Sentencia del tsj_Condominio_IAFJSR

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA
200º y 151º
PARTE NARRATIVA
Ingresó el presente expediente, a esta instancia judicial y se le dio entrada tal como
consta al folio 171, en virtud de la apelación formulada por los abogados en ejercicio
NOEL RODRÍGUEZ YÁNEZ y CARLAURA MOLERO CONTRERAS, inscritos en
el Inpreabogado bajo los números 16.980 y 84.482, titulares de las cédulas de identidad
números 3.697.210 y 11.147.004, respectivamente, domiciliados en Mérida, Estado
Mérida y jurídicamente hábiles, en su condición de co-apoderados judiciales de la parte
actora ciudadanos HILDA GÓMEZ CASTILLO y JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO,
venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números 4.603.457
y 3.768.278, respectivamente, domiciliados en Mérida, Estado Mérida y civilmente
hábiles, con relación a la sentencia dictada en fecha 08 de junio de 2010, emanada del
Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción
Judicial del Estado Mérida.
El juicio por nulidad de acta de condominio, fue interpuesto por los ciudadanos HILDA
GÓMEZ CASTILLO y JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO, anteriormente identificados, en
contra de la junta de condominio elegida en fecha 16 de abril de 2.008, en la persona de
su presidente ciudadano JOSÉ LUIS ANGULO y la Administradora del Condominio
del Conjunto Residencial El Garzo, de esta ciudad de Mérida, Sociedad Mercantil
Inmobiliaria de Vivienda C.A., (Inmovivienca), en la persona de su director ciudadano
RAÚL ORLANDO JAIMES PACHECO, venezolano, mayor de edad, titular de la
cédula de identidad 6.031.681.
En su escrito libelar reformado la parte actora narró dentro de otros hechos los

siguientes:
1. Que los ciudadanos HILDA GÓMEZ CASTILLO y JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO,
antes identificados, fueron debidamente elegidos como miembros de la Junta de
Condominio del Conjunto Residencial El Garzo, ubicados en la avenida Las Americas,
Sector El Campito de Mérida, Estado Mérida, ocupando los cargos de SECRETARIA y
PRESIDENTE respectivamente, quienes duraran (sic) en sus funciones el periodo de un
año.
2. Que la Administración del Condominio de Residencias El Garzo, está a cargo de la
Sociedad Mercantil Inmobiliaria Vivienda, C.A. (INMOVIVIENCA), según contrato
suscrito por la Junta de Condominio y el Director de esta empresa en fecha primero de
mayo de 1.984.
3. Que por razones que desconocen cuatro de los miembros de la Junta de Condominio
legalmente designada, presentaron renuncia a sus cargos, motivo por el cual la
administradora del condominio a solicitud de un grupo minoritario de co-propietarios,
convocó de manera fraudulenta a una Asamblea General Extraordinaria de
copropietarios, con una convocatoria de fecha 07 de abril de 2.008, según la cual se
convocó para el día miércoles 16 de abril del año 2.008, en el Salón de reuniones del
edificio 2 de las señaladas residencias, en el siguiente orden: la primera convocatoria,
programada las seis post meridiem (6:00 p.m.), la segunda convocatoria, para las siete
post meridiem (7:00 p.m.), es decir, una hora después de la primera convocatoria, y la
tercera y última convocatoria, para ese mismo día a las ocho horas post meridiem (8:00
p.m), en el mismo lugar y con la advertencia que se realizaría la reunión cualesquiera
fuera el número de asistentes y que las decisiones que se tomaren serían de obligatorio
cumplimiento.
4. Señalaron que esa convocatoria no cumplió con los requisitos exigidos por la Ley de
Propiedad Horizontal, a saber, el artículo 24 de la señalada ley, establece que el
administrador, como en el caso que les ocupa, puede si lo estima conveniente, convocar
a una asamblea de propietarios que estén interesados en deliberar sobre los asuntos a
que se refiere el artículo 22 de la misma ley, y debe hacerlo cuando se lo exijan los
propietarios que representen por lo menos un tercio (1/3) del valor básico del inmueble
o de los apartamentos correspondientes.
5. Que al leer el contenido de la anulable convocatoria, se pudo determinar, en primer
lugar que la convocatoria hecha por el administrador del condominio, no es ni fue para
deliberar lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a
todos los apartamentos, ni la administradora del condominio fue sujeta a las exigencias
legales para que convocara esa reunión, porque debió contar con la exigencia de los
propietarios que representen un tercio del valor del inmueble y ello tampoco sucedió así.
6. Que conforme a las listas de asistencia que por edificio firmaron los copropietarios
asistentes (en tres folios útiles, los cuales anexa) significó que tampoco se dio la reunión
en atención a ese postulado o condición jurídica.
7. Que lo estipulado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, ordena que
todos los propietarios deberán ser invitados a la reunión, por lo menos con tres(3) días

de anticipación.
8. Que si bien es cierto la convocatoria tiene fecha 07 de abril del 2.008, no es menos
cierto que se hizo para tres reuniones el mismo día, sin respetar el contenido de la
señalada norma, que ordena que debe guardarse el lapso de tiempo de tres días de
intervalo, por lo menos entre cada reunión.
9. Que en mayor error, incurren los presentes a esa asamblea, cuando de tal forma ilegal
han elegido una nueva Junta de Condominio, incluyendo los cargos que sus
representados ocupan, a saber SECRETARIA Y PRESIDENTE de la Junta de
Condominio legalmente elegida, aún cuando ellos no habían renunciado, son
despojados de sus funciones de forma arbitraria y violentando los principios legales
rectores que rigen esas asambleas.
10. Que por lo antes expuesto demandó a la Junta de Condominio, ilegalmente elegida
el día 16 de abril de 2.008, en la persona de su Presidente ciudadano JOSÉ LUIS
ÁNGULO, y a la administradora del Condominio (INMOVIVIENCA) en la persona de
su Director ciudadano RAÚL ORLANDO JAIMES PACHECO, para que convenga a lo
siguiente:
 En que el acta por ella convocada y celebrada el 16 de abril de 2.008, carece de todo
carácter jurídico o legal, porque no fue convocada ni en la forma, ni para lo que
contempla la Ley de Propiedad Horizontal, o en su defecto así sea declarado por el
Tribunal.
 Que en consecuencia, se retorne a la situación jurídica existente en la Junta de
Condominio, previo a esa Asamblea, con todos los pronunciamientos legales
correspondientes.
 Que el acta cuya nulidad se solicita, no consta en los libros correspondientes, toda vez
que los mismos se han mantenido en absoluto secreto y resguardo; es por que solicitó se
oficie a la Administradora de condominio, como a la ilegal Junta de Condominio antes
señalada, a fin de que hagan llegar al Tribunal de la causa, el acta de Asamblea
Extraordinaria, celebrada en el Salón de reuniones del edificio 2 de las Residencias El
Garzo, en fecha 16 de abril de 2.008, cuya nulidad solicitó en el presente escrito, de
conformidad con el artículo 436 de la norma adjetiva.
11. Fundamentó la demanda en los artículos 23, 24, 25 de la Ley de Propiedad
Horizontal, 1346, 1351 del Código Civil, y 436 del Código de Procedimiento Civil,
siguiendo el procedimiento establecido en los artículos 881 y siguientes de la norma
adjetiva.
12. Estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo), más
las costas y costos del presente juicio prudencialmente calculados por este Tribunal.
13. Indicó domicilio procesal.
Del folio 6 al 13 se observan anexos documentales acompañados al escrito libelar.
Mediante auto que corre al folio 15 el Tribunal a quo admitió la demanda.

Del folio 29 al 31, corre auto decisorio de fecha 04 de junio de 2.008, emanado del
Tribunal de la causa, en virtud del cual se declaró extemporánea por anticipada, la
solicitud de la prueba de exhibición de documentos, requerida por la parte actora en el
escrito de reforma del libelo de la demanda.
Se infiere del contenido del folio 68 al 72, escrito de contestación a la demanda,
producido por el abogado en ejercicio RAÚL ORLANDO JAIMES PACHECO, inscrito
en el Inpreabogado bajo el número 8.438, titular de la cédula de identidad número
6.031.681, actuando en su carácter de Director de la Administradora del Condominio
(INMOVIVIENCA), inscrita en el Registro Mercantil del Estado Mérida, bajo el
número 2.667, Tomo I, de fecha 7 de julio de 1.981. En virtud del referido escrito fue
argumentado entre otros hechos los siguientes:
A) Opuso la defensa de fondo referida a la excepción de falta de cualidad de la parte
actora para intentar el presente juicio, alegando lo siguiente:
i. Que se debe observar que la Administradora de conformidad con el artículo 19 de la
Ley de Propiedad Horizontal, se rige por las normas del mandato, y como tal, es decir,
no comprende más que los actos de administración conforme lo establece el artículo
1.688 del Código Civil.
ii. Citó el artículo 1.688 del Código Civil, y señaló que del mismo se desprende que no
existiendo poder especial, sus facultades están limitadas a la simple administración, no
pudiendo ejecutar las facultades de transigir, enajenar o cualquier otro acto de
disposición, es decir, no está investida su representada de las facultades para soportar la
acción incoada en este juicio, como se desprende de lo antes señalado con fundamento
en el mandato legal del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, de donde
expresamente se deriva la responsabilidad de la administradora.
iii. Que al no haberse otorgado poder especial al administrador para tomar decisiones en
este juicio es claro y evidente que no tiene o no esta investida de las facultades
necesarias para soportar la presente acción incoada en su contra, y por lo tanto no tiene
autonomía legal para decidir las pretensiones solicitadas por los actores.
iv. Que el condominio constituye una asociación de personas que tiene una comunidad
de intereses cuya normativa esta regida por la Ley de especial de Propiedad horizontal,
en donde queda claramente definido que la administradora como órgano del condominio
se rige estrictamente por las normas del mandato en las condiciones señaladas.
v. Que la administradora del condominio no es la persona legítima para ser demandada
y por lo tanto no es la persona contra quien debe ser dirigida la acción, por no estar
investida de las funciones y facultades para sustentar este juicio resultando
improcedente cualquier demanda en este sentido.
vi. Que por todo lo antes expuesto opuso formalmente a la parte demandante la
excepción de falta de cualidad del demandado para sostener este juicio por no estar
investido de estas funciones, asimismo solicitó que sea admitida por ser legalmente
procedente y declarada con lugar.

