Este documento resume los conceptos básicos de los contratos preparatorios en el derecho civil peruano, incluyendo definiciones, modalidades, características y efectos del compromiso de contratar y el contrato de opción. Explica que los contratos preparatorios crean una obligación de celebrar un contrato definitivo en el futuro y difieren en si otorgan un derecho o una opción a celebrar dicho contrato.

1. DERECHO CIVIL V
(CONTRATOS)
Catedrático: José Carlos Romero
Rodríguez
PRIMERA UNIDAD

2. CONTRATOS PREPARATORIOS
Catedrático: José Carlos Romero
Rodríguez
SESIÓN 05

3. Definición
“El contrato preparatorio es un
acuerdo de voluntades que obliga a
las partes del mismo a celebrar entre
ellas en el futuro un determinado
contrato definitivo, cuyo objeto será
la creación, regulación, modificación oextinción de la relación jurídica
patrimonial sobre la que verse este
contrato”(De la Puente 2003:163-164)

4. No tienen un fin económico inmediato
“Estos contratos carecen de un fin
económico propio inmediato y
constituyen un medio de asegurar la
celebración o la aplicación futura de
otros, que serán definitivos.
Schreiber 2000:202)
” (Arias-

5. Utilidad práctica
“Sucede con frecuencia que por
dificultades u obstáculos de hecho o
derecho, no sea factible o conveniente
concluir un contrato, pero sí resulta
recomendable que las partes aseguren
su celebración futura (Arias-Schreiber
2000:202)

6. Aplicación
“El Código (Civil) contiene una
sistemática legal destinada a que los
contratos preparatorios puedan
aplicarse a cualquier contrato, se trate
de una compraventa, mutuo,
arrendamiento o cualquier contrato
típico o atípico”
2000:202)
(Arias-Schreiber

7. Modalidades
El Código Civil peruano tiene dos
modalidades
preparatorios:
de contratos
• El compromiso de contratar
• El contrato de opción

8. Compromiso de
Contratar

9. Compromiso de contratar (1)
Art. 1414 CC peruano. “Por
el compromiso de contratar
las partes se
el
obligan
futuro
a
uncelebrar en
contrato definitivo”

10. Compromiso de contratar (2)
Definición
“Contrato por el cual una parte se
obliga frente a la otra, o ambas se
obligan recíprocamente, a celebrar en
el futuro
elementos,
otro contrato, cuyos
por los menos los
esenciales, se especifican, que
actualmente no quieren o no pueden
celebrar. (De” la puente 2003: 181)

11. Compromiso de contratar (3)
“A” es propietario de un inmueble y “B”
desea comprarlo, pero no tiene en estos
momentos la capacidad económica para
hacerlo. En tales circunstancias, “A” y “B”
se comprometen a que en un plazo
máximo de seis meses se efectuará la
compraventa y asumen, por lo tanto, una
obligación de hacer, o sea de otorgar
dentro del plazo convenido el referido
contrato.

12. Compromiso de contratar (4)
Objeto
“Tal objeto es una obligación de hacer
(que puede recaer en ambas partes o
en una
actividad
sola), consistente en
asentir
una
dirigida a o a
prestarse a cuanto fuere preciso para
la celebración de un futuro contrato
(el contrato definitivo)” (De la puente
2003: 186)

13. Compromiso de contratar (5)
Efectos
“Tanto en el compromiso de contratar
con prestación unilateral como en el
compromiso con prestaciones recíprocas
el efecto principal del contrato es que la
parte (sea una o más) obligada debeejecutar una prestación de hacer,
consistente en prestarse a la estipulación
del futuro contrato definitivo.” (De la
puente 2003: 190)

14. Compromiso de contratar (6)
Características
1. Es un contrato típico, en cuanto la ley
expresamente no sólo lo prevé, sino
también lo regula.
2. Es un contrato autónomo, en cuanto
se mantiene distinto del contrato
definitivo y se caracteriza por fijar
previamente el contenido de este
contrato,
identidad.
sin perder su propia

15. Compromiso de contratar (7)
3. Es un contrato perfecto, y no un
momento de formación del
contrato definitivo, y por ello se le
exigen todos los requisitos
necesarios para que tenga validez.
4. Es un contrato obligacional,
porque crea una obligación con
prestación de hacer consistente en
concluir un contrato definitivo.

