Entre la discusión de su naturaleza ejecutiva y la necesidad de una real uniformización.

1. 69
A CTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL

MARCO NORMATIVO
Código Civil: art. 1697.
Código Procesal Civil: arts. 585 y 594.
Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1177,
que establece el Régimen de Promoción del
Arrendamiento para Vivienda, Decreto Supre-
mo Nº 017-2015-Vivienda (03/11/2015): arts.
4, inc. 3, y 9.
INTRODUCCIÓN
Cierto es que a través del Decreto Legisla-
tivo Nº 1177 (DL 1177), publicado el 18 de
julio de 2015, se busca facilitar el acceso a
la vivienda a las personas que no cuenten
con los medios económicos requeridos o de
bajos recursos, ya que les resulta difícil acce-
der a un crédito hipotecario u otorgar una
cuota inicial, no obstante, no es la única fina-
lidad. Se quiere, además, dinamizar el sec-
tor inmobiliario y reactivar el mercado de
construcción que ha experimentado una des-
aceleración. En aras del cumplimiento de
loable fin, se crea un régimen especial-facul-
tativo de arrendamiento para vivienda por el
que se introducen tres modalidades contrac-
tuales de arrendamiento, que bien podrían
reducirse a dos, el arrendamiento con opción
* Miembro del Grupo de Estudio de Derecho Inmobiliario de la Facultad de Derecho y Ciencia Política de la Universidad
Nacional Mayor de San Marcos. Ganadora del segundo puesto en el concurso de ponencias del I Congreso Nacional de
Derecho-Chiclayo 2015.
ANÁLISIS JURÍDICOTEMARELEVANTE
El nuevo y mal llamado proceso único
de ejecución de desalojo
Entre la discusión de su naturaleza ejecutiva
y la necesidad de una real uniformización
Cristina Micaela BASTIDAS FLORES*
La autora analiza el proceso único de ejecución de desalojo regulado en el regla-
mento del Decreto Legislativo Nº 1177, el cual constituye un avance para una efec-
tiva tutela judicial del propietario para recuperar su bien. Manifiesta que este prevé
reglas especiales que buscan corregir las causas que originan un letargo procesal;
no obstante, resulta insuficiente en tanto solo es aplicable para arrendamientos con
fines exclusivamente de vivienda. Asimismo, afirma que este asunto no responde a
un real proceso de ejecución, ya que nos encontramos ante un proceso de cogni-
ción ultrasumarísimo tanto por su tratamiento procesal como por su misma natu-
raleza jurídica.

2. 70
ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016
a compra y el arrendamiento financiero, al
que, por su tratamiento normativo y deli-
mitación del trabajo, no nos adentraremos a
estudiar.
La tercera modalidad es el arrendamiento
destinado a vivienda, la que bien podría
encontrarse ya regulada en nuestro Código
Civil, por la cual, el arrendador se obliga a
ceder temporalmente el uso del bien a cam-
bio de una renta convenida, empero, esta
modalidad trae ciertas particularidades pro-
pias de su regulación especial, algunas de
ellas son que el arrendador sea propietario
del inmueble y que su uso sea, única y exclu-
sivamente, para vivienda. Ante ello, surge
una primera pregunta: ¿Cuál sería la nece-
sidad de otorgar una nueva regulación? Si
bien tales supuestos pueden celebrarse –y,
de hecho, se celebran– bajo las reglas del
Código Civil, ¿por qué el arrendador privado
tendría que acogerse a ella? ¿Qué beneficios
le ofrece? La respuesta a las interrogantes es
la misma: permite que el arrendador, even-
tualmente, pueda acceder a un nuevo proceso
de desalojo, denominado único y de ejecu-
ción que pretende ser mucho más célere,
con plazos sumamente cortos y de distinto
tratamiento a los desalojos ya recogidos en
el Código Procesal Civil, y en las que se
introducen ciertas novedades que conllevan
pensar que realmente el arrendador podrá
obtener –por fin– una efectiva tutela de sus
derechos. Siempre y cuando, este se sujete
a las formalidades establecidas en el citado
decreto legislativo. Vale recalcar que este
expeditivo procedimiento también es aplica-
ble a las otras dos modalidades de arrenda-
miento antes señaladas. No obstante, por lo
pronto, el impacto primario que tendrá y en
el que podremos ver sus efectos de manera
palmaria y directa es, a nuestro parecer, en la
modalidad de arrendamiento típico. Por ello,
el análisis de este proceso de desalojo aterri-
zará en dicha figura contractual.
