El Dr. Moisés Arata Solís hace un interesante análisis del impacto de la ley 30313 sobre el principio de la fe pública registral.

1. Dr. Moisés Arata Solís
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IMPACTO DE LA
LEY 30313 RESPECTO AL
PRINCIPIO DE FE
PÚBLICA REGISTRAL
Expositor: Moisés Arata Solís

2. Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control normativo al interior del procedimiento
 Tacha por falsedad documental (art. 38 del RGRP):
“cuando (…) las instancias registrales adviertan la
falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la
inscripción previa realización de los trámites que
acrediten indubitablemente tal circunstancia”
Registrador o Tribunal se encuentran con la
falsedad (es un hallazgo): falta control de
autenticidad moderno
El objetivo de la regulación es quedarse con el
original, para informar a la autoridad administrativa
superior

3. Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control jurisprudencial al interior del procedimiento
 ACUERDO PLENARIO CIV
1. INHIBITORIA “Si durante la calificación registral de un título,
el Registrador Público o el Tribunal Registral toman conocimiento
de la existencia de un proceso judicial relativo a la validez o
existencia del acto o derecho materia de inscripción, procederán
conforme a lo establecido en el art. 64 de la Ley N° 27444,
cursándose oficio al órgano jurisdiccional competente (…)
Formulada la inhibitoria por el Registrador Público el asiento de
presentación del título caducará una vez vencido su plazo de
vigencia. Formulada la inhibitoria por el Tribunal Registral el
asiento de presentación quedará vigente durante el plazo
establecido en el artículo 164 del Reglamento General de los
Registros Públicos".

4. Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control desde el exterior del procedimiento
ALERTA REGISTRAL: servicio gratuito y facultativo,
no genera “derecho de contradicción”. Un discutible
premio a la ineficiencia
ANOTACIONES PREVENTIVAS POR PRESUNTA
FALSIFICACIÓN SÓLO DE PARTES O
ESCRITURAS PÚBLICAS O POR PRESUNTA
SUPLANTACIÓN DE LOS OTORGANTES EN
DICHOS DOCUMENTOS (5TA Y 6TA DCTF D.LEG.
1049): post inscripción y vigencia de 1 año para
facilitar anotación de demanda con retroprioridad

5. Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control desde el exterior del procedimiento
BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE
DOCUMENTOS (DIRECTIVA 001-2012-SUNARP/SN):
post inscripción, por falsedad, adulteración o suplantación
en cualquier instrumento y cualquier Registro, probar ante
Jefe Zonal sin derecho a interacción, no procede si hay
tercero inscrito o título vinculado pendiente. Vigencia 120
días hábiles
INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE LAS PARTIDAS DE
PREDIOS (DIRECTIVA 08-2013-SUNARP-SN): acto
unilateral (revocable) del propietario que impide, por un
plazo máximo de 10 años la inscripción de actos
voluntarios de disposición, gravamen o carga

6.  Control judicial posterior al procedimiento
“(…) Al haberse determinado que la adquisición de
los esposos (…) se realizó de buena fe (…) no puede
concluirse, (…) que habiéndose declarado nula
judicialmente la Escritura Pública fraguada por el
demandado (…), que sirve de antecedente a la
transferencia hecha a favor de los recurrentes, que
la Escritura Pública de éstos también carece de
eficacia legal. (…) El principio de buena fe registral
(…) tiene por finalidad proteger al tercero que
actuando de buena fe y amparado en la presunción
de veracidad de las inscripciones adquiere un
derecho (...)” CAS N° 383-2001-APURIMAC
(01.03.02)
Dr. Moisés Arata Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?

7. Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control judicial posterior al procedimiento
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil (20/10/12):
55/28 votos a favor de la segunda ponencia:
PRIMERA PONENCIA
La fe pública registral protege a los terceros de
buena fe cuando el acto previo es nulo o falso, pues
el Artículo 2014 del Código Civil, no distingue, en
consecuencia, por efecto de la seguridad jurídica del
tráfico, no importa la magnitud del vicio que afecte el
título, pues basta que el tercero cuente con título
oneroso, se de buena fe e inscriba su derecho, para
gozar de la tutela legal

8. Dr. Moisés Arata
Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Control judicial posterior al procedimiento
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil (20/10/12): 55/28
votos a favor de la siguiente ponencia:
SEGUNDA PONENCIA
La fe pública registral no protege a los terceros de buena fe
cuando se trata de vicios radicales de nulidad, como es el
caso de la falsificación de los títulos, pues el Artículo 70 de
la Constitución del Estado, dice que la propiedad es
inviolable, lo que no es coherente si admitimos que un
titular pueda ser despojado fácilmente a través de una
falsificación. El Artículo 2014 del Código Civil debe leerse
desde la perspectiva constitucional de protección de la
propiedad, evitando que los actos ilícitos consumen
derecho

9. Dr. Moisés Arata Solís
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1. ¿DE DÓNDE VENÍAMOS?
Según el Ministerio Público entre Ene-Set del
2013 se presentaron 10,825 denuncias por
falsificación de documentos, de las cuales la
mayor incidencia radica en compraventas
inmobiliarias. Sólo 247 detenidos
http://www.rpp.com.pe/2013-10-29-mp-reporta-mas-
de-10-mil-denuncias-por-falsificacion-de-documentos-
noticia_643583.html

10. Dr. Moisés Arata Solís
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2. LOS TEMAS DE LA LEY N° 30313
 Oposición al procedimiento registral en trámite
 Cancelación de inscripción sin proceso judicial
 Modificación del principio de legitimación para
incluir deslegitimación por cancelación
 Modificación del principio de fe pública registral
para referir buena fe también a TTAA e incluir
falsedad o suplantación en patologías cubiertas
 Limitar competencia notarial territorial en
“actuaciones notariales referidas a actos de
disposición o gravamen intervivos”
 Ampliar anotaciones preventivas a pedido de
Notario a instrumentos protocolares y
extraprotocolares (en falsedad) y todos los
protocolares (en suplantación)

11. No es posible afirmar aquí y ahora que el
principio de fe pública registral se encuentre
afectado por las modificaciones introducidas
por la Ley N° 30313: i) incidencia de los
títulos archivados sobre la buena fe y ii)
expresa inclusión, dentro de las patologías
cubiertas por la fe pública registral, de la
cancelación derivada de la falsificación y
suplantación
Dr. Moisés Arata Solís
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3. HIPÓTESIS

12.  VALIDEZ DE LAS MODIFICACIONES:
constitucionalidad
 EFICACIA DE LAS MODIFICACIONES:
determinación de los efectos, en el mundo del
deber-ser, de los requisitos de la institución para
desplegar sus efectos protectores
 EFICIENCIA DE LAS MODIFICACIONES: impacto
en la vida social
Dr. Moisés Arata Solís
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4. LOS PLANOS DE LA DISCUSIÓN PARA
ENTENDER LA POSIBLE AFECTACIÓN

13. Dr. Moisés Arata Solís
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4. LOS PLANOS DE LA DISCUSIÓN PARA
ENTENDER LA AFECTACIÓN
VALIDEZ
EFICIENCIAEFICACIA

14.  “Registros” no mencionados por la Constitución
pero subyace idea de seguridad jurídica ¿cuál?
 El registro como producto burgués: desde la
prueba de la propiedad a la seguridad del
crédito territorial y del tráfico de bienes
 El registro en el mundo actual: multifacético, con
más pretensiones sobre los datos fácticos
(ventanilla única) y reductor de “conflictividad”,
pero con menos pretensiones de ser el título
 Nuestra realidad: faceta tradicional, conflictivo
(duplicidades) y sin pretensiones
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
VALIDEZ: la propiedad “inviolable” vs la libertad de
contratar

15.  No existen derechos fundamentales absolutos,
el legislador desarrolla límites y tribunales
pautas para convivencia con otros derechos
 Ponderación debe considerar el régimen
económico constitucional: economía social de
mercado, libre iniciativa privada, libertad de
empresa, libre competencia pero, también,
orientación y promoción del desarrollo por el
Estado y combate a conductas que los
convierten en algo lesivo para la sociedad
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
VALIDEZ: la propiedad “inviolable” vs la libertad de
contratar