16. Compromiso de contratar (8)
5. Es un contrato de aplicación
general, pues sirve para preparar
cualquier clase de contrato.
6. Es un contrato de ejecución
diferida, en lo que respecta a la
celebración del contrato definitivo.
7. Requiere que las partes estipulen,
por lo menos, los elementos
esenciales del contrato definitivo.

17. Contenido del Compromiso de contratar (1)
Art. 1415 CC peruano. “El
compromiso de contratar
debe
menos,
contener,
los
por lo
elementos
contratoesenciales
definitivo”
del
.

18. Contenido del Compromiso de contratar (2)
“No será necesario que el primero
(compromiso de contratar) contenga todos los
términos y condiciones del segundo (contrato
definitivo) y bastará que se encuentren
establecidas las condiciones fundamentales.
(…) es en él (contrato definitivo) que se
completarán los detalles de la relación
contractual, quedando las partes en libertad
para incorporar otras cláusulas, sin alejarse
obviamente de lo que era y sigue siendo
esencial” (Arias. Schreiber 2000: 208)

19. Plazo del compromiso de contratar (1)
Art. 1416 CC peruano. “El plazo del compromiso
de contratar será no mayor de un año y
cualquier exceso se reducirá a este límite. A falta
de plazo convencional rige el máximo fijado por
este artículo”. (Texto anterior)
Art. 1416 CC peruano. “El plazo del compromiso
de contratar debe ser determinado o
determinable. Si no se estableciera el plazo, éste
será de un año”. (Texto vigente)

20. Plazo del compromiso de contratar (2)
Art. 1417 CC peruano. “El compromiso de contratar
puede ser renovado a su vencimiento por un plazo
no mayor que el indicado en el artículo 1416 y así
sucesivamente”.
“Este artículo tenía pleno sentido cuando estaba
vigente el texto primitivo del art. 1416, según el
cual el plazo del compromiso de contratar era no
mayor de un año. Actualmente, con la nuevaredacción (…), debe entenderse que el
compromiso de contratar puede ser renovado a su
vencimiento por cualquier plazo determinado o
determinable” (De la puente 2003: 212)

21. Negativa a celebrar el contrato definitivo
Art. 1418 CC peruano. “La injustificada
negativa del obligado a celebrar el
contrato definitivo otorga a la otra parte
alternativamente el derecho a:
1. Exigir judicialmente la celebración
del contrato.
2. Solicitar se deje sin
compromiso de contratar
efecto el
En uno u otro caso hay lugar a la
indemnización de daños y perjuicios.”.

22. Contrato de
opción

23. Contrato de opción (1)
Art. 1419 CC peruano. “Por el
contrato de opción, una de las
partes queda vinculada a su
declaración de celebrar en el
futuro un contrato definitivo yla otra tiene el derecho
exclusivo de celebrarlo o no”

24. Contrato de opción (2)
“Existe en esta figura un
sujeto activo y otro pasivo. El
primero es aquel que tiene el
derecho de ejercitar la opción.
El segundo es el que está en la
obligación de formalizar el
contrato definitivo”.

25. Contrato de opción (3)
“A” y “B” celebran una opción de contrato
de compraventa a seis meses. El titular de
la opción es “A” (optante y acreedor) y el
obligado es “B” (opcionista y deudor).
• Escenario 1: Si “A” decide ejercitar laopción dentro del plazo, el contrato de
compraventa queda perfeccionado.
• Escenario 2: Si “A” renuncia a su opción o
deja pasar los seis meses sin ejercitarla,
“B” queda liberado.

26. Contrato de opción (4)
Diferencias con el compromiso de
contratar
“Mientras en el primero (compromiso de
contratar)
celebrar
se
en
adquiere el derecho a
contratoel futuro un
definitivo, por el segundo (contrato de
opción), quien tiene la opción a su favor,
goza, por el sólo mérito de su voluntad, la
facultad de obligar a otorgar y ejecutar
el
contrato opcionado.” (Arias-Schreiber
2000: 213)

27. Contrato de opción (5)
Diferencias con el compromiso de
contratar
En tal sentido, “no se consideró necesario establecer el
derecho del opcionista a exigir judicialmente la
ejecución del contrato de opción, por considerarlo
obvio, (…) si el obligado no cumple con la prestación le
corresponderá al juez fallar en el sentido de que se ha
celebrado el contrato (…)” (Arias-Schreiber 2000: 214)
El contrato definitivo “sólo perfecciona al ejercitar el
opcionista su derecho y conocer el oferente esa
manifestación
214)
de voluntad” (Arias-Schreiber 2000:

28. Contrato de opción (6)
Efectos
“El contrato de opción produce
los dos siguientes efectos
formulaciónfundamentales: la
de una oferta irrevocable por
parte del concedente; y el
derecho del optante de celebrar
el contrato definitivo mediantela aceptación de tal oferta.”

