Metodología para valuar obras inconclusas. Tesis

f ~ ^ ^ 5 INSTITUTOTECNOLÓGICODELACONSTRUCCIÓN
V M M T DELEGACIÓNJALISCO
MAESTRÍAENVALUACIÓNINMOBILIARIAEINDUSTRIAL
"METODOLOGÍAPARAVALUAROBRASINCONCLUSAS"
TESIS
ParaObtenerelGradodeMaestroenValuaciónInmobiliariaeIndustrial
PRESENTA
RutRodríguezRodríguez
ASESOR
Arq.JuanManuelBravoArmejjoMVII&MAE
EstudiosconReconocimientodeValidezOficialporpartedelaSecretaría de Educación
Pública,conformealacuerdo RVOESEPNo20033(38defecha17dediciembrede2003
Guadalajara,Jalisco.Juliode2008

AGRADECIMIENTOS
A Dios:
Por haber puesto en mi camino los instrumentos, para un crecimiento
personal y espiritual.
Amis padres:
Por su apoyo incondicional, financiero, entusiasmo y sobre todo por la
confianza depositada en mí; otorgándome así, una herramienta más
para salir adelante en la vida.
Ami hermano:
Porlasporras brindadas para que siguiera adelante, cuado sentía caer y
lalata dada cuando nosacaba buenas calificaciones.
Ami novio:
Por hacerme compañía en más de una desvelada, apoyarme en las
ocasiones que no tenía ánimo de hacer trabajos y por el amor entregado
para que sea una mejor mujer.
Amis profesores:
Porbrindarme losconocimientos necesarios para un desempeño ético, con
calidad, lealy sobre todo profesional.

DEDICATORIAS
Dedico este compendio de hojas a mis padres, mi hermano y mi novio,
por haberme tenido laconfianza en que iba asalir adelante completando
mis estudios, los cuales me van a servir como apoyo en el transcurrir de
lavida; concluyendo así una etapa mas de mipreparación profesional.
Gracias por estar siempre a mi lado dándome todo su apoyo, amor y
comprensión.
Los quiero mucho.

OMgTíWOT®^1©M]®[L®©[]©®®HL/h
©®Mg^MJ©©O®[M0 ^D©n
RESUMEN
El objetivo principal de esta tesis es realizar un estudio general de las
obras inconclusas eimplementar un método devaluación, para las obras
en proceso.
Las obras en proceso no tiene una metodología específica de valuación,
ya que no esun elemento consolidado; esto es,no esun inmueble en si,
porque lefaltan varios factores para poderse denominar de esta manera.
Existen diferentes tipos de obra en proceso, y varios motivos por los
cuales se requiere un avalúo de estas. De acuerdo a esta divergencia y
sobre todo a la falta de información no se ha podido implementar un
método específico para la valuación de las obras, aunque normalmente
seapliqueun método enparticular porque seconsideracomoun terreno,
ya que en ocasiones los elementos que existen no se pueden utiliza en el
nuevoproyectoollegan a serinstalaciones insuficientes.
A continuación se hará mención de cinco problemáticas por las cuales
lasobraspudieran parar su curso:
1.-Problema con algún proyectos público.
2.-Faltade liquidez.
3.- Cambiode proyecto.
4.-Por inspección.
5.-Arbitraje entreun clienteyun constructor
6.- Créditobancario para terminación de obra
A continuación se presentarán una serie de preguntas las cuales
ayudaran a ir aclarando varias dudas que existen en elproblema que se
esta planteando, es importante mencionar que no son todos los
cuestionamiento que pudieran surgir de eltema qué se está tratando de
analizar, se podría decir que en primera instancia son las más
significativas y las que van a ayudar a desarrollar de mejor manera el
estudio que seesta llevando acabo.
Para cubrir la necesidad de valuar una obra en proceso, se parte del
entendido deque no existeun método en particular para este proceso, es
por eso, qué se está realizando una pregunta general la cual dará la
pauta paralainvestigación; lacuál sedescribe delasiguiente manera
<ZCflllC

tfV^P-k ™^™^@^©M©L@©O©@®do^
¿Cuales son losmétodos devaluación para dar elvalor aun inmueble en
proceso de construcción?
Unavezglobalizado elproblema sepretende particularizarlo pocoapoco,
esporesoque surgen lossiguientes cuestionamientos;
> ¿Quéproblemas sepresentan en una obraenprocesocuando se
necesitahacerun avalúo?
> ¿Cómo sepueden clasificar lasobras en proceso?
> ¿Cuando sedebe solicitarun avalúodeuna obraqueno se
concluyo?
> ¿Para quénos sirveelavalúodeuna obra inconclusa?
> ¿Porquéno sepueden estandarizar oclasificar lasobras en
proceso?
> ¿Cual eselmotivoporelque se solicitaun avalúodeuna obra en
proceso?
El método mas recomendable para valuar las obras en proceso es el
físico, ya que no es recomendable utilizar otro método; esto por el hecho
de quenoesuna edificación completa, esun elemento inconcluso, porlo
tanto lo podemos llamar o denominar un inmueble con características
especiales.

I. ÍNDICE
ÍNDICE I
INTRODUCCIÓN II
OBJETIVO III
METODOLOGÍAUTILIZADA IV
CAPITULO 1
1.1 Comportamiento delsectordelaconstrucción 1
1.2 Principalesfactores quegeneran una obrainconclusa 3
1.2.1 Faltadeplaneación 3
1.2.2 PermisosdeConstrucción 9
1.2.3 Faltadeliquidez 14
1.2.4 Proyectodeobrapública 17
1.3 Problemáticadeobrasinconclusas 23
1.4 Solucionesparaterminación deobras 24
1.4.1 Créditopuente 25
1.4.2 Cadenas productivas 27
CAPITULO 2
2.1 Definición deingenieríadecostos 32
2.2 Métodosdeestimación decosto 37
2.2.1 Estimadospororden deMagnitud 37
2.2.2 Estimadosparamétricos 38
2.2.3 Métodoestimadoporcomponentes 39
2.2.4 Métododeensambledecosto 43
2.2.5Métododepreciounitarios 45
2.3Métododeensamble 45

CAPITULO 3
3.1 Métododevaluación 56
3.1.1 Documentación requerida 57
3.1.2 Funciónysolicitud delavalúo 58
3.2 Valor (avalúo) 59
CONCLUSIONESYRECOMENDACIONES V
APÉNDICE VI
BIBLIOGRAFÍAS VII

II. INTRODUCCIÓN
El presente trabajo tiene como objeto analizar el sector de la
construcción en México; enfocado en el porcentaje de incremento y
disminución de producción, elcomportamiento de las obras en las épocas
decrisis,cuales son losfactores principales por losque no seterminan los
inmuebles en construcción, elementos externos e internos que afectan en
el desarrollo de las mismas, cuales son los sectores que intervienen, en
casode ser necesarios.
La producción del sector, ha guardado una relación directa y
estrecha con el nivel de ocupación. La industria de la construcción
representa actualmente pocomas del 5%del PIB,nivelmayor alque tenía
poco antes de la crisis de 1994. Asimismo, el sector de la construcción
representa poco más de lamitad del total de lainversión fija bruta que se
realizaenelpaís.
Elcomportamiento delsector en laúltimadécada en México,ha sido
muy disparejo. Entre 1996 al 2000, elPIBcreció en promedio 5.5% anual.
Inclusive, en un par de años el crecimiento estuvo cercano a 7% (6.8 en
1997 y 6.7% en el 2000 respectivamente. Sin embargo, en el periodo de
2001 al 2006, elpromedio bajó significativamente y apenas alcanzó2.3%.
Lomejor que seha logradoen losúltimos 6años fue 4.8.En el2007 hubo
una baja delsectordel 1.1,locualtuvoun crecimiento del 3.6%.
De acuerdo a los estudios hechos por losfinancieros, se cree que el
crecimiento en los próximos años será menor del 4%, siendo que el
crecimiento debería ser mayor del 6% anual en forma continua, para
empezararesolver losatrasosyproblemas deempleoy pobreza.

Tomando en cuenta la información antes mencionada, se observar
que el sector de la construcción es muy inestable, no tiene un
comportamiento uniforme y mucho menos paralelo, tiene grandes
fluctuaciones, las cuales han generado en el transcurrir de los años
grandesproblemas en el sector.
Uno de los problemas que se generan con las altas y bajas de los
porcentajes de la construcción respecto al PIB, es lafalta de liquidez, por
lo que genera un desequilibrio en el sector, el cual se ve afectado en la
terminación de los inmuebles en construcción, ya que se encuentran
directamente relacionados.
El problema que se estudiará, en esta tesis, será el de las obras
inconclusas. Se hará un estudio de las razones principales por las cuales
no se concluye la construcción de un inmueble, cuales son los elementos
que intervienen para que este fenómeno se de; plantear las diversas
alternativas desolución paralaconclusión delas mismas.
De igual manera, tiene como finalidad encontrar una metodología
para evaluar un inmueble que no ha sido concluido; se plantearán
parámetros o porcentajes, basados principalmente en la ingeniería de
Costos (presupuesto general), el cual debe ser otorgado por el cliente, en
caso de no serasí, searmaráun presupuesto partiendo principalmente en
elesquema decostopormetrocuadrado oparamétrico.
Losinmuebles inconclusos; son elementos especiales, se tienen que
analizar de una manera particular. No se deben tomar como un elemento
de desecho en el cual no se puede utilizar nada, sino tomarlo como un
ente que en su proceso sufrió una falla, la cual ocasionó que no se
concluyera.

Una vez hecho el análisis del presupuesto de la obra, de los
porcentajes de equivalencia de la partida, totalizar los porcentajes de
avance, aplicarlos en el avalúo y obtener al valor del inmueble, se podrá
emitir una conclusión del mismo, en donde se propone agregara una
recomendación por parte del valuador en la que indique las opciones que
tieneelcliente sobreelinmueble.
Este análisis ledaun valoragregado al avalúoyalvaluador, ya que
no solamente se va a emitir un valor sobre elinmueble, sino que también
se darán una serie de recomendaciones sobre la construcción. Esto
ayudara alclienteatomaruna mejor decisión,yaquetendrá los elementos
necesariosy sustentados delestado delbien; incluyendovarias soluciones
aplicablesalmismo.
Con loanterior elinteresado,tiene lasherramientas necesarias para
buscar un créditopuente ohipotecario para laterminación delinmueble, o
ver la opción de la venta del bien, o llegar al punto de la demolición del
mismo y construir algo nuevo. El cliente va a contar con diversas
alternativas, dependiendo del estado de la finca, podrá analizar la
información y sobre eso se le facilitara la toma de decisión, ya que tendrá
loselementosnecesario,paraello.

III. OBJETIVO
El objetivo principal, es conocer el comportamiento del sector de la
construcción durante losúltimos años, con la finalidad de saber el motivo
porelcual sedaelciertofenómeno delosinmuebles inconclusos.
Identificar cuales son los motivos que se dan, con las fluctuaciones
quetienela construcción.
Enumerar y enlistar las causas por las cuales no se concluye un
inmueble.
Buscar alternativas y soluciones para la terminación del inmueble;
incluyendo elanálisisdellos financíamientos aplicables para cada caso.
Plantear un método de valuación para las obras inconclusas,
basándose principalmente en la ingeniería de costos, buscando
parámetros para agilizar la valuación de un bien inmueble sin terminar,
loscualesestarán basadosenpartidas presupuéstales.
Llegar al valor del inmueble, tomando en consideración los
porcentajes analizados con la ingeniería de costos. Dar el dictamen del
valor, con recomendaciones y conclusiones, para que el interesado tenga
loselementosnecesariosparatomaruna decisión.

