Este documento presenta una introducción al derecho real, comparándolo con los derechos de crédito. Explica que los derechos reales solo pueden ser creados por ley y enumera los principales derechos reales reconocidos, como el dominio, el usufructo y la hipoteca. También describe conceptos como la posesión, tenencia y dominio, y analiza el régimen de propiedad horizontal y el derecho real de superficie forestal.

1. UNIDAD XII
El derecho real como derecho subjetivo. Comparación con los
derechos de crédito. Creación. Enumeración y clasificación
de los derechos reales.
Derecho real de dominio. Concepto legal. Contenido.
Caracteres. Posesión. Tenencia. Conceptos. Diferencias con
el dominio.
El régimen de propiedad horizontal: Ley 13.512. Objeto del
derecho. Partes privadas y comunes. El derecho real de
Superficie Forestal: Ley 25.509. Concepto.
Garantías personales y reales. Conceptos y diferencias.
Derechos reales de garantía. Ventajas. Enumeración.
Hipoteca. Prenda: civil, comercial y con registro. Conceptos.
La publicidad de los derechos reales. Concepto. Objetivo.
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2. EL DERECHO REAL COMO DERECHO SUBJETIVO
Clasificación de los Derechos Subjetivos (Según su
contenido)
1) PATRIMONIALES
 Personales (creditorios)
 Reales
 Intelectuales
2) EXTRAPATRIMONIALES
 Derechos personalísimos
 Derechos derivados de las relaciones de familia
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3. CONCEPTO
El derecho real es un poder o facultad que se
tiene directamente sobre una cosa.
Art. 2311 CC: “Se llaman cosas en este Código, los objetos
materiales susceptibles de tener un valor”.
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4. COMPARACION ENTRE DERECHOS REALES Y
DERECHOS DE CREDITO
1. TEORÍAS MONISTAS
a. Teoría obligacionista:
Los derechos reales y los derechos creditorios no
difieren sustancialmente. Ambos resultan de
relaciones de obligaciones entre hombres y, en
consecuencia, su elemento constitutivo es el mismo.
Por lo tanto hay una sola categoría de derechos, los
derechos personales. Tanto es así que en su
estructura se encuentran los mismos elementos de
la obligación: el sujeto activo, el objeto, y el sujeto
pasivo que vendría a estar constituido por la
universalidad de los hombres, obligados a respetar
al titular del mismo en el ejercicio de sus facultades
y abstenerse de todo lo que pueda perturbarlo.

5. b. Teoría Realista:
Dice que el carácter real de la obligación
esta en el derecho que el acreedor tiene de
pedir la ejecución forzada de los bienes del
deudor en caso de incumplimiento, derecho
que vendría a ser un verdadero derecho real
de garantía, análogo a la prenda.
Critica:
- La pretendida objetivización de la obligación solo
podría producirse en las obligaciones de dar, pero
no en las de hacer o no hacer.
- Toma a la obligación solo en el momento del
incumplimiento, siendo que en realidad las
obligaciones nacen para ser cumplidas.

6. 2. TEORÍA DUALISTA.
La diferencia fundamental entre ambos
derechos reside en que el derecho real es un
poder, una prerrogativa que su titular ejerce
directamente sobre la cosa, sin
intermediario alguno. En cambio, en los
derechos creditorios, el acreedor no ejerce su
facultad directamente sobre el objeto, sino
que lo hace a través de la conducta del
deudor, vale decir, en forma mediata.

7. Derecho Real Derecho Personal
Absoluto Relativo
Surgen exclusivamente de la ley. Pueden surgir de la voluntad de
las partes.
Requieren ciertas formalidades
para su constitución.
En principio no están sujetos a
formalidad alguna.
Se adquieren por prescripción. Se pierden por prescripción.
Se ejercen por la posesión y la
cuasi-posesión.
No requieren de esos requisitos
para su funcionamiento.
Acuerdan acciones
reipersecutorias y derechos de
preferencia en concurso civil o en
la quiebra.
No otorgan acciones
reipersecutorias.

