El 'banco malo' no tiene prisa por hacer caja con sus viviendas

1. Diari
Diumenge, 24 de febrer de 2013
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se pregunta Bernardos, que sigue: «¿Y cómo la compraré?
¿Como inversión? ¿De segunda mano y mal ubicada? Aquí,
los únicos inversores son los
inversores internacionales, que
compran promociones enteras
y bien ubicadas».
«Desde el año 2007 –coincide Sergio Nasarre, de la UB–,
los bancos sólo han sacado al
mercado viviendas que nadie
quiere, pero con buena financiación. Los APIs quizás tengan
un material un poco mejor, pero se encuentran con hipotecas
que son terribles, y la única solución entonces es trabajar con
lo que tienen los bancos».
Nasarre tiene claro el motivo del endurecimiento en las
condiciones de las hipotecas:
«La banca española tiene problemas de liquidez y no tiene
dinero para pagar. Ya nadie se
fía de nosotros. Es un tema de
liquidez. Y si han de prestar dinero, las hipotecas son carísimas.
Quizás te hagan un euribor más
el 1,5%, pero con una cláusula
suelo del 3,65% ó del 4%, con
lo que acabas pagando más del
doble de lo que deberías».
Solomillos bajo el mostrador
Lo bueno al banco malo (caro,
inaccesible), y lo malo (mal ubicado, saturado) para el cliente
Hamburguesas para todos, y
los solomillos debajo del mostrador. Para casa y los amigos.
Gonçal Bernardos, de la UB, no
cree que queden ya muchos solomillos de esos, que los hubo.
Cuenta que se los repartieron
entre los que tuvieron acceso a
ellos. Es decir, la gente que trabajaba en las entidades financieras y sus círculos más cercanos.
Ahora, dice, «los únicos activos buenos que pueden tener
son los procedentes de los embargos, que pueden sacar al
mercado con una pérdida escasa o nula».
Todos a comisión
La valoración inicial de los
145.000 activos inmobiliarios
traspasados hasta ahora a la Sareb fue de 55.000 millones de
euros. Ahora, la Sareb ya le ha
cargado su 15% de margen, al que
se añadirán las comisiones que
les cargarán las entidades financieras a las que hasta hace
bien poco pertenecían esos activos, y que ahora actuarán como meras inmobiliarias a comisión.
Van a ser precios al bulto,
porque a finales de esta semana trascendió que la Sareb había adjudicado a un consorcio
formado por seis despachos de
La oferta
145.000
activos inmobiliarios han sido transferidos a la Sareb
a pie de oficina. ¿Eso es todo lo
que hay? Desde luego que no,
en opinión de Sergio Nasarre.
En el caso de las entidades financieras que han esquivado
las nacionalizaciones y el rescate, y que no se han visto obligadas a transferir a precio de
amigo sus mejores activos a la
Sareb, «tienen otro material»,
mucho más atractivo, «que están reteniendo».
Pero no está a la vista, y no
lo estará hasta que los precios
del mercado vuelvan a subir.
abogados, cinco consultoras,
KPMG y el grupo IBM la valoración de sus activos, en un proceso que debería estar listo antes de agosto. Hasta entonces,
el escenario es el que hay: bancos nacionalizados haciendo
de agencias inmobiliarias y
agencias inmobiliarias haciendo de agentes para bancos.
Lo explica Gil Cristià, presidente del Col·legi d’Agents de
la Propietat Immobiliària (API)
en Tarragona: «El problema es
que los inmuebles de cada en-
tidad que haya transferido activos a la Sareb serán vendidos
ahora por esas mismas entidades, pero será la Sareb la que
fijará los precios. A eso hay que
añadir la cuestión de las comisiones, donde la Sareb y esas
entidades todavía no se han
puesto de acuerdo».