I. JUSTIFICACIÓN
El proceso de desalojo se encuentra regulado
en el artículo 585 del Código Procesal Civil.
Este, a pesar de encontrarse dentro de un
proceso sumarísimo y, por lo tanto –en teo-
ría–, sumamente expeditivo, no responde a la
efectiva protección que debe tener el facul-
tado a ser restituido del bien, por causas que
van desde la deficiente regulación del pro-
ceso, el tratamiento sustantivo del régimen
de arrendamiento y, cuándo no, el crítico sis-
tema de administración de justicia.
Todo ello ha contribuido a generar alicientes
perniciosos tanto en los arrendatarios fraudu-
lentos o morosos, como en cualquier persona
que ocupe de manera ilegal un inmueble,
siendo el justiciable el directamente afectado.
En similar escenario se encuentra el desalojo
recogido en el artículo 594, bajo la cláusula
de allanamiento a futuro, que a pesar de bus-
car paliar tal situación, sigue presentando las
mismas o más complicaciones.
Ahora, este nuevo régimen de proceso de
desalojo, si bien pretende responder a esta
problemática de gran impacto social, resulta
siendo insuficiente, en la medida en que solo
está concebido para el arrendamiento con
fines exclusivamente de vivienda.
Por ello, vemos la imperante necesidad de
establecer –realmente– un único régimen,
con reglas uniformes que permitan, efecti-
vamente, proteger los derechos legítimos de
todos los arrendadores, al margen de la fina-
lidad o uso del arrendamiento.
Finalmente, aunque desde ya la introduc-
ción de este proceso suponga un avance en
la regulación del desalojo, merece una dis-
cusión aparte la denominación con la cual ha
sido concebida, pues resulta sumamente for-
zado aceptar –tanto por su tratamiento nor-
mativo como por la misma naturaleza del
proceso ejecutivo– que nos encontramos
ante un verdadero proceso de ejecución.

3. 71
ANÁLISIS JURÍDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
Ello nos lleva a pensar, entonces, que podría
tener ciertos efectos prácticos que resulten,
de ser el caso, importantes de analizar.
II. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Bajo el marco del DL 1177 se establece que
el contrato de arrendamiento ha de celebrarse
a través de un formulario único y, precisa-
mente, su numeral 4.3 le otorga mérito de eje-
cución. Con ello, se podría acceder al nuevo
proceso único de ejecución de desalojo que
también introduce el decreto, regulándolo de
manera especial, sumando a tres los procedi-
mientos de desalojo que se encuentran esta-
blecidos en nuestro ordenamiento jurídico.
Ante ello, surgen las siguientes preguntas:
¿El contrato-formulario se puede equiparar a
un título ejecutivo con el cual se pueda acce-
der al proceso de ejecución? ¿Es realmente
un proceso de ejecución? ¿Brinda este pro-
ceso una suficiente protección de los dere-
chos de todos los legitimados en arrendar un
bien inmueble, en relación con los procesos
ya regulados en el Código Procesal Civil?
Trataremos, pues, de responderlas según
la modalidad contractual y su tratamiento
procesal.