8. CREACIÓN.
Los DERECHOS REALES solamente pueden
ser creados por LEY.
Art. 2502 CC: “Los derechos reales sólo pueden
ser creados por la ley. Todo contrato o
disposición de última voluntad que constituyese
otros derechos reales, o modificase los que por
este Código se reconocen, valdrá sólo como
constitución de derechos personales, si como tal
pudiese valer”.
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9. ENUMERACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
Art. 2503 CC: Son derechos reales:
1° El dominio y el condominio;
2° El usufructo;
3° El uso y la habitación;
4° Las servidumbres activas;
5° El derecho de hipoteca;
6° La prenda;
7° La anticresis;
8° La Superficie Forestal. (Párrafo incorporado por art.
13 de la Ley 25.509 B.O. 17/12/2001)
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10. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
Los derechos reales pueden clasificarse conforme con
distintos criterios:
1) Según el más corriente, hay que distinguir entre
derechos reales sobre cosa propia (dominio,
condominio), y derechos reales sobre cosa ajena
(los restantes)
2) Derechos reales de disfrute (dominio, condominio,
usufructo, servidumbre, uso y habitación) y derechos
reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis).
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11. DERECHO REAL DE DOMINIO. CONCEPTO
LEGAL.
 Art. 2506 CC: “El dominio es el derecho real en
virtud del cual una cosa se encuentra sometida a
la voluntad y a la acción de una persona”.
 Art. 2507 CC: “El dominio se llama pleno o perfecto,
cuando es perpetuo, y la cosa no está gravada con ningún
derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno,
o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto
tiempo o al advenimiento de una condición, o si la cosa
que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de
terceros con un derecho real, como servidumbre,
usufructo, etcétera”. 11

12. CONTENIDO.
El dominio supone los siguientes derechos:
1) El derecho de servirse de la cosa, usarla y gozarla
conforme a un ejercicio regular (Art. 2513 CC).
2) El derecho de disponer de la cosa, que supone no solo
el de enajenarla, sino el de alquilarla o arrendarla,
gravarla con servidumbres, prendas, hipotecas,
usufructos, anticresis, etc. (Art. 2515 CC). Inclusive
puede abdicar su propiedad, abandonando
simplemente la cosa sin transmitirla a otra persona.
3) El Art. 2514 CC (luego de la reforma de la Ley 17711)
agrega que el ejercicio de estas facultades no puede
ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque
privare a terceros de ventajas o comodidades.
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13. CARACTERES.
1) Es un derecho real, puesto que implica una relación directa
entre el dueño y la cosa.
2) Es el más amplio y completo derecho de señorío que se
pueda tener sobre una cosa. Lo que no significa decir que
es absoluto e ilimitado.
3) Es perpetuo: ya que no se pierde por el desuso o perdida
de la posesión de la cosa en tanto uun tercero no lo haya
poseído por el termino de la usucapión (Art. 2510 CC).
4) No es absoluto: debe ser ejercido en forma regular, es
decir, adecuada a lo que es normal, corriente, de manera
no abusiva. Solo puede admitirse su carácter absoluto en el
sentido de que es oponible a todos.
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14. POSESIÓN. TENENCIA. CONCEPTOS.
DIFERENCIAS CON EL DOMINIO.
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TENENCIA POSESIÓN DOMINIO
Hay tenencia cuando
una persona tiene en
su poder una cosa,
pero reconociendo en
otro la propiedad.
Habrá posesión
cuando alguna
persona tenga una
cosa bajo su poder,
con intención de
someterla al ejercicio
de un derecho de
propiedad.
Es el derecho real en
virtud del cual una
cosa se encuentra
sometida a la
voluntad y a la acción
de una persona
Corpus Corpus + Animus Corpus (*) + Animus
+ Titulo

