Los condominios Materias Especializadas

Mag. Catalina Ferrera Cuevas: junio 2010Mag. Catalina Ferrera Cuevas: junio 2010 11
Los CondominiosLos Condominios

AntecedentesAntecedentes
Antes de la promulgación de la Ley Num.5038,Antes de la promulgación de la Ley Num.5038,
sobre condominios, esta figura jurídica estabasobre condominios, esta figura jurídica estaba
regida por el Art. 664 del Código Civil.regida por el Art. 664 del Código Civil.
Con el surgimiento de la Ley 5038 quedaCon el surgimiento de la Ley 5038 queda
caracterizado el condominio. Esta disposicióncaracterizado el condominio. Esta disposición
fue complementada por la Ley Num. 404 delfue complementada por la Ley Num. 404 del
año 1972 que reguló las propiedadesaño 1972 que reguló las propiedades
horizontales divididas por muros y tabiques.horizontales divididas por muros y tabiques.

CambiosCambios introducidos porintroducidos por
la Ley 108-05la Ley 108-05
Deroga la Ley Num.404 de 1972 sobre laDeroga la Ley Num.404 de 1972 sobre la
propiedad horizontal.propiedad horizontal.
Deroga y modifica parcialmente la Ley Num.Deroga y modifica parcialmente la Ley Num.
5038, sobre condominios, particularmente los5038, sobre condominios, particularmente los
Artículos 1,2,3,10,19,20,23, 24, 33 y 34.Artículos 1,2,3,10,19,20,23, 24, 33 y 34.

Definición de CondominioDefinición de Condominio
El vocabulario Jurídico de Henri Capitant ofreceEl vocabulario Jurídico de Henri Capitant ofrece
la siguiente definición:”Derecho de propiedadla siguiente definición:”Derecho de propiedad
existente a favor de varias personas sobre unexistente a favor de varias personas sobre un
bien inmueble bajo la forma de cuotaspartes,bien inmueble bajo la forma de cuotaspartes,
ideales “o partes ideales”, es decir fracciones.ideales “o partes ideales”, es decir fracciones.
Permite a cada copropietario usar de la cosaPermite a cada copropietario usar de la cosa
bajo la condición de respetar los derechosbajo la condición de respetar los derechos
concurrentes de los otros, gozar de ella y enconcurrentes de los otros, gozar de ella y en
principio disponer del bien libremente, en laprincipio disponer del bien libremente, en la
medida de su cuota parte.”medida de su cuota parte.”

Definición (Continuación)Definición (Continuación)
Art.100 de la Ley 108-05:Art.100 de la Ley 108-05:
““Es el derecho en virtud del cual distintas partes deEs el derecho en virtud del cual distintas partes de
un inmueble con independencia funcional y salidaun inmueble con independencia funcional y salida
directa o indirecta a la vía pública, se establecendirecta o indirecta a la vía pública, se establecen
como propiedad exclusiva de una o más personas,como propiedad exclusiva de una o más personas,
las que a su vez son copropietarias indivisas sobrelas que a su vez son copropietarias indivisas sobre
las partes comunes”.las partes comunes”.
La definicion anterior esta acorde con el artículo 1La definicion anterior esta acorde con el artículo 1
de la Ley 5038.de la Ley 5038.

Objeto de la Ley deObjeto de la Ley de
CondominiosCondominios
Regula el sistema de propiedad porRegula el sistema de propiedad por
pisos o departamentos estableciendopisos o departamentos estableciendo
los derechos y deberes de cadalos derechos y deberes de cada
propietario, evitando así los posiblespropietario, evitando así los posibles
conflictos que pudieran surgir.conflictos que pudieran surgir.
Las unidades o subparcelas que laLas unidades o subparcelas que la
componen pueden ser objeto de tráficocomponen pueden ser objeto de tráfico
jurídico de manera independiente.jurídico de manera independiente.

Objeto: ContinuaciónObjeto: Continuación
El Régimen de Condominio es aplicableEl Régimen de Condominio es aplicable
para dividir edificaciones, complejospara dividir edificaciones, complejos
residenciales, hoteleros, industriales,residenciales, hoteleros, industriales,
cementerios privados, ocementerios privados, o cualquier otrocualquier otro
sistema de propiedad inmobiliaria en lasistema de propiedad inmobiliaria en la
que se pretenda establecer una relaciónque se pretenda establecer una relación
inseparable entre los sectores deinseparable entre los sectores de
propiedad exclusiva y sectores comunespropiedad exclusiva y sectores comunes..