Modalidad contractual: el artículo 9 del DL
1177 regula al contrato de arrendamiento de
inmueble destinado a vivienda, a través del
cual “el arrendador se obliga a ceder tem-
poralmente al arrendatario el uso de un bien
inmueble de su propiedad, para destinarla
única y exclusivamente a vivienda, por cierta
renta convenida y por un plazo pactado”.
Para acogerse a esta modalidad, el arrenda-
dor tiene que celebrar el contrato por escrito,
únicamente, a través de un formulario y
con firmas certificadas ante notario, el que
remitirá la copia certificada del formulario
para su necesaria inscripción en el naciente
Registro Administrativo de Arrendamiento
para Vivienda. Cumplidos estos requisitos, el
formulario tendrá, entonces, mérito de eje-
cución. Vale precisar que el incumplimiento
de estas formalidades no supone una nulidad
o invalidez del contrato en la medida en que
“la ley no establece alguna sanción por el no
uso de estos formularios, de tal manera que
no nos encontramos ante una forma solemne
(…), dichos formularios deberán llenarse a
efectos de acceder a los beneficios que la
propia ley establece”1
, en este caso, al nuevo
Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
III. ANÁLISIS DEL TRATAMIENTO
PROCESAL
El arrendador perjudicado podrá presentar
su demanda de desalojo y sustentarla en las
siguientes causales de procedencia: a) con-
clusión del contrato por vencimiento del
plazo contractual, que se encuentra seña-
lado en el mismo formulario o, en el caso
contrario, se presume que es de un año;
b) resolución contractual por mutuo acuerdo
realizadas con firmas legalizadas; c) incum-
plimiento de pago de la renta por dos meses
consecutivos, respecto a ello, “no será de
aplicación lo establecido por el artículo 1697
del Código Civil que meridianamente refiere
al incumplimiento de no menos de dos meses
y quince días”2
; d) incumplimiento de pagos
de los conceptos complementarios por seis
meses, entiéndase por ello, la cuota por man-
tenimiento, servicio de agua, seguro por
riesgo de pérdida y demás conceptos pacta-
dos por las partes, por lo tanto, el arrendata-
rio bien podría pagar puntualmente sus rentas
mensuales, no obstante ello no impedirá una
1 Entrevista a CASTILLO FREYRE, Mario. En: Actualidad Civil. Vol. 14, Instituto Pacífico, Lima, 2015, p. 27.
2 POZO SÁNCHEZ, Julio. “Breves comentarios al nuevo proceso único de ejecución de desalojo”. En: Actualidad Civil.
Vol. 14, Instituto Pacífico, Lima, 2015, p. 59.

4. 72
ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016
acción de desalojo por el impago de los con-
ceptos complementarios; y, finalmente, e) la
resolución del contrato por uso del inmueble
con un fin distinto al de vivienda. Al margen
de la causal que se invoque en la demanda de
desalojo, se podrá acumular la pretensión de
pago de la renta y demás conceptos conveni-
dos adeudados.
Ya advertíamos que este proceso intro-
ducía ciertos cambios con relación a sus
pares, siguiendo con ellos: la competencia
se encuentra plenamente fijada, por lo que
la demanda se presentará –siempre– ante
el juez de paz letrado, indistintamente del
monto de la renta, respecto a ello, el profe-
sor Pozo Sánchez señala que la determina-
ción de la competencia “parece responder a
un criterio de utilidad”3
. Nos resulta evidente
que la determinación de la competencia al
margen de la cuantía revela ciertos efectos
prácticos, empezando por la menor carga
procesal de los jueces de paz y, sobre todo,
por la inadmisibilidad de un recurso de casa-
ción, en la medida en que la segunda instan-
cia, en caso de apelación, será el juez espe-
cializado en lo civil.