B) Con relación a la contestación al fondo de la demanda, argumentó lo siguiente:
1. Rechazó y contradijo la demanda en todos sus términos, tanto en los hechos como en
el derecho, por no ser cierto lo alegado por la parte actora, en el sentido de que la
asamblea realizada el día 16 de abril de 2008, en el Condominio del Conjunto
Residencial El Garzo, no cumplió los requisitos legales exigidos por la Ley de
Propiedad Horizontal.
2. Que la asamblea cuestionada cuya nulidad se solicita, sí cumplió con las formalidades
legales, ya que la solicitud se hizo a instancia de cuarenta y cinco (45) propietarios que
representan el 39,13% de la totalidad de propietarios, que son 115.
3. Que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 24, sólo exige que la solicitud sea
realizada por lo menos por un tercio de los apartamentos correspondientes que son sólo
39 apartamentos, por lo cual no cabe duda que se cumplió con esta formalidad.
4. Que la máxima autoridad de un condominio lo constituyen la totalidad de los
propietarios, ya sea en asamblea o por consulta cuyas decisiones son tomadas por la
mayoría.
5. Que en el presente caso una de las decisiones de la asamblea legalmente constituida,
fue nombrar una nueva junta de condominio ante una serie de irregularidades que se
venían cometiendo al no rendir cuentas, ni pedir autorizaciones o consultar las obras por
ellos realizadas, usurpando las funciones de la administradora.
6. Que la asamblea fundamentó su actuación o decisión ante todo, en el estado de
necesidad del condominio al carecer de una junta que tomara decisiones legales, por
cuanto sólo permanecían dos miembros que no podían tomarlas.
7. Que la Ley de Propiedad Horizontal, exige mínimo la mitad de seis mas uno, o sea,
de la totalidad de los miembros que deben componer la junta de condominio, no existe
ninguna prohibición en ese sentido, ya que como órgano soberano la asamblea tiene la
máxima autoridad para decidir los problemas que se presenten en sus funciones, por lo
cual esta obligada a asumir esta posición a fin de subsanar tan grave irregularidad que
afecta a toda la comunidad.
8. Ratificó que la asamblea fue convocada por convocatoria individual y personalizada
enviada a todos y cada uno de los propietarios, con nueve (9) días de anticipación, ya
que dichas convocatorias fueron enviadas el día 07 de abril de 2.008, y la asamblea se
realizó el día 16 de abril de 2008, es decir que fueron enviadas con más de tres (3) días
de antelación, que es lo que ordena el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal,
como igualmente se cumplió con el aviso de prensa hecho en el Diario Frontera y
publicado el día 09 de abril de 2008, es decir, con siete (7) días de anticipación.
9. Que efectivamente la asamblea se realizó de conformidad con lo expresado por el
artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
10. Insistió en que la demanda estuvo presidida por el supuesto presidente demandante,
y que las decisiones se tomaron con el voto favorable de (36) copropietarios de los (38)
asistentes y la decisión de nombrar la nueva junta de condominio en su totalidad, se
debió a la actitud asumida por el ciudadano JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO, quien por su

manera de actuar provocó la renuncia de los cuatro (4) miembros que lo acompañaban
en la anterior junta y quienes se vieron obligados hacerlo ante las irregularidades
observadas en las funciones del señalado ciudadano que no permitió la participación de
los demás miembros de la junta; quien hacía los gastos extraordinarios sin consultar a
los propietarios y sin oír a los otros miembros de la junta, aprobaba presupuestos y
obras y firmaba contratos sin consultar con los propietarios y sin rendir las debidas
cuentas, ni consignar los soportes y los documentos correspondientes a esas
actuaciones, cuando en realidad estaba usurpando las funciones de la administradora ya
que el supuesto ex presidente sólo podía actuar de esa manera en el caso de que no
hubiera existido el administrador nombrado, tal como lo establece el artículo 18 de la
Ley de Propiedad Horizontal, literal “C”.
11. Que es evidente que la asamblea realizada cumplió una finalidad de justicia en
satisfacción de toda la comunidad, como fue llenar el vació existente respecto de la
ausencia de junta, para decidir los problemas esenciales para el funcionamiento del
condominio, además de que cumplió las formalidades legales, pese a los vacíos,
contradicciones y ambigüedades que subsisten en dicha Ley.
12. Finalmente solicitó se declare sin lugar, la presente acción de nulidad, intentada
indebidamente contra el ciudadano JOSÉ LUIS ÁNGULO y la Administradora del
condominio del Conjunto Residencial El Garzo, denominada Inmovivienca.
Se evidencia del contenido del folio 75 al 87, escrito de contestación a la demanda,
producido por el abogado en ejercicio EMIRO MARQUINA MÁRQUEZ, inscrito en el
Inpreabogado bajo el número 72.557, titular de la cédula de identidad número
8.048.603, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ LUIS ÁNGULO,
en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial el
Garzo, parte co-demandada en el presente juicio, en virtud del cual alegó entre otros
hechos los siguientes:
1.- Opuso la defensa perentoria de falta de cualidad de la parte actora para intentar este
juicio, señalando lo siguiente:
a) Que antes de esa asamblea no existía junta de condominio, ya que de seis (6)
miembros, habían renunciado cuatro (4), por lo cual desapareció la junta de condominio
como tal, ya que no se permite aprobar ninguna decisión en virtud de que la Ley exige
que cualquier resolución debe ser adoptada por la mitad más uno (1) de los seis (6)
miembros que conforman la junta, tal como lo establece el artículo 18 de la Ley de
Propiedad Horizontal, que en su segundo aparte, señala que se requiere un mínimo de
cuatro miembros de la junta para tomar decisiones y con sólo dos (2) miembros la junta
no existe por no estar constituida o conformarse como tal para ejercer sus funciones, ya
que no habría la pluralidad necesaria para la toma de decisiones y resolver los
problemas cotidianos que afectan a la comunidad y en todo caso es materia que queda a
disposición de la asamblea de propietarios como máxima autoridad y cuerpo soberano
en esa materia.
b) Recalcó que tal como lo señalan los actores ciudadanos HILDA GÓMEZ
CASTILLO y JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO, estos fueron elegidos como miembros de
la junta de condominio del Conjunto Residencial El Garzo, ocupando los cargos de
secretaria y presidente respectivamente, quienes durarían en sus funciones el período de

un (1) año, sin que en ningún momento se determinara la fecha desde cuando corre ese
lapso y la fecha de la asamblea en que fueron nombrados, ni acompañaron los
documentos fundamentales de esa demanda que les acredite como tales.
c) Que los actores, no demostraron esa cualidad y al no probar que están investidos de
esos cargos carecen de facultad para intentar esta acción.
d) Recalcó que no existen en autos, los instrumentos de los cuales se derive
inmediatamente el derecho deducido como es la pretensión de los actores que se les
retorne a la situación jurídica existente antes de la asamblea que nombró la nueva junta,
puesto que no se acompañó a la demanda el instrumento fundamental de esta pretensión,
que en el fondo viene a constituir el soporte de la acción principal, tal como lo establece
el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
e) Que los demandantes debieron haber presentado los documentos fundamentales de
donde se puede deducir concretamente este derecho o esta pretensión, para lo cual
estaban obligados a consignar las actas de asamblea que los acreditaran en tales cargos
para poder ejercer esas funciones, más aún cuando los propios actores quienes poseen y
manejan a su arbitrio los libros de asamblea de propietarios de Residencias El Garzo y
que se negaron arbitrariamente a la asamblea del 16 de abril de 2008, a facilitar esos
libros para levantar el acta respectiva a pesar de que estaban obligados a hacerlo ya que
los mismo son de los co-propietarios y sin embargo tampoco los presentaron con la
presente demanda, no habiendo demostrado la pretendida cualidad con que intentan esta
acción careciendo por lo tanto de la misma.
f) Por lo antes expuesto, opuso formalmente a los actores la excepción de fondo de falta
de cualidad de la parte actora para ejercer esta acción con la finalidad que se les
restituya en los supuestos cargos.
g) Solicitó se declare con lugar la excepción de falta de cualidad por parte de la parte
actora para ejercer este juicio.
2.- Opuso así mimo, la defensa perentoria referida a la falta de cualidad del demandado
para sostener este juicio, manifestando lo siguiente:
I. Que como se aprecia en el libelo de la demanda, la acción intentada está
completamente dirigida al presidente de la Junta de Condominio de Residencias El
Garzo ciudadano JOSÉ LUIS ÁNGULO y a la administradora del condominio.
II. Señaló que el condominio, es una comunidad de intereses, cuya responsabilidad
radica en la totalidad de los propietarios y como tal no tiene personalidad jurídica.
III. Que la máxima autoridad del condominio son los copropietarios como comunidad, y
la junta es sólo un enlace entre los propietarios y las administradoras, con las facultades
que le da la Ley de Propiedad Horizontal, pero en ningún momento la Ley le otorga la
facultad para convenir, transigir o ejecutar cualquier otro acto de auto composición
procesal y por lo tanto no tiene la facultad para aceptar la nulidad de las actas por no
estar dentro de su competencia, puesto que esa función le correspondería al órgano
superior, al de la junta, es decir, en ese caso no existe la identidad lógica entre la
persona del demandado y la persona contra quien la acción es concedida, por lo tanto no