Aplicación del Régimen deAplicación del Régimen de
CondominioCondominio
Es aplicable a parcelas debidamenteEs aplicable a parcelas debidamente
registradas e individualizadas.registradas e individualizadas.
No es indispensable que el condominioNo es indispensable que el condominio
esté edificado.esté edificado.
No se puede constituir el condominio enNo se puede constituir el condominio en
porciones de parcelas amparadas enporciones de parcelas amparadas en
Constancias Anotadas.Constancias Anotadas.

Aplicación del Régimen deAplicación del Régimen de
CondominioCondominio
No se constituirá condominios sobreNo se constituirá condominios sobre
unidades ya constituidas.unidades ya constituidas.
Las unidades de condominio ya constituidasLas unidades de condominio ya constituidas
no pueden ser objeto de deslinde, subdivisiónno pueden ser objeto de deslinde, subdivisión
o refundición.o refundición.
Cuando se pretenda someter a un mismoCuando se pretenda someter a un mismo
Régimen de Condominio parcelas colindantesRégimen de Condominio parcelas colindantes
entre sí, deben estar previamente refundidas.entre sí, deben estar previamente refundidas.

Objeto (Cont.)Objeto (Cont.)
Cuando se pretenda someter al régimen deCuando se pretenda someter al régimen de
Condominio, extractos de Certificados deCondominio, extractos de Certificados de
Títulos, previamente debe efectuarse laTítulos, previamente debe efectuarse la
partición.partición.
Cuando el inmueble se encuentre afectado deCuando el inmueble se encuentre afectado de
cargas y gravámenes no se permite elcargas y gravámenes no se permite el
régimen de condominio, porque el bloqueorégimen de condominio, porque el bloqueo
registral que recae sobre el terreno lo sacaregistral que recae sobre el terreno lo saca
del comercio.del comercio.

Objeto (Cont.).Objeto (Cont.).
En caso de existir hipoteca o cualquier otraEn caso de existir hipoteca o cualquier otra
garantía real inmobiliaria, es obligatoria lagarantía real inmobiliaria, es obligatoria la
presentación de un documento, al Registropresentación de un documento, al Registro
de Títulos, donde el acreedor y elde Títulos, donde el acreedor y el
propietario del terreno consientan la formapropietario del terreno consientan la forma
y proporción en que serán gravadas lasy proporción en que serán gravadas las
diferentes unidades funcionales deldiferentes unidades funcionales del
condominio, con lo cual queda liberado elcondominio, con lo cual queda liberado el
terreno.terreno.

Reglamento del CondominioReglamento del Condominio
Regula los derechos y obligaciones específicas de losRegula los derechos y obligaciones específicas de los
copropietarios de un edificio o conjunto de unidadescopropietarios de un edificio o conjunto de unidades
sometidos al régimen de condominio.sometidos al régimen de condominio.
En esta normativa están contenidas las reglas queEn esta normativa están contenidas las reglas que
rigen las relaciones que se derivan del uso de losrigen las relaciones que se derivan del uso de los
elementos comunes y las que intervienen en laelementos comunes y las que intervienen en la
regulación de los derechos inherentes a los elementosregulación de los derechos inherentes a los elementos
con independencia funcional.con independencia funcional.

Requisitos (Art. 109 del RGRT):Requisitos (Art. 109 del RGRT):
1.1.Especificación de las áreas comunes y del terrenoEspecificación de las áreas comunes y del terreno
sobre el cual se constituye;sobre el cual se constituye;
2.2.Precisión de cada unidad de propiedad exclusivaPrecisión de cada unidad de propiedad exclusiva
en que está dividido el inmueble (indicación delen que está dividido el inmueble (indicación del
número, letra o cualquier otra designación quenúmero, letra o cualquier otra designación que
permita identificarla);permita identificarla);
3.3.Porcentaje de copropiedad de cada condóminePorcentaje de copropiedad de cada condómine
sobre las áreas comunes y el terreno;sobre las áreas comunes y el terreno;

4.4. Número de votos que corresponde a cadaNúmero de votos que corresponde a cada
condómine en la Asamblea del Consorcio decondómine en la Asamblea del Consorcio de
Propietarios;Propietarios;
5.5. Porcentaje en que deberá contribuir cadaPorcentaje en que deberá contribuir cada
condómine para cubrir gastos;condómine para cubrir gastos;
6.6. Sistema de Administración;Sistema de Administración;
7.7. Demás requisitos establecidos por la DNRT.Demás requisitos establecidos por la DNRT.