Ahora, ya notificado el arrendatario, tendrá
cinco días hábiles para poder contestar la
demanda y alegar la vigencia del contrato
o el cumplimiento de la obligación reque-
rida, podrá allanarse y deducir excepciones
o defensas previas. Respecto al ofrecimiento
de pruebas, se encuentran limitadas a aque-
llas que no requieran actuación, por lo que
no se llevará a cabo audiencia, entendemos
que tal restricción resulta justificada, pues
el acreditar o desvirtuar la configuración de
las causales, claramente establecidas, con las
cuales procede el desalojo no tiene por qué
suponer una problema, sustentándose en el
mismo formulario, la cuenta de abono o el
recibo del depósito. El plazo máximo para
resolver o sentenciar es de tres días hábiles.
Si las pruebas le generan convicción, recién
con ello, en el caso de resultar fundada, va
a ordenar el lanzamiento inmediato contra
quien se encuentre en el inmueble y el des-
cerraje. Debe, también, notificar a la Poli-
cía Nacional para su asistencia y auxilio en
la ejecución del desalojo, además de orde-
nar la inscripción de la sentencia en el Regis-
tro de Arrendamiento de Vivienda, que es de
acceso público, por ende, permite verificar la
conducta contractual del arrendatario. Salta
a relucir el régimen de responsabilidades que
se establecen, tanto para el juez –adminis-
trativa– por el incumplimiento de los plazos
señalados (así pretenda justificarse alegando
una excesiva carga procesal) y la obligación
de remitir al Ministerio Público copias cer-
tificadas de los actuados a fin de que se for-
malice la responsabilidad penal de los efec-
tivos policiales y del arrendatario, en caso se
resista a cumplir la orden de desalojo.
Es trascendente y novedoso observar que
la apelación a la sentencia será concedida
sin efectos suspensivos, en consecuencia,
la sentencia ha de ejecutarse de inmediato,
teniendo el juez hasta dos días para formar el
cuadernillo de incidentes y elevarlas al juez
especializado en lo civil, quien va a resol-
verlo de manera definitiva en el plazo de tres
días. En resumen, con este nuevo proceso,
se podría alcanzar un lanzamiento rápido, y
a lo mejor, efectivo para la tutela de los pro-
pietarios, pues los cambios que se introducen
buscan garantizarlos. Lejos de creer que este
proceso suponga una posición de desventaja
o una vulneración de los derechos procesales
del arrendatario –contradictorio, defensa o a
la prueba– con la eliminación de la audien-
cia y la apelación sin efectos suspendidos,
son reducidas las posibilidades con las cua-
les se pueda afectar al demandado con una
3 Ibídem, p. 60.

5. 73
ANÁLISIS JURÍDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
decisión arbitraria (claridad en las causales
y fácil acreditación de cumplimiento); es así
que, ya con la sentencia de primera instancia
se puede obtener un grado alto de certeza,
no obstante, de ser el caso, nada impide que
el ejecutado pueda apelar e interponer los
demás medios impugnatorios.
IV. EL DESALOJO, ¿ESTÁ DENTRO DEL
PROCESO EJECUTIVO O COGNI-
TIVO?
Ya revisado el desarrollo del nuevo proceso
de ejecución de desalojo, salta la pregunta:
¿su tratamiento corresponde realmente a un
proceso de ejecución? Acaso, para empezar,
¿el proceso de desalojo –per se– puede res-
ponder a un juicio puro de ejecución? La res-
puesta es importante, sobre todo si se tiene
en cuenta que este deriva de una relación
contractual, se debe permitir que “el deman-
dado alegue y pruebe que es él quien real-
mente tiene el derecho a poseer”4
y porque
requiere de una etapa previa de cognición,
ya sea breve o sumaria, pero que declare tal
derecho para que posteriormente se efecti-
vice con la ejecución o lanzamiento, sin que
ello suponga una afectación al debido pro-
ceso y a la tutela jurisdiccional efectiva.