15. EL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: LEY 13.512.
Nuestra ley establece que cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y de las demás cosas de uso común
del edificio (Art. 2)
Es decir, la propiedad horizontal supone la coexistencia
de una propiedad particular y exclusiva sobre el
departamento o piso, con una copropiedad sobre las
partes comunes.
Esto no se agota allí, sino que existe también una
suerte de voluntad asociativa que se manifiesta en el
consorcio de propietarios, encargado de administrar y
defender los intereses comunes.
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16. OBJETO DE LA PROPIEDAD.
El objeto sobre el cual recae la propiedad horizontal es el
edificio; en el hay partes propias de cada uno de los
propietarios y partes comunes a todos ellos.
1. Partes propias: pertenece en propiedad exclusiva a
cada propietario su unidad (que puede ser un
departamento o una oficina, y tener como accesorio
una cochera, etc.).
2. Partes comunes: ellas están constituidas por el
terreno y todas las cosas de uso común del edificio o
indispensables para mantener su seguridad (Ej.
Cimientos, muros, techos y azoteas –salvo
convención-, instalaciones de servicios centrales,
muros divisorios, ascensores, etc).
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17. DERECHOS Y OBLIGACIONES SOBRE LAS PARTES
PROPIAS.
Principio general: el principio general es que cada
propietario es dueño exclusivo de su parte propia, con
todos los derechos inherentes a tal. Puede disponer de su
unidad, alquilarla, darla en comodato, hipotecarla, etc . (Art.
4°).
Restricciones al dominio: los propietarios no pueden hacer
innovaciones o modificaciones que puedan afectar la
seguridad del edificio o los servicios comunes (Art. 5);
destinarlos a usos contrarios a la moral y a las buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de copropiedad; perturbar con ruidos, o de
cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, o
ejercer actividades que comprometen la seguridad del
inmueble, o depositar mercaderías peligrosas.
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18. DERECHOS Y OBLIGACIONES SOBRE LAS PARTES
COMUNES.
Los propietarios son condominos de las partes comunes en
proporción al valor del departamento o piso de su propiedad
(Art. 3). Pero ese condominio es de naturaleza particular, ya
que esta indisolublemente ligado al dominio de cada unidad
(Ej. No puede transferirse).
En cuanto al uso de las cosas comunes, todos los propietarios
pueden usar de ellas con el único limite de no perjudicar o
restringir el legitimo derecho de los demás. Es decir que el
derecho de usar las cosas comunes no es proporcional al valor
de cada departamento.
No obstante, puede suceder que en el reglamento de
copropiedad se establezca que algunas partes comunes sean
de uso privativo (Ej. Los patios traseros, de los departamentos
que dan hacia los jardines).
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19. CARGAS COMUNES.
La propiedad horizontal supone diversas cargas que pesan
sobre todos los propietarios:
1. Pagos de gastos de administración, conservación y
mantenimiento del edificio.
2. Innovaciones y mejoras.
3. Seguros.
4. Hipoteca del terreno (si se lo hubiere hipotecado) para lo
cual se requiere el acuerdo de todos los propietarios.
5. Gastos derivados de daños causados por cosas comunes:
puede ocurrir que las cosas comunes ocasionen daños a
terceros o a los mismos copropietarios (Ej. Caida de una
cornisa). Aplicación del Art. 1113 CC.
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20. CONSTITUCIÓN DEL CONSORCIO.
Forma: el consorcio se constituye definitivamente cuando se
otorga por escritura publica el reglamento de copropiedad y
administración (Art. 9)., que es el alma del consorcio y sin el
cual no se puede otorgar los títulos de propiedad de cada uno
de los propietarios.
La aprobación del reglamento conforme con las disposiciones
de la ley es indispensable para que la propiedad horizontal
nazca a la vida jurídica.
La escritura publica debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
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21. Contenido del Reglamento
El reglamento de copropiedad y administración deberá proveer
necesariamente sobre las siguientes materias:
 Especificación de las partes del edificio de propiedad
exclusiva; es decir una descripción de cada una de las
unidades del edificio.
 Determinación de la porción que corresponde a cada piso o
departamento con relación al valor del conjunto.
 Enumeración de las cosas comunes.
 Uso de las cosas y servicios comunes.
 Destino de las diferentes partes del inmueble (viviendas,
oficinas, comercios, etc)
 Cargas comunes y contribución de los propietarios.
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22. Designación de representantes o administrador; retribución y
forma de remoción; facultades y obligaciones.
Forma y tiempo de convocatoria a las reuniones ordinarias y
extraordinarias de propietarios, quorums, etc.
Persona que ha de certificar los testimonios de las actas de la
asamblea del consorcio y sobre la existencia de deudas por
expensas comunes, cuando se la requiera cualquier escribano
cuando deba autorizar una escritura traslativa de dominio de las
unidades.
Constitución de domicilio de los propietarios que no vayan a
habitar en el inmueble.
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23. El administrador.
No es concebible la vida del consorcio como persona jurídica
sin un órgano que la represente. Por ello, la ley establece que
el reglamento de copropiedad debe contener obligatoriamente
la designación de un administrador (Art. 9 inc. a), la cual se
hará por escritura publica. Existe con el consorcio una relación
de mandato.
Funciones:
Funciones administrativas
Representación administrativa
Representación judicial. 23
ADMINISTRACIÓN

24. La Asamblea.
Mientras el administrador es el órgano ejecutivo del consorcio,
la asamblea, integrada por todos los propietarios, es su órgano
deliberativo.
Es, además, la autoridad suprema, a la cual está subordinado
el administrador. Aprueba y modifica el reglamento de
copropiedad; fija el destino de las unidades; reglamenta el uso
de los servicios comunes, nombra y remueve al administrador,
le fija su retribución, le imparte instrucciones.
Es, por ende, el órgano máximo del consorcio.
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25. ARTICULO 2º — El derecho real de superficie forestal es un
derecho real autónomo sobre cosa propia temporario, que otorga
el uso, goce y disposición jurídica de la superficie de un inmueble
ajeno con la facultad de realizar forestación o silvicultura y hacer
propio lo plantado o adquirir la propiedad de plantaciones ya
existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garantía.
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SUPERFICIE FORESTAL (LEY 25.509)