También a las agencias inmobiliarias les ha tocado ponerse a comisión de los bancos. «No nos ha tocado más remedio que trabajar con las
mente. «En primer lugar, la inseguridad laboral. Después, el
hecho de que todos pensamos
que el precio del mercado inmobiliario todavía bajará más, pero no creo que los precios bajen mucho más».
En este contexto, la realidad del mercado inmobiliario
hoy es la de «comercio puro»,
según Gil Cristià. Las ofertas
y contraofertas son moneda
común, aunque «donde hay
más regateo es en la entidad
El valor
‘La Sareb ha
aumentado los
precios un 25%
y no les importa
tardar en vender’
Gonçal Bernardos
UniversitatdeBarcelona
55.000
millones de euros es el valor inicial otorgado a los activos
entidades bancarias –admite
Gil Cristià–, porque era llegar
con un cliente para obtener
una hipoteca y que le dijeran
‘pero mire lo que tengo yo’, y
que te quitasen el cliente».
Ahora, entre un 70% y un 80%
de los pisos que venden las
agencias inmobiliarias, explica Cristià, son de entidades financieras.
Fuera competencia
Quizás no dinamice el mercado, pero la entrada de la Sareb
está provocando a corto plazo
una merma en la oferta inmobiliaria. «Lo que ha provocado
es que los activos que ahora están en manos de la Sareb –explica Cristià– estén ahora todos parados, pero cogiendo los
precios que tenían las entidades y subiéndolos. Otra cosa es
que el mercado acepte esos precios cuando ya no aceptaba los
más bajos».
Sin duda para Gil Cristià,
lo que provocará este parón
de 154.000 activos inmobiliarios será «favorecer a las entidades bancarias que no han
tenido que dar sus activos a la
Sareb».
Todo es negociable
El mercado sigue parado, y hay
dos aspectos que en opinión de
Gil Cristià influyen directa-
bancaria», asegura. «Hoy todo se negocia –prosigue–, pero bajadas de precio del 20%
o del 30% ya no se hacen».
Dentro o fuera
Pero, en todo esto, hay una
pregunta clave, que se formula Sergio Nasarre, de la URV:
«Debemos plantearnos si las
personas de menos poder adquisitivo deben huir de los
centros de la ciudad para ir a
vivir en bloques de la periferia». Y la Sareb, lejos de darle respuesta, se perfila como un
agravante de esta peligrosa situación de riesgo de exclusión
social.
«No hay nadie del Tercer
Sector ahí –lamenta Nasarre–,
ni nadie que sepa de qué habla.
Serán incapaces de comercializarlo solos, y es muy probable
que sean los profesionales los
que finalmente se queden con
estas viviendas. Nadie venderá a pérdida, esperarán a tiempos mejores».
«Pero esto no es la primera
vez que pasa en España –remacha Nasarre–, porque se parece mucho a la famosa Desamortización de Mendizábal de principios del siglo XIX, donde los
únicos que tenían dinero para
comprar eran los mismos a los
que les habían quitado los bienes».
‘Hoy hay precios
un 21% más
caros que a 31
de diciembre de
2012’
Sergio Nasarre
UniversitatRoviraiVirgili
‘Los activos
transferidos a la
Sareb están
ahora parados y
más caros’
Gil Cristià
Col·legid’APIdeTarragona
13.422 viviendas nuevas por vender en las comarcas de Tarragona
Stock por 1.000 habitantes
Stock por comarcas
Stock por tramos de población
18
30.000
21,4
Por 1.000 habitantes
16
25.000
14
16,5
12
20.000
13,6
10
15.000
8
Cada 1.000 hab.
8,3
Menos de 5
De 5 a 10
De 10 a 15
De 15 a 20
20 o más
Tarragona Barcelona Girona
Lleida
Fuente: Agència Catalana de l’Habitatge
6
10.000
4
5.000
2
0
> 100.000
De 50.001 De 25.001 De 10.001
a 25.000
a 100.000 a 50.000
De 5.001
a 10.000
De 2.001 Menos de
a 5.000
2.000
0