Es usual definir al proceso como un conjunto
de actos procesales, ordenados, que tiene por
4 JIMÉNEZ VARGAS-MACHUCA, Roxana. “Tutela efectiva de la posesión”. En: Actualidad Civil. Vol. 13, Instituto Pací-
fico, Lima, 2015, p. 165.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA (DECRETO LEGISLATIVO Nº 1177)
CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE
INMUEBLE DESTINADO
A VIVIENDA (DECRETO
LEGISLATIVO Nº 1177)
Contrato de
arrendamiento de
inmueble destinado a
vivienda (art. 9)
Cesión temporal de bien inmueble, de propie-
dad del arrendador, para vivienda, por el plazo
de un año o el que se indique en el contrato.
Debe inscribirse en el Registro Administrativo
de Arrendamiento para Vivienda (RAV). La ins-
cripción en Registros Públicos es opcional.
Cesión temporal de bien inmueble, de propie-
dad del arrendador, para vivienda, por un plazo
determinado, al final del cual el arrendatario
puede ejercer la opción de compra. El contrato
debe consignar el precio del bien e inscribirse,
de forma obligatoria, en Registros Públicos (ello
impide inscribir actos de disposición del bien o
que afecten el derecho de opción de compra).
Arrendador financia el acceso del arrendatario
a un bien inmueble para vivienda, con opción
de compra. El arrendador debe ser una entidad
del sistema financiero autorizada por la SBS y
propietario del bien. Debe inscribirse, obligato-
riamente, en Registros Públicos.
Contrato de
arrendamiento de
inmueble destinado a
vivienda con opción de
compra (art. 10)
Contrato de
arrendamiento
financiero (leasing) de
inmueble destinado a
vivienda (art. 12)

6. 74
ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016
fin resolver un conflicto de intereses de rele-
vancia jurídica o declarar una incertidum-
bre jurídica. Tal conflicto, en palabras de
Monroy Gálvez5
, “constituye la confluencia
de intereses contrapuestos sobre un mismo
bien jurídico y el intento de primar uno
frente al otro”. Por ello, el proceso resulta
un instrumento, para lograr la tutela de los
derechos sustanciales, a través de los órga-
nos jurisdiccionales, en oposición a la acción
directa. Con el fin de tutelar tales derechos,
se establecen tres tipos de proceso: conoci-
miento, ejecución y cautelar. Abordemos los
dos primeros.
El proceso de conocimiento tiene por objeto
el declarar un derecho o determinar la cer-
teza de una situación controversial, para ello
requiere conocer los hechos y las pruebas de
las partes, a fin de emitir una sentencia que
va a constituir o declarar un derecho, sea a
través de una cognición plena, abreviada o
sumarísima, lo que se busca es establecer la
situación jurídica –hasta entonces, incierta–
de las partes.
El proceso de ejecución, por el contrario,
tiene por objeto lograr la satisfacción mate-
rial y concreta de quien ya tiene un dere-
cho cierto o declarado. En ese sentido, Ugo
Rocco6
señala que el “proceso de ejecución
sirve para indicar el fenómeno de desenvol-
vimiento de la función jurisdiccional civil,
cuando se dirija a la realización coactiva
del derecho, judicialmente declarado cierto
o legalmente cierto”. Se acude, por tanto,
a un proceso de ejecución cuando hay un
reconocimiento de un derecho material que
no admite mayor discusión debido a su con-
tundencia y que solo requiere ser cumplido.
Una distinción entre ambas tutelas que puede
resultar gráfica es la que refiere Carnelutti7
al
señalar que “estatuir lo que debe ser, corres-
ponde a la cognición y convertir lo que debe
ser en ser, es cometido de la ejecución”.
