 2 2 2 0 36
No. Suites 1 1 1 1 4

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Presupuesto de Ventas y Cobros
Presupuesto de Ventas
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
6 meses - 71.100 - 71.100 - 71.100 - 142.200 - 142.200 - 142.200 - 71.100 - 71.100 - 71.100
12 meses - - 71.100 - 71.100 - 71.100 - 71.100 - 71.100 - 142.200 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100
18 meses - 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 71.100 - 40.500 40.500 40.500 40.500
Total - 142.200 142.200 142.200 142.200 142.200 142.200 213.300 142.200 213.300 142.200 213.300 213.300 142.200 111.600 182.700 111.600 182.700
Presupuesto de Cobranzas
Reservación Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Total - 7.110 3.555 7.110 3.555 7.110 3.555 14.220 3.555 14.220 3.555 14.220 7.110 10.665 3.555 10.665 3.555 10.665
Financiamiento Directo a 6 meses
Cobros en: Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Total - - 2.370 2.370 4.740 4.740 7.110 7.110 59.250 9.480 61.620 11.850 64.938 15.168 114.708 15.168 124.188 263.070
Total - - - 1.481 1.481 2.963 2.963 4.740 4.740 6.962 6.962 9.924 9.924 18.812 24.737 81.913 49.918 583.020
Total - - 1.422 2.946 4.586 6.364 8.303 10.436 12.806 15.472 18.519 22.074 26.340 31.673 31.673 37.748 49.898 734.940
Saldos por cobrar
Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
6 meses - 63.990 61.620 123.240 118.500 177.750 170.640 291.510 232.260 350.760 289.140 405.270 340.332 389.154 274.446 323.268 199.080 -
12 meses - - 67.545 66.064 132.128 129.165 193.748 189.008 251.813 244.851 305.434 295.509 420.675 469.408 512.216 497.848 515.475 -
18 meses - 71.100 140.778 208.932 275.446 340.182 402.979 463.643 521.937 577.565 630.146 679.172 723.931 692.258 701.086 703.838 694.440 -
Total - 135.090 269.943 398.236 526.074 647.097 767.367 944.161 1.006.010 1.173.176 1.224.720 1.379.951 1.484.938 1.550.821 1.487.748 1.524.954 1.408.995 -

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Presupuesto de Egresos de Construcción
Presupuesto de Construcción
Bloque 1 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Total - - 15.310 22.965 66.982 47.844 47.844 19.138 9.569 - - - - - - - - -
Total - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483 - - - - - - - -
Total - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483 - - - - - -
Total - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483 - - - - - -
Total - - - - - - - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483
Total - - - - - - - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483
Bloque Suites Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Total - - - - - - - - - - - - 17.442 21.803 21.803 13.082 8.721 4.361

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Endeudamiento del
Fideicomiso
Inmobiliario
TABLA DE AMORTIZACION
Monto 132.000
Tasa 10%
Pagos por año 12
Periodo Gracia 1 año
Periodo Amort. Capital Intereses Dividendo Saldo
0 132.000,00
1 1.100,00 1.100,00 132.000,00
2 1.100,00 1.100,00 132.000,00
3 1.100,00 1.100,00 132.000,00
4 1.100,00 1.100,00 132.000,00
5 1.100,00 1.100,00 132.000,00
6 1.100,00 1.100,00 132.000,00
7 1.100,00 1.100,00 132.000,00
8 1.100,00 1.100,00 132.000,00
9 1.100,00 1.100,00 132.000,00
10 1.100,00 1.100,00 132.000,00
11 1.100,00 1.100,00 132.000,00
12 1.100,00 1.100,00 132.000,00
1 1.345,41 1.100,00 2.445,41 130.654,59
2 1.356,62 1.088,79 2.445,41 129.297,97
3 1.367,93 1.077,48 2.445,41 127.930,04
4 1.379,33 1.066,08 2.445,41 126.550,71
5 1.390,82 1.054,59 2.445,41 125.159,89
6 1.402,41 1.043,00 2.445,41 123.757,48