Unidad de CondominioUnidad de Condominio
Artículo 108 del RGRT:Artículo 108 del RGRT:
““La unidad de condominio representa elLa unidad de condominio representa el
conjunto de áreas propias y la participaciónconjunto de áreas propias y la participación
sobre las áreas comunes que le correspondensobre las áreas comunes que le corresponden
a cada condómine, como resultado de laa cada condómine, como resultado de la
constitución de un régimen de condominio. Aconstitución de un régimen de condominio. A
cada unidad de condominio se le emitirá uncada unidad de condominio se le emitirá un
Certificado de Título y se le habilitará suCertificado de Título y se le habilitará su
correspondiente registro complementariocorrespondiente registro complementario.”.”

Partes del CondominioPartes del Condominio
Sectores propios:Sectores propios:
Es el conjunto continuo o discontinuo deEs el conjunto continuo o discontinuo de
las partes de un inmueble, con autonomíalas partes de un inmueble, con autonomía
funcional y salida directa o indirecta a la víafuncional y salida directa o indirecta a la vía
pública, que puede ser propiedad exclusivapública, que puede ser propiedad exclusiva
de una o más personas físicas o morales.de una o más personas físicas o morales.

Partes del Condominio,Partes del Condominio,
(Cont.)(Cont.)
Sectores comunes:Sectores comunes:
Son las partes del inmueble, carentes deSon las partes del inmueble, carentes de
autonomía funcional, que por su destino, sirven aautonomía funcional, que por su destino, sirven a
los sectores propios facilitando sulos sectores propios facilitando su
aprovechamiento.aprovechamiento.
Sectores Comunes de Uso ExclusivoSectores Comunes de Uso Exclusivo::
Son aquellas partes del inmueble carentes deSon aquellas partes del inmueble carentes de
autonomía funcional, pero que están afectadas alautonomía funcional, pero que están afectadas al
uso exclusivo de los titulares de uno o másuso exclusivo de los titulares de uno o más
sectores propios.sectores propios.

(Cont.)(Cont.)
Unidad Funcional:Unidad Funcional:
Es el conjunto de sectores propios y comunesEs el conjunto de sectores propios y comunes
vinculados física o jurídicamente que puedenvinculados física o jurídicamente que pueden
ser objeto de un derecho de condominio, elser objeto de un derecho de condominio, el
cual comprende tanto los sectores propios ycual comprende tanto los sectores propios y
el o los sectores comunes de uso exclusivoel o los sectores comunes de uso exclusivo
que le puedan corresponder.que le puedan corresponder.

Cont.Cont.
Enumeración de áreas comunes:Enumeración de áreas comunes:
-El terreno.-El terreno.
-Elementos materiales que delimitan la-Elementos materiales que delimitan la
parcela.parcela.
-Muros u objetos que separan sectores-Muros u objetos que separan sectores
privativos, los elementos estructurales deprivativos, los elementos estructurales de
los edificios.los edificios.

Partes del CondominioPartes del Condominio
-Todos los conductos e instalaciones de-Todos los conductos e instalaciones de
beneficio común.beneficio común.
-Las azoteas.-Las azoteas.
-Todas aquellas áreas que en la-Todas aquellas áreas que en la
constitución del condominio no esténconstitución del condominio no estén
configuradas como elemento privativo.configuradas como elemento privativo.

Procedimiento para laProcedimiento para la
constitución del condominioconstitución del condominio
Presentación de la solicitudPresentación de la solicitud::
Verificación de la documentación exigida por la LeyVerificación de la documentación exigida por la Ley
num. 108-05 y sus Reglamentos.num. 108-05 y sus Reglamentos.
Contratacion de los Servicios de un Agrimensor queContratacion de los Servicios de un Agrimensor que
presente por ante la DRMC, los planos urbanísticos ypresente por ante la DRMC, los planos urbanísticos y
estructurales, licencias de organismosestructurales, licencias de organismos
correspopndientes, planos de división paracorrespopndientes, planos de división para
constitución en condominio para fines de aprobación.constitución en condominio para fines de aprobación.