existe la cualidad pasiva por parte del presidente de la junta para sostener este juicio,
cuya razón solicitó se admita y declare con lugar, como medida subsidiaria la excepción
perentoria de falta de cualidad pasiva con las consecuencias legales que le da la Ley.
3.- Con relación a la contestación al fondo de la demanda, argumentó lo siguiente:
A. Rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, por no ser
cierto lo alegado por la parte actora.
B. Negó por no ser cierto:
• Que la convocatoria realizada por la administradora para la asamblea que se realizó el
día 16 de abril de 2008, no cumplió los requisitos exigidos por el artículo 24 de la Ley
de Propiedad Horizontal.
• Que la convocatoria efectuada por la administradora no es ni fue para deliberar lo
concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los
apartamentos.
• Que la administradora del condominio no estuvo sujeta a las exigencias legales para
que se convocara a esa reunión, porque debió contar con la exigencia de los propietarios
que representan un tercio del valor del inmueble y ello tampoco sucedió.
• Que según el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, todos los propietarios
deberán ser invitados a la reunión, por lo menos con tres días de anticipación lo cual no
se hizo.
• Que el mayor error fue haber nombrado una nueva junta de condominio incluyendo
presidente y secretaria, cuando ellos no habían renunciado.
C. Que lo que si es cierto y que contradice lo expuesto por la parte actora, es que la
convocatoria se hizo por solicitud de cuarenta y cinco (45) propietarios, que
corresponde a un (39,13 %) de la totalidad que son ciento quince (115) propietarios,
mientras que la ley solo exige un tercio (1/3) de los mismos que son 39 propietarios, tal
como lo establece el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
D. Que la solicitud de convocatoria firmada por los co-propietarios, fijó como punto
único de la asamblea solicitada la elección de una nueva junta de condominio, porque
como tal lo mencionan los demandantes en su libelo, de seis (6) miembros que
componían la junta renunciaron cuatro (4) miembros, ya que dos (2) miembros no
pueden tomar decisiones y no conforman la Junta de Condominio para la validez de sus
actos.
E. Que según lo establece el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, exige la
mayoría de votos de los seis (6) miembros que constituyen la junta para que sea
procedente o legal cualquier decisión, para que exista la Junta de Condominio se
requiere la existencia mínima de cuatro (4) miembros de la misma.
F. Que por esa razón se hizo imprescindible la elección de una nueva junta de
condominio.
G. Que esa inexistencia de la Junta esta apoyada por la manifestación de los miembros
renunciantes que expresan no haber podido trabajar con el supuesto presidente por no
permitir la participación de los demás miembros de la Junta y actuar en forma
unipersonal creyéndose dueño y señor del condominio, lo cual condujo a que se quedara

solo pero sin legitimidad.
H. Ratificó y confirmó que de esa manera se da cumplimiento al artículo 22 de la Ley
de Propiedad Horizontal, pues al nombrar la nueva Junta de Condominio, se está
resolviendo el problema de la administración y conservación de las cosas comunes
como lo exige dicho artículo.
I. Que con respecto al alegato de que todos los propietarios deben ser invitados a la
reunión por lo menos con tres (3) días de anticipación, eso se cumplió formalmente
como lo manda la Ley.
J. Que es necesario desmentir a la parte actora, puesto que todos los propietarios fueron
convocados individualmente por comunicación personalizada, con fecha 07 de abril de
2008, para la asamblea que sería realizada el 16 de abril de 2008, es decir, que dicha
convocatoria fue realizada con nueve (9) días de anticipación a la asamblea, que son
más de los tres (3) días que establece el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
K. Que de conformidad con lo señalado en el artículo 24 de la Ley de Propiedad
Horizontal, efectivamente se cumplió a cabalidad con esa formalidad, habiéndose
publicado la convocatoria en el diario frontera de fecha 09 de abril de 2008, es decir,
con siete (7) días de anticipación a la asamblea, y que le otorga pleno valor legal a la
asamblea realizada.
L. Asentó, ratificó y dejó claramente definido que dicha asamblea fue totalmente
convalidada por el supuesto presidente demandante, quien estuvo presente hasta el final
y la presidió en su totalidad, habiendo actuado en una forma abusiva, al negarse a
levantar el acta en los libros de asambleas del condominio a que estaba obligado y
cuyos libros se encuentran en su poder, más aún, se negó a facilitar los libros a la
asamblea para ese acto, por cuya razón fue necesario, según decisión de la misma
asamblea, suscribir un acta en hojas separadas para luego transcribirlas en el libro que
fue sellado por el Notario Público Tercero del Estado Mérida, a fin de llenar el vacío
creado por el ciudadano JOSE ASDRÚBAL FRANCO.
M. Recalcó que las decisiones tomadas en esa asamblea se hicieron con el voto
favorable de 36 co-propietarios, contra 2 que no quisieron firmar, es decir, hubo pleno
consentimiento de la gran mayoría de los co-propietarios reunidos en la asamblea.
N. Que de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, la autoridad máxima y
soberana del condominio, es la asamblea de propietarios, en este caso, que puede decidir
lo que más convenga a los intereses de la comunidad que constituye el principio, el
objeto y la naturaleza de esa Ley, y no el interés de una persona que quiere imponerse a
la mayoría como lo pretendió (según lo afirma la parte) hacer el ciudadano JOSÉ
ASDRÚBAL FRANCO, queriendo obligar a todos los propietarios a aceptar su
voluntad arbitrariamente.
O. Insistió en que la asamblea se llevó a efecto ante la actitud asumida por el supuesto
ex presidente JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO, quien nunca rindió cuenta a los
propietarios de sus gestiones o actuaciones en el manejo del dinero que recibió y que era
su obligación hacerlo, cometiendo una serie de arbitrariedades unilaterales e inconsultas
hasta usurpar funciones de la administradora, quien suscribió contratos de obra, ejecutó

obras extraordinarias sin consultar con los propietarios de acuerdo al artículo 23 de la
Ley de Propiedad Horizontal, es decir, no rindió las cuentas que exige la Ley, en
detrimento de la comunidad.
P. Que la renuncia de los cuatro (4) miembros de la Junta de Condominio se debió a la
imposición y manera de ejercer sus funciones unipersonales y no como un cuerpo
colegiado, lo cual desnaturaliza la existencia de la Junta de Condominio y es una
aberración de su parte que lo descalifica para ejercer sus funciones.
Q. Que la situación del ciudadano JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO, llegó al extremo de
que no llevó ninguna contabilidad por el manejo de ese dinero, ni nadie sabe cual fue el
costo real y efectivo de las obras realizadas por él, ni a quien se le pago las cantidades
que dice haber gastado, ya que no existen ni han sido entregadas facturas ni
comprobantes de pago, ni concretamente los soportes de los gastos realizados.
R. Que siendo que no se cumplía a cabalidad el mandato legal de rectitud y honestidad
dentro del ordenamiento legal, actuó y tomó la decisión como lo hizo, nombrando una
nueva junta para solucionar todos los problemas en bien de la comunidad.
S. Que esta acción conllevó y buscó únicamente como finalidad, la reposición del
supuesto ex presidente y secretaria al estado anterior de la asamblea, pretendiendo los
actores que se les restituya a sus cargos, lo cual atenta contra el principio fundamental
de la justicia, más aun cuando esos ciudadanos ni siquiera han demostrado o
acompañado a la demanda, documento alguno en que demuestren haber estado
investidos de tales condiciones o cualidades para ejercer esos cargos.
T. Que por lo antes expuesto quedó en evidencia que si se cumplieron las formalidades
legales.
U. Que son falsas las afirmaciones hechas por los actores en su libelo y que la asamblea
efectuada el día 16 de abril de 2008, fue totalmente legal y por lo tanto válida; razón por
la cual solicitó se declare sin lugar la demanda incoada.
Asimismo, en el referido escrito de contestación el abogado antes mencionado EMIRO
MARQUINA MÁRQUEZ, en su condición de apoderado judicial del ciudadano JOSÉ
LUIS ÁNGULO, en su carácter de Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto
Residencial el Garzo, parte demandada en el presente juicio, interpuso reconvención o
mutua petición a los ciudadanos HILDA GÓMEZ CASTILLO y JOSÉ ASDRÚBAL
FRANCO, titulares de las cédulas de identidad números 4.603.457 y 3.768.278,
respectivamente, en virtud del mismo señaló los siguientes hechos:
a. Que los ciudadanos reconvenidos ocuparon los cargos de Presidente y Secretaria de la
Junta de Condominio de Residencias el Garzo, en el lapso que aparece en el libro de
asambleas de propietarios de la mencionada residencias, en cuyas funciones se
comprometieron a mantener y conservar los señalados libros que aún se encuentran en
su poder, como igualmente los contratos, soportes y documentos que corresponden al
condominio y que no han querido entregar, los cuales son propiedad y de utilidad sólo
para el condominio de Residencias El Garzo.
b. Que en varias oportunidades se les hizo saber a los ciudadanos JOSÉ ASDRÚBAL

FRANCO GÓMEZ CASTILLO, la obligación que tenían de devolver tanto el libro de
asambleas, como los demás documentos, a la actual junta de condominio y se hicieron
varias diligencias resultando infructuoso y nulo.
c. Que a partir del 16 de abril de 2008 (fecha de la asamblea), se les concedió a los
ciudadanos JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO GÓMEZ CASTILLO, un plazo de ocho (8)
días para que entregaran dichos documentos a la nueva junta de condominio, por cuya
razón en fecha 24 de abril de 2008, se levantó un acta a las 8:00 p.m. donde se dejó
constancia que los prenombrados señores no comparecieron a dar cumplimiento a la
obligación asumida ante la asamblea anterior.
d. Que nuevamente en fecha 29 de abril de 2008, se levantó una nueva acta de
condominio a las 8:00 p.m. en la cual se dejó constancia que hasta la fecha, los
mencionados ciudadanos no habían hecho entrega ni del libro de acta de asamblea, ni de
las llaves del salón de fiestas, ni los demás documentos a que están obligados y que se
comprometieron en la asamblea del 16 de abril del año en mención.
e. Que por la negativa y mala fe con que han actuado los ciudadanos JOSÉ
ASDRÚBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ CASTILLO, en perjuicio del condominio,
causó daños y perjuicios irreparables a toda la comunidad.
f. Fundamentó la reconvención de conformidad con el artículo 25 de la Ley de
Propiedad Horizontal y los artículos 1684, 1693 y 1694 del Código Civil y el artículo
881 del Código de Procedimiento Civil.
g. Solicitó que los ciudadanos JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ
CASTILLO, convengan o en su defecto a ello sean condenados a lo siguiente:
• A entregar el libro de actas de asambleas de Residencias El Garzo, a la nueva Junta de
Condominio presidida por el ciudadano JOSÉ LUIS ÁNGULO, el cual ha estado en su
poder por todo el tiempo que ocuparon sus cargos y que aún se encuentran en su
posesión.
• En hacer entrega a la nueva junta de condominio presidida por el referido ciudadano
JOSÉ LUIS ÁNGULO, de las facturas, comprobante y llaves correspondientes a los
diferentes salones del edificio que correspondan al condominio.
• En entregar igualmente a la actual junta de condominio presidida por el ciudadano
José Luis Ángulo, los comprobantes de ingresos y gastos, como igualmente del libro de
contabilidad que obliga la Ley de Propiedad Horizontal, por haber ejercido una
administración de hecho, durante el tiempo en que ejercieron sus funciones como
presidente y secretaria de la junta de condominio.
• Estimó la reconvención en la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.
F.1.500,oo).
A los folios 93 y 94, obra escrito de contestación a la reconvención, suscrita por los
abogados en ejercicio NOEL RODRÍGUEZ YÁNEZ y LEONARDO TERÁN
SULBARÁN, en su condición de co-apoderados judiciales de la parte actora en el
presente juicio, alegando lo siguiente:

1) Que en el escrito de reconvención, no fue manifestado, quien es el ciudadano JOSÉ
LUIS ÁNGULO, a que se dedica, o que tiene él que ver en el presente juicio, que
tampoco se señaló en calidad de que cargo o representación viene a contrademandar a
los co-demandantes de autos, es decir, el ciudadano José Luis Ángulo, no informó con
que cualidad está procediendo a contrademandar a los ciudadanos JOSÉ ASDRÚBAL
FRANCO GÓMEZ CASTILLO y HILDA GOMÉZ CASTILLO.
2) Que es cierto y así expresamente es sostenido por el reconvinente, que los ciudadanos
JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ CASTILLO, si fueron electos como
Presidente y Secretaria de la Junta de Condominio de las Residencias El Garzo, de esta
ciudad de Mérida y que los mismos cumplieron con sus responsabilidades y
obligaciones derivadas de tal designación, sin embargo según lo afirma (la parte actora
reconvenida), no están obligados a entregar los libros, comunicaciones, documentos,
soportes, que corresponden al condominio, porque la junta, es una junta que fue electa
en contravención de las leyes que rigen la materia y que es objeto de la presente
controversia, porque a decir de la forma en que se convocó a la reunión o asamblea para
designar la nueva Junta de Condominio, no fue practicada en la forma y manera
contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, porque la misma fue convocada por la
empresa administradora y no por los propietarios. Por lo que desconocen la
personalidad jurídica del contrademandante y desconocen la representación de la Junta
de Condominio, que sería una enorme irresponsabilidad de los ciudadanos JOSÉ
ASDRÚBAL FRANCO Y HILDA GÓMEZ CASTILLO, entregar unos documentos,
libros y demás papeles que son propios de la Junta a personas extrañas a ella.
3) Que es falso que la nueva Junta de Condominio haya convocado a los ciudadanos
JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ CASTILLO, para que hiciesen
entrega de los documentos libros de la Junta de Condominio, nunca fueron citados o
notificados de ello y que no hay prueba de ello.
4) Que en vista de que la presente demanda es precisamente la nulidad de acta de
condominio, según la cual se designó una junta de condominio, sus representados
ciudadanos JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ CASTILLO, hasta la
presente fecha no están obligados a entregar los libros y demás documentos de la Junta
a ninguna persona, so peligro de que los mismos sean adulterados, mutilados o de
cualquier forma dañados por personas que no son legítimamente designados por la
asamblea que se debe convocar al respecto, pero por los propietarios y no por la
empresa administradora del condominio, como sucedió en el caso de marras.
5) Que es falso y malicioso la afirmación del ciudadano LUIS JOSÉ ÁNGULO, al decir
que sus poderdantes ciudadanos JOSÉ ASDRÚBAL FRANCO GÓMEZ CASTILLO,
han actuado de mala fe y en perjuicio del condominio, ya que tales pretensiones lo que
intentan es el apoderamiento irresponsable de los libros y documentos de la Junta de
Condominio.
6) Finalmente solicitaron que la presente acción de reconvención, sea declarada sin
lugar con la correspondiente condenatoria en costas.
Consta del folio 95 al 97 escrito de promoción de pruebas de la parte actora y del folio
101 al 103 corre escrito de promoción de pruebas de la co-demandada Empresa

Inmobiliaria Vivienda C. A (INMOVIVIENCA), asimismo a los folios 115 y 116 obra
escrito de promoción de pruebas del co-demandado JOSÉ LUIS ÁNGULO, en su
condición de Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Garzo.
Al folio 98 corre auto de admisión de pruebas promovidas por la parte actora,
ordenando la intimación de la parte codemandada a los fines de que exhiban, el acta de
Asamblea General Extraordinaria, de fecha 16 de abril de 2008.
Al folio 118 se constata auto de fecha 19 de noviembre de 2008, dictado por el Tribunal
a quo, mediante el cual admitió las pruebas promovidas por los co-demandados de auto.
Del folio 119 al 123, obra escrito de conclusiones, suscrito por el abogado en ejercicio
RAÚL ORLANDO JAIMES, en su condición de Director de la empresa
INMOBILIARIA VIVIENDA C. A (INMOVIVIENCA).
Se infiere del folio 127 al 156 sentencia proferida por Juzgado Tercero de los
Municipios Libertador y Santos Marquina de la Circunscripción Judicial del Estado
Mérida, de fecha 8 de junio de 2.010, en virtud de la misma fue declarado lo siguiente:
1. Sin lugar la demanda por nulidad de acta.
2. Con lugar la reconvención.
3. Como consecuencia, se ordenó a la parte perdidosa entregar a la Junta de Condominio
de las Residencias El Garzo, el libro de actas de asambleas del referido condominio, así
como las facturas, comprobantes y llaves correspondientes a los diferentes salones del
edificio en cuestión y finalmente, entregar los comprobantes de ingreso y egresos y el
libro contable que exige llevar la Ley de Propiedad Horizontal.
4. De conformidad con lo establecido en el artículo 274 de la norma Civil Adjetiva, se
condenó en costas a la parte demandante – reconvenida, por haber resultado totalmente
perdidosa.
Mediante diligencia que obra al folio 163, los abogados en ejercicio NOEL
RODRÍGUEZ YÁNEZ y CARLAURA MOLERO CONTRERAS apoderados
judiciales de la parte actora, apelaron de la sentencia dictada por el Tribunal a quo,
mediante auto que riela al folio 165 la referida apelación fue oída en ambos efectos.
El Tribunal para decidir hace previamente las siguientes consideraciones:
PARTE MOTIVA
PRIMERA: THEMA DECIDENDUM: El juicio por nulidad de acta de condominio fue
interpuesto por los ciudadanos HILDA GOMÉZ CASTILLO Y JOSÉ ASDRUBAL
FRANCO, en contra DE LA JUNTA DE CONDOMINIO en la persona de su
Presidente ciudadano JOSÉ LUIS ANGULO y a la ADMINISTRADORA DEL
CONDOMINIO (INMOVIVIENCA) en la persona de su Director ciudadano RAÚL
ORLANDO JAIMES PACHECO. Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte
actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la
contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de
este fallo. Corresponde al Tribunal determinar si la acción incoada por nulidad de acta
de condominio debe prosperar o no, verificar si la reconvención interpuesta por la parte
demandada reconviniente es procedente o no. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA: DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA
INTENTAR EL JUICIO. Tal defensa fue alegada por ambos codemandados:
“INMOVIVIENCA” ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL EL GARZO representada por su DIRECTOR RAÚL ORLANDO
JAIMES PACHECO y por el ciudadano JOSÉ LUIS ANGULO presidente elegido en
asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008.
-La codemandada “INMOVIVIENCA” ADMINISTRADORA DEL CONJUNTO
RESIDENCIAL EL GARZO, en la persona de su DIRECTOR RAÚL ORLANDO
JAIMES PACHECO, argumentó:
Que la administración de conformidad con el artículo 19 de la Ley de Propiedad
Horizontal, se rige por las normas del mandato; que para poder transigir, enajenar,
hipotecar o ejecutar cualquier otro acto que exceda de la administración ordinaria, el
mandato debe ser expreso, que siendo que en el caso en cuestión no existe poder
especial, sus facultades están limitadas a la simple administración no pudiendo ejecutar
tales facultades, es decir no esta investida de facultades al no habérsele otorgado un
poder especial al administrador para tomar decisiones, por lo que es evidente que no
tiene o no está investida de las facultades para intentar la acción incoada en su contra.
Así mismo, el codemandado JOSÉ LUIS ANGULO (Presidente elegido en asamblea
realizada en fecha 16 de abril de 2.008), señaló que los actores no consignaron
documentos fundamentales que los acredite en sus cargos de presidente y secretaria, por
lo que al no probar que están investidos de tales cargos carecen de la facultad para que
se les reponga en tales cargos y por lo tanto carecen de la facultad para intentar la
acción. Que igualmente los actores estaban obligados a consignar las actas de asamblea,
más aún cuando son ellos (actores) los que manejan a su arbitrio los libros de asamblea
de propietarios de residencias El Garzo.
En el caso bajo análisis, si bien es cierto que la parte actora no demostró de manera
fehaciente su acreditación en los cargos de de presidente y secretaria respectivamente,
no es menos cierto que tales cargos fueron reconocidos, de manera indefectible en el
escrito de contestación de la demanda suscrito por el codemandado JOSÉ LUIS
ANGULO, quien en la parte in fine de su reconvención propuesta, advirtió sobre los
mismos, siendo un hecho admitido que no requiere prueba. Así mismo, es menester,
señalar que la junta de condominio efectivamente ejerce, un poder de administración, no
obstante, éste poder de administración no se ve menoscabado al demandar en juicio,
toda vez que el mismo está investido de una representación otorgada por varios
copropietarios, que son mandantes, por lo cual la parte actora reconvenida no requieren
de un poder especial para intentar la acción incoada. De tal manera que, la referida falta
de cualidad de la parte actora para intentar el juicio, alegada por la parte codemanda, no
puede prosperar y así debe decidirse.
TERCERA: DE LA FALTA DE CUALIDAD PARA SOSTENER EL JUICIO.
(Alegada tanto por la codemanda, “INMOVIVIENCA” Administradora del Condominio
del Conjunto Residencial El Garzo, en la persona de su director Raúl Orlando Jaimes
Pacheco, como por el codemandado JOSÉ LUIS ANGÚLO (presidente elegido en
asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008).
La codemanda “INMOVIVIENCA” Administradora del Condominio de las Residencias