IV.METODOLOGÍAUTILIZADA
Debemos considerar que la valuación de obras en proceso es poco
común, ya que se da de una manera específica y particular, por lo tanto
esto genera una ausencia de información y sobre todo, no existe un
métodoespecifico elcualnosindiquelamanera optimadellevar acabo un
avaluó.
Cabe mencionar que estos avalúos son poco requeridos, aunque en
variasocasiones sonmuy solicitados,yaqueelprincipalmotivoporel cual
se llevan acabo, es por falta de liquidez del constructor o del cliente y la
solución mas viable a este problema, es el tramite de un crédito, por lo
tanto, es necesario conocer el estado actual de la obra, tanto
constructivamente como económicamente, ya que sobre esto se hará una
proyección de tiempo y de flujo de efectivo; conociendo con exactitud lo
anterior, se procederá a analizar la posibilidad del otorgamiento del
crédito. Por losfactores involucrados en estos casos, esmuy importante y
necesaria la veracidad de la información y sobre todo que se den datos
exactos; el avaluó es uno de los documentos que cubre casi al cien por
cientoconlascaracterísticasnecearíaspara este tramite.
Porlaescasezdelainformación yporlopococomún deestos casos,
podemos clasificarlo en el método de investigación cuantitativa
exploratoria, ya que esuna investigación que serealizacuando el objetivo
es examinar un tema oun problema de investigación poco estudiado, del
cual se tienen muchas dudas yno se ha abordado antes. Esto es cuando
larevisión de la literatura reveló que tan sólohay guías de investigación e
ideasvagamenterelacionadas conelproblemade estudio.

Este método nos ayudara a familiarizarnos con fenómenos
relativamente desconocidos, obtener información sobre la posibilidad de
llevar a cabo una investigación más completa respecto de un contexto
particular, investigar nuevos problemas eidentificar conceptos o variables
promisorias, establecer prioridades para investigaciones futuras o sugerir
afirmaciones y postulados.
De igual manera se puede tomar el método cuantitativo explicativo,
ya que va mas allá de la descripción de conceptos o fenómenos o del
establecimiento de relaciones entre conceptos; es decir, están dirigidos a
responder por las causas deloseventosyfenómenos económicos, físicos o
sociales.
Su principal interés es explicar porque se da tal o cual fenómeno y
en que condiciones se manifiesta, o porque se relaciona una o mas
variables.
De acuerdo a la descripción de cada uno de los métodos podemos
ver que son los que mas se acercan o mas bien los que facilitarán el
desarrollodelproblemaque sepresentó,porquenosvaa darla posibilidad
dellevarlainvestigación sobre explicaciones lógicasy sobre todode tomar
lasexperienciasanteriores, aunque noexistanada exacto,ni específico.
Todoloque seanalice en estecaso sepresentará comoun problema
poco exploradoya que los casos que existen con casos aisladosy escasos,
de hecho los que existen cuentan con su particularidad y no se pueden
tomar comopatrón pararealización delosnuevos problemas.
Losavalúosquedeobrasen proceso son únicos,ynoexiste ninguna
posibilidad de que se repitan; quizás los elementos que se puedan repetir
son las causas por lasque sedetuvo determinada obra,pero sería el factor

que en algún momento puede ser común denominador, ya que los demás
sonparticulares decada caso.
Lasvariablesque setoman encuenta para esteproblema son:
> Tiempo. El tiempo lo podemos tomar de dos maneras, cuanto falta
porconcluirlaobrayquetanto lleva.
> Avance en la obra. Nos indica el porcentaje de realización de la
obra,cuantosehahechoen determinado tiempo
> Flujo de efectivo. Cuando dinero se ha gastado en este periodo y
cuanto falta parapoder ejecutar alcienporcientola obra
> Causa por la cual se esta deteniendo elproceso de la obra. La obra
se puede parar por diferentes motivos, los cuales los podemos
enumerar delasiguiente manera:
o Faltade planeación.
o Permisosde construcción.
o Faltade liquidez.
o Proyectodeobra pública.
> Durabilidad delmaterial que se tiene en lamisma. Losmateriales si
no están instalados tienen un tiempo determinado de duración, ya
que seechan a perderyno sepueden usar mas, deigualmanera las
instalaciones pueden llegar a sufrir deterioros, al grado de ser
inserviblesen determinado tiempo sino selesda uso.
Todas las variables mencionadas con anterioridad se relacionan entre si,
una nos lleva a otra y viceversa, pueden ser aisladas pero la mayor parte
deltiempolasvamosaencontrar ligadasentre si.

CAPITULO 1
1.1 Comportamientodelsectordela construcción
México, ha sido un país con un comportamiento económico muy
uniforme einestable durante muchos años, lo cual no ha permitido que tenga
un desarrolloyun crecimiento constante, como consecuencia anualmente seve
reflejado en el PIB (producto interno bruto), en donde se observa el
comportamiento delosdiferentes sectores,acontinuación seharáuna pequeña
reseña delcomportamiento delsector delaconstrucción, ante elPIB.
Haciendo un recuento a través de los años, el país ha tenido un
comportamiento delsector delaconstrucción, delasiguientemanera; en el año
de 1994 tuvo una variación anualizada del PIB del 8.40%, comparada con el
año anterior. En elaño de 1995 elpaís sufrió una devaluación económica muy
fuerte, en donde la industria de la construcción tuvo una reducción del
23.50%, teniendo una recuperación en el siguiente año tuvo una variación
anualizada del 9.30%.
En elaño de 1998tuvouna baja elPIBdeun 5.10%, en elsiguiente año
incremento .8%,en el 2000 se comporto de la misma manera que en 1998,
nuevamente el2001 cayoelsectorun 5.7%, a partir del2002 sefue mejorando
año con año. En el 2002 recupero elporcentaje que perdióy gano el 2.1%,en
el2003y2005 lavariación anual fue del 3.3%,en el2004 repuntó el6.1%,en
el2006fue deun 7.2%,teniendonuevamente una baja de5.1%.
Lo anterior ayuda a entender que el sector de la construcción ha sido
inestable através delosaños, en algunos años repunta detres ocuatro puntos
yen otrosaños tienedisminuciones mayores a 5 puntos.
1

El sector de la construcción es uno de los más afectados con las crisis
económicas del país, ya que esta sustentando en la solvencia financiera de los
inversionistas o de la población en general, esto dependiendo del tipo de
construcción deque se hable.
El desequilibrio monetario genero que la planeación que se había
estructurado para elámbito de la construcción, en muchos aspectos se viniera
abajo, por la solvencia económica del país. Esto provoco que varios proyectos
no se iniciaran y en el caso de que hayan estado iniciados, no se concluyeron
ya que no existía manera de buscar un financiamiento para su conclusión, ya
que en ese momento era imposible adquirir uno y en caso de que si fuera
otorgado elpagodelosintereses eramuyalto;porlotantono convenía.
La industria de la construcción es sensible a la situación financiera del
país. Lacrisiseconómica golpeafuertemente a todos los sectores que de alguna
manera integran el ramo de la construcción. No solo las empresas
constructoras se ven afectadas, sino también proveedores de materiales,
productores de cemento y acero, entre otros, esto sin mencionar la mano de
obra.
En este sectorlosrecursos económicosgeneralmente sonlimitados, sobre
todo si se trata del gobierno. Es por eso que se requiere de un máximo
aprovechamiento de todos los recursos a manera de obtener la mayor utilidad
posibledecada proyecto.
2

1.2 Principalesfactoresquegeneranunaobra inconclusa
Con el comportamiento tan volátil y poco estable del sector de la
construcción, se desencadenaron ciertos factores que poco a poco fueron
afectando las construcciones que se estaban planeando o que ya estaban en
ejecución a continuación se irán nombrando cada uno de ellos, incluyendo su
pequeña explicación para conocer mas a fondo el porque del objetivo de este
trabajo.
1.2.1 Faltade planeación
Un proyecto de construcción es una infraestructura necesaria para
satisfacer lanecesidad pública oprivada quenecesita ser creada. Los proyectos
constan de diferentes etapas de desarrollo; la primera es el estudio preliminar
para delimitar la necesidad existente y la factibilidad del mismo, el segundo
consiste en la elaboración de un diseño preliminar, con el cual se puede
empezar a plasmar losconceptosycon eso saber demanera más clara el costo
de la obra, el ultimo paso es, concluir el proyecto integrando planos
arquitectónicos, estructurales yde instalaciones, así como una descripción por
escrito de las especificaciones técnicas del proyecto; todo esto junto con u
programa detalladodeobrayun presupuesto.
Todos los proyectos de cualquier magnitud se integran de la misma
manera, desde una simple banqueta ouna pequeña casa, hasta una autopista
de primer mundo o un edificio corporativo. Todos cuentan con planos,
especificaciones, detalles.
El proyecto bien hecho y bien proyectado, se debe planear aplicando las
técnicas de planeación más comunes, diagrama de barras, ruta critica,
diagrama detiempoyespacio,lalíneadebalanceyelPERT.
3

Para poder administrar un proyecto, es necesario primero saber el
tamaño o alcance y el tipo del proyecto. Si no se tiene idea clara del tamaño
real, no es posible elaborar un presupuesto acertado, ni mucho menos una
calendarización del mismo. Normalmente esta delimitación del alcance o
tamaño del proyecto es elaborado por el área de presupuestos, quienes
elaboran un presupuesto preliminar para el cliente. Son las empresas
constructorasyespecíficamente losadministradores deobras,quienes elaboran
una calendarización y planeación precisa del proyecto con base a los planos y
especificaciones elaboradas por los diseñadores. En mucho de loscasos, el tipo
de proyecto dictaminará eltipo de método de planeación a usarse, así como su
nivelde detalle.
"Planeación se define de acuerdo a Buró K. Scanlan, es el sistema que
comienza con los objetivos, desarrolla políticas, planes, procedimientos y
cuenta con un método de retroalimentación de información para adaptarse a
cualquier cambioenlas circunstancias"1
.
"De acuerdo al autor George R. Terry la planeación es la selección y
relación de hechos, así como la formulación y uso de suposiciones respecto al
futuro en la visualization y formulación de las actividades propuestas que se
creesean necesarias paraalcanzarlosresultados deseados"2
.
La planeación es muy importante porque existen proyectos de gran
complejidad que no basta con elresidente o superintendente responsable de la
obraelcual tenga en mente todoslosprocesos constructivos necesarios para la
realización del mismo. Es necesario plasmarlo sobre papel y aplicar ciertas
técnicas para poder llevar a cabo una planeación adecuada, así como para
poder comunicarse con las demás partes involucradas en elproyecto.Ante esta
1
Elprisma.Portalparainvestigadoresyprofesionales.Junio 2008
http://www.elprisma.com/apuntes/administracion_de_empresas/planeacion/
2
Elprisma. Portalpara investigadoresyprofesionales.Junio 2008
http://www.elprisma.com/apuntes/administracion_de_empresas/planeacion/
4

necesidad surge la aplicación del diagrama de barras, la cual es una
herramienta muy simple, pero que permite administrar la obra y llevar el
control sobrela misma.
Para poder realizarun proyecto en tiempoycostoadecuados es necesario
elaborar un plan en donde se pueda programar y controlar toda la obra. El
director de proyectos debe elaborar un plan de trabajo escrito en el que se
identifique el trabajo que necesita hacerse, quien lo va hacer, cuando debe
hacerse y como debe hacerse y bajo que costo. Además de esto, es necesario
también conocer las condiciones delasvías decomunicación, siesque existen,
las condiciones climáticas, los posibles centros de obtención de materiales, la
mejor forma deobtener lamano deobra, losmedios detransporte presentes en
el lugar entre otros factores. Es decir, los recursos y factores externos del
proyecto.
Es importante determinar es este plan los eventos relevantes, así como
las posibles restricciones y limitaciones que pudieran presentarse durante el
desarrollo del proyecto,ya que si están perfectamente identificados, el director
de proyectos podrá tomar las decisiones a tiempoy solucionar en forma optima
losproblemas que se susciten.Además deidentificar losprocesos constructivos
dedifícil ejecución.
Después de tener elaborada laplaneación delaobra seprocede a realizar
la programación de la misma. "Puede entenderse como programación a la
elaboración de una red o diagrama en el que se esquematicen todas las
actividades en las que se divide el proyecto, especificando el tipo de relación
entre una y otra, así como su duración. Con esta programación se tiene un
tiempoestimado determinación delproyecto"3
.
3
Project Managementfor Engineeringand Construction. Garold D.Oberlender. Editorial McGrawHill.
1993
5