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estado de Flujos de Efectivo Proyectados
Estado de Flujos de Efectivo Proyectado
Método Directo
Periodo 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Total
Ingresos de Act. Operación
Reservaciones - 7.110 3.555 7.110 3.555 7.110 3.555 14.220 3.555 14.220 3.555 14.220 7.110 10.665 3.555 10.665 3.555 10.665 127.980
Cobros de 6 meses - - 2.370 2.370 4.740 4.740 7.110 7.110 59.250 9.480 61.620 11.850 64.938 15.168 114.708 15.168 124.188 263.070 767.880
Cobros de 12 meses - - - 1.481 1.481 2.963 2.963 4.740 4.740 6.962 6.962 9.924 9.924 18.812 24.737 81.913 49.918 583.020 810.540
Cobros de 18 meses - - 1.422 2.946 4.586 6.364 8.303 10.436 12.806 15.472 18.519 22.074 26.340 31.673 31.673 37.748 49.898 734.940 1.015.200
Total Ingresos Act. Operación - - 7.110 7.347 13.907 14.363 21.176 21.930 36.506 80.351 46.134 90.656 58.069 108.313 76.318 174.673 145.494 227.559 1.591.695 2.721.600
Egresos Act. Operación
Construcción Bloques - - 15.310 22.965 112.913 105.258 197.119 168.412 147.361 80.379 45.931 22.965 109.303 136.629 136.629 81.977 54.652 27.326 1.465.128
Publicidad 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 54.432
Comisiones ventas - 711 711 711 711 711 711 1.067 711 1.067 711 1.067 1.067 711 558 914 558 914 13.608
Gerencia de Proyecto 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 16.330
Coordinación Proyecto 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 10.886
Fideicomiso 1.000 2.542 2.460 2.444 2.276 2.099 1.029 500 2.699 1.286 540 500 504 783 1.479 785 1.082 1.627 4.265 29.900
Permisos e Impuestos 21.773 5.443 27.216
Pago Impuesto a la Renta 188.618 188.618
Total Egresos Act. Operación 22.773 7.078 7.707 23.001 30.488 120.259 111.534 202.866 176.714 153.894 86.521 51.678 29.071 115.688 143.355 142.508 88.509 61.373 231.101 1.806.117
Flujo de Act. Operación -22.773 -7.078 -597 -15.654 -16.581 -105.896 -90.357 -180.935 -140.208 -73.543 -40.387 38.979 28.997 -7.376 -67.038 32.165 56.985 166.186 1.360.594 915.483
Saldo mínimo a mantener 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000
Variación Saldo Mínimo 10.000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 10.000
Flujo Neto de Act. Operación -32.773 -7.078 -597 -15.654 -16.581 -105.896 -90.357 -180.935 -140.208 -73.543 -40.387 38.979 28.997 -7.376 -67.038 32.165 56.985 166.186 1.360.594 905.483
Flujo de Act. Inversión
Ingresos por venta de Act. Fijos
Egresos por venta de Act. Fijos 330.000 330.000
Flujo Neto de Act. Inversión -330.000 - - - - - - - - - - - - - - - - - - -330.000
Flujo Neto del Activo -362.773 -7.078 -597 -15.654 -16.581 -105.896 -90.357 -180.935 -140.208 -73.543 -40.387 38.979 28.997 -7.376 -67.038 32.165 56.985 166.186 1.360.594 575.483
Flujo de Act. Financ (Pasivos)
Contratación de Deudas 132.000 132.000
Amortizaciones de Deudas - - - - - - - - - - - - 1.345 1.357 1.368 1.379 1.391 125.160 132.000
Pago intereses de Deudas 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.089 1.077 1.066 1.055 1.043 19.630
Flujo Neto de Act. Financ (Pasivos) -132.000 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 2.445 2.445 2.445 2.445 2.445 126.203 19.630
Flujo de Act. Financ (Patrimonio)
Aportaciones reales de Capital 231.000 8.500 2.000 17.000 18.000 107.000 91.500 182.500 141.500 75.000 41.500 - - 10.000 69.500 - - - - 995.000
Aportaciones Semestrales de Capital 475.000 440.500 79.500 995.000
Retiros de Capital 995.000 995.000
Pago de Dividendos -
Flujo Neto de Act. Financ (Patrimonio) -475.000 - - - - - - -440.500 - - - - - -79.500 - - - - 995.000 -
Flujo Neto del Financiamiento -607.000 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 -439.400 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 -77.055 2.445 2.445 2.445 2.445 1.121.203 19.630
Flujo Neto 254.227 -8.178 -1.697 -16.754 -17.681 -106.996 -91.457 258.465 -141.308 -74.643 -41.487 37.879 27.897 69.679 -69.483 29.720 54.540 163.741 239.391 565.853
Flujo Acumulado 254.227 246.049 244.351 227.598 209.916 102.920 11.462 269.927 128.619 53.976 12.489 50.368 78.265 147.944 78.461 108.181 162.720 326.461 565.853

