Informe de Avaluos

1. Instituto Universitario Politécnico Santiago Mariño
Ingeniería Civil – SAIA
Extensión Barinas
Barquisimeto Estado Lara
Arelis Carolina Da Silva Nuñez
CI: 17.011.566
Avalúos de Bienes Muebles e Inmuebles
INFORME TECNICO DE AVALUO
VIVIENDA UNIFAMILIAR Y PARCELA DE TERRENO
DIRECCIÓN: SECTOR EL AMANECER, CONJ. RESD. OASIS, II ETAPA, CASA N° 75
SOLICITANTE: LARRY ANTONIO SOTO
N° DE CEDULA O RIF: 11.434.616
PROPIETARIO: CORPORACION LUVY C.A
NRO. DE ASIGNACIÓN: 960
20/03/2017
CABUDARE, MUNICIPIO PALAVECINO, EDO. LARA

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INFORME DE AVALUO
RESUMEN EJECUTIVO
PROPIETARIO: CORPORACION LUVY C.A Fecha: 20/03/2017
SOLICITANTE: Larry Antonio Soto N° de Cedula o Rif: 11.434.616
UBICACION: Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75
TIPO DE INMUEBLE
CASA QUINTA APARTAMENTO LOCAL GALPON TERRENO
X
TERRENO CODIGO CATASTRAL: 13-06-02-08-47-02
PLANA QUEBRADO OTROS
X
SITUACION LEGAL
PROPIO EJIDO BALDIO OTROS
X
DATOS DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD REGISTRO: Venta Primaria
FECHA REG: Documento: Protocolo: Tomo:
SERVICIOS PUBLICOS
AGUA LUZ TELEFONO ASEO GAS OTROS
X X X X X
SERVICIOS PUBLICOS
VIALIDAD PAVIMENTADA TRANSPORTE COLECTIVO
NO SI X NO SI X
CENTROS ASISTENCIALES CENTROS EDUCATIVOS
NO SI X NO SI X
DIMENSIONES Y LIDEROS:
NORTE: Parcela 76.
SUR: Parcela 74.
ESTE: Parcela 72.
OESTE: Carrera 4.
VALOR DEL INMUEBLE
M2 Bs/M2 TOTAL (Bs)
TERRENO N° 01 147 500 73500
TERRENO N° 02
EDIFICACION N° 01: AREA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA
73,26999
9999999
996
4716,680000
0000003
345591,14000000001
EDIFICACION N° 02:
EDIFICACION N° 03:
EDIFICACION N° 04:
EDIFICACION N° 05:
EDIFICACION N° 06:
OTRAS EDIFICACIONES O BIENHECHURIAS 5600
TOTAL 424691,14000000001
DESCUENTO ART. 39, GACETA OFICIAL DEL 15-04-98 34995,300000000003
TOTAL GENERAL 382222,03000000003
VALOR DE LIQUIDACION INMEDIATA 382222,03000000003
OBSERVACIONES GENERALES: El inmueble se encuentra en buenas condiciones, esta nuevo y
no ha sido habitado.
RECOMENDACION: Ninguna

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IDENTIFICACION
Perito(s) responsable(s) del Avalúo: Arelis Da Silva
Numero de Cedula: 17.011.566
Bien(es) Avaluado(s): Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno
Fecha del Avalúo: 20/03/2017
Propietario del Bien: CORPORACION LUVY C.A
CERTIFICACION
Yo, Arelis Da Silva, Tasador, abajo firmante certifico:
A) Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por el Sr.
Larry Antonio Soto; N° de Cedula o Rif: 11.434.616 y realizado para el
Banco Bicentenario, en fecha 20/03/2017 , es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como
justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, intención o
sentimiento personal que pudiese en lo más mínimo tanto los datos o
hipótesis de trabajo, como resultado obtenido al aplicar los mencionados
métodos.
B) Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la
propiedad avaluada, en cualquier posible operación comercial o
crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra
índole.
C) Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi
carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y
responsabilidades.
D) Que todos los datos obtenidos de otras personas o de archivos
para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas
hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni
omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalúo.
Firma del Avaluador