El Garzo, en la persona de su director Raúl Orlando Jaimes Pacheco, argumentó:
Que no tiene autonomía legal para decidir las pretensiones solicitadas por los actores, ya
que al actuar la administradora como mandataria en la institución del condominio, está
supeditada a un órgano superior que es el mandante, quien reúne las facultades para
sostener cualquier acción y es a quien debe ser dirigida la demanda.
Así mismo, el codemandado JOSÉ LUIS ANGÚLO (Presidente elegido en asamblea
realizada en fecha 16 de abril de 2.008) argumentó: Que el condominio es una
comunidad de intereses cuya responsabilidad radica en la totalidad de los propietarios y
como tal no tiene personalidad jurídica. Que la máxima autoridad del condominio son
los copropietarios y la junta es solo un enlace entre los propietarios y la administradora,
pero que en ningún momento la ley le otorga la facultad para convenir, transigir o
ejecutar cualquier otro acto de auto composición procesal y por lo tanto no tiene la
facultad para aceptar la nulidad de las actas por no estar dentro de su competencia,
puesto que esta función le correspondería órgano superior al de la junta, es decir no
existe a identidad lógica entre la persona del demandado y la persona contra quien la
acción es concedida, por lo tanto no existe la cualidad pasiva por parte del Presidente de
la Junta, para sostener el juicio.
El Tribunal observa: En primer lugar; Que la empresa INMOVIVIENCA,
ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL EL
GARZO, como bien lo indica la parte, actúa como mandataria en la institución del
condominio. En segundo lugar, Que la institución de un condominio deviene de una
asamblea general de copropietarios. En tercer lugar, que ambos codemandados tanto la
empresa INMOVIVIENCA , como el ciudadano JOSÉ LUIS ANGÚLO (Presidente
elegido en asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008), adquieren autonomía
legal, toda vez que representan a una comunidad de copropietarios, por tanto si tienen
facultad para sostener cualquier acción. En tal sentido la mencionada defensa
perentoria, alegada por los codemandados de autos, no puede prosperar y así debe
decidirse.
CUARTA: DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA:
La parte codemandada ciudadano RAÚL ORLANDO JAIMES PACHECO, en su
carácter de Director de la Empresa Inmobiliaria Vivienda C.A., (INMOVIVIENCA),
reconvino a la parte actora ciudadanos: JOSÉ ASDRUBAL FRANCO y HILDA
GÓMEZ CASTILLO, en su condición de presidente y secretaria de la administración de
la junta de condominio(saliente); a los fines de que estos realicen la entrega a la nueva
Junta de Condominio; de lo siguientes: Libro de actas de asambleas, libro de
contabilidad que obliga la Ley de Propiedad Horizontal, comprobantes de ingresos-
gastos, facturas y entrega de llaves correspondientes a los diferentes salones que
correspondan al condominio, toda vez que los mismos se encuentran en su posesión.
Por su lado la parte actora reconvenida argumentó: Que en el escrito de reconvención,
no fue manifestado, quien es el ciudadano JOSÉ LUIS ÁNGULO, y con que cargo o
representación viene a contrademandar a los co-demandantes de autos. Que no están
obligados a entregar los libros, comunicaciones, documentos, soportes, que
corresponden al condominio, porque la junta, es una junta que fue electa en
contravención de las leyes que rigen la materia, ya que no fue practicada en la forma y
manera contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, porque la misma fue convocada
por la empresa administradora y no por los propietarios. Por lo que desconocen la
personalidad jurídica del la contrademandante y desconocen la representación de la
Junta de Condominio. Que es falso que la nueva Junta de Condominio los haya

convocado para que hiciesen entrega de tales documentos pues nunca fueron citados o
notificados de ello y que no hay prueba de ello. Que hasta la presente fecha no están
obligados a entregar los libros y demás documentos de la Junta a ninguna persona, so
peligro de que los mismos sean adulterados, mutilados o de cualquier forma dañados
por personas que no son legítimamente designados por la asamblea, que se debe
convocar al respecto, pero por los propietarios y no por la empresa administradora del
condominio, como sucedió en el caso de marras.
El Tribunal observa en primer lugar: Que la parte reconviniente reconoció abiertamente,
que los ciudadanos JOSÉ ASDRUBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ CASTILLO,
detentan la condición de presidente y secretaria de la administración de la junta de
condominio anterior. En segundo lugar: Que la entrega de los respectivos libros y
documentos que se encuentran en posesión de los actores, se realizará una vez que en
autos haya quedado demostrado y probado la constitución real y efectiva de la nueva
junta de condominio, nombrada mediante acta de fecha 16 de abril de 2.008(objeto en
controversia). En tercer lugar: Que el ciudadano JOSÉ LUIS ANGULO, detenta el
cargo de presidente de nueva junta de condominio nombrada mediante asamblea de
fecha 16 de abril de 2.008 (objeto en controversia). En cuarto lugar: Que el referido
ciudadano JOSÉ LUIS ANGULO, tiene potestad para contrademandar dada su
condición de codemandado. En quinto lugar: Que la empresa INMOVIVIENCA, realizó
la convocatoria para la asamblea de fecha 16 de abril de 2.008, en nombre y
representación de varios copropietarios; y en sexto lugar: Que es imprescindible para
este jurisdicente determinar la legalidad o no del acta de fecha 16 de abril de 2.008,
(objeto en controversia).
Por las razones, anteriormente explanadas declara improcedente la reconvención
interpuesta. Así debe decidirse.
QUINTA: DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
En la oportunidad legal la parte actora, promovió las siguientes pruebas:
I. Valor y mérito jurídico probatorio de la convocatoria de fecha 7 de abril de 2.008.
Se infiere al folio 8 convocatoria emitida por INMOVIVIENCA bienes y raíces,
dirigida a la ciudadana Mariela Cano de Franco, en virtud de la cual comunica que en
virtud de la renuncia de cuatro (4) miembros de la Junta de Condominio de seis (6) que
lo integraban y por haberlo solicitado un número de propietarios que representan más de
un tercio del valor básico del inmueble, se convocaba a todos lo copropietarios de las
Residencias El Garzo a una Asamblea General Extraordinaria, que tendría lugar el día
miércoles 16 de abril de 2.008, en el salón de reuniones del edificio 2, la cual se
efectuaría en el siguiente orden; que la primera convocatoria sería a las 6:00pm, que en
el caso de no haber quórum, la segunda convocatoria sería para las 7:00pm del mismo
día, que el caso de no haber tampoco quórum, la tercera y última convocatoria quedaría
para las 8:00pm en el mismo lugar y fecha, la cual se realizaría cualesquiera fuere el
número de asistentes. Que igualmente quedó establecido que las decisiones serían
válidas y de obligatorio cumplimento para todos de acuerdo a la Ley de Propiedad
Horizontal y que el único punto a tratar sería: LA ELECCIÓN DE LA JUNTA DE
CONDOMINIO.
Observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte
demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil,

ni fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales
contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del
Código de Procedimiento Civil, sin embargo el Tribunal advierte que la referida
convocatoria hace referencia a una asamblea extraordinaria que alude indefectiblemente
a una sola reunión, cuyo único punto a tratar, sería la elección de la Junta de
Condominio, sin embargo en dicha convocatoria también se anuncio y se citó para dos
(2) reuniones más en forma consecutiva, esto es; una SEGUNDA CONVOCATORIA
para las 7:00 P. M., del mismo día y lugar y una LA TERCERA y última
CONVOCATORIA PARA LAS 8:00 P. M, también en el mismo lugar y fecha. Todo lo
cual evidentemente contraviene el artículo 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal,
siendo que la exhortación o convocatoria realizada a los vecinos, tuvo en su haber el
llamando a tres(3)reuniones de manera consecutiva, siendo esto, total y absolutamente
ilegal, aunado a ello a la Asamblea en cuestión, no concurrió un número de propietarios
suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, por lo que se debía proceder a
realizar una nueva consulta por los medios indicados tal como lo indica el artículo 23 de
la ley citada.
II. Valor y mérito jurídico probatorio de las listas de asistencia que por edificio fueron
firmadas por los co-propietarios asistentes.
De folio 9 al 11 corren tres(3) listados de asistencia correspondiente a los copropietarios
de los Edificios 1, 2 y 3 quienes asistieron a la Asamblea Extraordinaria, convocada en
horarios sucesivos, por la empresa INMOVIVIENCA, quien advirtió sobre la
publicación en prensa, de la reunión para el día miércoles 16 de abril de 2.008. En el
indicado listado de asistentes, se constata que de la torre 1 asistieron 8 personas, de la
torre 2 asistieron 13 personas y de la torre 3 asistieron 16 personas.
Tal documento privado al igual que el anterior no fue impugnado por la parte
contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil, en concordancia con el artículo 443 del
Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido en orden a
lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el
artículo 1.363 del Código Civil. Sin embargo, constató el Tribunal que según la
precitada lista de asistentes a la asamblea realizada en fecha 16 de abril de 2.008, el
número de personas asistentes a la misma fue la cantidad de 37 personas, siendo a todas
luces una cantidad insuficiente para tomar decisiones, toda vez que las decisiones se
tomarán por mayoría de propietarios interesados que representen por lo menos dos (2)
tercios de los apartamentos correspondientes, de tal manera que de un total de 115
apartamentos asistieron 37 personas lo cual ni siquiera representan a la cantidad de
(un)1 tercio. De tal manera que la asamblea realizada en la forma anteriormente
señalada, resulta evidentemente ilegal.
III. Valor y mérito jurídico probatorio de la comunicación dirigida a los co-propietarios
del Conjunto Residencial El Garzo.
Evidencia el Tribunal que al folio 12 y 13 corre la referida comunicación de fecha 18 de
abril de 2.008, en virtud de la cual los miembros de la nueva Junta de Condominio
comunicaron a la ciudadana MARIELA CANO DE FRANCO, que según Asamblea
Extraordinaria de fecha 16 de abril de 2.008, mediante convocatoria y cumplimento de