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estado de Resultados Proyectados según promotor
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO
METODO DE OBRA TERMINADA
Ingresos Periodo 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Total
Venta Departamentos
Bloques departamentos - - - - - - - 284.400 - 71.100 142.200 142.200 - 639.900 71.100 142.200 71.100 995.400 2.559.600
Bloques Suites - - - - - - - - - - - - - - - - - 162.000 162.000
Total Ingresos - - - - - - - 284.400 - 71.100 142.200 142.200 - 639.900 71.100 142.200 71.100 1.157.400 2.721.600
Costo de Ventas
Terreno - - - - - - - 33.000 - 8.250 16.500 16.500 - 74.250 8.250 16.500 8.250 148.500 330.000
Departamentos
Bloques departamentos - - - - - - - 153.102 - 38.276 76.551 76.551 - 344.480 38.276 76.551 38.276 535.857 1.377.918
Bloques Suites - - - - - - - - - - - - - - - - - 87.210 87.210
Total Costos - - - - - - - 186.102 - 46.526 93.051 93.051 - 418.730 46.526 93.051 46.526 771.567 1.795.128
Utilidad Bruta - - - - - - - - 98.298 - 24.575 49.149 49.149 - 221.171 24.575 49.149 24.575 385.833 926.472
Gastos Operativos
Publicidad 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 54.432
Comisiones ventas - 711 711 711 711 711 711 1.067 711 1.067 711 1.067 1.067 711 558 914 558 914 13.608
Gerencia de Proyecto 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 16.330
Coordinación Proyecto 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 10.886
Fideicomiso 1.000 2.542 2.460 2.444 2.276 2.099 1.029 500 2.699 1.286 540 500 504 783 1.479 785 1.082 1.627 4.265 29.900
Permisos e Impuestos 21.773 5.443 27.216
Total Gastos Operativos 22.773 7.078 7.707 7.691 7.523 7.346 6.276 5.747 8.302 6.533 6.142 5.747 6.106 6.385 6.726 5.879 6.531 6.721 15.157 152.372
Utilidad Operativa -22.773 -7.078 -7.707 -7.691 -7.523 -7.346 -6.276 -5.747 89.996 -6.533 18.432 43.402 43.043 -6.385 214.444 18.696 42.618 17.853 370.676 774.100
Gastos Financieros 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.089 1.077 1.066 1.055 1.043 19.630
Utilidad Antes de Impuestos -22.773 -8.178 -8.807 -8.791 -8.623 -8.446 -7.376 -6.847 88.896 -7.633 17.332 42.302 41.943 -7.485 213.355 17.618 41.552 16.799 369.633 754.470
Impuestos 188.618
Utilidad Neta -22.773 -8.178 -8.807 -8.791 -8.623 -8.446 -7.376 -6.847 88.896 -7.633 17.332 42.302 41.943 -7.485 213.355 17.618 41.552 16.799 369.633 565.853