29. Contrato de opción (7)
• No es necesario que el concedente formule
una oferta formal al optante, sino que
basta la celebración para que este efecto
se produzca.
• Cualquier revocación que haga el
concedente de dicha oferta no produce
efecto
optante
alguno,
puede
de tal manera que el
contratocelebrar el
definitivo, en cualquier momento durante
la vigencia de la opción,
aceptación de la oferta.
mediante la

30. Contrato de opción (8)
Características
1. Es un contrato típico, en cuanto la ley
expresamente no sólo lo prevé, sino
también lo regula.
2. Es un contrato consensual, en cuanto
se concluye por el mero
consentimiento, salvo el caso que el
contrato definitivo sea solemne, en
cuyo supuesto debe seguirse
formalidad (Art. 1425 CC)
esa

31. Contrato de opción (9)
3. Es un
tiene
contrato temporal, pues
vigenciaun plazo de
establecido por las partes o, en su
defecto, por la ley (Art. 1423 CC).
4. Puede ser gratuito u oneroso, lo
cual dependerá de ser prestación
unilateral
recíprocas.
o de prestaciones

32. Contrato de opción (10)
5. Es un contrato preparatorio, por
cuanto se celebra para en el futuro
celebrar otro contrato.
6. Es un contrato principal y no
accesorio, pues no necesita de otro
acto jurídico (contrato definitivo) para
producir su efecto.
7. Es un contrato de aplicación general,
pues sirve para preparar cualquier
clase de contrato.

33. Contenido del contrato de opción (1)
Art. 1422 CC peruano. “El
contrato
contener
de opción
todos
debe
los
condicioneselementos y
del contrato definitivo”

34. Contenido del contrato de opción (2)
“Es un contrato preparativo completo,
de modo que tienen que estar
contemplados todos los elementos y
condiciones del contrato definitivo y no
únicamente los esenciales. Y esto es asíporque basta la sola declaración de
voluntad del beneficiario de la opción
para que se considere automáticamente
celebrado el contrato definitivo.” (Arias-
Schreiber 2000: 216)

35. Contenido del contrato de opción (3)
“En la opción de compra de un
inmueble, deben incluirse todas las
cláusulas concernientes a
como
la
lacompraventa, tales
determinación del bien, el precio, la
forma de pago, las garantías en casode ser establecidas, etc., y no
estipulacionessimplemente las
fundamentales.”
2000: 216)
(Arias-Schreiber

36. Plazo del contrato de opción (1)
Art. 1423 CC peruano. “Toda opción está sujeta
a un plazo máximo de seis meses y cualquier
exceso se reduce a este límite”. (Texto anterior)
Art. 1423 CC peruano. “El plazo del contrato de
opción debe ser determinado o determinable. Si
no se estableciera el plazo, éste será de un año”
(Texto vigente)
.

37. Plazo del contrato de opción (2)
Art. 1424 CC peruano. “Al vencimiento de la opción, las
partes pueden renovarla por un plazo no mayor al
máximo señalado
sucesivamente”.
en el artículo 1423º y así
Mutatis mutandi debe aplicarse el mismo criterio:
“Este artículo tenía pleno sentido cuando estaba vigente
el texto primitivo del art. 1416, según el cual el plazo del
compromiso de contratar era no mayor de un año.
Actualmente, con la nueva redacción (…), debe
entenderse que el compromiso de contratar puede ser
renovado a su vencimiento por cualquier plazo
determinado o determinable” (De la puente 2003: 212)

38. Formalidad de los contratos preparatorios
Art. 1425 CC peruano. “Los
contratos preparatorios son nulos
si no se celebran en la misma
forma que la ley prescribe para el
contrato definitivo bajo sanción de
nulidad”.