4. - pag. 2 -
RESUMEN
Para: BANCO BICENTENARIO Fecha: 20/03/2017
Oficina/sucursal/V.P: Barquisimeto Centro
Expediente del cliente Nº: 960 Monto del Avalúo: Bs.
424691,14000000001
Cliente: Larry Antonio Soto N° de Cedula o Rif: 11.434.616
Motivo: Solicitud de Crédito de Ley de Política Habitacional
Objeto del Avalúo: El objeto del avalúo es para colocar el inmueble como
garantía hipotecaria para respaldar préstamo de Ley de Política
Habitacional para la compra del mismo y utilizarlo como vivienda principal.
Tipo de inmueble: Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno
Dirección: Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75
Ciudad Municipio Estado
Cabudare Palavecino Lara
Datos de Registro:
Registro Tomo Documento Folio Fecha % Cond.
Adquisición Venta Primaria
Parcelamiento Reg. Sub. M. Palavecino 05º 23º 01 al 15 08/09/99 0,38%
Características de los Bienes en Estudio:
AREA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA
CALIDAD DE LA CONSTRUCCION De Primera De Primera
SISTEMA CONSTRUCTIVO Tradicional Tradicional
FUNDACIONES Aisladas de Conc. Armado Aisladas de Conc. Armado
ESTRUCTURA Concreto Armado Mixta
TECHO Y/O ENTREPISO Losa de Entrepiso Machiembrado con Tejas Criollas
PAREDES Bloques de Arcilla Bloques de Arcilla
FRISOS Lisos externos e internos Lisos externos e internos
PINTURA Caucho Externo e Interno Caucho Externo e Interno

5. - pag. 3 -
PISOS Cubierto con Granito Cubierto con Granito
RECUBRIMIENTOS Ceramica en Baños y Cocina No Presenta
VENTANAS ROMANILLA Aluminio y Vidrio Aluminio y Vidrio
PUERTAS
Madera Entamborada
con Reja de Seguridad
Externa Metalica entamborada
INSTALACIONES ELECTRICAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas
INSTALACIONES SANITARIAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas
ARTEFACTOS SANITARIOS Color Blanco Economicos Color Blanco Economicos
EQUIPOS Y OTROS Hidroneumatico Hidroneumatico
CARACT. DE LA COCINA No esta construida No esta construida
DISTRIBUCION INTERNA DEL BIEN
Area de recibo comedor, área de
cocina, habitación principal con
baño, dos habitaciones secundarias y
área de servicio en patio.
EDAD APARENTE DE EDIFICACION
ESTADO DE CONSERVACION 1
COSTO DE REPOSICION A NUEVO 4716,6800000000003
VALOR UNITARIO DEPRECIADO 4.716,68
VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE 345591,14000000001
NUMERO DE ESTACIONAMIENTOS 2 2
NUMERO DE HABITACIONES 3 3
NUMERO DE BAÑOS 2 2
TOTAL DE AMBIENTES Mas de 10 Mas de 10
AREA DE CONSTRUCCION 73,269999999999996
CALIDAD DE LA CONSTRUCCION De Primera De Primera
SISTEMA CONSTRUCTIVO Tradicional Tradicional
FUNDACIONES Aisladas de Conc. Armado Aisladas de Conc. Armado
ESTRUCTURA Concreto Armado Mixta
TECHO Y/O ENTREPISO Losa de Entrepiso Machiembrado con Tejas Criollas
PAREDES Bloques de Arcilla Bloques de Arcilla
AñosAños0