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estimación de ingresos según constructor
Flujo Total de Construcción
Bloques Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Bloque 1 - - 15.310 22.965 66.982 47.844 47.844 19.138 9.569 - - - - - - - - -
Bloque 2 - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483 - - - - - - - -
Bloque 3 - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483 - - - - - -
Bloque 4 - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483 - - - - - -
Bloque 5 - - - - - - - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483
Bloque 6 - - - - - - - - - - - - 45.931 57.413 57.413 34.448 22.965 11.483
Subtotal - - 15.310 22.965 112.913 105.258 197.119 168.412 147.361 80.379 45.931 22.965 91.861 114.827 114.827 68.896 45.931 22.965
Bloques Suites 17.442 21.803 21.803 13.082 8.721 4.361
Total Costos - - 15.310 22.965 112.913 105.258 197.119 168.412 147.361 80.379 45.931 22.965 109.303 136.629 136.629 81.977 54.652 27.326 1.465.128
Avance de Obra 0,00% 0,00% 1,04% 1,57% 7,71% 7,18% 13,45% 11,49% 10,06% 5,49% 3,13% 1,57% 7,46% 9,33% 9,33% 5,60% 3,73% 1,87% 100,00%
Avance acumulado 0,00% 0,00% 1,04% 2,61% 10,32% 17,50% 30,96% 42,45% 52,51% 58,00% 61,13% 62,70% 70,16% 79,48% 88,81% 94,40% 98,13% 100,00%
Ingreso Realizado - - 28.440 42.660 209.745 195.525 366.165 312.840 273.735 149.310 85.320 42.660 203.040 253.800 253.800 152.280 101.520 50.760 2.721.600

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estado de Resultados Proyectados según constructor (NIC 11)
ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO
METODO DE AVANCE DE OBRA
Periodo 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18 Total
Ingresos
Venta de Departamentos/Suites - - 28.440 42.660 209.745 195.525 366.165 312.840 273.735 149.310 85.320 42.660 203.040 253.800 253.800 152.280 101.520 50.760 2.721.600
Otros -
Total Ingresos - - 28.440 42.660 209.745 195.525 366.165 312.840 273.735 149.310 85.320 42.660 203.040 253.800 253.800 152.280 101.520 50.760 2.721.600
Costo de Ventas
Costo de Construcción Dptos. - - 15.310 22.965 112.913 105.258 197.119 168.412 147.361 80.379 45.931 22.965 109.303 136.629 136.629 81.977 54.652 27.326 1.465.128
Otros -
Total Costo de Ventas - - 15.310 22.965 112.913 105.258 197.119 168.412 147.361 80.379 45.931 22.965 109.303 136.629 136.629 81.977 54.652 27.326 1.465.128
Utilidad Bruta - - 13.130 19.695 96.832 90.267 169.046 144.428 126.374 68.931 39.389 19.695 93.737 117.171 117.171 70.303 46.868 23.434 1.256.472
Gastos Operativos
Publicidad - 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 3.024 54.432
Comisiones ventas - - 711 711 711 711 711 711 1.067 711 1.067 711 1.067 1.067 711 558 914 558 914 13.608
Gerencia de Proyecto - 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 907 16.330
Coordinación Proyecto - 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 605 10.886
Fideicomiso 1.000 2.542 2.460 2.444 2.276 2.099 1.029 500 2.699 1.286 540 500 504 783 1.479 785 1.082 1.627 4.265 29.900
Permisos e Impuestos 21.773 - - - - - - - - - - - - - - - - - 5.443 27.216
Liquidación Terreno 330.000 330.000
Total Gastos Operativos 22.773 7.078 7.707 7.691 7.523 7.346 6.276 5.747 8.302 6.533 6.142 5.747 6.106 6.385 6.726 5.879 6.531 6.721 345.157 482.372
Utilidad Operativa -22.773 -7.078 -7.707 5.439 12.172 89.486 83.991 163.299 136.126 119.841 62.789 33.642 13.589 87.352 110.445 111.292 63.771 40.147 -321.723 774.100
Gastos Financieros - 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.100 1.089 1.077 1.066 1.055 1.043 19.630
Utilidad Antes de Impuestos -22.773 -8.178 -8.807 4.339 11.072 88.386 82.891 162.199 135.026 118.741 61.689 32.542 12.489 86.252 109.356 110.215 62.705 39.093 -322.766 754.470
Impuestos 188.618
Utilidad Neta -22.773 -8.178 -8.807 4.339 11.072 88.386 82.891 162.199 135.026 118.741 61.689 32.542 12.489 86.252 109.356 110.215 62.705 39.093 -322.766 565.853