Aprobado el expediente técnico, la DRMC preocede aAprobado el expediente técnico, la DRMC preocede a
emitir una resolución de aprobación y remitir el expedienteemitir una resolución de aprobación y remitir el expediente
técnico al Tribunal, si existe un deslinde también, o altécnico al Tribunal, si existe un deslinde también, o al
Registro, si se trata de Parcela Deslindada.Registro, si se trata de Parcela Deslindada.
En Caso de que el expediente este acompañado de unEn Caso de que el expediente este acompañado de un
procedimiento de deslinde, el Tribunal apoderadoprocedimiento de deslinde, el Tribunal apoderado
conocerá y aprobará el deslinde, si procede, y enviaráconocerá y aprobará el deslinde, si procede, y enviará
conjuntamente con la sentencia, la Constancia Anotada, elconjuntamente con la sentencia, la Constancia Anotada, el
Plano Individual de la Parcela Resultante y los Planos delPlano Individual de la Parcela Resultante y los Planos del
División Para Constitución en Condominio al Registro deDivisión Para Constitución en Condominio al Registro de
Títulos.Títulos.

Las Partes Interesadas a su vez, depositarán porLas Partes Interesadas a su vez, depositarán por
ante el Registro de Títulos los demás documentosante el Registro de Títulos los demás documentos
necesarios, tales como:necesarios, tales como:
-Acta, y Reglamento del Condominio, haciendo-Acta, y Reglamento del Condominio, haciendo
constar fecha y hora de la misma.constar fecha y hora de la misma.
-Constancia de Pago de la Contribución especial del-Constancia de Pago de la Contribución especial del
Fondo de Garantía.Fondo de Garantía.
-Contrato de Hipoteca, si lo hubiere, y demás-Contrato de Hipoteca, si lo hubiere, y demás
requisitos internos que le solicite el Registro.requisitos internos que le solicite el Registro.

El Registro Ejecuta y Emite un Certificado deEl Registro Ejecuta y Emite un Certificado de
Título original a nombre del Consorcio deTítulo original a nombre del Consorcio de
Propietarios, por el terreno.Propietarios, por el terreno.
Se inscribe un bloqueo en el registroSe inscribe un bloqueo en el registro
complementario.complementario.
Este certificado tendrá una numeración queEste certificado tendrá una numeración que
permitirá su vinculación con relación a todaspermitirá su vinculación con relación a todas
las unidades del condominio.las unidades del condominio.

Se expide un Certificado deSe expide un Certificado de Título OriginalTítulo Original
por cada Unidad Exclusivapor cada Unidad Exclusiva de Apartamento yde Apartamento y
su Correspondientesu Correspondiente Duplicado del DueñoDuplicado del Dueño..

Consorcio de PropietariosConsorcio de Propietarios
Es el conjunto de todos los propietariosEs el conjunto de todos los propietarios
con personalidad jurídica, representadoscon personalidad jurídica, representados
por un Administrador, frente a los tercerospor un Administrador, frente a los terceros
y ante los mismos propietarios.y ante los mismos propietarios.
El Consorcio de Propietarios tiene granEl Consorcio de Propietarios tiene gran
incidencia en la modificación delincidencia en la modificación del
Condominio.Condominio.

Privilegio del Consorcio dePrivilegio del Consorcio de
PropietariosPropietarios
Es el mecanismo legal establecido en elEs el mecanismo legal establecido en el
artículo 100 párrafo 9 de la Ley num. 108-05,artículo 100 párrafo 9 de la Ley num. 108-05,
y 18, 33 y siguientes de la Ley 5038y 18, 33 y siguientes de la Ley 5038, a través, a través
del cual el Consorcio de Propietarios puededel cual el Consorcio de Propietarios puede
hacer efectivo el cobro de las cuotashacer efectivo el cobro de las cuotas
vencidas, mediante la notificación del Actavencidas, mediante la notificación del Acta
de Asamblea al condómino deudor y,de Asamblea al condómino deudor y,
transcurridos quince (15) días sin obtener eltranscurridos quince (15) días sin obtener el
pago, procede a inscribirse en el Registro.pago, procede a inscribirse en el Registro.