6. - pag. 4 -
FRISOS Lisos externos e internos Lisos externos e internos
PINTURA Caucho Externo e Interno Caucho Externo e Interno
PISOS Cubierto con Granito Cubierto con Granito
RECUBRIMIENTOS Ceramica en Baños y Cocina No Presenta
VENTANAS ROMANILLA Aluminio y Vidrio Aluminio y Vidrio
PUERTAS
Madera Entamborada
con Reja de Seguridad
Externa Metalica entamborada
INSTALACIONES ELECTRICAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas
INSTALACIONES SANITARIAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas
ARTEFACTOS SANITARIOS Color Blanco Economicos Color Blanco Economicos
EQUIPOS Y OTROS Hidroneumatico Hidroneumatico
CARACT. DE LA COCINA No esta construida No esta construida
DISTRIBUCION INTERNA DEL BIEN
EDAD APARENTE DE EDIFICACION
ESTADO DE CONSERVACION
COSTO DE REPOSICION A NUEVO
VALOR UNITARIO DEPRECIADO
VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
NUMERO DE ESTACIONAMIENTOS 2 2
NUMERO DE HABITACIONES 3 3
NUMERO DE BAÑOS 2 2
TOTAL DE AMBIENTES Mas de 10 Mas de 10
AREA DE CONSTRUCCION
CALIDAD DE LA CONSTRUCCION De Primera De Primera
SISTEMA CONSTRUCTIVO Tradicional Tradicional
FUNDACIONES Aisladas de Conc. Armado Aisladas de Conc. Armado
ESTRUCTURA Concreto Armado Mixta
TECHO Y/O ENTREPISO Losa de Entrepiso Machiembrado con Tejas Criollas

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PAREDES Bloques de Arcilla Bloques de Arcilla
FRISOS Lisos externos e internos Lisos externos e internos
PINTURA Caucho Externo e Interno Caucho Externo e Interno
PISOS Cubierto con Granito Cubierto con Granito
RECUBRIMIENTOS Ceramica en Baños y Cocina No Presenta
VENTANAS ROMANILLA Aluminio y Vidrio Aluminio y Vidrio
PUERTAS
Madera Entamborada
con Reja de Seguridad
Externa Metalica entamborada
INSTALACIONES ELECTRICAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas
INSTALACIONES SANITARIAS Embutidas en Paredes y Losas Embutidas en Paredes y Losas
ARTEFACTOS SANITARIOS Color Blanco Economicos Color Blanco Economicos
EQUIPOS Y OTROS Hidroneumatico Hidroneumatico
CARACT. DE LA COCINA No esta construida No esta construida
DISTRIBUCION INTERNA DEL BIEN
EDAD APARENTE DE EDIFICACION
ESTADO DE CONSERVACION
COSTO DE REPOSICION A NUEVO
VALOR UNITARIO DEPRECIADO
VALOR ACTUAL DEL INMUEBLE
NUMERO DE ESTACIONAMIENTOS 2 2
NUMERO DE HABITACIONES 3 3
NUMERO DE BAÑOS 2 2
TOTAL DE AMBIENTES Mas de 10 Mas de 10
AREA DE CONSTRUCCION
Caracteristicas del Entorno:
Servicios: 1.-Electricidad Línea Aerea. 7.-Drenaje Superficial
2.-Hay Líneas CANTV en la Zona. 8.-Bancos Cercanos
3.-Cloacas. 9.-Servicios Medicos Cercanos
4.-Agua por Acueducto. 10.-Seguridad Policial Cercana