Laplaneación yla programación de una obra se realizan antes de iniciar
el proyecto y son herramientas importantes para poder controlar el mismo. En
ocasionesesnecesarioreprogramary replantear.
"Elcontrol de una obra consiste en medir elavance de ésta, registrarlo y
compararlo continuamente con lo estimado en la programación del proyecto.
Este es un proceso continuo y le permite al director de proyectos a prever los
posibles cambios en cuanto a lamagnitud dela obra, posibles problemas y por
ende cambios en costoytiempode terminación"4
.
Puede presentarse el caso de que se requiera en forma extraordinaria
hacer un proceso constructivo que no se tenia contemplado, de esta manera,
con ayuda de la programación del proyecto, puede elaborarse una nueva
programación, minimizando elretraso delaobra así comoloscostos extras que
pudieran generarse;deigualmanera programar un nuevo flujo de efectivo.
Lomás importante en elcontrol de un proyecto es administrar el tiempo
yelcosto delmismo. Para administrar eltiempo se pueden utilizar las diversas
técnicas de programación; por ejemplo: diagrama de barras, curvas de
producción acumulada, método de Ruta Critica, Redes de precedencias, PERT
(Program Evaluation ReviewTechnique), diagramas detiempoy espacio.
Con una buena planeación de la obra se puede determinar en primera
instancia el equipo más adecuado en cuanto a operación ycosto. De la misma
forma se puede mejorar procesos constructivos, que combinado con elequipo y
laherramienta adecuados, minimizar la cantidad de mano de obra a utilizarse.
Setrata decontratar lamano deobranecesariapara cada etapazadelproyecto,
detalmanera que seeviten tiemposperdidos, oque se subutilice mano de obra
especializada que salecaraen trabajos poco complejos.
4
Project Managementfor Engineeringand Construction. Garold D.Oberlender. Editorial McGrawHill.
1993
6

En proyectos de gran envergadura, como autopistas, o edificios
corporativos, la inversión es muy grande y en la mayoría sino que en todos los
casos, serrequiere de financiamiento externo.Paraconseguir estos créditos, las
instituciones financieras piden no solo especificaciones técnicas, sino también
calendarización de la obra y estimaciones confiables para poder hacer un
análisis de la viabilidad del proyecto y poder otorgar ono elcrédito. Lo mismo
sucede conlascompañías aseguradoras.
Haceruna buena planeación permitepreverciertossucesos desfavorables
como las lluviasy otro fenómenos naturales, de igual manera se pueden hacer
correcciones por los diferentes imprevistos que puedan presentarse; pueden
surgir imprevistos por condiciones del terreno diferentes a las reportadas por
losestudios preliminares.
En resumen lasrazones por locual laplaneación es necesaria son: tener
una comunicación efectiva entre las diferentes partes delproyecto, cumplir con
las obligaciones contractuales, optimizar recursos de mano de obra, materiales
yequipo, dar confianza sobre labuena realización delproyecto en instituciones
financieras o aseguradoras, prever situaciones desfavorables o solucionar
imprevistos de manera rápida y efectiva, tener un control aceptable sobre el
proyectotanto en tiempo,costoy recursos.
Sino sellevaelproceso deplaneación adecuada de losproyectos tienden
a presentar diversos problemas, lospueden presentar desde laprimera etapa o
ya que esta en ejecución. Cuando se presenta en las primeras etapas del
proyectono ocasiona mayor problema,yaque todo se queda en papelyno pasa
deahí, elpunto negativo que setiene es cuando seempiezalaobra, el proyecto
tiene una serie de modificaciones propias del proyecto, esto ocasiona que se
modifique elcosto, la programación de tiempoy las actividades a realizarse, de
7

igual manera existe una disminución o aumento de personal y equipo,
dependiendo deltipodemodificaciones que se realicen.
Por lo que se puede observar la parte de la programación y el control es
esencial, puesto que los proyectos no son estáticos, sino son dinámicos ydía a
día setiene que tener vigiladaslasactividades, lostiempos,losrendimientos de
los materiales, mano de obra, el costo; así se podrá saber la relación gasto -
ejecución y tiempo, ver el comportamiento que se esta teniendo y en caso de
haber contratiempos atacarlosinmediatamente, buscar lasolución a tiempo.
Los proyectos en el transcurso de la obra van teniendo modificaciones,
las cuales son necesarias plasmarlas en papel, por esa razón es importante de
igual manera el tener todo el control de la obra para poder, determinar si se
puede hacer ono, en caso de que si seaviable,avisar al consejo administrativo
los cambios respectivos, para que tomen la decisiones adecuadas y buscar el
bien dela obra.
Laplaneación y elcontrol son una herramienta importante, ya que si no
se lleva adecuadamente, las obras tienden a desequilibrarse, empiezan a tener
atrasos, elcapital no es suficiente, existen fugas de efectivo, las actividades no
se están haciendo con calidad y en tiempo, se están rehaciendo trabajos, los
subcontratos están saliendo mas caros de lo presupuestado. Son muchos los
factores que pueden afectar una obra en proceso que sino se supervisan y se
planean desde un principio pueden ocasionar grandes problemas al grado de
noconcluir la obra.
De acuerdo a lo presentado, se puede observar que con una buena
planeación se puede concluir una obra, sin mayores sobresaltos; en cambio si
no existe controly supervisión continua, así como ocurre en muchas ocasiones
lasobrasllegan atener tantos conflictos quetienden aquedarse inconclusas.
8

1.2.2 Permisosde construcción
Los permisos de construcción tiene unos lincamientos muy claros, no
existe variación alguna en los requisitos, dependiendo del permiso son los
documentos que setienen quepresentar, sieltipodeconstrucción esla misma
no existe variación alguna en la información que se tiene que entregar, excepto
que sea cambio de obra es en donde cambia un poco, esto depende de la
especialidad dela obra.
Como por ejemplo para un permiso de urbanización se solicita lo
siguiente:
"1.- Solicitud originalpara sellarydos copias.
2.- Carta de responsiva del perito responsable de la elaboración del plan
parcial (dosoriginales).
3.- Documentación queacredite latitularidad delpredio:
*Propiedad privada: Copia certificada de escrituras inscritas en el
Registro Público.
* Propiedad ejidal o comunal: Certificado agrario o titulo de
propiedad.
* Para ambos: Acredite la posesión legal de los terrenos según el
artículo 214 delaLeydeDesarrollo Urbano.
*ZAPOPAN.- Dictamen de uso de suelo y trazos, usos y destinos
específicos
4.- Proyecto de plan parcial de urbanización integrado de la siguiente
forma:
a)Documento técnico:
Antecedentes
Diagnóstico
Estrategiasdedesarrollo urbano
b)Anexo gráfico:
1.-PlanoD-l áreade aplicación.
9

2.-Plano D-2 síntesis delmedio físico natural.
3.-Plano D-3síntesis delmedio físico transformado.
4.-Plano E-l clasificación de áreas
5.-Plano E-2zonificación urbana secundaria.
6.-Plano E-3estructura urbana
7.-Plano E-4criteriosdeingeniería urbana,
c)Documento básico:
1.-Enunciadodel plan.
2.-Fundamento jurídico y los hechos que motivan que se
expidael plan."5
"3.-Referencia a los planes o programas con los que deberá
guardar congruencia, equivalente al marco de planeación del
documento técnico.
4.-Delimitación ydescripción deláreade aplicación.
5.-Objetivos del plan
6.-Descripción relativa a las reservas, usos y destinos; así
como las normas de control del aprovechamiento del suelo y
delaacción urbanística.
7.- Descripción general de las acciones que se instrumentan
ylosplazosprevistospara su realización.
8.- Indicación de los plazos para que los afectados
interpongan elrecursoprevisto enlaleydedesarrollo urbano
delestado deJalisco."6
La documentación antes solicitada, corresponde a la licencia de
urbanización, en el apartado de Revisión preliminar del plan parcial de
urbanización, en cambio si se requiere la Licencia de Urbanización en el
5
GobiernodeJalisco.Transparencia.TrámitesyServicios.Consultadetrámite.Junio 2008.
http://jalisco.gob.mx/index.html
6
10

apartado de Autorización de proyecto definitivo de urbanización, se requieren
lossiguientes requisitos:
"1.- Solicitud originalpara sellarydos copias.
2.- Carta de responsiva de los peritos responsables de la elaboración del
proyectoyejecución delasobrascon autorización legalyregistro.
3.- Carta donde el urbanizador acepte las condiciones para terminación
de las obras en los plazos consignados en el calendario de obra del
proyecto, aceptación del monto de garantía, aceptación del plazo de dos
años para responder por vicios ocultos, aceptación de hacer entrega al
municipio delospredioscomprendidos en lasáreas decesión para"7
"destinos, aceptación para otorgar fianza expedida por una compañía
afianzadora a favor del Ayuntamiento, por el 20% del valor de las obras
para responder delcorrecto desempeño delas obras en eltiempo previsto
(dosoriginales).
4.- Dos copias del acta del cabildo donde se autoriza el plan parcial de
urbanización.
5.- Recibo del pago de derechos municipales por este concepto, original
paraexhibiryuna copia.
6.- Acreditación de los requisitos para desempeñarse como urbanizador,
originaly copia.
7.- Copia de la publicación en el Periódico Oficial del Estado de Jalisco
delplan parcialdeurbanización autorizado
8.- Constancia de inscripción en el Registro Público de la Propiedad del
plan parcialdeurbanización autorizado.
9.-Proyectoejecutivo quecontengalossiguientes planos:
a) Plano del predio que contenga: curvas de nivel de cada metro,
polígono de propiedad, ubicación de arbolados importantes (si
7
11

existen), ubicación de caminos, escurrimientos, cuerpos de agua,
líneasdeinstalacionesyobras deinfraestructura existentes.
b) Planos de vialidad señalando: Trazo de calles referido a linderos
de terreno, ángulos de intersección, distancias entre los ejes,
detalledesecciones transversales.
c)Planodeproyectoarbolado paravíasyespacios públicos
d) Planos manzaneros indicando: Superficie y dimensiones de cada
lote, usos propuestos para los mismos, tipos y densidad de
edificación, proyecto de integración y protección al entorno,
proyectodeintegración vialyde transporte."8
e) Plano de niveles y rasantes y plataformas indicando: Zonas de
cortesyde rellenos."
f) Plano de proyecto de red de agua potable. (Autorizado por el
organismo operador delsistema dela localidad)
g) Plano de red o sistema de desalojo de aguas residuales y
pluviales. (Autorizado por el organismo operador del sistema de la
localidad.
h) Plano de proyecto de la red de electrificación. (Autorizado por la
Comisión Federalde Electricidad).
i)Plano de proyecto de dispositivos de señalamientos de vialidad y
semáforos. (Siseconsideran necesarios).
j) Planosdeetapas dedesarrollo, encasode que elpredio sevaya a
desarrollar en etapas
k) Plano de infraestructura señalando: Fuente de
aprovisionamiento deagua potable, alimentación a redes eléctricas,
telefónicasyespeciales, sitiosdedescarga de drenajes.
8
12

10.- Especificaciones generales: Memoria descriptiva del proyecto que
contenga:
a)Clasificación delaurbanización de acuerdo a losreglamentos de
zonificación aplicables.
b)Normasdecalidad delas obras
c)Especificaciones de construcción
d) Proposición de restricciones a las que debe estar sujeta la
urbanización.
E)Proposiciones deconfiguración del paisaje
11.- Calendariodeobra, asícomo sus etapas de desarrollo
12.- Planteamiento de afectaciones a la vialidad durante la ejecución de
las obras."9
"13.- Documentación complementaria según elcaso.
Nota: Dependiendo de la problemática que presente el predio a
desarrollar,ysegún elcasoespecífico seránecesario recabar:
a)Proyecto de reglamento alque se sujetaran los adquirientes de predios
o fincas.
b)Estudiopreventivo oestudio deimpacto ambiental según elcaso.
c)Autorización de las dependencias federales que controlen los servicios
públicos; por ejemplo: Dictamen de la Comisión Nacional del Agua,
Dictamen de la Comisión Federal de Electricidad, Dictamen de la
SecretariadeComunicacionesy transportes.
La respuesta estará disponible en la fecha indicada en el reverso de la
solicitud en tanto no sea emitida la aprobación del cabildo y publicado en el
PeriódicoOficial delEstadodeJaliscoelplan parcialautorizado, elpromotor no
podrátramitar laautorización delproyecto definitivo."10
9
10
13

