1. Procedimiento de Embargo
Inmobiliario Ley 189-11
Por: Ana Magnolia Méndez Cabrera
Katty Alexandra Soler Báez

2. Sujetos Activos
Artículo 149.- Ámbito de aplicación. El presente Título
contiene las disposiciones aplicables para el procedimiento
especial de ejecución inmobiliaria al que podrán optar
cualesquier tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo,
sin que esta lista sea limitativa, entidades de intermediación
financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a
los que se refiere la presente ley, titularizadoras y fiduciarios,
siempre y cuando la garantía hipotecaria haya sido
concedida de manera convencional, sin importar el tipo o
naturaleza de la acreencia garantizada.

3. Sujetos Activos
Cont...
Artículo 150.- Derecho de perseguir la venta de los inmuebles
hipotecados por falta de pago. Sujeto a los términos y
condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso de
falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que
conlleve la pérdida del beneficio del término, podrá ser
perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por cualquier
acreedor provisto de una hipoteca convencional.

4. Sujetos Activos
Acreedores
Hipotecas
Convencionales
Entidades de
Intermediación Financiera
Sujetos
Agentes de
Activos
Garantía
Titularizadoras
Otros Fiduciarios

5. Acreedores de Hipotecas
Convencionales
Es convencional pues se trata de un ajuste, de un concierto, de
una conveniencia, una conformidad, entre dos o más La
hipoteca convencional se refiere a un derecho real que se
constituye sobre bienes inmuebles, para garantizar con ellos
la efectividad de un crédito en dinero a favor de otra
persona.personas que tienen capacidad para contratarla.
Osoria, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, económicas
y sociales. Primera Edición Electrónica. Datascan S.A.
Guatemala. C.A. Página 458.

6. Entidades de Intermediación
Financiera
Art. 3, letra b de la Ley 183-03, Monetaria y Financiera.
Los tipos de entidades de intermediación financiera están consignadas en el
Art. 34 de la Ley antes mencionada.
Bancos Múltiples
Bancos de Ahorros y Crédito
Corporaciones de Crédito
Asociaciones de Ahorros y Crédito
Cooperativas de Ahorros y Crédito
Los bancos constituidos con arreglo a la Legislación de otros países,
inscritos

7. Agentes de Garantía
El artículo 119 de la ley del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso (a
partir de ahora ley MHF) indica que el Agente de Garantías es la
persona jurídica debidamente habilitada para fungir como tal,
designada mediante acto por escrito, denominado acto de
garantía, suscrito por los acreedores u otros beneficiarios de un
crédito garantizado mediante prenda, hipoteca o cualquier otro
tipo de garantía, incluyendo la cesión de los beneficios sobre
pólizas de seguros y cualquier otro derecho accesorio, para que
actúe como su mandatario y representante ante todas aquellas
gestiones inherentes al proceso de creación, perfección,
mantenimiento y ejecución de las garantías otorgadas para
seguridad del crédito de que se trate.

8. Las Titularizadoras
Son sociedades dedicadas al agrupamiento o empaquetamiento
de activos financieros para ser transformados en títulos
valores y vendidos o adquiridos por inversionistas.
Definición disponible en Internet:
http://esmimi.hu/economía/titularización.html. 30-5-2012,
8:12 PM

9. Fiduciarios
El fiduciario es la persona que administra un fideicomiso, y éste
(el fideicomiso) es una figura jurídica expresada en un
contrato o acto constitutivo, cuyo fundamento está basado en
una relación de confianza y voluntad mutua entre el
fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último
administra fielmente el patrimonio fideicomitido a favor de
un fideicomisario o beneficiario, en estricto apego a las
instrucciones estipuladas en el acto constitutivo que da origen
al mismo, al amparo de la Ley No.189-11.
Artículo 14 , Reglamento 95-12, 2 de marzo del 2012.

10. Sujetos Pasivos
Osoria, Manuel, Op.
El sujeto pasivo de Cit., Página
las vías de ejecución 326.
es el deudor.
El deudor es aquel que
está obligado a dar, hacer
o no hacer.

11. Sujetos Pasivos de Manera
Principal
El deudor de
una hipoteca
convencial que
no ha honrado
su crédito.

12. Sujetos Pasivos Excepcionales
El Fideicomiso
Las Titularizadoras
El Agente
De
Garantía

13. Actuaciones Procesales

Notificación del Mandamiento de Pago

Inscripción del embargo inmobiliario

Redacción de Deposito del Pliego de condiciones

Publicación Anuncio a fin de venta en pública subasta

14. Plazos

15 días francos luego de notificado el mandamiento de pago,
éste se convierte en Embargo Inmobiliario (art. 153).

5 días siguiente al vencimiento del plazo del mandamiento de
pago, el embargo inmobiliario debe ser inscrito en el Registro
(154) Ver Artículo 154 párrafo II para el caso de pluralidad de
inmuebles.

15. Plazos
Cont...

10 días luego de la última inscripción, se debe depositar el
pliego de cargas, cláusulas y condiciones en la secretaria del
Tribunal(155).

La ley no especifica sobre el proceso para la fijación de la
venta en pública subasta. Se entiende que, para que se
cumplan los plazos, debe ser fijada en un plazo no mayor de
30 días luego de depositado el pliego.

16. Plazos
Cont...

20 días siguientes al depósito del pliego de condiciones, se
publica el edicto en el periódico (Artículo 158).

Dentro de los 5 días de la publicación, el aviso debe ser
notificado al deudor, propietario del inmueble y a los demás
acreedores (Art. 159).

15 días a partir de la notificación del edicto se celebra la
venta.

17. Embargo 189-11 Vs. Embargo
C.P.C.
bMandamiento de Pago

Mandamiento de Pago Acta de Embargo

Inscripción del Mandamiento Denuncia del embargo
de Pago
Transcripción o inscripción del

Redacción y Depósito del embargo
pliego de condiciones Redacción y Depósito del

Fijación de la venta pliego de condiciones

Publicación de Aviso en el Notificación del pliego de
periódico condiciones

Notificación del aviso Lectura del Pliego de
Condiciones

Venta
Publicación de Edictos
Subasta

18. Embargo 189-11 Vs. Embargo
6186 Mandamiento de Pago
●
●
Acta de Embargo

Mandamiento de Pago
●
Denuncia del embargo

Inscripción del
Mandamiento de Pago
●
Transcripción o inscripción
del embargo

Redacción y Depósito del
pliego de condiciones
●
Redacción y Depósito del
pliego de condiciones

Fijación de la venta
●
Notificación del pliego de

Publicación de Aviso en el condiciones
periódico
●
Lectura del Pliego de

Notificación del aviso Condiciones

Venta ●
Publicación de Edictos
●
Subasta