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Comentarios
• En los ERI del promotor, los ingresos se registran de acuerdo con la entrega
de los departamentos a los clientes. En el momento que se registran los
ingresos, se devenga el costo de construcción de los departamentos vendidos.
• En los ERI del constructor, el avance de obra está en función de los egresos
de construcción incurridos. De acuerdo a tal avance, se registra el ingreso en
la misma proporción que el avance de obra.
• En los ERI del promotor, hay meses con grandes pérdidas y otros con
grandes ganancias. En los ERI del constructor, las utilidades son más parejas.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estado de Situación Financiera proyectado según promotor
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA PROYECTADO
Activos Periodo 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Efectivo 254.227 246.049 244.351 227.598 209.916 102.920 11.462 269.927 128.619 53.976 12.489 50.368 78.265 147.944 78.461 108.181 162.720 326.461 565.853
Cuentas por Cobrar - 135.090 269.943 398.236 526.074 647.097 767.367 944.161 1.006.010 1.173.176 1.224.720 1.379.951 1.484.938 1.550.821 1.487.748 1.524.954 1.408.995
Construcciçon en Curso
Terreno 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 297.000 297.000 288.750 272.250 255.750 255.750 181.500 173.250 156.750 148.500
Bloques Departamentos - - 15.310 38.276 151.188 256.446 453.565 468.875 616.236 658.339 627.718 574.133 683.436 475.585 573.939 579.365 595.741
Total Activos 584.227 576.049 709.441 842.851 976.428 1.110.182 1.245.006 1.820.859 1.838.655 1.973.222 2.132.754 2.175.056 2.288.099 2.572.068 2.286.367 2.343.117 2.423.790 2.479.697 565.853
Pasivos
Cargos Diferidos - 142.200 284.400 426.600 568.800 711.000 853.200 782.100 924.300 1.066.500 1.066.500 1.137.600 1.350.900 853.200 893.700 934.200 974.700
Obligaciones Financieras 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 130.655 129.298 127.930 126.551 125.160
Total Pasivos 132.000 132.000 274.200 416.400 558.600 700.800 843.000 985.200 914.100 1.056.300 1.198.500 1.198.500 1.269.600 1.481.555 982.498 1.021.630 1.060.751 1.099.860 -
Patrimonio
Capital Social 475.000 475.000 475.000 475.000 475.000 475.000 475.000 915.500 915.500 915.500 915.500 915.500 915.500 995.000 995.000 995.000 995.000 995.000
Utilidades Retenidas -22.773 -30.951 -39.759 -48.549 -57.172 -65.618 -72.994 -79.841 9.055 1.422 18.754 61.056 102.999 95.514 308.869 326.487 368.039 384.838 565.853
Total Patrimonio 452.227 444.049 435.241 426.451 417.828 409.382 402.006 835.659 924.555 916.922 934.254 976.556 1.018.499 1.090.514 1.303.869 1.321.487 1.363.039 1.379.838 565.853
Total Pasivos y Patrimonio 584.227 576.049 709.441 842.851 976.428 1.110.182 1.245.006 1.820.859 1.838.655 1.973.222 2.132.754 2.175.056 2.288.099 2.572.068 2.286.367 2.343.117 2.423.790 2.479.697 565.853