Como se puede ver en los ejemplos de los trámites; se observa que son
generales, no existe variación alguna si es el mismo tipo de trámite; llega a
tenervariación, cuandoyaserequierealgo más.
El sistema de otorgamiento de permisos, tiene un proceso simple y sin
mayor problema, elpunto deconflicto en esta área, sería que algunos proyectos
son de gran envergadura o son de gran impacto social o ambiental, ya que
están mezcladosmuchos intereses.
La mayoría de las licencias que salen para proyectos de gran
envergadura, en ocasiones presentan el problema del termino de un periodo
gubernamental oen su defecto hasta de un fin de periodo presidencial, ya que
no se quieren hacer responsables de loque dejo elgobernante anterior; esto es
se obtiene el permiso de una manera ilícita, se empieza con la obra; en eso
surge el cambio de gobernante, se empiezan a revisar expedientes y se dan
cuenta de que esa licenciano cubre con los lincamientos necesarios, hacen las
investigaciones previas, encuentran anomalías, mandan inspectores y
suspenden la obra en cuestión, en caso de poderse arreglar de la misma
manera que les otorgaron la licencia, podrán continuar con los trabajos, de no
ser así esa obra quedara suspendida, hasta que se lleguen a los acuerdos
necesarios para continuar, de no ser así, esa obra se quedara detenida y sin
terminar.
1.2.3 Faltade liquidez
La falta de liquidez no tiene otro tenor más que la mala administración,
entendiendo como administración el proceso de planear, organizar, dirigir y
controlar eluso derecursos paralograrlos objetivos.
14

La administración de proyectos en la construcción consisten en
administrar en forma efectiva los materiales, mano de obra, equipo y efectivo,
así como una calendarización completa para terminar el proyecto en tiempo y
costo,estoesestableceun método para elcontroldelproyecto.
Eltrabajo deadministrador general es lagerencia de construcción, que implica
en primera instancia administrar a lagente.Una de sus funciones primordiales
es coordinar a las diferentes partes involucradas en el proyecto, así como
delegar responsabilidad de las mismas. El administrador general no se
involucra con las actividades detalladas, sino por el contrario se enfoca en los
objetivos generales delproyectoque sepretenden alcanzar.
Debe tratarse deuna persona con a capacidad de resolver los problemas
que pueden surgir durante el desarrollo de la obra, debe ser un líder que guíe
en forma efectiva a todos los trabajadores a su cargo y que cuente con una
actitud positiva, proactiva. El administrador debe de estar encargado de la
planeación alargoplazoyaun nivel gerencia!.
Laadministración de proyectos en la construcción varia dependiendo de
las personas encargadas de realizar la administración; si se trata del cliente,
este realizara una planeación general, cuya escala de tiempo sea en meses o
semanas quelepermitaestimar elcostototaldelaobra, asícomolos diferentes
flujos de efectivo que se requieran, sies elcaso delconstructor tiene que llevar
detalladamente la información de proyecto, programación, cambios de
especificaciones, ampliaciones odisminuciones, cambiosalos flujos de efectivo.
Todo lo anterior se tiene que llevar con un fino detalle ya que esto ayuda al
clientea entender queestapasando con laconstrucción desu proyecto.
Laconstrucción sufre delmal anti-administración, ya quelos encargados
del sector, son antipáticos a este tema, espor eso que aunque elproyecto haya
tenido una planeación excelente, un arranque espectacular, pero en el
15

transcurso no se vigilaron los cambios, ni la calidad, mucho menos las rutas
criticasolos flujos de efectivo.
La mala administración de las obras, llegan a generar para muchos
inversionistas ladecisión de detener elproceso, por motivo de falta de liquidez,
estoprovocado porun reporte tarde delosnuevosnúmerosy programaciones.
Si se hubiera llevado una correcta documentación, actualización de los
presupuestos iniciales, se hubieran entregado a tiempo al clientey con esto el
haber buscado las diversas opciones para poder concluir con la obra, en
cambio, sin la actualización de todos los elementos, se tiene un monto irreal,
un tiempo equivocado y lo que es mejor aun, una utilidad que no existe;
cuando deciden analizar los factores que se han venido mencionando de una
manera tarde es difícil tomar decisiones, en ocasiones la multiplicidad de
opciones que se pueden elegir para poder solucionar los problemas que se
generan que en resumen recaen en elproblema de solvenciaeconómica, ya que
se buscan los recursos sobre un presupuesto y sobre un tiempo determinado,
cuando esto se sale de loestipulado inicialmente y no se da el aviso a tiempo,
se cierra la posibilidad de buscar la alternativa de algún crédito bancario, de
una alianza con alguna empresa, alguna sociedad; existen varias alternativas
para poder solucionar elproblema de liquidez loóptimoy loideal es que se de
avisoatiempopara tomarlasmedidas correspondientes.
Porlasrazonesmencionadas con anterioridad variosinversionistas llegan
a quedarse sin liquidez y sin un inmueble concluido, ya que la falta de
administración lleva a una notificación tardía, la cual no da la oportunidad de
buscar solucionesatiempoyadecuadas paralasolución del problema.
16

1.2.4 Provectodeobra publica
Los proyectos de obra pública están regidos en aspectos normativos, los
cuales deben decumplirse parapoder decir queun proyecto esviableono para
su realización.
A continuación se mencionaran algunos conceptos básicos para la
ejecución de la obra pública, definición de, para qué se utiliza, ordenamientos
quelarigenyqué figuras están encargadas de su seguimiento, entre otros.
Ordenamientos aplicables:
"Base constitucional: Artículo 134 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos".11
"Ley Reglamentaria: LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios
Relacionados con las mismas), cuyo objeto es regular la planeación,
presupuestación, gasto, ejecución y control de la obra pública, así como los
servicios relacionados.
Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público:Normas aplicables a la
presupuestación, gastoycontroldelosrecursos empleados enlos trabajos.
Ley Federal de Responsabilidades Administrativas de los Servidores
Públicos: aplicable en materia de responsabilidades administrativas en que se
incurra en la planeación, ejecución y control de los recursos destinados a la
obra pública.
Reglamento de la LOPRSM (Ley de Obras Públicas y Servicios
Relacionados con las mismas): Establece las disposiciones necesarias para el
11
ComisiónNacionaldeÁreasNaturalesProtegidas.MarcoNormativo.Julio 2008.
http://www.conanp.gob.mx/normatividad.html
17

oportuno y estricto cumplimiento de la LOPSRM (Ley de Obras Públicas y
ServiciosRelacionados con las mismas).
Definición deObra PúblicayServicios Relacionados
Articulo 3LOPSRM(Leyde Obras Públicas y Servicios Relacionados con las
mismas): Aquéllos trabajos que tienen por objeto construir, instalar, ampliar,
adecuar, remodelar, restaurar, conservar, mantener, modificar y demoler
bienes inmuebles.
Articulo 4LOPSRM(Leyde Obras Públicas y Servicios Relacionados con las
mismas): Trabajos que tienen por objeto concebir, diseñar y calcular los
elementos que integran un proyecto de obra pública; investigaciones,"12
"estudios, asesorías y consultorías que sevinculen con las acciones que regula
laLOPSRM (Leyde Obras Públicasy Servicios Relacionados con lasmismas), la
dirección, supervisión de la ejecución de obra pública, los estudios que tengan
porobjetorehabilitar, corregiroincrementar laeficiencia de instalaciones.
Accionesparalacontratación deuna obra pública
Previas:
> Suficiencia presupuestal.
> Predioregularizado (Derechosde propiedad).
> Proyecto ejecutivo.
> Trámite delicenciasypermisos, derechos debancos de materiales.
> Elaboración de bases.
Durante:
> Licitación dela obra.
> Adjudicación de contrato.
12
Comisión NacionaldeÁreasNaturalesProtegidas.MarcoNormativo.Julio2008.
18

> Entrega de anticipos.
Posteriores:
> Seguimiento delaejecución delaobra pública
> Registroyaseguramiento dela obra
Suficiencia presupuesta!:
Articulo 24 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con
las mismas):
> Autorización global o específica de la SHCP: Para convocar, adjudicar o
contratar obras públicas o servicios relacionados con las mismas será
necesario el presupuesto de inversión y gasto corriente, conforme al"13
cual deberán elaborarse los programas de ejecución y pagos
correspondientes."
> Asignación presupuestál prevista en contrato: Eldesarrollodelos trabajos,
estará sujeto a la autorización presupuestál prevista en contrato, motivo
por el cual su supervisión adquiere suma importancia, porque la obra
deberá ajustarse al presupuesto previsto en su propuesta por la
contratista.
Articulo 19 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios Relacionados con
las mismas): Previo al inicio de la realización de los trabajos, deberá contarse
con la propiedad o derechos de propiedad, incluyendo los derechos de vía y
expropiación delinmueble sobreelcual serealizarálaobra pública.
Lasautoridades anteslascuales serealizalaregularización delospredios son
las siguientes:
> Comisión deAvalúosdeBienesNacionales (CABIN)
> RegistroAgrarioNacional(RAN)
13
ComisiónNacionaldeÁreasNaturalesProtegidas.MarcoNormativo.Julio 2008.
19

> ZonaFederal MarítimoTerrestre (ZOFEMAT)
Articulo 9 LGBN (Ley General de Bienes Nacionales): Actos de adquisición,
administración, uso, aprovechamiento, explotación y enajenación de bienes
inmuebles federales, así como la ejecución de las obras de construcción,
reconstrucción, modificación, adaptación, conservación, mantenimiento y
demolición que sobre ellos se realicen, sin perjuicio de la LOPSRM (Ley de
ObrasPúblicasyServiciosRelacionados conlas mismas).
Articulo2,fracción VLGBN(LeyGeneral de Bienes Nacionales): Bienes
Inmuebles Federales:Inmuebles destinados aun servicio público".14
"Tipos:
> Avalúosdeprediosartículo8,fracción IXLGBN(LeyGeneral de Bienes
Nacionales).
> Autorización de compraventas y/o donaciones artículo 8, fracción V
LGBN(LeyGeneraldeBienes Nacionales).
> Control de la Inscripción de bienes inmuebles del Gobierno Federal
(artículos93,94y95LGBN(LeyGeneraldeBienes Nacionales)).
Proyecto Ejecutivo:
Articulo 24:Previoalalicitación deuna obrapúblicadeberácontarse con
losestudiosyproyectos,especificaciones deconstrucción, normas decalidad y
elprograma deejecución totalmente terminados.
> Laplaneación y el diseño, incluyendo los trabajos que tengan por objeto
concebir, diseñar, proyectar y calcular los elementos que integran un
proyecto de ingeniería básica, estructural, de instalaciones, de
infraestructura, industrial, electromecánica y de cualquier otra
especialidad de la ingeniería que se requieran para integrar un proyecto
deobra pública.
14
ComisiónNacionaldeÁreasNaturalesProtegidas.MarcoNormativo.Julio2008.
20

