CODIGO CIVIL CATALAN

1. Los impactos del nuevo Código Civil
Catalán en el contrato de compraventa
El día 22 de febrero se publicó en el BOGC la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del
Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos, y de modificación de los
libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto.
En relación a la regulación del contrato de compraventa, entró en vigor el día 1 de enero de
2018. No obstante, el Gobierno presentó un recurso de inconstitucionalidad contra la norma
catalana que afecta a toda la regulación del contrato de compraventa. El Tribunal
Constitucional deberá pronunciarse sobre la constitucionalidad o inconstitucionalidad de la ley.
Mientras tanto, la ley catalana es de aplicación inmediata a partir del 1 de enero de 2018, y
continuará vigente a menos que el Tribunal Constitucional declare lo contrario.
Se trata de una ley moderna, unificadora, innovadora, autointegradora y generalmente
dispositiva. Algunas de las novedades introducidas por la nueva ley catalana en relación al
contrato de compraventa son las siguientes:
- Busca una regulación unificada del contrato de compraventa, sin establecer dos textos
paralelos para la compraventa en general y la de consumo.
- Establece la no necesidad de fijar el precio inicialmente en el contrato, e incluso permite que
éste sea fijado por una de las partes.
- Obligación de conformidad: el bien entregado al comprador debe ser conforme a lo pactado
en el contrato, atendiendo también a los criterios propuestos por la ley.
- Regulación de las arras: distingue entre arras confirmatorias y penitenciales. Tiene la finalidad
de integrar contratos que en muchos casos no harán referencia específica al régimen deseado
por las partes. Salvo pacto en contrario, se presumen confirmatorias. En el caso de inmuebles,
se establece un procedimiento en virtud del cual se inscriben las arras en el Registro de la
Propiedad y el inmueble puede quedar afecto a su devolución.
- Nueva regulación de la ventaja injusta para evitar casos de abuso de una de las partes.

2. - Se incorporan especialidades de la compraventa inmobiliaria, tales como:
 Se prevé la posibilidad por parte del comprador de resolver el contrato de arras o
contrato de compraventa en el caso que no obtenga la financiación requerida o bien la
entidad financiera no acepte la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el
inmueble, recuperando las cantidades entregadas a cuenta.
 En el contexto de la transmisión de préstamos hipotecarios se exige como condición
para la legitimación del adquirente-cesionario la notificación fehaciente al deudor
indicando el precio convenido o el valor que se da al derecho y las condiciones
esenciales de la cesión. La renuncia del deudor a este derecho es nula.
 Dota de regulación detallada a la condición resolutoria por falta de pago en las
compraventas de inmuebles. En el supuesto de condición resolutoria inscribible en el
Registro de la Propiedad, el impago debe exceder del 15% del precio e intereses, y el
vendedor queda facultado para resolver el contrato, recuperar el inmueble y retener las
cantidades pagadas por el comprador con un máximo de la mitad de lo que haya debido
percibir de acuerdo al contrato. Se regula un procedimiento notarial que agiliza la
puesta en práctica de este derecho.
Finalmente una breve mención a la incertidumbre que provoca esta nueva situación, dado que
tenemos una nueva norma que ha entrado en vigor pero que puede ser declarada
inconstitucional en el medio plazo. En ese sentido debemos ser especialmente cuidadosos a la
hora de incorporar esta norma a nuestras prácticas contractuales y tomar las cautelas necesarias
para minimizar los impactos que pudieran derivarse de dicha declaración.