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Estado de Situación Financiera proyectado según constructor (NIC 11)
ESTADO DE SITUACIONFINANCIERA PROYECTADO
Activos Periodo 0 Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7 Mes 8 Mes 9 Mes 10 Mes 11 Mes 12 Mes 13 Mes 14 Mes 15 Mes 16 Mes 17 Mes 18
Efectivo 254.227 246.049 244.351 227.598 209.916 102.920 11.462 269.927 128.619 53.976 12.489 50.368 78.265 147.944 78.461 108.181 162.720 326.461 565.853
Cuentas por Cobrar - 135.090 269.943 398.236 526.074 647.097 767.367 944.161 1.006.010 1.173.176 1.224.720 1.379.951 1.484.938 1.550.821 1.487.748 1.524.954 1.408.995 -
Construcción en Curso - Dptos - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Terrenos 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000 330.000
Total Activos 584.227 576.049 709.441 827.541 938.152 958.994 988.560 1.367.294 1.402.780 1.389.986 1.515.665 1.605.088 1.788.216 1.962.882 1.959.282 1.925.929 2.017.674 2.065.456 565.853
Pasivos
Anticipos Clientes - 142.200 255.960 355.500 287.955 234.630 10.665 -88.875 -220.410 -156.420 -99.540 71.100 81.360 -30.240 -172.440 -142.020 -131.940 -0
Obligaciones Financieras 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 132.000 130.655 129.298 127.930 126.551 125.160
Total Pasivos 132.000 132.000 274.200 387.960 487.500 419.955 366.630 142.665 43.125 -88.410 -24.420 32.460 203.100 212.015 99.058 -44.510 -15.469 -6.780 -0
Patrimonio
Capital Social 475.000 475.000 475.000 475.000 475.000 475.000 475.000 915.500 915.500 915.500 915.500 915.500 915.500 995.000 995.000 995.000 995.000 995.000
Utilidades Retenidas -22.773 -30.951 -39.759 -35.419 -24.348 64.039 146.930 309.129 444.155 562.896 624.585 657.128 669.616 755.868 865.224 975.439 1.038.144 1.077.236 565.853
Total Patrimonio 452.227 444.049 435.241 439.581 450.652 539.039 621.930 1.224.629 1.359.655 1.478.396 1.540.085 1.572.628 1.585.116 1.750.868 1.860.224 1.970.439 2.033.144 2.072.236 565.853
Total Pasivos y Patrimonio 584.227 576.049 709.441 827.541 938.152 958.994 988.560 1.367.294 1.402.780 1.389.986 1.515.665 1.605.088 1.788.216 1.962.882 1.959.282 1.925.929 2.017.674 2.065.456 565.853

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Comentarios
• En el ESF del promotor, el costo de construcción acumulado y el costo del
terreno son prácticamente ‘inventarios’ que se van reduciendo a medida que
se entregan los departamentos a clientes.
• En el ESF del constructor, el terreno es un activo fijo del fideicomiso liquidado
al final del proyecto, mientras que no existe un saldo de obras en proceso por
cuanto lo que se desembolsa en efectivo es el mismo costo en resultados.
• Por último, para armar ambos ESF, se necesitó un único Estado de Flujos de
Efectivo, por lo que se concluye que, no importa el método de contabilización,
el Flujo de Efectivo es siempre el mismo.