Ahora, a este proceso se acude en virtud de
un título, que contenga tal derecho recono-
cido o recogido, el derecho consta en abs-
tracto, sea en un documento o una forma-
lidad, que responde a la denominación de
título ejecutivo, este es el requisito indispen-
sable para estar ante una ejecución, de ahí
la consagración del “viejo brocardo medie-
val”8
, hasta ahora tan vigente, nulla execu-
tio, sine titulo. En puridad, “la actividad rea-
lizada en el proceso de ejecución, por tanto,
está preocupada con la concreta realización
del derecho de quien posee el título de ejecu-
ción”9
. Ya señalábamos, líneas arriba, que el
formulario-contrato de arrendamiento tiene
mérito ejecutivo, no obstante, este no con-
tiene –ni debería contener– un derecho reco-
nocido o cierto a favor del arrendador a ser
restituido con el bien y que deba ejecutarse
sin más; si bien la restitución es una atribu-
ción que nace en consecuencia de la resolu-
ción del contrato, requiere de una etapa cog-
nitiva que determine la exigibilidad de tal
obligación. Por lo tanto, por el mérito ejecu-
tivo del formulario lo que sí se podría exigir
es el cumplimiento, vía proceso ejecutivo, de
las obligaciones estipuladas en ella (pago de
arriendos, conceptos, etc.) en tanto cumpla
los requisitos de ser “cierto, expreso y exi-
gible (…) que permite legitimar al titular del
5 MONROY GÁLVEZ, Juan. La formación del proceso civil peruano. 2ª edición, Palestra, Lima, 2004, p. 223.
6 ROCCO, Ugo. Tratado de Derecho Procesal Civil. Vol. IV, Temis-Depalma, Buenos Aires, 1976, p. 90.
7 CARNELUTTI, Francesco. Derecho Procesal Civil y Penal. Harla, México, 1997, p. 193.
8 ARIANO DEHO, Eugenia. El proceso de ejecución. Reimpresión, Rodhas, Lima, 1998, p. 181.
9 CAVANI BRAIN, Renzo, “Incoherencias del proceso de ejecución peruano: causales de contradicción y suspensión de la
ejecución. Análisis desde el derecho fundamental a la tutela efectiva, adecuada y tempestiva”. En: Gaceta Civil y Procesal
Civil. Vol. 12, Gaceta Jurídica, Lima, junio de 2014, p. 294.

7. 75
ANÁLISIS JURÍDICO / ACTUALIDAD CIVIL Y PROCESAL CIVIL
derecho el ejercicio de la pretensión ejecu-
tiva contra quien en el título aparece como
obligado”10
. Más allá, es suficiente notar el
tratamiento del “Nuevo proceso único de
ejecución de desalojo”, para concluir que, al
margen del nomen iuris que se le otorga, es
uno de cognición ultrasumarísimo donde,
para empezar, no se emite ningún mandato
ejecutivo y, por lo tanto, no se rompe la bila-
teralidad en la medida en que no existe un
título idóneo que lo justifique, ello permite
al demandado contestar la demanda, alegar y
probar, de ser el caso, la vigencia de su dere-
cho. No resulta posible formular oposición
(o contradicción), propio del proceso ejecu-
tivo, con la cual se puede cuestionar la auten-
ticidad del título y su contenido, pues, dicho
contenido aún no existe, no hay siquiera que
discutir la eficacia del título y de la obliga-
ción contenida en él, porque, simplemente,
no la hay. Es recién con la sentencia declara-
tiva donde se determinará la certeza sobre la
situación controversial. Por tanto, la autono-
mía y celeridad del proceso de ejecución, se
fundamentan en la medida en que “el ejecu-
tante posee un documento (judicial o extra-
judicial) que el ordenamiento jurídico otorga
privilegio, a fin que el derecho allí contenido
sea satisfecho con mayor presteza por presu-
mirse su existencia”11
.
Al concluir que el proceso único de ejecu-
ción de desalojo, por su naturaleza y regula-
ción, no responde a un real proceso de ejecu-
ción, creemos que su errónea denominación
responde, una vez más, a una mala prác-
tica legislativa de promoción, no obstante,
podríamos tratar de asociar su designación
al esquema ejecutivo por lo sumario y expe-
ditivo de los plazos, y porque la apelación
interpuesta no suspende la ejecución. Ahora,
el único efecto práctico que podría haber
tenido la denominación de ejecución es el de
la inexigibilidad de una conciliación extra-
judicial12
. Sin embargo, una reciente modifi-
cación13
al artículo 7-A de la Ley de Conci-
liación establece de manera expresa que no
procede la conciliación en los casos de de-
salojo previstos en el DL 1177. Por lo tanto,
deja fuera toda duda sobre la exigencia de
conciliar previamente.