16. La modificaciones no confían en el Registrador
(mandan leer el archivado con desconfianza y
más pericia que él) ni en el Juez (no creen que
sepa ponderar la buena fe), pero eso en sí mismo
no es inconstitucional.
En todo caso, el mercado nos dirá si las
modificaciones tienen el impacto que muchos
predicen (lesión a la libertad de contratar):
¿habremos dejado de contratar o se habrá
producido una seria afectación a los costos de
transacción (los cálculos probabilísticos)?
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
VALIDEZ: la propiedad “inviolable” vs la libertad de
contratar

17.  El requisito de la lectura de los títulos
archivados es incoherente con lo que implica un
sistema registral de inscripción, pero la
exigencia – de momento – no será cuestionada,
primará la “textualidad” del precepto
 ¿Qué tan patológicamente distintos y más
graves son los supuestos de falsificación o
suplantación a los tradicionalmente
comprendidos en el art. 2014? De momento la
discusión está “zanjada” por el art. 5 de la Ley
30313 y el nuevo art. 2014
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA

18.  ¿Todos los supuestos de “fraude inmobiliario”
serán tratados por igual?
Judicialmente, salvo casos excepcionales que
ya no se citarán, veníamos de un intenso control
de la buena fe registral (hasta revisión de
archivados y la diligencia de “seguir la pista”),
pero no de la buena fe civil (irrelevancia de la
posesión)
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA

19.  Casación 1168-2009-LA LIBERTAD (pub.
30/07/10, en la que señaló que: “el hecho de la
cancelación del asiento registral donde
constaba inscrita la anotación de demanda
sobre mejor derecho de propiedad no enerva la
publicidad a terceros que derivaba de dicho
asiento, ya que dicha cancelación no hace más
que informar la conclusión del proceso civil
antes mencionado pero otorga la información
suficiente de que respecto del mismo bien existe
una duplicidad de título”.
 Es previsible que se siga esa tónica en los
casos de falsificación y adulteración, pero no en
el de suplantación
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA

20.  Los “accidentes” siempre ocurrirán ¿serán los
jueces quienes al aplicar los “remedios”
continuarán haciendo odiosa la fe pública
registral, al no controlar adecuadamente la buena
fe civil?
 ¿Cómo ponerse en el justo medio del control de
moralidad?
“El requisito de la buena fe, en los sistemas de inscripción, es
patentemente un arma de doble filo, que ha de manejarse con
exquisito tacto. Un paso de más reduce el valor de los
asientos a una simple formalidad que no vale la pena, y un
paso de menos puede convertir al Registro en un auténtico
burladero que celestinee el fraude”
Ramón de la Rica y Arenal
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA

21.  Un razonamiento diferente, ¿una esperanza?
“lo mínimo razonable y comprensible de una
persona que está interesada en adquirir un
inmueble es por lo menos preguntar al “poseedor”
en qué situación se encuentra el inmueble o cuál es
el derecho que le asiste (…) por lo tanto la conducta
de la compradora (…) no puede ser amparada por
el derecho” Cas. 3187-2013 CAJAMARCA (30.06.15)
• Declararon nula la segunda venta por mala fe (?)
Dr. Moisés Arata Solís
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5. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICACIA

22.  Medidas “preventivas y curativas” del fraude
inmobiliario mantienen las deficiencias en el
sistema de producción/comunicación de títulos
inscribibles, se require modernización funcional
y tecnológica: seguirán ocurriendo
falsificaciones (el símil con el robo en las casas
de San Borja)
 Deficiencias en el sistema sancionatorio: se
requiere efectividad (no más impunidad)
 Enfrentar el problema de las debilidades del
sistema judicial y no pretender “subsidiarlo”
Dr. Moisés Arata Solís
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6. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICIENCIA

23.  Si los jueces se quedan en verificar la
exigencia de papeles seguirán haciendo
odiosa la fe pública registral
 Si mantenemos los problemas de fondo la
sociedad volverá a presionar por una
solución distinta: ¿Seguro de títulos? Parece
que preferimos el IGV al IR
Dr. Moisés Arata Solís
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4. LAS MODIFICACIONES EN EL PLANO DE LA
EFICIENCIA