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Asientos contables detrás de la proyección del promotor
OBSERVACIONES EFECTO ENPROYECCION
Bancos
Capital
Aporte de accionistas al fideicomiso
Bancos
Obligaciones Financieras
Entrega del crédito al fideicomiso
Terreno
Bancos
Adquisición de Terreno
Construcción en Curso
Bancos
Registro de la construcción
Bancos
Cuentas x Cobrar
Anticipos de Clientes
Pago de las entradas
Anticipos de Clientes
Ingresos por Ventas
Registro de la Venta
Costo de Construcción
Terrenos
Construcción en Proceso
Registro del Costo
Los ingresos se registran únicamente
cuando se entregan las viviendas a los
clientes
Los anticipos se acumulan en el ESF y
se reducen a medida que se va
realizando el ingreso, es decir a medida
que se entregan los inmuebles
El inventario en curso se va acumulando
en el ESF y se va reduciendo a medida
que se reconoce el costo de venta en el
ERI, junto con el devengo del terreno
CUENTAS
Se registra el aporte inicial de los
inversionistas al proyecto
Se registra la contratación de la deuda
necesaria para adquirir el terreno
Se registra la adquisición del terreno
con los fondos de los recursos propios y
ajenos
Se registran los desembolsos incurridos
en la construcción, lo que da lugar a un
inventario de inmuebles
El costo del terreno se va devengando a
medida que se registra el ingreso, es
decir a medida que se van entregando
los inmuebles
Cuando el cliente cancela la entrada, se
crea una obligación por el anticipo del
cliente depositado en la empresa
Se registra la venta del inmueble, en el
momento en que éste se entrega al
cliente, es decir cuando hubo la
intención de vender
Se registra el costo de venta del
inmueble, que ocurre en el mismo
momento en que se registra el ingreso

Fernando Romero M.
Autor de Textos
Asientos contables detrás de la proyección del constructor
OBSERVACIONES EFECTO ENPROYECCION
Bancos
Capital
Aporte de accionistas al fideicomiso
Bancos
Obligaciones Financieras
Entrega del crédito al fideicomiso
Terreno
Bancos
Adquisición de Terreno
Construcción en Curso
Bancos
Registro de la construcción
Bancos
Cuentas x Cobrar
Anticipos Clientes
Pago de las entradas
Anticipos Clientes
Ingresos por Ventas
Registro de la Venta
Costo de Construcción
Construcción en Proceso
Registro del Costo
CUENTAS
El inventario en curso se va acumulando
en el ESF y se va reduciendo a medida
que se reconoce el costo de venta en el
ERI, con excepción del valor del terreno
Los anticipos se acumulan en el ESF y
se reducen a medida que se va
realizando el ingreso, es decir a medida
que se entregan los inmuebles
El inicio de la construcción marca el
inicio del devengo del beneficio y por
tanto del registro de ingresos
Se registra el aporte inicial de los
inversionistas al proyecto
Se registra la contratación de la deuda
necesaria para adquirir el terreno
Se registra la adquisición del terreno
con los fondos de los recursos propios y
ajenos
Se registran los desembolsos incurridos
en la construcción, lo que da lugar a un
inventario de inmuebles
Cuando el cliente cancela la entrada, se
crea una obligación por el anticipo del
cliente depositado en la empresa
Dado que el costo de venta se reconoce
al final del mismo periodo donde se va
acumulando el inventario en curso, el
saldo en ESF del inventario se hace cero
El costo del terreno es una inversión del
proyecto, la cual se liquida al momento
de liquidar el fideicomiso
Se registra la venta del inmueble, en el
momento en que empieza la
construcción para lo cual se calcula el
beneficio realizado en función del avance
Se registra el costo de venta del
inmueble, que ocurre en el mismo
momento en que se registra el ingreso

Fernando Romero M.
Autor de Textos
f.romero.m@gmail.com
@nandsnap
www.linkedin.com/fernandoromerom
www.re.vu/fernandoromero
www.flickr.com/photos/nandsnap
Consultoría en Diagnóstico Financiero,
Evaluación de Proyectos,
Valoración de Empresas,
Estructuraciones Financieras,
Elaboración de Planes de Negocios.

Contabilidad Avanzada 2 - Normas Inmobiliarias

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