26. GARANTIAS PERSONALES: son aquellas en las que se
asegura el cumplimiento de una obligación, mediante el
compromiso de un tercero de hacer frente con su patrimonio en
caso de incumplimiento del deudor (Ej., la fianza, el aval).
GARANTIAS REALES: son aquellas en las que se asegura el
cumplimiento de una obligación, con una cosa (puede haber
entrega de ella o no).
26
GARANTIAS PERSONALES Y REALES

27. CONCEPTO: son aquellos en los cuales el
derecho solo sirve de garantía para el pago de
una deuda contraída por el dueño de la cosa.
Es decir que los mismos sirven para reforzar el
cumplimiento de la obligación frente al acreedor.
A diferencia de los derechos reales de disfrute –
que recaen sobre la sustancia de la cosa- esta
clase de derechos reales recaen sobre el valor de
la misma. 27
DERECHOS REALES DE GARANTÍA

28. VENTAJAS
Sin perjuicio de otras ventajas, los derechos reales de garantía
tienen las siguientes:
1. Recaen sobre una o varias cosas determinadas (o su
valor), por lo que se disminuye el riesgo en los casos de
insolvencia.
2. Otorgan derechos de preferencia y derechos de
persecución de la cosa.
3. En los casos de que la garantía se concrete mediante
registro, permanece en poder del deudor.
ENUMERACION
 Hipoteca
 Prenda
 Anticresis
28
DERECHOS REALES DE GARANTIA

29. El Art. 3108 define a la hipoteca, diciendo que es el
derecho real constituido en seguridad de un crédito en
dinero, sobre los bienes inmuebles, que continúan en
poder del deudor.
De esa definición, y de otras disposiciones del Código Civil,
surgen los siguientes caracteres:
 Es un derecho accesorio de un crédito en dinero.
 Recae sobre inmuebles.
 Es solemne.
 Es Indivisible.
 Es convencional.
29
HIPOTECA

30. La prenda es, como en la hipoteca, un derecho real
constituido por el deudor en favor del acreedor en
seguridad del pago de una obligación; pero mientras
en la hipoteca, la cosa dada en garantía permanece
en poder del deudor, en la prenda la posesión de la
cosa se transfiere al acreedor (salvo los casos donde
la cosa prendada es registrable, o se trate de prenda
con registro).
Asimismo, el objeto de la prenda esta constituido por
cosas muebles (o créditos).
30
PRENDA

31. CIVIL: el Art. 3204 C.C. define al contrato de prenda diciendo
que habrá constitución de prenda cuando el deudor, por una
obligación cierta o condicional, presente o futura, entregue al
acreedor una cosa mueble o un crédito en seguridad de la
deuda.
COMERCIAL: el Art. 580 C. Com. Sostiene que “el contrato de
prenda comercial es aquel por el cual el deudor o un tercero
a su nombre, entrega al acreedor una cosa mueble, en
seguridad y garantía de una operación comercial”.
31
PRENDA

32. Como la prenda común, tanto civil como comercial, no era
suficientemente útil para el desarrollo del comercio, se creó la
prenda con registro o con desplazamiento, también llamada
“hipoteca mobiliaria”, que tiene la ventaja de que los bienes
gravados quedan en poder del deudor o del tercero que los da
en garantía.
El Art. 1° del mencionado DL 6810/63 dice que “las prendas
con registro pueden constituirse para asegurar el pago de una
suma de dinero o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones, a las que los contrayentes le atribuyen, a los
efectos de la garantía prendaria, un valor consistente en una
suma de dinero”.
Puede ser FIJA o FLOTANTE. 32
PRENDA CON REGISTRO

33. La anticresis es una institución paralela a la prenda,
solo que su objeto son cosas inmuebles, no muebles.
Nuestro Código Civil define a esta institución diciendo
que “es el derecho real concedido al acreedor por el
deudor, o un tercero por él, poniéndole en posesión de
un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para
imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito,
si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital,
o sobre el capital solamente, si no se deben intereses”
(Art. 3239).
33
ANTICRESIS

34. CONCEPTO: la publicidad de los Derechos Reales consiste en
ponerlos en conocimiento de terceros, mediante el Sistema
Registral.
OBJETIVO: los registros, en especial los de la propiedad,
satisfacen múltiples necesidades:
1. Los inmuebles y los muebles registrables tienen relevancia
económica y son una importante fuente impositiva.
2. El Estado moderno esta atento al régimen de la propiedad de
la tierra, vigila su producción, combate los latifundios y
minifundios, lo cual requiere una apropiada registración.
3. Los registros constituyen un régimen de publicidad que
permite a terceros adquirentes de derechos reales sobre un
bien conocer el estado en que ese bien se encuentra, quien
es su dueño y que derechos los gravan
4. Permiten conocer con facilidad el patrimonio de una persona
impidiendo el ocultamiento de bienes a los acreedores.
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PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES