Dr. Eduar Salazar Sánchez Catedrático Facultad de Derecho Está demostrado a través de la historia que uno de los comportamientos constantes en la naturaleza humana es el “afán de adquirir”, pues este deseo es común a todos los seres vivientes, sin excepción. Inclusive, dicho comportamiento, guarda estrecha relación con la libertad individual y dignidad de la persona, sin olvidar también que hoy en día constituye una de las necesidades básicas del ser humano (alimento, vivienda, y vestido); es decir, “siempre va existir una persona que desee vender un inmueble y otra que anhele adquirir el mismo” o “potencialmente se espera” que cada uno de nosotros (ya sea como vendedores o compradores) nos encontremos con este tipo de situaciones en algún momento de nuestra vida.

1. Una decisión de mucha trascendencia: adquirir un bien inmueble en el
Perú
Dr. Eduar Salazar Sánchez
Catedrático Facultad de Derecho
Está demostrado a través de la historia que uno de los comportamientos constantes en la naturaleza humana es
el “afán de adquirir”, pues este deseo es común a todos los seres vivientes, sin excepción. Inclusive, dicho
comportamiento, guarda estrecha relación con la libertad individual y dignidad de la persona, sin olvidar
también que hoy en día constituye una de las necesidades básicas del ser humano (alimento, vivienda, y
vestido); es decir, “siempre va existir una persona que desee vender un inmueble y otra que anhele adquirir el
mismo” o “potencialmente se espera” que cada uno de nosotros (ya sea como vendedores o compradores) nos
encontremos con este tipo de situaciones en algún momento de nuestra vida.
En épocas actuales y con el “boom” inmobiliario de la construcción, este afán de adquirir se va manifestando e
incrementando cada vez más en nuestro medio y se materializa de manera más concreta, por ejemplo, al
momento de adquirir un bien inmueble (por lo general, casa, departamento o terreno), pues constituye una
decisión de mucha trascendencia habida cuenta los aspectos económicos y humanos que se encuentran en
juego y el peligro que representa una “toma de decisión apresurada, equivocada e ineficiente”; ya sea por no
contar con información suficiente (del propietario e inmueble) o tal vez por olvidarse de sus límites intrínsecos
(defectos, inexactitudes, imposibilidad de contradecir la realidad notarial, posesión, etc) y límites extrínsecos
(fraude, engaño, apariencia, injusticia, mala fe, etc).
Tenemos que ser conscientes que se está tomando una decisión acerca de lo que en la gran mayoría de casos
constituirá la morada donde se va a vivir por el resto de una vida o el terreno donde vamos a construir a
futuro, emprender un prospero negocio, otorgar en garantía para un crédito a una entidad financiera, quizá
vender nuevamente a un “mejor precio” o darle un mejor uso de acuerdo a lo que uno desee. De allí la
importancia de una toma de decisión responsable y diligente, que nos evite de conflictos y complicaciones a
futuro.
¿Cómo entonces tratar de adquirir un bien inmueble de la manera más segura, o tener el menor riesgo
posible en su compra?
No hay que perder de vista que el riesgo, que está presente en toda transferencia, siempre va a existir, pues
constituye algo consustancial en cualquier decisión que tome el ser humano, sumado a ello, que en el aspecto
inmobiliario nos encontramos con una realidad innegable: La existencia de tramitadores que en muchas
ocasiones terminan estafando a los interesados, suplantación de personas y falsificación de documentos, tres
modalidades bastante conocidas en este rubro, que perjudican enormemente el tráfico jurídico y amenazan la
seguridad de la contratación. Curiosamente, los verdaderos titulares miran con asombro cómo su propiedad
(adquirida válidamente y con mucho esfuerzo) se ve desvanecida, sin encontrar explicación alguna, y por
supuesto, renegando del sistema de transferencia de propiedad existente.
A continuación, señor lector, se proponen algunas medidas que pueden ayudar a disminuir estos latentes
riesgos al momento de adquirir un bien inmueble. Para ello se tendrá en cuenta, nuestra legislación actual
pertinente, la SUNARP, y la diligencia ordinaria como mecanismos de protección.

2. 1.- Estudio de Titulo (Realidad Registral): Se refiere básicamente a verificar los antecedentes registrales del
inmueble. Dicha información la podemos adquirir a través de copias literales y compendiosos, certificados
(positivo, negativo y vigencia), e inclusive con los asientos registrales. Mejor dicho, que el inmueble a adquirir,
se encuentre saneado (sin ningún vicio oculto, defecto e imperfección que impida su libre transferencia) y
libre de cargas (incumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios) como gravámenes (hipotecas,
embargos, anotaciones de demanda, etc). Sin olvidar que también puede presentarse inexactitudes
registrales, como una duplicidad de partidas o superposición de áreas, etc.
2.-Información relevante del propietario y situación física del inmueble (Realidad extraregistral): Para ello, es
muy importante determinar la ubicación, áreas y linderos, así como la existencia del predio que se pretende
adquirir. De la misma manera, un trato directo con los propietarios (Según C. Civil), titulares registrales (según
SUNARP) o legitimados para poder vender (apoderados). También se sugiere realizar “visitas en el momento” e
indagar sobre el inmueble con algunos vecinos, quienes muchas veces conocen “la verdadera historia del
predio”; así como consultar si es que el inmueble por adquirir, posee deudas tributarias locales. Todo ello, con
la finalidad de que no exista ningún tipo de conflicto (anterior, presente o futuro) en relación al inmueble y se
pueda contratar de la manera más segura, siendo coherentes con las necesidades de facilitación del tráfico
patrimonial, certidumbre en la titularidad (derechos de propiedad bien definidos) y estabilidad en la circulación
de la riqueza de todos los peruanos.
3.- Conocer cómo se transfieren los bienes inmuebles en el Perú:
Según lo que prescribe el artículo 949° del Código Civil (CC), los bienes inmuebles se transmiten por el solo
consenso o consentimiento entre las partes involucradas (comprador y vendedor), sin la necesidad o
participación de los Registros Públicos. Es decir, uno NO se convierte en propietario por inscribir su derecho,
éste nace fuera del registro, por eso es que tenemos una inscripción declarativa, publicista (no es obligatorio
inscribir en SUNARP para convertirse en propietario).
Sin embargo, se sugiere inscribir la propiedad o contratar sobre bienes inmuebles inscritos, pues si se
presenta conflicto de títulos (uno inscrito y el otro no) respecto del mismo bien, que se origina por un causante
que ha otorgado derechos contradictorios a dos causahabientes (doble venta), el mismo ordenamiento
jurídico ha optado por resolver el conflicto social, humano y real de títulos contrapuestos, con distintos
criterios: antigüedad del título (1135°-segunda parte del CC), toma de posesión (art. 1136° del CC) o bien
inscrito (art. 1135°-primera parte del CC).
4.- Utilizar mecanismos registrales de prevención: Alerta registral, bloqueo registral y anotaciones
preventivas, con la finalidad de reservar la prioridad registral a favor del adquiriente, de tal manera que
cuando se presenten “títulos fraudulentos”, “doble venta”, “documentación falsa” o “títulos desprovistos de
buena fe”, se opongan y excluyan con anticipación (cierre registral) a “derechos de terceros respecto del
mismo predio”, facilitando de esta manera el tráfico patrimonial en condiciones armónicas de justicia y
seguridad, en donde la inscripción juegue un papel importante para la seguridad del tráfico, pero sin cerrar los
ojos a la realidad extrarregistral (situación fáctica).
Aplicando estas recomendaciones, Ud. podrá adquirir de un modo válido y sobre todo seguro la propiedad
de un predio.