> Aspectosacubrir para integrarlo:
o Requerimientos Generales.
o Estudiosy Proyectos.
o Especificaciones de Construcción.
o Normasde Calidad.
o Presupuesto.
o Programas.
> Procesos Constructivos.
Trámite de licencias y permisos:
Artículos 19 y 20 LOPSRM (Ley de Obras Públicas y Servicios
Relacionados 915
"con las mismas): Previo al inicio de los trabajos, deberán tramitarse y
obtenerse de las autoridades competentes, a efecto de no obstaculizar los
trabajos unavezquehan sidoiniciadoslossiguientes documentos:
> Dictámenes,permisosylicencias.
> Derechosdebancos de materiales.
> Derechos depropiedad (incluyederechos devíayexpropiación).
> Dictámenes.
> Evaluación deimpacto ambiental.
Elaboración de bases:
Una vez cumplidos todos los requisitos establecidos por la LOPSRM (Ley de
Obras PúblicasyServicios Relacionados con lasmismas), seelaboran las bases
de licitación, en las que se establecerá el procedimiento mediante el cual se
selecciona a la propuesta solvente que garantice al Estado las mejores
15
21

condiciones disponibles en cuanto a precio, calidad, financiamiento,
oportunidad ydemás circunstancias pertinentes paralaejecución dela obra.
Procedimientos para su contratación
Articulo27LOPSRM (LeydeObras PúblicasyServiciosRelacionados con las
mismas):
a)Regla general:
o Licitación pública
Artículo 28LOPSRM (LeydeObras PúblicasyServiciosRelacionados con las
mismas):
b) Excepciones:
o Invitación acuandomenos tres personas"16
"Artículo41LOPSRM (LeydeObras PúblicasyServicios Relacionados con las
mismas):
> Adjudicación directa (artículo41LOPSRM (LeydeObrasPúblicasy
ServiciosRelacionados conlas mismas)).
> Dichosprocedimientos decontratación también se encuentran
determinados por montos."17
La obra pública no tiene mayor problema de ejecución, los problemas
mayores son; cuando autorizan un proyecto y la sociedad en donde se va a
llevar a cabo no esta de acuerdo con aquel proyecto; es cuando empiezan a
obstaculizar lasobras,presentandouna seriedeinconformidades, lascuales en
ocasiones llegan mas allá del papel y de las inconformidades publicas y en
persona enellugar dela obra.
16
17
22

Cuando esto ocurre, la mayoría de las veces llegan a tener acuerdos en los
que ambas partes salen beneficiadas, el problema esta cuando no se pueden
llegaraun acuerdoyoptan por detenerlaobra;pueden pasar añospara que se
vuelva a reactivar o en ocasiones, por mas que le busca el gobierno para su
autorización noes así.
Otro de los problemas latentes que tiene la obra pública es que los
presupuestos son muy castigados y en ocasiones las estimaciones no son
pagadas regularmente; esto obliga al constructor a financiar la mayor parte de
laobra, locual sino esuna empresa losuficientemente sólida llegaa quedarse
sin liquidez, dando como resultado una obra sin terminar, por falta de efectivo.
Deesta manera han llegadoinfinidad de constructoras a laquiebra, ya que los
costos son mas altosylautilidad resulta ser perdida.
1.3Problemáticadeobras inconclusas
Las obras inconclusas tienen el problema que si pasa mucho tiempo sin
que las atiendan, la mayoría de lo elementos que la conforman pueden estar
inservibles, en un estado reprobable. Haciendo un análisis se llega a la
conclusión de que no hay manera de rescatar nada de ella y la solución ideal
para lamisma eslademolición;yaque es más caroelcostodereconstruir, que
regenerarloqueya existe.
Los principales motivos por los que no se pueden terminar las obras se
mencionaron con anterioridad y como se puede observar, no es un factor
solamente, son varios, algunos tienen la probabilidad de repetirse con una
mayor frecuencia, pero cadauno esúnico;no sepuede estandarizar la tipología
de las obras sin concluir; esto porque intervienen en ellas, el estado de
conservación, ubicación geográfica, elementos constructivos y algunos factores
propiosdelinmueble sin concluir.
23

Estamos hablando de obras únicas, en donde no se pueden tomar
elementos base como para hacer un análisis profundo; sobre todo no se puede
llegar a una opinión rápida de que hacer con elinmueble sin concluir, se tiene
que hacer una serie de estudios e investigación por parte de los expertos, para
quepuedan darun dictamen tanto devalor, comodeestado delbien inmueble.
Se podría pensar que actualmente este fenómeno no se da porque la
economía se ha estabilizado considerablemente; lo cual ha provocado que se
reduzca el riesgo de que las obras queden sin terminar, aun así en la
actualidad contamos con este tipo de situaciones, no se sabe con exactitud
cuando sepresentan, loideal es que seproponga un sistema practico, eficiente
y sobre todo que de tiempo para una investigación mas detallada, dando un
dictamen profundo y funcional, que le de al cliente la oportunidad de tomar la
decisión adecuadayprecisa sobre su inmueble.
1.4 Solucionesparaterminaciónde obras
Hace unos años el tomar como opción un financiamiento, un crédito o
algún otro tipo de apalancamiento de otra magnitud, para concluir las obras,
esto sedebíaa queelsistemabancario - financiero eramuycaro, considerando
de igual manera que los requisitos que se tenían que cubrir en ocasiones eran
imposibles.
Actualmente ya existe una variedad de opciones financieras con las
cuales se pueden tener planes accesibles y sin tantos requisitos. A
continuación se mencionarán algunas opciones y de esta manera buscar la
conclusión delas obras.
24

1.4.1 Crédito puente
"Crédito puente: Es un crédito de medio plazo que los Intermediarios
Financieros otorgan a los desarrolladores de vivienda para la edificación de
conjuntos habitacionales, equipamiento comercialymejoramiento degrupos de
vivienda.
Maneras para obtener un crédito para la construcción: En la actualidad
SHF no otorga los recursos directamente para la construcción de vivienda. Lo
que hace es garantizar elpago oportuno a los acreedores de los Intermediarios
Financieros respecto de los créditos destinados al financiamiento para la
construcción deviviendasen casodeincumplimiento porpartedel promotor.
Por lo anterior, el trámite, evaluación, otorgamiento y contratación de un
crédito puente tendrá que realizarse ante algún Intermediario Financiero
registrado ante SHF.
Para iniciar eltrámite para la obtención de un crédito puente con algún
Intermediario Financiero, deberás de cumplir con algunos requisitos básicos,
los cuales constan de los documentos inherentes a la empresa y al propio
proyectoadesarrollar, siendolos principales:
> Carpeta legal. Deberá contener todos los documentos legales de la
empresa, tales como: actas, poderes, identificaciones, etc., así como los
documentos legales de proyecto: Título de Propiedad, Régimen de
Propiedad en Condominio, autorizaciones de fraccionamiento y
construcción, pagodelpredial, etc.
> Carpeta técnica. Deberá de tener los planos arquitectónicos, de
lotificación, estructurales, de ubicación, licencias, permisos,"18
18
Sociedad hipotecariafederal. Promotores.Julio 2007.
http://www.shf.gob.mx/promotores/4_5_credito_puente.html
25

"factibilidades de agua potable, energía eléctrica, presupuestos,
programas deobra, etc.
> Carpeta financiera. Que contiene lainformación financiera histórica de la
empresa solicitante delcrédito,asícomolos flujos deefectivo del proyecto
ysus premisas deelaboración en base aun estudio de mercado.
Estos requisitos podrán variar de acuerdo con el Intermediario Financiero
con elque seestétramitando elcrédito.
Las condiciones financieras de los créditos en cuanto a tasa de interés y
comisiones,varían deacuerdo acada Intermediario.
Después de autorizado el crédito puente por parte del Intermediario
Financiero, este turnará elproyecto para su registro en SHFy obtención de la
garantía depago oportuno.
Unavezformalizado elcréditopuente generalmente seotorgaun anticipo
por parte del Intermediario para iniciar el proyecto. Las demás ministraciones
sedan conforme alavancede obra.
Los créditos individuales con los cuales se liquidará el crédito puente se
pueden canalizar a través de este Intermediario Financiero u otro elegido por el
adquirente.
Garantía de Pago Oportuno (GPO): La Garantía de Pago Oportuno
sustituye el fondeo de créditos puente de SHF. Consiste en respaldar a los
Intermediarios Financieros para la obtención de líneas de crédito o"19
19
26

"colocación de certificados bursátiles en el mercado, para que a su vez, ellos
otorguen fondeo alosdesarrolladores de vivienda.
Este programa tiene elobjetivo de garantizar hasta en un 85%,las líneas
de crédito destinadas al financiamiento de construcción de viviendas a través
de Intermediarios Financieros. Asimismo, se pueden impulsar las emisiones de
certificados bursátilescon GPO(Garantía dePago Oportuno)".20
Actualmente el otorgamiento de algún crédito, es factible, ya que los
requisitos son accesiblesysobre todolosintereses no son tan altos,aunque los
plazos son largos, pero en general teniendo solvencia económica, es viable que
seaacreedor auno, en casode necesitarlo.
El crédito es una opción buena, para solucionar el problema que se
presenta en este documento, no es la única pero es accesible y viable, para
cualquier tipodepersona, tantofísica como moral.
1.4.2 Cadenas productivas
Una opción viable de financiamiento enfocada más a la obrapública; son
las cadenas productivas, ya que aportan recursos para la operación de la
empresa. Deesta manera se obtiene elfinanciamiento par iniciar oterminar tu
obrayseobtieneporadelantado elpagodelasestimaciones delproyecto.
Las cadenas productivas, son un sistema creado y administrado para
ofrecer financiamiento, capacitación, asistencia técnica e información, la cual
tiene como objetivo el desarrollo de proveedores acercándolos a la empresa y a
los intermediarios financieros, permitiéndoles ofrecer entre ellos sus productos
20
27

y servicios. Es el agrupamiento de empresas que proveen de productos y
servicioauna entidad o agrupación.
"Losbeneficios que setienen son:
> Es una opción de financiamiento que te permite contar con recursos
oportunosparaaceleraroterminartu proyecto,comoloplaneaste.
> Elcrédito sevapagando conforme laejecución delpropio proyecto.
> Contratar una línea de crédito revolvente y se podrá financiar todos tus
contratos deobrapúblicavigentes.
> Se dispone del crédito de forma ágil y tienes liquidez durante todo el
proyecto.
> Secuentas conun añoparallevaracabo disposiciones
> Seobtiene elmejor créditodelmercado auna tasa deinterés competitiva
Lasprincipales características:
> Las modalidades de financiamiento en pesos son: financiamiento de
anticipo apedidosycontratos,y financiamiento de estimaciones
> Aplicapara todos aquellos proyectos que seencuentran comprendidos en
laleydeobrapúblicayserviciosrelacionados alas mismas
> El financiamiento eshasta por 30millonesde pesos
> Elporcentaje de financiamiento que obtienes es:
o Hastaporel80%delvalordelasestimaciones, obien
o Hasta el 30 % para anticipos y hasta el 60% del valor de las
estimaciones si se ha recibido anticipo previamente por parte de
Nafinsa
o En caso de que el organismo te ofrezca anticipo y sea insuficiente,
NAFIN podrá complementar el anticipo sin exceder el 30% del
contrato demanera conjunta"21
21
NacionalFinanciera. FinanciamientoPymes.Cadenasproductivas.Juliodel2008.
http://www.nafin.com/portalnf
28

> Sin garantía real para el financiamiento de estimaciones y hasta por 10
millonesde anticipo.
> Para créditos por concepto de anticipo mayores a 10 millones de pesos
serequierepresentar garantíahipotecaria enuna proporción 1.25 a 1
> Latasa esfijadurante elplazodecada disposición del crédito
Losprincipales requisitos semencionan a continuación:
> Ser una empresa mexicana constituida legalmente en la República
Mexicana
> Para la evaluación de su línea de crédito deberá presentar contrato
vigente ofallo de lalicitación ganada obien una relación de contratos de
obrapúblicadelosúltimos 12 meses
> Para disponer del crédito debes tener un contrato de obra vigente y del
cual sedebecederlosderechos decobroafavor de Nafinsa
> Para financiamiento de estimaciones, se requiere experiencia de un año
en el ramo de la construcción con un buen desempeño en proyectos de
obrapúblicaypara financiamiento deanticipo 2 años
> Elproyectodeberácontemplar pagosparcialesdurante su ejecución
> Contar con buen historial crediticio
> Su empresa deberápresentar una situación financiera sana
> Contar con la obligación solidaria del principal socio o accionista de la
empresa el cual tenga buen historial crediticio y cuente con bienes
inmuebles
Ladocumentación requerida es:
Parapersonas morales ypersonas físicas conactividad empresarial
> Solicitud contratode crédito
> Identificación oficial delsolicitante orepresentante legal".22
22
29

> Comprobante de domicilio de la empresa o del negocio de la persona
física
> Registrofederal de contribuyentes
> Céduladeidentificación fiscal
> Declaraciones anuales deimpuestos delos2últimos ejercicios
> "Estadodecuenta decheques donde recibiráel depósito
> Autorización deconsulta alburó de crédito
> Formatodeinformación cualitativa*
Parapersonas morales
> Actaconstitutivay poderes
> Estados financieros delosúltimos2ejercicios anualesy parciales
Para elobligado solidario
> Identificación oficialycomprobante de domicilio
> Relación patrimonial con relación debienes inmuebles
> Autorización deconsulta alburó de crédito
Nota: Para créditos mayores a 900 mil udis. Se solicitará información del
cónyuge deacuerdo alrégimen matrimonial deque se trate.
Lasventajas más importantes son:
> Mejorar laeficiencia delcapitaldetrabajo dela empresa
> Ladisponibilidad delosrecursos esen forma electrónica
> Anticipaelpagodelas facturas
> Puedeelegirelbancodesu preferencia pararealizarlas operaciones
> Planear losgastos einversiones delcicloproductivodela empresa
> Adquiereelcontrol sobrelascuentas por cobrar
> Todoestoenuna plataforma ágily segura
> Mejorar laeficiencia delcapitaldetrabajo dela empresa".23
23
NacionalFinanciera.FinanciamientoPymes.Cadenasproductivas.Juliodel2008.

> "Recibelosrecursos elmismo día
> La tasa de interés es fija durante el plazo del crédito y los pagos se
pueden realizar mediante las cuentas por cobrar publicadas en la cadena
productiva alaque pertenece
> Generaun historialcrediticioque dará accesoaotros productos
> Lostrámites son mínimosy sencillos"24
Elprincipal problema delaobrapública es que lasconstructoras que ganan
las licitaciones, se descapitalicen, lo cual sucede con frecuencia, ya que los
pagos no salen con regularidad, en ocasiones se tardan hasta meses para que
seconcreten, espor eso que lapropuesta deintegrar alaempresa constructora
a las cadenas productivas, es una forma de asegurar que cuenten con su
efectivo deuna manera, rápiday segura.
Porloque sepuede ver en elanálisis delascadenas productivas, ayudan
a la parte de la obra pública a solucionar el problema de dejar una obra sin
terminar por falta de solvencia económica del constructor; quizás podrá existir
algún otro factor por elcualno seterminen las obras,pero con este sistema de
financiamiento sereduce considerablemente.
24
31

CAPITULO 2
2.1Ingenieríade Costos
Laingeniería en la actualidad no se limita a la solución de problemas en
sus correspondientes campos delconocimiento, sinoquetoma en consideración
todas las variables que pueden afectar la aplicación de las soluciones y el
desarrollo de proyectos. Una de estas variables es la economía y los costos, lo
que puede cambiar las tomas de decisión o la forma en la que se deben
plantear las soluciones, por esto se considera necesario que los ingenieros
estén consientes delaimportancia deestaramadelaingenieríalaquecada día
adquiere mayor importancia.
Enun entorno macroeconómico que es cadavezmás impredecible, en un
ambiente de variables internas y externas cada vez más difícil de administrar,
los empresarios buscan nuevas alternativas de dirección, nuevas formas de
apoyo en su función de mantener a sus organizaciones con éxito en sus
mercados.
Las empresas del sector privado como del sector público actualmente
están experimentando nuevas y variadas filosofías administrativas, con la
finalidad de encontrar un método del manejo del efectivo más eficiente. Los
puntos quehan analizado aprofundidad semencionan a continuación.
> Lospresupuestos base cero.
> Elcostoporpartidas (actividades).
> Administración por objetivos.
> Reingeniería enlos procesos.
> Mejoramiento continúo.
32

La ingeniería de costos esta directamente relacionada con la percepción
delproceso económico como base oesencia fundamental en eldesarrollo de los
proyectos. En ocasiones un proyecto no esta visualizado oplanificado sobre el
factor del dinero como componente determinante, esto da la libertad de dar un
cambio deperspectiva, en donde se pueden considerar los diferentes aspectos;
ambientales, socialesopolíticos,esto da laoportunidad detrabajos voluntarios
ydonaciones, deestamanera sehan proyectados grandes proyectos.
Analizar un proyecto desde el punto de vista del costo, es muy incierto,
ya que el monto de un proyecto no es un numero final inamovible y exacto, es
una aproximación detodos sus componentes.
Acontinuación se ira explicando detalladamente la estructuración de un
presupuesto por el Método paramétrico o de ensamble, en donde se toma en
cuenta lascaracterísticas del inmueble.
Aplicándolo al estudio que se presentara en esta tesis, el costo se ve
representado fundamentalmente por elcosto de losmateriales ymano de obra,
incluyendo un indirecto, se busca establecer una metodología basada en el
método "PAMETRICO O DE ENSAMBLE", el cual ayuda al perito valuador a
obtener un valor rápidoy eficaz delinmueble sin concluir en cambio si se usar
el método de "PRECIOS UNITARIOS", en primera instancia se debe de contar
con tiempo y datos muy específicos del inmueble los cuales en la mayor parte
delasocasionesno se tiene.
Laingeniería decostonoconcluye con laelaboración delpresupuesto del
proyecto, sino que tiene que intervenir en todas las actividades futuras que de
lleven a cabo; esto es buscar elequilibrio entre elproceso de construcción y la
información financiera - económica. Esto debe generar un balance positivo en
el proyecto en general, buscando de igual manera un equilibrio que aporte al
impacto ambientay social.
33

La estimación de costo de un proyecto se convierte en un proceso
dinámico que se vatransformando durante las diferentes etapas del mismo, en
donde las perspectivas no son las iguales; elcosto de un proyecto puede tener
inmensidad de cambios, tanto a la alza como a la baja, esto depende del
desarrollo que vaya teniendo por lo tanto podemos decir que no es un
presupuesto estático, por los diferentes factores que intervienen; un ejemplo
muy claro es el tiempo de ejecución, si se lleva conforme lo planeado y lo
programado no existe ningún problema, este empieza a generar problemas
cuando por una o por otra razón se va retrasando la obra, por lo tanto, este
efecto generaun incremento enelcosto.
El tiempo es un componente económico del proyecto con gran
importancia, el cual se puede convertir de algo favorable, a algo que puede
ocasionar que no setermine laobra; estoes,seconvierte en un recurso escaso.
Siuna partida se retrasa dentro de la ejecución yesta se encuentra en la ruta
crítica, va a generar un desequilibrio en las actividades posteriores, las cuales
ya no cuentan con el tiempo planeado desde un principio, cuando esto se
presenta, se tienen que tomar medidas para la culminación de las diversas
actividades, lascualesvan a generar un sobre costo,por lainyección de tiempo
extra que se letenga que dar a cada partida, para poder llegar al termino con
un tiempo adecuado. Es importante tener siempre en cuenta que el ahorro del
tiempo genera ganancia, mientras más se recorte eltiempo de ejecución mayor
margen deutilidad, aun mejor laterminación dela obra.
Almomento de presupuestar un proyecto esimportante tomar en cuenta
lossiguientes aspectos:costomano deobra directa, costodemano deobra con
prestaciones, costo de destajo y un precio de mercado del destajo, costo de
rentademaquinaria orecuperación deinversión (comprade maquinaria).
Se debe de tener siempre presente la variación de costo que va teniendo el
presupuesto del proyecto, de esta manera se podrá saber si se concluye el
proyecto con la inversión que se había considerado o va hacer necesario
34

tramitar un tipo de crédito para su conclusión. El saber el costo de
recuperación de la inversión permite conocer el monto de recursos capaces de
mantenerse comofuente natural delfinanciamiento dela obra.
En la mayoría de las ocasiones falta una supervisión constante
económicaydeavance delosproyectos locual ocasiona que seconvierta en un
sistema estático incapaz de dar respuesta actualizadas del proyecto, esta falta
de información va a generar un problema tanto para poder tomar decisiones a
tiempo y sobre todo buscar las estrategias a tiempo, tanto de los aspectos
financieros ylaejecución dela obra, es por eso que desde un principio se debe
de llevar una planeación y una vezterminado este proceso llevar el control de
todoelproceso.
Se define como planeación estratégica alproceso que consiste en evaluar
elambienteylasfuerzas internas deuna organización, determinar los objetivos
a cortoylargoplazo,instrumentar un plan de hachón para alcanzar las metas
trazadas.
Se hablara de forma integral de la planeación y el control, enumerando
en primer lugar la planeación, la cual involucra a: proveedores, investigación,
desarrollo,diseño,producción, comercialización, clientes,esimportante llevar a
cabo el monitoreo de todas las actividades que se realizan, con la finalidad de
hacer comparativas de lo que se hace contra la realidad, con esta medida se
podrátomarlasmedidas correctivasadecuadas a tiempo.
Laingenieríadecostospersigue lossiguientes objetivos:
> Lograr una adecuada administración del cambio y mejoramiento
continuo comocultura de calidad.
> Aseguraruna planeación efectiva.
> Promoveruna herramienta decontrolparala operación.
35

> Serun parámetro paralaevaluación del desempeño.
En laplaneación es en donde se da inicio a laingeniería de costos, es en
donde se definen bases, fechas, información, definición de proyecto,
parámetros, relaciones ínter departamentales, formatos, políticas y
procedimientos, tácticas y estrategias a seguir durante el periodo estipulado
La planeación debe de ser detallada, se deben de planear los gastos e
ingresos para cada una de las áreas que conforman el proyecto, esto debe de
ser con el mayor detalle posible teniendo en mente que son los pasos a seguir
una vezque sedecidaejecutar elproyecto.
Una vez definida perfectamente la planeación y decidió el arranque del
proyecto se pasa al control en donde se monitorea, se da seguimiento a lo real
con loplaneado, para irmidiendo en que grado sevaalcanzando la planeación,
se analizan variaciones, se investigan causas y finalmente se toman las
medidas correctivas adecuadas, esta etapa se auxilia de reportes escritos,
información gráfica, formatosydocumentación diseñada en la planeación.
"La Ingeniería de Costos se define como el arte de aplicar conocimientos
científicos y empíricos para hacer conjeturas más realistas y valorizar una
construcción.
En sentido más amplio consiste en valorizar cualquier bien o servicio
antes, durante o después de su ejecución. Los Estimados en el ámbito de la
construcción son definidos básicamente por el nivel de confiabilidad prontitud
derealizaciónydisponibilidad deinformación base"25
.
25
Costopormetrocuadradodeconstrucción. Ing.LeopoldoVárelaAlonso.Julio 2005.
36

"2.2Métodosdeestimacióndecosto
Sepueden considerar 5 tipos de estimados:
1.-Orden demagnitud (oaproximados).
2.- Paramétricos (oporm2).
3.-Porcomponentes (fases constructivas sistemas complementos).
4.- Porensambles (elementosopiezas constructivas).
5.-Precio Unitario.
2.2.1 Estimados por orden de magnitud
Estetiposeconocecon otras denominaciones:
> Preliminares
> Gruesos
> Aproximados
> Sobrelas rodillas
> Sacadosdela manga
> Supuestos
Estos estimados se requieren generalmente en pláticas informales, como
"una idea", para iniciar los acercamientos con los financieros, ubicar a
inversionistas y para saber de que ordenes de magnitud debe pensarse. No
constituyen un compromiso,nialgoformal, sinomás bienuna referencia inicial
y es importante hacer de conocimiento del cliente ojefe, de que se trata de un
primer"tanteo"con muyescasabasede información.
Un propósito de este estimado es proveer información de arranque al
cliente opropietario para que setomen decisiones elementales y seprosiga o"26
26
37