las formalidades legales, se procedió a elegir por mayoría la nueva Junta de
condominios, advirtiendo que la nueva Junta de Condominio había quedado integrada
de la siguiente manera: PRESIDENTE: JOSÉ LUÍS ANGULO, VICEPRESIDENTE:
LETICIA PEÑA, SECRETARIA: DELIA PRIETO, TESORERO: ISMELDA DE
ZURITA, PRIMER VOCAL: MIREYA ALVARADO, SEGUNDO VOCAL: MARÍA
PEÑA Y TERCER VOCAL: SAID NAKAD. Que en la mencionada acta se dejó
constancia, que el libro de actas no fue facilitado por la Junta saliente. Así como, que se
le habían concedido 8 días a la Junta saliente para que rindieran cuenta de todos los
ingresos y egresos que ejecutaron durante sus funciones, solicitándole la entrega de los
documentos, soportes y libros. Y que se había subsanado el grave problema referido a la
renuncia de cuatro miembros de la junta, siendo que solo sesionaban dos, cuando en
realidad la ley ordena que los actos de la junta de condominio deben ser aprobados por
la mayoría de votos.
Observa el Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte
Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho
documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de
Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, sin
embargo, por cuanto la Asamblea de fecha 16 de abril 2.008, fue realizada en la forma
ilegal antes señalada, esta comunicación no reviste eficacia jurídica probatoria.
IV. Valor y mérito jurídico probatorio de la exhibición del acta de asamblea
Extraordinaria de fecha 16 de abril de 2.008, en la que se eligió una Junta de
Condominio de las Residencias El Garzo.
Observa el tribunal que la referida prueba no consta en autos, toda vez que la parte
demandada no fue intimada a los efectos de exhibir el documento requerido, por lo que
la mencionada prueba se tiene como inexiste y en consecuencia no es objeto de
valoración.
V. Finalmente señalaron que en virtud del principio de la comunidad de la prueba hacen
suyas las pruebas promovidas por la parte demandada.
SEXTA: DE LAS PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA PARTE CO-DEMANDADA.
(Administradora del Condominio (INMOVIVIENCA), en la persona de su Director
ciudadano RAÚL ORLANDO JAIMES PACHECO.
En la oportunidad legal la parte co-demandada, promovió la siguiente prueba:
1. Valor y mérito jurídico probatorio de las actas procesales.
Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le
sean favorables, el Tribunal señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas
pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse
factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio
de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el
valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se
indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en

particular.
Con relación a esta prueba, el Tribunal considera pertinente, hacer las siguientes
consideraciones: En primer lugar, cuando una prueba es promovida dentro de un
proceso cualquiera, no es el promovente el dueño de la prueba, pues la misma puede
beneficiar, favorecer o perjudicar a todas las partes que de una u otra forma aparezcan
involucradas en la controversia, en atención al principio procesal de la comunidad de la
prueba, que permite que una prueba evacuada y producida a los autos pertenece al
proceso, guardando total independencia de la parte que la promovió o produjo y no en
forma particular a su aportante o promovente, ya que tal como lo estableció la Sala de
Casación Civil en sentencia de fecha 19 de noviembre de 1.969, tienen su justificación
jurídica en que “... como las pruebas constituyen los elementos utilizados por el Juez
para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las haya promovido o aportado”; en
segundo lugar, son tres las características fundamentales que se le atribuyen al principio
de la comunidad de la prueba: 1) Que se relaciona con el hecho de que toda prueba surte
efectos para el proceso quien la adquiere (proceso de adquisición de la prueba) para el
proceso, sin que importe la parte que la haya promovido. 2) El destinatario de la prueba
no es una parte específica, no es tampoco su promovente, es, siempre y en todo caso el
proceso. 3) La valoración de una prueba no toma en cuenta el vínculo generador de ella,
pues el mérito y la convicción que de ella dimanan es totalmente independiente del
propósito del promovente, sólo subordinado a la soberanía del juzgador; en tercer lugar,
si bien, la expresión de reproducir el mérito favorable de los autos en cuanto a que
favorezca a la parte promovente, no vulnera en sí el principio de la adquisición procesal,
ni tampoco lesiona el principio de la comunidad de la prueba, ni menoscaba la potestad
del juzgador de valorar las pruebas, no obstante, la expresión el mérito favorable de los
autos en cuanto favorezca al cliente o representado, no constituye por sí misma una
prueba, sino una especie de recordatorio al Juez para analizar las actas procesales, sin
que ello implique, se repite, una prueba en si misma. Por lo tanto, esta prueba
promovida por la parte co demandada, el Tribunal no le asigna eficacia probatoria
alguna, pues las actas procesales y las pruebas no son patrimonio de una parte en
especial sino que corresponden al proceso, y por lo tanto, pueden favorecer o
desfavorecer a las mismas.
2. Valor y mérito jurídico probatorio a la solicitud realizada por cuarenta y cinco (45)
propietarios del Conjunto Residencial El Garzo 1era Etapa, para la convocatoria de la
Asamblea General de Copropietarios, cuya acta se impugnó en este juicio.
Observa el Tribunal que al folio 104 y 105 corre la mencionada solicitud realizada por
cuarenta y cinco (45) propietarios del Conjunto Residencial El Garzo, en fecha 27 de
agosto de 2.007, dirigida al Presidente y demás miembros de la Junta de Condominio de
las Residencias El Garzo, mediante la cual señalaron que en uso de los derechos
impuestos por la Ley de Propiedad Horizontal, solicitaban que fuera fijada y publicada
fecha y hora, para la convocatoria a la asamblea, donde se llevaba a efecto, la elección
de una nueva junta de condominio, en un lapso no mayor de una semana. Constata el
Tribunal que el señalado listado incumbe a los copropietarios integrantes de las torres 1,
2 y 3. Así mismo, advierte el Tribunal que la solicitud en mención fue realizada siete (7)
meses y medio antes de haberse llevado a efecto la asamblea de fecha 16 de abril de
2.008.
Observa el Tribunal que tal documento privado no fue impugnado por la parte

Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido, en orden a
lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el
artículo 1.363 del Código Civil.
3. Valor y mérito jurídico probatorio de la convocatoria personalizada realizada a todos
y cada uno de los propietarios en fecha 07 de abril de 2008.
Evidencia el Tribunal que al folio 106 corre la referida convocatoria en virtud de las
cual la empresa INMOVIVIENCA Bienes- Raíces, comunicó al ciudadano Luís
Altamiranda Yennys, integrante de las residencias El Garzo, apartamento 1-PB-B, que
en virtud de la renuncia de cuatro (4) miembros de la Junta de Condominio de los seis
(6) que lo integraban y por haberlo solicitado un número de propietarios que representan
más de un tercio del valor básico del inmueble, se convocaba a todos lo copropietarios
de las Residencias El Garzo a una Asamblea General Extraordinaria, que tendría lugar
el día miércoles 16 de abril de 2.008, en el salón de reuniones del edificio 2, la cual se
efectuaría en el siguiente orden; la primera convocatoria sería a las 6:00pm, que en el
caso de no haber quórum, la segunda convocatoria sería para las 7:00 pm del mismo día
y lugar, que el caso de no haber tampoco quórum, la tercera y última convocatoria
quedaría para las 8:00pm en el mismo lugar y fecha, la cual se realizaría cualesquiera el
número de asistentes. Que igualmente establecido que las decisiones serían válidas y de
obligatorio cumplimento para todos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y que
el único punto a tratar sería: LA ELECCIÓN DE LA JUNTA DE CONDOMINIO.
Observa el Tribunal que la referida convocatoria fue valorada ut supra, tal y como se
desprende de la prueba enumerada I, concerniente a las pruebas promovidas por la parte
actora. El Tri bunal dio por reconocido dicho documento privado, en orden a lo pautado
en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo
1.363 del Código Civil. Sin embargo, el Tribunal advirtió que la mencionada
convocatoria hizo referencia a una asamblea extraordinaria, es decir, a una sola reunión
en virtud de la cual se elegiría una nueva junta de condominio, pero que adicionalmente
se emplazó para dos (2) reuniones más, esto es a la 7:00pm y 8:00pm, haciéndolas de
manera consecutiva en el mismo lugar y fecha de la primera, por lo que se menoscabo
lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que la
exhortación o convocatoria realizada a los vecinos, tuvo en su haber el llamando a
tres(3)reuniones de manera consecutiva, siendo esto, total y absolutamente ilegal,
aunado al hecho de que a la Asamblea no concurrió un número de propietarios
suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, por lo que se debía proceder a
realizar una nueva consulta por los medios indicados tal como lo indica el artículo 23 de
la ley citada.
4. Valor y mérito jurídico probatorio de la convocatoria realizada por la prensa, en la
página 2B, del Diario Frontera, de fecha miércoles 09 de abril de 2008.
Observa el Tribunal que al folio 107 efectivamente corre la referida publicación
periodística de la convocatoria (ut supra mencionada), cuyo único punto a tratar era: La
elección de la junta de condominio. A este respecto, el Tribunal señala que tal
publicación periodística, tiene eficacia jurídica probatoria, por exigirlo la Ley de
Propiedad Horizontal.

5. Valor y mérito jurídico probatorio del acta de Asamblea General de Copropietarios
levantada el día 16 de abril de 2008.
Observa el Tribunal que del folio 108 al 110 corre en copia fotostática simple, la
indicada acta de fecha 16 de abril de 2.008, levantada por los copropietarios del
conjunto residencial El Garzo, en hora 8:00pm; en la misma se dejó constancia de que
por tratarse de la tercera y última convocatoria, la misma se realizaría cualquiera que
fuere el número de asistentes y que las decisiones serían válidas y de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios. Que en virtud de la referida reunión, hubo
varias exposiciones sobre la legalidad o no de la misma, que sin embargo en la referida
acta quedó asentado que la asamblea siendo la máxima autoridad del condominio la
consideraba válida, procediendo a nombrar la nueva junta de condominio quedando
integrada en presencia del presidente actual ó saliente de la siguiente manera:
PRESIDENTE: JOSÉ LUÍS ANGULO, VICEPRESIDENTA: LETICIA PEÑA,
SECRETARIA: DELIA PRIETO, TESORERO: ISMELDA DE ZURITA, PRIMER
VOCAL: MIREYA ALVARADO, SEGUNDO VOCAL: MARÍA ZORAIDA PEÑA y
TERCER VOCAL: SAID NAKAD. Que sometida a votación la presente proposición
fue aprobada por unanimidad de los asistentes a la asamblea. Se dejó constancia que el
acta en referencia, fue levantada de esta manera y no en el libro de asambleas por
cuanto no se permitió acceso al libro, dejándose constancia que se haría a posteriori,
pero que se haría firmar a todos los asistentes, la aprobación y asistencia a la asamblea.
Así mismo, se estableció un plazo de ocho (8) días para que la junta saliente rinda
cuentas de su gestión mientras ejercieron funciones.
Observa el Tribunal que la referida acta es total y absolutamente ilegal por cuanto no se
pueden efectuar consecutivamente tres reuniones un mismo día en un mismo lugar y en
una misma fecha, vale decir una Asamblea efectuada a las 6 P.M., otra a las 7:00 y otra
a las 8 P.M., incluso sin existir el quórum reglamentario, pues cada vez que se deba
efectuar una Asamblea de Condominio se debe convocar nuevamente por la prensa para
cada reunión la correspondiente convocatoria para la elección de la Junta de
Condominio.
En tal sentido, la asamblea realizada en la fecha 16 de abril de 2.008, adolece de
evidentes vicios, que la hacen nula, de toda nulidad, todo lo cual permite afirmar que es
procedente la acción propuesta de nulidad. Aunado a ello el señalado documento fue
presentado en COPIAS FOTOSTÁTICAS SIMPLES, no se le asigna ningún tipo de
valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que
las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de
documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual
se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias
fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y
sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla
con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. RICARDO
ENRIQUE LA ROCHE, en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO
CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la
impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados
reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos
privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina
sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de
valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de
1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales,
no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio

documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados
reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida
en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta
Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”. Por todas
las razones anteriormente explanadas, el acta de condominio celebrada en fecha 16 de
abril de 2.008, es total y absolutamente nula y así debe decidirse.
6. Valor y mérito jurídico probatorio del documento correspondiente al acta de fecha 24
de abril de 2008.
Constata el Tribunal que al folio 111 y 112 corre en copia fotostática simple, la
precitada acta, en virtud de la cual los nuevos miembros de la junta de condominio
nombrada en fecha 16 de abril de 2.008, convocaron una reunión, a los fines de que los
ciudadanos JOSÉ ASDRUBAL FRANCO y HILDA GÓMEZ CASTILLO, hiciesen la
entrega y rendición de cuentas de la junta anterior, dado el compromiso preestablecido
en la mencionada acta de fecha 16 de abril de 2.008, en donde dichos ciudadanos
quedaron comprometidos a hacer entrega oficial. En dicha acta, se dejó constancia que
los mencionados ciudadanos no cumplieron con la acción soberana impuesta por la
nueva asamblea de propietarios. Que tal desobediencia tiene por finalidad evitar que la
junta de condominio funcione debidamente a favor de la comunidad. Se señaló
igualmente que al no haberse efectuado la entrega en referencia, deben trasladarse a una
notaría, quedando a riesgo un denuncia legal. Constató el Tribunal que la referida acta
fue soportada por trece (13) copropietarios integrantes de las torres 1, 2 y 3.
El Tribunal señala que ha la referida acta, tampoco se le asigna ningún tipo de valor
probatorio, ya que como se mencionó anteriormente el artículo 429 del Código de
Procedimiento Civil, advierte que las copias fotostáticas producidas en juicio se
reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos
expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el
adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente
privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un
principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio
legal. En tal sentido la mencionada prueba no reviste valor jurídico probatorio alguno.
SÉPTIMA: DE LAS PRUEBAS CONSIGNADAS POR LA PARTE CO-
DEMANDADA. (Presidente de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El
Garzo, ciudadano JOSÉ LUIS ÁNGULO.).
I. Ratificó las pruebas documentales marcada “A”, “B”, “C”, “D” y “E”, consignadas
por el apoderado de la “Empresa Inmobiliaria Vivienda C.A. (Inmovivienca)”,
ciudadano abogado Raúl Orlando Jaimes). (FOLIOS DEL 104 AL 113).
Constata el Tribunal que las referidas pruebas marcadas “A”, “B”, “C”, “D” y “E”
referidas a:
 Solicitud realizada por cuarenta y cinco (45) propietarios del Conjunto Residencial El
Garzo 1era Etapa, para la convocatoria de la Asamblea General de Copropietarios.
 Relativa a la convocatoria personalizada realizada a todos y cada uno de los
propietarios en fecha 07 de abril de 2008.
 Concerniente a la publicación periodística de la convocatoria efectuada por
Inmovivienca para la asamblea General Extraordinaria de fecha 16 de abril de 2.008,
cuyo único punto a tratar sería la elección de la junta de condominio.

 Relativa al acta de Asamblea General de Copropietarios levantada en fecha 16 de
abril de 2008.
 Relativa al documento correspondiente al acta de fecha 24 de abril de 2008.
El Tribunal observa que las referidas pruebas fueron promovidas ut supra, y
debidamente valoradas, sería una inutilidad procesal redundar nuevamente sobre el
mismo punto.
OCTAVA: Para mayor comprensión de la situación jurídica planteada, resulta
conveniente transcribir los siguientes dispositivos legales contenidos en los artículos 18,
22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, a saber:
El artículo 18, establece:
“Artículo 18.- La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a
la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador.
La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y
tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la
Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus
funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse
protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75 %) de los apartamentos y
locales y será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regulados por esta
Ley.
La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de
vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la
presente Ley y, en todo caso, tendrá las siguientes:
a. Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;
b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c. Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios
no hubiere procedido a designarlo;
d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que
fuere necesaria;
e. Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador”.
El artículo 22, ordena:
“Artículo 22.- Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes
a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a algunos
apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A falta de disposición en el
documento de condominio, se aplicará lo dispuesto en los dos artículos siguientes”.
El artículo 23, consagra:
“Artículo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a
su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de los propietarios

respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se
tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen podo menos dos
tercios del valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del inmueble o de
los apartamentos correspondientes.
Si dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último propietario interesado,
el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por
aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal
caso, para la aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley no
exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor
atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al
administrador dentro de los ocho (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al
último interesado.
El administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el resultado de la
votación, asentará los correspondientes acuerdos en el Libro de Acuerdos de los
propietarios y conservará los comprobantes de las consultas dirigidas y de las respuestas
recibidas”.
El artículo 24, indica:
“Artículo 24. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador puede, si
lo estima conveniente convocar a una asamblea de los propietarios interesados para
deliberar sobre los asuntos a que se refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo
exijan los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico del
inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios interesados pueden
ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la respectiva jurisdicción para que
convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla.
Las asambleas se celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el
Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la asamblea en caso de
su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de
todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido
invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un
periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la
convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio. El administrador
dejará con la misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el
incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar
el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios
indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el
primer aparte del mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los
propietarios, suscrita por los concurrentes”.
El artículo 25, prevé:
“Artículo 25. Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos

precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá
impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del
documento de condominio o por abuso de derecho. El recurso deberá intentarse dentro
de los treinta (30) días siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la
comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo hubiere sido
tomado fuera de asamblea.
Si no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el acuerdo tomado
fuera de ella, los treinta (30) días indicados se contarán a partir de la fecha en que el
recurrente hubiere tenido conocimiento del acuerdo.
El recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado, pero el Juez
discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede decretar esta suspensión
provisionalmente a solicitud de parte interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del
Procedimiento Civil para los juicios breves”.
Tales disposiciones en síntesis establecen lo siguiente:
El artículo 18 de la referida Ley, indica a quien le corresponde la administración de los
inmuebles, la de integración, designación y funciones de la Junta de Condominio.
El artículo 22, por su parte determina lo relacionado con la administración y
conservación de las cosas comunes y la aplicación supletoria de disposiciones de la Ley
de Propiedad Horizontal, con respecto a lo no resuelto en el documento de condominio.
El artículo 23, tiene relación directa a la consulta de los propietarios, los
correspondientes acuerdos, la forma de su implementación y su asentamiento en el
Libro de Acuerdos.
El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea
de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal
competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier
causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la
presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos
han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual
manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido
convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y
un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con
la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios
suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una
nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará
por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la
indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos
tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio
o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.
NOVENA: Este jurisdicente a los fines de decidir la presente controversia considera, en
primer lugar, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se
refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios.
En tal sentido, el Dr. JUAN GARAY, en la Ley de Propiedad Horizontal
(Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:

“La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda
para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las
asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor
conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los
propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el
que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de
propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se
remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son
los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al
Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en
materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.”
En segundo lugar, señala Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y
Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 87 y 88, editorial Melvin C.A., julio 2.002, que
un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, un condominio, es un
instituto o centro autónomo, complejo y heterogéneo que requiere de una autonomía
jurídico-administrativa para preservar su destino y para establecer mecanismos de
participación en la toma de decisiones. De allí la necesidad de la Administración en el
sistema de propiedad horizontal, en cuanto a la asamblea general de copropietarios,
cuyo régimen establece la Ley de Propiedad Horizontal en el Título Segundo, bajo las
figuras de la Asamblea General de Copropietarios, la Junta de Condominio y el
Administrador.
En tercer lugar, es conveniente hacer un análisis del contenido del artículo 24 de la Ley
de Propiedad Horizontal, la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando
haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación
predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del
edificio.
DÉCIMA: En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los
asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen
solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los
condóminos, a saber el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para
deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un
número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o
fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos
formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos
requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y
forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos
requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.
En cuanto a la convocatoria de asamblea, el Legislador estableció un número de
requisitos, que hace pensar que su intención era la protección de los intereses de los
propietarios, que los mismos tuviesen conocimiento y certeza sobre los asuntos de
interés común y así poder participar en los acuerdos tomados, todo a los fines de la
protección de la institución de la propiedad horizontal, es evidente el celo puesto por el
Legislador en la protección de este tipo de multipropiedad, cuando expresa en el artículo
24 de la indicada Ley, que la asamblea no puede deliberar sin la presencia de todos los

interesados, a menos que conste fehacientemente que todos fueron invitados a la
reunión con al menos tres (03) días de anticipación a la misma.
En tal virtud, el autor Rafael Ángel Briceño, en su obra “De la Propiedad Horizontal”,
indica lo siguiente:
“Es necesario, pues, determinar el interés tutelado por la legislación de la propiedad
horizontal. Ese interés no parece ser otro que el de la ordenación de la propiedad dentro
de un régimen que concilia intereses contrapuestos, de modo de asegurar las máximas
posibilidades de utilización fundada en las relaciones de vecindad. Obviamente, es un
interés general que responde a la conveniencia de difundir esta modalidad de la
propiedad en el mayor número de personas, estimular la industria de la construcción,
atender al desarrollo de los núcleos urbanos escasos de espacio, de viviendas y locales
comerciales, con la consiguiente protección de la confianza pública.”
Considera este Juzgador que la mención especifica de los asuntos a tratar, es esencial
para la validez de la convocatoria; de otra manera todos y cada uno de los propietarios
no podrían saber si son interesados en los asuntos a debatir, mas aún cuando la Ley
distingue entre asambleas generales y asambleas para deliberar sobre asuntos
concernientes a un número determinado de propietarios.
Igualmente, establece Legis en su Guía Práctica de Propiedad Horizontal y
Arrendamientos Inmobiliarios, páginas 88 al 91, que la Ley de Propiedad Horizontal
establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de
Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo
estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas
comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos
apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En
caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea
requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la
jurisdicción donde este ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios
interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá
convocar a la Asamblea de Copropietarios.
En tal sentido, la Ley de Propiedad Horizontal rige lo referente a la convocatoria, que
será escrita, publicada en un periódico de la localidad firmada por el Administrador y
dirigida a cada uno de los propietarios del condominio, a objeto de celebrar en el día y
hora señalados, una Asamblea General, para tratar los puntos que sobre la
administración, conservación y mantenimiento del inmueble, se indican en forma
expresa. La indicada Ley Especial establece que la publicación de la convocatoria debe
ser por lo menos con tres días de anticipación a la celebración de la Asamblea, y la
fijación de un ejemplar de la convocatoria en las puertas del inmueble; pero aunque la
Ley de Propiedad Horizontal obliga al administrador a dejar en cada apartamento con la
anticipación un ejemplar de la convocatoria, el incumplimiento de este último requisito
no conlleva la nulidad de la Asamblea, tal como lo dispone el artículo 24 eiusdem.
Igualmente, los requisitos para la convocatoria de la Asamblea General de
Copropietarios son dos: Uno de contenido y otro de publicación, a saber:
Con respecto a su contenido, la convocatoria debe cumplir con los siguientes requisitos:
a) Señalar el nombre y dirección del edificio.