Finalmente, se podría señalar que, el proceso
único de ejecución de desalojo establece una
nueva vía procedimental con reglas especia-
les que lo hacen más ejecutivos, con las que
busca subsanar las causas que eternizan los
procesos de desalojo, y orientadas a garanti-
zar una efectiva tutela judicial.
No obstante, resulta una solución parcial,
pues su tutela está orientada a los arrenda-
mientos que tengan, única y exclusivamente,
fines de vivienda. Se suma, entonces, un
nuevo supuesto de desalojo a los ya exis-
tentes. Empezando por el proceso de desa-
lojo tradicional o sumarísimo regulado en el
artículo 585 del Código Procesal Civil que
a la luz del IV Pleno Casatorio, se encuen-
tra reducido a los supuestos de ocupante pre-
cario. Siguiendo en ello, el proceso de de-
salojo con cláusula de allanamiento futuro
del arrendatario recogido en el artículo 594
del Código Procesal Civil para aquellos con-
tratos que se celebren bajo lo establecido en
dicho artículo, sin importar el fin o destino
del arrendamiento.
En conclusión, si bien las nuevas reglas que
introduce el proceso de desalojo del Decreto
Legislativo Nº 1177 generan una expectativa
10 ARIANO DEHO, Eugenia. Ob. cit., p. 192.
11 CAVANI BRAIN, Renzo. Ob. cit., p. 294.
12 Artículo 9, inciso a, de la Ley de Conciliación: “(…) no es exigible la conciliación extrajudicial en los siguientes casos:
a. en los procesos de ejecución”.
13 Decreto Legislativo Nº 1196.

8. 76
ACTUALIDAD JURÍDICA Nº 266 • ENERO 2016
positiva, y supone una mejora en su regula-
ción, es sumamente necesario “uniformizar
criterios y procesos; por un único proceso
de desalojo que más allá de su denomina-
ción, efectivamente tutele los derechos de
los arrendadores de forma inmediata, sin dis-
tinción de causa”14
. Tienen aún los legislado-
res la tarea de extender tales preceptos a los
demás supuestos ya regulados.
CONCLUSIONES
La promulgación del nuevo proceso único de
ejecución de desalojo resulta un avance para
una efectiva tutela judicial del propietario-
arrendador a ser restituido del bien. Este regla-
mento establece reglas especiales que buscan
corregir las causas que originan un letargo
procesal. No obstante, resulta insuficiente en
tanto solo es aplicable para arrendamientos
con fines exclusivamente de viviendas.
El denominado nuevo proceso único de eje-
cución de desalojo no responde a un real pro-
ceso de ejecución. Al margen de su denomi-
nación, nos encontramos ante un proceso de
cognición ultrasumarísima tanto por su tra-
tamiento procesal y la naturaleza del mismo
proceso de desalojo.
La deficiente regulación de los procesos de
desalojo recogido en el Código Procesal
Civil, artículo 585 (proceso sumarísimo) y el
artículo 594 (desalojo con cláusula de alla-
namiento a futuro) no cumplen con el obje-
tivo de tutelar los derechos legítimos de los
facultados a ser restituidos del bien, surge
entonces, la imperante necesidad de esta-
blecer un único régimen, con reglas unifor-
mes que permitan, efectivamente, proteger
los derechos legítimos de todos los arren-
dadores, al margen de la finalidad o uso del
arrendamiento.
14 POZO SÁNCHEZ, Julio. Ob. cit., p. 62.