Privilegio del Consorcio dePrivilegio del Consorcio de
Propietarios (Cont.)Propietarios (Cont.)
Requisitos para inscribir privilegio:Requisitos para inscribir privilegio:
a) Doble instancia en solicitud de inscripción dea) Doble instancia en solicitud de inscripción de
privilegio, indicando el monto;privilegio, indicando el monto;
b) Copia del Acta de Asamblea de condóminos,b) Copia del Acta de Asamblea de condóminos,
certificada por el administrador o secretario y notariada;certificada por el administrador o secretario y notariada;
c) El Acto de Notificación del Acta de Asamblea;c) El Acto de Notificación del Acta de Asamblea;
Copia de cédula y demás requisitos.Copia de cédula y demás requisitos.
d) Autorización de los Condóminos para inscribird) Autorización de los Condóminos para inscribir
privilegio, certificada por el administrador, o por elprivilegio, certificada por el administrador, o por el
Secretario, si lo hubiere, legalizadas las firmas.Secretario, si lo hubiere, legalizadas las firmas.
e) Copia del reglamento de condominio.e) Copia del reglamento de condominio.
f) Comprobante de pago de contribución especial por laf) Comprobante de pago de contribución especial por la
expedición Certificación Registro de Acreedor (RD$300),expedición Certificación Registro de Acreedor (RD$300),
recibos y sellos correspondientes.recibos y sellos correspondientes.

El condominio enEl condominio en
proceso de construcciónproceso de construcción
Artículo 111 del RGRT, dispone el deposito de losArtículo 111 del RGRT, dispone el deposito de los
documentos siguientes:documentos siguientes:
-Duplicado del Certificado de Título, acompañado-Duplicado del Certificado de Título, acompañado
de Certificación del Estado Jurídico del Inmueblede Certificación del Estado Jurídico del Inmueble
donde se indique que el mismo está libre dedonde se indique que el mismo está libre de
gravámenes.gravámenes.
Si el inmueble presenta gravámen, deberánSi el inmueble presenta gravámen, deberán
presentarse los documentos que permitan cancelarpresentarse los documentos que permitan cancelar
las mismas.las mismas.

El Condominio en Proceso deEl Condominio en Proceso de
Construcción (Cont.)Construcción (Cont.)
-Acta de constitución del Consorcio, Acta-Acta de constitución del Consorcio, Acta
declaratoria de Condominio y deldeclaratoria de Condominio y del
Reglamento de Condominio, aprobadosReglamento de Condominio, aprobados
por los condómines y debidamentepor los condómines y debidamente
notariados;notariados;
-Certificación emitida por la autoridad-Certificación emitida por la autoridad
administrativa competente, que apruebaadministrativa competente, que aprueba
los planos y autoriza el inicio delos planos y autoriza el inicio de
construcción de la obra;construcción de la obra;

El Condominio en ProcesoEl Condominio en Proceso
de Construcción (Cont.)de Construcción (Cont.)
-Plano de división en condominio preliminares-Plano de división en condominio preliminares
aprobados;aprobados;
-Contrato de Hipoteca indicando la forma en que-Contrato de Hipoteca indicando la forma en que
serán afectadas cada una de las futuras unidadesserán afectadas cada una de las futuras unidades
funcionales del condominio, si correspondiere;funcionales del condominio, si correspondiere;
-Constancia de pago de los tributos;-Constancia de pago de los tributos;
-Demás requisitos establecidos por la DNRT.-Demás requisitos establecidos por la DNRT.

El Condominio en ProcesoEl Condominio en Proceso
de Construcción (Cont.)de Construcción (Cont.)
Finalizada la construcción de conformidadFinalizada la construcción de conformidad
con los artículos 113 al 114 del RGRT, loscon los artículos 113 al 114 del RGRT, los
condóminos requerirán una certificacióncondóminos requerirán una certificación
de obra terminada, expedida por Obrasde obra terminada, expedida por Obras
Públicas y solicitarán la emisión de losPúblicas y solicitarán la emisión de los
Certificados de Títulos correspondientes.Certificados de Títulos correspondientes.