b) Señalar la fecha de su emisión.
c) Indicar el día y la hora en que se realizará la Asamblea General.
d) Indicar el lugar donde se celebrará la Asamblea.
e) Exponer en forma precisa los puntos a tratar.
f) Llevar el nombre y la firma del Administrador.
Y, con relación a su publicación, la convocatoria para celebrar una Asamblea General
de Copropietarios debe realizarse a través de periódico de la localidad, con tres días de
antelación, por lo menos y con la fijación de un ejemplar de ella a las puertas del
inmueble. No basta con realizar una convocatoria personal, apartamento por
apartamento, ni llamar a la Asamblea mediante un anuncio en la cartelera del inmueble,
aunque ello se haga aparte de la publicación de la convocatoria en el medio impreso.
Por otra parte, la Ley establece que la Asamblea General de Propietarios no puede
deliberar sin la presencia de todos los interesados a menos que conste en forma
fehaciente que todos han sido convocados a la Asamblea con tres días de anticipación,
por lo menos; sin embargo, debe existir un quórum para la aprobación de la propuesta
consultada que será el voto favorable de los propietarios de los apartamentos o locales
que represente por lo menos dos tercios del valor del inmueble, salvos los casos donde
la ley exige unanimidad.
Asimismo, para la validez de una Asamblea General de Copropietarios es indispensable
el cumplimiento de tres requisitos para que se tenga como válidamente constituida:
1. Que se haya realizado la convocatoria, con expresión de los puntos a tratar.
2. Que se haya publicado la convocatoria en un periódico de la localidad, con una
antelación de tres días continuos, como mínimo.
3. Que se haya fijado un ejemplar de la convocatoria en la entrada del edificio.
Es de hacer notar que igualmente los artículos 26, 27 y 49 ordinal 3º de la Constitución
de la República Bolivariana de Venezuela establecen:
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de
justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la
tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente,
autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas,
sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 27. Toda persona tiene derecho a ser amparada por los tribunales en el goce y
ejercicio de los derechos y garantías constitucionales, aun de aquellos inherentes a la
persona que no figuren expresamente en esta Constitución o en los instrumentos
internacionales sobre derechos humanos….
Artículo 49, ordinal 3°: Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de
proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente,
por un Tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad.
Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un
intérprete.”
De las normas parcialmente transcritas se evidencia la protección de la Ley al acceso a
la justicia, y de allí surgen unos requisitos que deben ser cumplidos por la parte que

intente la acción basándose en esos artículos y en tal sentido, el artículo 25 de la Ley de
Propiedad Horizontal, habla de cualquier propietario sin discriminación ni especificar
solvencia o insolvencia.
El caso bajo análisis, se trata de una acción de nulidad del Acta de Asamblea de
Propietarios de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial “El Garzo”, de fecha
16 de abril de 2.008, en virtud de la cual se constituyó una nueva Junta Administradora,
representada por los ciudadanos PRESIDENTE: JOSÉ LUÍS ANGULO,
VICEPRESIDENTE: LETICIA PEÑA, SECRETARIA: DELIA PRIETO,
TESORERO: ISMELDA DE ZURITA, PRIMER VOCAL: MIREYA ALVARADO,
SEGUNDO VOCAL: MARÍA PEÑA Y TERCER VOCAL: SAID NAKAD, junta
ilegalmente elegida en esa asamblea, según lo señalado por la parte actora, ya que la
convocatoria practicada no cumplió con los requisitos exigidos e el artículo 24 de la Ley
de Propiedad Horizontal.
Ahora bien, consta al folio 8, convocatoria de fecha 07 de abril de 2.008, en virtud de la
cual se señaló que la Administradora de la Junta de Condominio del Conjunto
Residencial El Garzo, invitó a una Asamblea General Extraordinaria de Propietarios,
para el día martes 16 de abril de 2.008, la cual se llevaría a cabo en el Salón de
Reuniones del Edificio 2 de dichas residencias, a fin de tratar como único punto: “La
Elección de la Junta de condominio”, ello en virtud de la renuncia de cuatro (4)
miembros de la Junta de Condominio de los seis (6) que la integraban y por haberlo
solicitado un número de propietarios que representaban más de un tercio del valor
básico del inmueble, que dicha asamblea se efectuaría en el siguiente orden; la primera
convocatoria sería a las 6:00pm, que en el caso de no haber quórum, la segunda
convocatoria sería para las 7:00pm del mismo día y lugar, que el caso de no haber
tampoco quórum, la tercera y última convocatoria quedaría para las 8:00pm en el mismo
lugar y fecha, la cual se realizaría cualesquiera fuera el número de asistentes. Quedó
igualmente establecido que las decisiones serían válidas y de obligatorio cumplimento
para todos de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal.
En este sentido, es menester señalar que es frecuente, según algunos documentos de
Condominio, o porque así lo acostumbran algunas directivas de Juntas de Condominio,
que en la convocatoria a la Asamblea se prevea una o dos nuevas convocatorias para
otras Asambleas, a realizarse una a una hora y otra una hora después, señalando que de
no lograrse el quórum necesario para la celebración de la primera, se tomarán los
acuerdos en una nueva asamblea convocada para una hora después. Este jurisdicente
advierte, que esto va en contravención a lo dispuesto por la Ley de Propiedad
Horizontal en el artículo 24, que dispone que de no lograrse el quórum necesario, se
procederá a convocar nuevamente a la Asamblea General de Propietarios, por los
medios indicados en el artículo anterior, es decir según artículo 23 eiusdem. El
Administrador debe realizar la consulta mediante comunicación escrita, dirigida a cada
uno de los propietarios, quienes tienen un lapso de ocho días, contados a partir del día
siguiente a la fecha del recibo de la última carta consulta, para emitir su opinión. De no
lograrse el número de votos requeridos por la Ley, se procede a la segunda consulta, con
igual lapso para que los propietarios se pronuncien al respecto, y la decisión se tomará
con el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los
inmuebles, cuyos propietarios hubiesen expresado su voluntad al Administrador, a
menos que la Ley exija unanimidad para la aprobación de la proposición.
Por lo tanto resulta correcto que para que se pueda declarar constituida la asamblea con

la participación de los copropietarios en la toma de decisiones, la Ley de Propiedad
Horizontal establece los parámetros sobre los cuales se deben tomar tales decisiones
para lo cual deben cumplirse los siguientes requisitos: 1).- La identificación de quien
convoca a la asamblea, 2).- La convocatoria debe hacerse con tres (3) días de
anticipación, 3).- Debe publicarse en un periódico que circule en la localidad y fijarse a
la puerta de entrada del edificio.
En el caso bajo examen, los hechos ocurrieron así:
A.- En fecha 16 de abril de 2.008, fue celebrada una Asamblea General Extraordinaria
de copropietarios de las Residencias El Garzo, previamente convocada en fecha 07 de
abril de 2.008, dispuesta en el siguiente orden: horas 6 p.m, 7pm y 8pm
respectivamente.
B.- Que la última convocatoria celebrada a las 8pm, se dejó constancia de que por
tratarse de la tercera y última convocatoria la misma se realizaría cualquiera que fuere el
número de asistentes y que las decisiones tomadas serían válidas y de obligatorio
cumplimiento para todos los propietarios.
Con la mencionada convocatoria se violó lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley de
Propiedad Horizontal, pues convocó a los propietarios para un mismo día para celebrar
las Asambleas, una a las 6 p.m., otra para las 7pm y otra para las 8pm de la noche de ese
mismo día, vale decir, el día 16 de abril de 2.008, toda vez que dicha norma establece
“… a menos que conste que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de
anticipación, por lo menos…”, por lo que resulta contrario a derecho celebrar las tres
asambleas un mismo día con una hora de diferencia.
Con tal proceder, la administradora infringió la norma que consagra el principio de la
publicidad de las convocatorias a asambleas de propietarios para decidir sobre asuntos
tan importantes, como es la “La elección de la Junta Administradora”.
En el presente caso y en orden a lo antes expuesto se puede observar que, la
convocatoria redactada de esa manera y Asamblea realizada de en horas sucesivas,
fueron realizadas contraviniendo lo dispuesto en Documento de Condominio del
Conjunto y en la Ley de Propiedad Horizontal, habida cuenta que según la
representación judicial de la parte actora, la convocatoria se hizo sin llenar los requisitos
pautados en la Ley de Propiedad Horizontal, y el Tribunal observa que tales requisitos
son inherentes a la comunidad de propietarios, por mandato expreso en los artículos 22,
23 y 24 de la citada Ley, de tal manera que la referida Asamblea no cumplió con su
cometido, al comprobarse la inexistencia del cumplimiento de las formalidades exigidas
por la ley para su validez lo que la hace nula, más aún cuando dicha convocatoria fue
realizada en contravención a la Ley.
Por las razones anteriormente explanadas este Tribunal dictamina que la Asamblea
extraordinaria de Copropietarios de las Residencias El Garzo, realizada en fecha 16 de
abril de 2.008, adolece de evidentes vicios, que la hacen nula, todo lo cual permite
afirmar que es procedente la acción propuesta de nulidad, de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 24 eiusdem. Así se decide.
PARTE DISPOSITIVA

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