"no con en anteproyecto. Un estimado de orden de magnitud se lleva en
ocasiones solo minutos para establecerse ypor logeneral no mas de un par de
horas.
Su confiabilidad es relativamente baja, esperándose una variabilidad de
mas menos treinta y cinco por ciento, aunque puede ser menos y de hasta un
mas o menos veinte por ciento dependiendo fundamentalmente de la
experiencia del estimador en elcampo de que se trate. Lainformación base de
lasconjeturas para elestimado puede llegara ser solouna "vistazo"auna obra
parecida yla referencia a una obra hecha en elpasado con las características
similares.
2.2.2 Estimados paramétricos
Parámetro es una constante que entra en una ecuación para obtener un
resultado; para el caso de los costos de construcción puede expresarse de la
siguiente manera:
Costo (proyectoXX)= / (parámetroYY)
En el cual el costo del proyecto "XX"es igual a la función del parámetro
"YY"dedichoproyecto. Lasvariable más comúnmente empleadaeseste método
esla de"metros cuadrados construidos"ypor ende elparámetro es"costro por
metro cuadrado del proyecto XX". Los costos por metro cuadrado son
indicadores de gran utilidad para planificadores, economistas, oficinas
gubernamentales, inversionistas, valuadores debienes inmuebles, arquitectos e
ingenieros de proyecto, contratistas, promotores de vivienda e incluso por
supuesto, elpúblico en general,cuando éstos requieren de estimados de costos
deconstrucción paracomprar oedificar su propia casa."27
27Costopormetrocuadradodeconstrucción.Ing.LeopoldoVárelaAlonso.Julio2005.
38

"Un estimado aproximado se obtiene sin poseer un proyecto detallado,
teniendo solo una idea de la cantidad de superficie por construir o bien el
número de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de un
hotel. A estos estimados se les denomina "Parametricus" y para el caso de
edificación, se expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por
metro cuadrado cúbico.Otrasvariablesusadas en esteprocedimiento son:
> Metrocúbicodeconstipaoembalse:Presasdematerial graduado.
> Camas: Hospitales.
> Local:Mercados.
> Hectáreaderiego:Sistemaderiego.
> Kilómetro:Carretera, canales.
> Pasajeros año (PAX):Aeropuertos.
El nivel de precisión esperado de tales presupuestos es de hasta mas o
menos un cuarenta por ciento para construcción pesada (por metro lineal de
carretera, canal de riego) y en edificación puede arrojar variaciones de mas o
menos treinta por ciento. Para estimadores experimentados en elcampo de los
proyectos que sepretende calcular elcosto,laprecisión sepuedemejorar hasta
tenerunavariabilidad demasomenosun quince por ciento.
2.2.3 Métodoestimado por componentes
Esteprocedimiento consisteenmanejar fases constructivas completas:
> Cimentación
> Estructura
> Acabados interiores
> Instalación hidrosanitaría"28
28Costopormetrocuadradodeconstrucción. Ing.LeopoldoVárelaAlonso.Julio2005.
39

> "Instalación eléctrica
Como un lote otanto integral, medido por metro cuadrado de desplante
(cimentación), metro cuadrado construido (estructura), porcentaje global
(instalaciones hidrosanitarías y eléctricas). Este procedimiento es poco usado
de manera global en la estimación de costo, ya que es rígido en ciertos
aspectos,comoen elcasodequeelestimador deseemodificar acabados de piso
en un proyecto. Laprecisión delmétodo es intermedia entre elparamétrico y el
de ensambles, observándose una variabilidad de mas o menos un veinticinco
por ciento, la cual un especialista experimentado podría bajar hasta un mas o
menosquincepor ciento.
La mejor manera de aplicar este método es combinarlo con el de
ensamble de costo y así facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer
modificaciones, reemplazosy reducciones.
El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como un
método sistémico que consiste en agrupar los ítems de obra "Unitarios" para
formar una pieza o elemento constructivo. Los ensambles son agrupamientos
deítemsunitariosyloscomponentes son agrupamientos deensambles: para el
caso de la "Componente cimentación superficial", los ensambles por agrupar
son:
> Zapatas
> Contratrabes
> Dados
Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar
comovariablesexplicativasdelcosto a:
> Tipodecimentación:Zapatas aisladas."29
29
Costopormetrocuadradodeconstrucción. Ing.LeopoldoVárelaAlonso.Julio2005.
40

> "Tamañodeclarosentre columnas.
> Número de pisos.
> Capacidad decargadel suelo.
Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar
comovariables explicativas delcosto a:
> Tipodecimentación:Zapatas aisladas
> Tamaño deentre columna
> Númerode pisos
> Capacidad decargadel suelo
Y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de
cimentación; consiste de una planta de 27 X 45 m, en la cual es posible
manejar clarosde 9 x 9 m y de 5.4x5.63 m, a efecto dedeterminar cantidades
de"elementos"(zapatas) comparables más fácilmente.
En los datos que se muestran a continuación, se tienen los cálculos y
resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parámetros
empleados para las3 variables.
> Claros 5.50 m
9.00 m
> Numero depisos 2
6
9
> Capacidad de suelo 30 ton/m2
15ton/m2"30
30
41

"Conestomismoesposiblehacerun comparativo conlosque se manejan
en Estados Unidos de América, con la idea solo de ofrecer un panorama de
cómo se modifica el costo al mover sus variables explicativas. Resulta
interesante analizar los resultados por metro cuadrado de planta de
cimentación (CMCPC), se incrementa alrededor de 40% por piso adicional (en
forma no lineal. Eltamaño del claro incluye incrementos de los claros de 5.5 a
9.0 metros.
Sistema decimentación para 1215m2 deárea de desplante:
Capacidad
del Suelo
30 Ton/M2
30 Ton/M2
15Ton/M2
Tamaño de
ClarosMI
5.50
5.50
9.00
Numero de
pisos
2
6
9
2
6
9
Zapatas Lado
1.8
1.4
1.2
2.8
2.2
1.9
3.5
2.7
2.4
4.4
3.5
3
7
5.5
4.7
8.5
7
5.5
Cantidad de
Zapatas
28
22
4
28
22
4
28
22
4
8
12
4
8
12
4
8
12
4"31
31
42

"El procedimiento para estructurar cada uno de los "Componentes", se
basó en la consideración de un aplanta de edificios de 27 x 45 m, esto es, un
área de desplante de 1215 m2 y con los claros de 9 m o 5.5 m del caso (5.4 x
5.63 m). Referentemente a la capacidad de carga del suelo, se eligieron dos
parámetros: 30 y 15ton/m2, ya que podrían considerarse como intermedios y
de uso más común. En general los suelos se pueden clasificar
convencionalmente, según su capacidad decargacomo sigue:
Alta:rocadedurezamedia 390ton/m2 81.2 KSF3
Buena: gravacompacta 97ton/m2 20.2 KSF3
Medio-buena: gravasuelta 78ton/m2 16.3 KSF3
Baja-media: arcillaestable 19ton/m2 4.0 KSF3
Baja: arcilla 10ton/m2 2.1 KSF3
Muy-Baja: arcillamuy compresible 19ton/m2 4.0 KSF3
Como puede percibirse, el método es práctico, pero no se recomienda
usar de manera integra al cien por ciento, sino parcialmente en ciertos
elementos constructivos ymezclar este procedimiento con elde ensambles que
ofrece mayor flexibilidad para elementos tales como acabados y sistemas de
losas-trabe entre otros.
2.2.4 Métododeensamble de costo
El método de ensamble de costo consiste en el manejo de piezas
constructivas completas. Un ejemplo claro es el ensamble de una puerta, en
donde seconsideran lossiguientes elementos:
> Trazoy niveles
> Marco"32
32
43

> "Preparación, colocación demarcoy pijas
> Pintura en marco
> Puerta
> Barnizde puerta
> Bisagras
> Chapa
> Mirilla
> Número
En el cual puede observarse que intervienen especialidades
pertenecientes a partidas muy diversas como: albañilería, carpinteros, pintura,
barniz, cerrajería y herrajes. Una de las grandes virtudes del método, es la
reducción considerable delnúmero de elementos que contiene un estimado por
el Método de Precios Unitarios; digamos de 1500 conceptos en precios
unitarios, sereduce a 50o60conceptos ensamblados.
Otro atractivo del método es su facilidad de cubicación; volviendo al
ejemplo de puertas; en vez de cubicar centímetros lineales de pintura en
marcos, centímetros cuadrados de barniz, piezas de tornillos, taquetes, etc;
solamente se cubicarán piezas integrales. Por su importancia se dedica un
capítulo poraparte,yaqueesuna herramienta poderosay pragmática.
Elbalance de esfuerzo requerido contra precisión es relativamente bueno
en este procedimiento. La variabilidad típica esta en mas o menos el 20%.
Especialistas experimentados en el tipo de construcción que se trate y con
buena información ytiempo disponibles, pueden llegar a ofrecer hasta un mas
omenosdiezpor ciento."33
33
44

"Este método, aunque esta enfocado claramente a la realización de
estimados aproximados y preliminares, es posible aplicarlo en la cotización de
obras para efectos de concursos, contrato, cobro y pago de estimaciones de
obraycontrolesdeavance físico.
2.2.5Métododeprecio unitarios
Es el procedimiento mas conocido y su aplicación esta mas bien
orientada a la estimación de costo de construcción para efecto de concursas,
contratar, pago de estimaciones de obra y reclamaciones de conceptos
extraordinarios, no-recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. Para
poder aplicar esta metodología es necesario contar con el proyecto ejecutivo
completo (o casi completo), planos de detalle, especificaciones y una
cuantificación exhaustivay confiable.
Alirse teniendo un grado (porcentaje) de avance mayor en la definición y
detalle del proyecto específico, se podrá afinar el catálogo de conceptos y sus
cantidades de obra correspondiente y con ello derivar a la elaboración de un
estimado por precio unitario, el cual ya debe ofrecer un nivel de precisión de
mas o menos diez por ciento. Proyectos sencillos, repetitivos y e los que el
especialista tenga mucha experiencia (vivienda), la variabilidad puede ser
reducidahasta cercademas omenoscuatro por ciento.
2.3Métododeensamble
Lametodología que seconoce comoensambles decostoyqueconsiste en
manejar piezas constructivas completas, como sería elcaso de un lavabo, en el
que se incluye el mueble, la plomería, mezcladora, el espejo, los accesorios y
colocaciones."34
34
45

"Enuna zapatadecimentación, elensamble contendría
> Limpiezaydesyerbe de terreno
> Desmonte siesel caso
> Despalme
> Trazoy nivelación
> Excavación
> Afine defondo de cepa
> Plantilla
> Cimbra
> Acero(varios calibres)
> Concreto
> Relleno
> Acarreos 1er.km dematerial sobrante
> Acarreoen kilómetros subsecuentes.
Este procedimiento es el idóneo para hacer estimados rápidos,
aproximados y confiables, no tan grueso como los paramétricos ni tan
detallados como los de los costros unitarios. Como puede observarse en los
presupuestos estimados de construcción, los manejados por el método de
ensambles son de carácter sintetizado y si se les compara con los de precio
unitario, el catálogo de conceptos reduce 10 a 20 veces en su número de
elementos.
En el fondo de los costos por ensambles contiene el detalle y
características deuna matriz decostounitario pero su manejo esmas practico
porque se aplica por piezas constructivas completas como el caso de las losas-
trabes, en donde se conjunta la cimbra, refuerzo, concreto y se cuantifica por
metro cuadrado cubierto, a diferencia del procedimiento de costo unitario en
donde se maneja cimbra en losas y cimbra en trabes, el acero en sus"35
35
46