Modificación delModificación del
Régimen de CondominoRégimen de Condomino
El Consorcio de Propietarios estáEl Consorcio de Propietarios está
facultado para modificar el régimenfacultado para modificar el régimen
de condominio constituido, así comode condominio constituido, así como
la configuración física del inmueble,la configuración física del inmueble,
respetando los derechosrespetando los derechos
individuales de cada condómine.individuales de cada condómine.

Modificación del Régimen deModificación del Régimen de
CondominoCondomino
Si se modifica la configuración física, seráSi se modifica la configuración física, será
necesario adecuar los planos de divisiónnecesario adecuar los planos de división
en condominio y someterlos a la DRMCen condominio y someterlos a la DRMC
para su aprobación (artículo 115 delpara su aprobación (artículo 115 del
RGRT).RGRT).

Requisitos para solicitudRequisitos para solicitud
de modificaciónde modificación
Documentos exigibles:Documentos exigibles:
Acta del Consorcio que autoriza lasActa del Consorcio que autoriza las
modificaciones, así como el Reglamentomodificaciones, así como el Reglamento
del Régimen que las contiene, legalizadasdel Régimen que las contiene, legalizadas
las firmas ante Notario;las firmas ante Notario;
Duplicados de Certificados de TítulosDuplicados de Certificados de Títulos
correspondientes;correspondientes;

Requisitos para solicitud deRequisitos para solicitud de
modificaciónmodificación
Planos de las unidades aprobados por la DRMC;Planos de las unidades aprobados por la DRMC;
Constancias de pago de tributos;Constancias de pago de tributos;
Demás requisitos establecidos por la DNRT.Demás requisitos establecidos por la DNRT.
Toda modificación al régimen de condominio seToda modificación al régimen de condominio se
anotará en el registro complementario delanotará en el registro complementario del
inmueble y de las unidades de condominioinmueble y de las unidades de condominio
afectadas.afectadas.

Extinción del Régimen deExtinción del Régimen de
condominiocondominio
Se extingue por:Se extingue por:

Por voluntad y decisión del Consorcio dePor voluntad y decisión del Consorcio de
Propietarios;Propietarios;

Por destrucción, vetustez o ruina delPor destrucción, vetustez o ruina del
edificio.edificio.

Requisitos para laRequisitos para la
ExtinciónExtinción
Documentos a depositar:Documentos a depositar:
Acta certificada de la Asamblea delActa certificada de la Asamblea del
Consorcio de propietarios, aprobada,Consorcio de propietarios, aprobada,
firmada y notariada;firmada y notariada;
Certificación donde conste la destrucción,Certificación donde conste la destrucción,
o condición de vetustez o ruina delo condición de vetustez o ruina del
edificio, expedida por la autoridad públicaedificio, expedida por la autoridad pública
competente;competente;

Requisitos para la ExtinciónRequisitos para la Extinción
(Cont)(Cont)
Duplicados de los Certificados de TítulosDuplicados de los Certificados de Títulos
de la parcela y de las unidades dede la parcela y de las unidades de
condominio.condominio.
En caso de existir cargas o gravámenesEn caso de existir cargas o gravámenes
sobre algunas de las unidades, sesobre algunas de las unidades, se
requiere el consentimiento del acreedor orequiere el consentimiento del acreedor o
beneficiario, el cual se hará por escritobeneficiario, el cual se hará por escrito
firmado y notariado.firmado y notariado.

Requisitos para la extinciónRequisitos para la extinción
(Cont.)(Cont.)
Demás requisitos establecidos por la DNRT.Demás requisitos establecidos por la DNRT.
Aprobada la extinción o disolución del Régimen deAprobada la extinción o disolución del Régimen de
Condominio, el Registro de Títulos correspondienteCondominio, el Registro de Títulos correspondiente
levantará el bloqueolevantará el bloqueo que afecta el terreno consignadoque afecta el terreno consignado
en el Certificado de Título a nombre del Consorcioen el Certificado de Título a nombre del Consorcio yy
emitirá uno nuevo en copropiedad y en proporción alemitirá uno nuevo en copropiedad y en proporción al
derecho que tenía asignado cada condominederecho que tenía asignado cada condomine, a menos, a menos
que en el Acta de Extinción se especifique otra cosa.que en el Acta de Extinción se especifique otra cosa.

FIN DE LA PRESENTACIONFIN DE LA PRESENTACION
cataferrera@yahoo.comcataferrera@yahoo.com

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