"diferentes diámetros para losa y trabes por separado y el concreto de igual
manera. Un concepto ensamblado contiene de 3 hasta 20 conceptos unitarios
de trabajo.
Esta metodología permite hacer modificaciones en bloque de elementos
completos tal como tipo de cimentación, materiales de muros, acabados,
cisterna de losa einstalaciones. Lafacilidad demanejo delcosto por unidad de
ensamble aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificación, hacen de este
procedimiento la herramienta más poderosa, rápida verosímil, eficaz, confiable
ypragmática, para quien requierehacer estimados aproximados.
Acontinuación se presenta un ejemplo de n ensamble de costo (zapata),
con la intención de mostrar que los resultados obtenidos, poseen sustento
metodológico desdelosmás elementales insumosy recursos.
ANÁLISISDEENSAMBLEDECOSTO
ZAPATAAISLADA4.3M
CONCEPTO
Limpieza, trazo,
niveles
Excavación
Plantilla
Cimbra
Acero
Concreto
Relleno
Acarreo 11 km
CANTIDAD
18.49
59.00
18.49
6.88
.143
11.65
47.00
15.00
UNIDAD
M2
M3
M2
M2
Ton
M3
M3
M3
Ti
COSTO
15.48
21.69
1,100.00
250.00
19,000.0
0
1,100.00
123.00
52.50
DTALPZA
IMPORTE
$ 286.23
$ 1,279.71
$ 2,033.90
$ 1,720.00
$2,717.00
$ 12,815.00
$ 5,781.00
$ 787.50
$ 27,420.34*36
36Costopormetrocuadradodeconstrucción. Ing.LeopoldoVárelaAlonso.Julio 2005.
47

"ANÁLISISDEENSAMBLEDECOSTO
LOSA-TRABE CLARO9.75X8.5M
CONCEPTO
CIMBRA
Trabes
Longitudinales
Trabes
Transversales
Losa
ACERO
Trabes
Longitudinales
Trabes
Transversales
Losa
CONCRETO
Trabes
Longitudinales
Trabes
Transversales
Losa
CANTIDAD
.3643
.1592
.8818
.0075
.0044
.0056
.0663
.0289
.1402
UNIDAD
M2
M2
M2
TON
TON
TON
M3
M3
M3
COSTO
312.18
312.18
312.18
19,000.00
19,000.00
19,000.00
1,100.00
1,100.00
1,100.00
TOTALM2
IMPORTE
$ 113,73
$ 49.70
$ 275.28
$ 142.50
$ 83.600
$ 106.40
$ 72.930
$ 3 1 . 7 9
$ 154.22
$ 1,030.15
Se han considerado convencionalmente ciertos alcances generales para
cada ensamble de costos, mismos que se pueden consultar en las siguientes
tablas. En caso específico son modificados aefecto que elusuario pueda"37
37
Costopormetrocuadradodeconstrucción.Ing.LeopoldoVárelaAlonso.Julio2005.
48

"manipular y adecuar los modelos a sus propias necesidades; tal es el ejemplo
delabanqueta con guarnición incluida.
Cada concepto detrabajo considerado incluye elsuministro en elsitio de
la obra y colocación de todos los materiales permanentes y temporales
inherentes, así como los acarreos, mermas y desperdicios en cada etapa de su
proceso constructivo. El costo de los materiales y mano de obra son de
mercado. El precio contiene los indirectos, costo de financiamiento y utilidad
del constructor.
ALCANCESDELOSENSAMBLES
ENSAMBLE
Zapatas
Contratrabes, dados,
firmes, columnas, losa-
trabes, muro concreto,
dalas-castillos
Cimiento piedra
Pilotes
Escalera
Escalerade emergencia
Techo-Lamina
Muros
Muros c/acabado
INCLUYE
Trazo, excavación, plantilla, cimbra, acero,
concreto (no incluye dado), relleno y acarreo de
sobrantes.
Cimbra, aceroy concreto.
Trazo, excavación, piedra, mortero, relleno y
acarreo de sobrante.
Cimbra, acero,hincadoy concreto.
Cimbra, acero,concretoy pasamanos.
Estructura, huellasy pasamanos.
Armaduray lámina.
Muros,dalas, castillos.
Muro,dalas,castillos,aplanado, acabado."38
38
49

"Ventana
Puertas
Acabados Muros
Acabados loseta
Pisos
Mamparas
Plafón
Elevadores
Mueblesde baño
Caja de válvulas
Troncal hidrosanitaría
Hidroneumático
Sistema de aire
acondicionado
Iluminación, contactos y
apagadores
Pavimento asfáltico
Banquetas
Zanjas
Ventanería, vidrio, accesorios.
Puertas, cerrajería, acabados, marcos,
colocaciones, herrajes.
Aplanado más recubrimiento: pintura,
texturizado,tapizolodel caso.
Aplanado,entortado, loseta.
Piso,zoclo,pulidos.
Sujeciones, cerrajerías, herrajes, tableros.
Suspensión, plafón (sin huecos).
Equipoe instalación.
Muebles, colocación, plomería (hasta troncal),
mezcladorasy accesorios.
Trazo, excavación, compactación, cimbra,
armados, concreto, soportes, escalera marina,
rellenosyacarreos de sobrantes.
Tubería y conexiones, registros, conexión de red
de alcantarillado y agua potable, cisterna y
tinacos.
Tanque, tuberías, piezas especiales, válvulas y
manómetros, bombas y conexión a troncal
hidrosanitaría.
Equipo, soportería, ductos,aislamientos, rejillas.
Lámparas, gabinetes, cajas, conectores, conduit,
tierra, cableado, accesorios.
Basecompactada, riegodeliga,carpetaysello.
Baseybanqueta deconcreto hidráulico.
Trazo, excavación, afine, relleno con material
producto deexcavaciónyacarreode sobrante."39
39
50

"Cama
Pozode visita
Alcantarillado
Compactación del fondo de excavación y cama de
arena semi-compactada.
Trazo excavación, zapata, pozo, brocal, tapa,
rellenoyacarreode sobrante.
Trazo, excavación nivelación, cama de arena,
tubería, conexiones, pruebas, relleno,
compactación, acarreodematerial sobrante.
Los antepresupuestos, estimados o valorizaciones de reposición de las
construcciones que hacen por el método de ensambles son estructurarles y se
organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el
nombre de uniformato, que establece el Instituto de Especificaciones de la
Construcción (CSI: siglas en ingles) y el Instituto Americano de Arquitectos
(ALA).La clasificación, estructura y desglose de partidas se hace por sistemas
constructivos en 12divisiones, debiéndose notar que difiere dela estructura de
partidas que se acostumbran en un presupuesto de contratistas por el método
deprecios unitarios.
El formato para antepresupuestos se puede usar también para
ingresarlos a un avalúo; es una organización y estructura que refleja más las
prácticasmexicanas alrespecto:
> Cimentación y subestructura (estructura de sótano, firmes y muros de
contención)
> Superestructura (columnas,losas-trabesy escaleras)
> Cubierta exterior (fachadas, muros de colindancia, impermeabilización y
tragaluces)
> Construcción interior (muros,acabados, divisorios)
> Elevadoresymovimiento"40
51

> "Instalación mecánica (hidrosanitarío, aireacondicionado, sonido,video)
> Instalación eléctrica (iluminación, comunicaciones, sonido,video)
> Especialidades (albercas,cisternas, automatización)
> Obras exteriores
> Condiciones generales (proyecto, licencias, no-previstos e imprecisión de
modelos)
Las partidas Cubierta Exterior y Construcción Interior, permiten hacer
modificaciones de acabados y de densidad y conformación de muros
divisorios, haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con
facilidad cambiarse de una edificación de oficinas a una de apartamentos u
hotel.
Una de las partidas que requieren mayores explicaciones es la de
condiciones generales, ya que por naturaleza e importancia exigen del
estimador decostos, elaplicar su experiencia, sensibilidad ybuenjuicio. En
la siguiente tabla semuestran loscomponentes más comúnmente incluidos
y sus rubros constitutivos. En las condiciones generales se incluyen los
indirectosylautilidad del contratista.
Elimpuesto de devaloragregadovaincluido en lospresupuestos, ya que
lamayoría de lasobras alestar gravadas por este impuesto, recupera elIVA
pagado a sus proveedores, subcontratistas, por la vía del acreditamiento
fiscal.
Las obras exentas por este gravamen son las habitacionales (yotras más
como agropecuarios directamente contadas a los propietarios), no permiten
lo anterior, por el IVAdebe considerarse como costo (deducible para efecto
deISR);por esta razón, elusuario deésta podrá observar que los modelos"41
41
52

"habitacionales unifamiliares (casa) y plurifamiliares (apartamentos) en la
partida (división),condiciones generales, setieneun renglón IVA; acreditable
por exclusión.
La manera de usar estos presupuestos es la siguiente: supongamos que
elusuario deesta fuente deinformación está haciendo un estimado de costo
de una tienda departamental de 8753 m2; se puede proceder de dos
maneras:
Contando con diseño conceptual, anteproyecto, o croquis. Si se tiene un
diseño conceptual o anteproyecto o hasta un proyecto, en el caso de una
obrapor ejecutar, obienun croquis delevantamiento en elcaso deobras ya
existentes (para fines de avalúo), se recomienda hacer el catálogo de
conceptos (ensamblados) y su cuantificación lo mas aproximada posible,
empleando para ellola información contenida en elcatálogo de ensambles y
ayudadosdemodelo similar.
En este caso digamos que se pretende estimar el costo de un mercado
público se toma un modelo similar como la bodega-nave industrial y se
complementa, adecúay"viste"deacuerdo alascaracterísticas delcaso.
Proporcional o por factor de diferencia. Si no se cuenta con la
información anterior y se desea obtener un presupuesto por partidas y
ensambles y solo afinar en cuanto a calidad de acabados (fachadas,
recubrimientos, equipamiento), es valido el afectar todos los volúmenes de
obra del presupuesto-modelo que se presentan en este capitulo, por un
factor deindiferencia proporcional (FIP)
FIP = área deseada = 8753m2 =.875"42
áreadelmodelo 10000 m2
42
53

"y reservarse finalmente la opción de reemplazar, disminuir y aumentar
conceptos individuales, con objeto de dar un mejor estimado que el
paramétrico, por metro cuadrado de construcción, reflejando así ciertas
particularidades deloque se tiene en mente por construir ovaluar (número
deelevadores,aireacondicionado, etc.).
En elproceso de cálculo de losmodelos aquí presentados, semantiene el
criterio de razonabilidad de costo, aplicando investigaciones de costo de
mercado demano de obra, materialesyequipos representativos y promedio,
a sabiendas que fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen
variar los resultados, pero por lo general en medida reducida. Queda en
manos del usuario el que juzgue la cuantía de holgura conveniente o
necesaria para su caso específico.
Si se trata de hace un estimado para efectos de pre-inversión, más vale
tomar un porcentaje positivo de confiabilidad a manera de colchón, que
prevea tanto cambios de proyecto, conceptos de obra no previstos o de
escasa relevancia e imprecisión del modelo. En la partida o división de
condiciones generales que se manejas en los estimados, para cada caso,
dichos porcentajes de confiabilidad que estarán en función de la
disponibilidad y calidad de información base y del tiempo consagrado por
parte del analista, por lo que éste deberá hacer un estimado particular del
rubro en cuestión, acorde con sus experienciasy percepción.
Elproceso decuantificación deunidades deconstrucción en elmétodo de
ensambles es sorprendentemente sencillo; seprocede deuna manera similar
al que se aplica en el método de conceptos por precio unitarios, marcando
los planos o croquis con diferentes colores, pero con la diferencia que un"43
54

"trabajo de cuantificación por ensambles puede ser hasta 100 veces más
rápido.
Se recomienda en especial tener precaución con los acabados en los
muros, ya que los muros exteriores o de colindancia se cuantificarán en la
división decubierta exteriorcon su acabado auna caraincluida (laexterior);
así alpasar a cuantificarlo en construcción interior, habrá que considerarse
soloelacabado interno."44
Los ensambles como se menciono anteriormente ya incluyen, desde
limpieza, trazo y nivelación, cimbras, concretos y sus refuerzos, hasta el
acarreo dedesperdicios fuera de obra.
Por lo que se puede observar existe una diversidad de métodos de
estimación de costo, loscuales van brindando un porcentaje de certeza más
exacto conforme se van complementando más los sistemas, en este trabajo
se elaboraran los presupuestos por ensamble los cuales en ocasiones
estarán desglosadaslaspartidasprincipales, paramayor exactitud.
44
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Metodología para valuar obras inconclusas. Tesis

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