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5.-Vialidad Asfaltada. 11.-C. Comerciales Cercanos
6.-Aceras en Concreto. 12.-Centros Educativos Cercanos
Topografía del Terreno: Plana
Forma de Terreno: Poligono Irregular
Acceso a la Zona: Carrera 4
ORIGEN DE LA PROPIEDAD:
TRADICIÓN LEGAL: El Inmueble pertenece a el Sr. CORPORACION LUVY C.A,
según consta en documento registrado y protocolizado
bajo el N folios , Tomo , de Fecha . El cual a su vez lo
adquirio del Sr. , según consta en documento registrado y
protocolizado bajo el N folios , Tomo , de Fecha . El
inmueble esta libre de todo gravamen, según la
informacion suministrada por el propietario.
LINDEROS DEL INMUEBLE:
SUPERFICIE Y LINDEROS SEGÚN DOCUMENTOS: 147 m2
NORTE: Parcela 76.
SUR: Parcela 74.
ESTE: Parcela 72.
OESTE: Carrera 4.
SUPERFICIE Y LINDEROS SEGÚN MEDICIONES EN SITIO: 147 m2
NORTE: En 21,00 mts con Parcela 76.
SUR: En 21,00 mts con Parcela 74.
ESTE: En 7,00 mts con Parcela 72.
OESTE: En 7,00 mts con Carrera 4.
SITUACION URBANISTICA DEL INMUEBLE
Zonificación: Según el departamento de Catastro e Ingeniería Municipal
de La Ciudad de Cabudare, el Inmueble se encuentra en una Zonificación
ND3 (ZONA RESIDENCIAL) (Nueva Ordenanza )
Cumple con todas las ordenanzas: SI

9. - pag. 7 -
No cumple con las ordenanzas:
Cédula de Habitabilidad
Descripción de la zonificación:
Descripción de Áreas:
MALETERO (
Método empleado:
DESCRIPCION AREA
TERRENO 147 m2 EDAD
ESTADO DE CONSERVACION
SEGÚN HEIDECK
AREA PRINCIPAL DE LA
VIVIENDA
73,269999
999999996 m2 0 Años 1
m2 Años
m2 Años
m2 Años
m2 Años
m2 Años
Nº DE PUESTOS DE
ESTACIONAMIENTO
2 UND
METODO DEL MERCADO O COMPARATIVO DE LAS VENTAS
En parcelas con áreas mínimas de 2000 mts cuadrados se permitirá el uso de Comercio
Metropolitano.
ZONA R2
BORDES URBANOS CONSTRUIDOS: BA1 – BA2 – BA4 – BA5 – BA6 – BA7 – BA9 – BC1 – BC2 – BC4 –BC6 - BC8 – BC9 – BC11
PARCELA EDIFICACION
RETIROS (m.l.)
FRENTE LATERALES FONDO
Usos
Permisibles
Densidad
Neta
(hab/ha)
Área
Mínima
(m2)
Frente
Mínimo
(m.l.)
%
Construcción
neta
P.B.Y
1er P
O.P P.B.Y
1er P
O.P
Vivienda Unifamiliar y
Bifamiliar- Comercio Comunal
300 300 12 150 - - - - 4
Vivienda Multifamiliar -
Comercio Comunal
300 450 15 220 - - - 3 4
Vivienda Multifamiliar-
Comercio Comunal
900 600 18 280 - - - 3 4
Vivienda Multifamiliar-
Comercio Comunal
1200 900 20 340 - - - 3 6
Vivienda Multifamiliar-
Comercio Comunal
1500 1200 25 400 - - - 4 6
SI NO

10. - pag. 8 -
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno: El sector donde se encuentra el inmueble esta ubicado en el
Centro-Oeste de la ciudad, de condiciones residenciales - comerciales y en
un sector totalmente consolidado.
Acceso: El Inmueble esta rodeado por una vialidad totalmente desarrollada.
Se le accesa por la Carrera 4 de la urbanización, que a su vez la comunica
con cualquier sector de importancia de la ciudad.
Servicios: Los servicios que se requieren en la zona están totalmente
consolidados, estos son: acueductos, cloacas, drenajes, alumbrado público,
electricidad, teléfono, gas, aseo urbano, aceras, asfaltado, correo y
transporte público.
Población: El sector posee una densidad media de 250 Hab/Ha por ser un
sector de condición residencial.
Tendencia: La zona donde se encuentra ubicado el inmueble posee una
tendencia estable de desarrollo de edificaciones.
Actividad Económica Predominante: La actividad económica predominante
del sector es el intercambio de servicios característico de zonas mixtas.
Desarrollo y Consolidación de la Zona: El Macro sector al cual pertenece el
inmueble en estudio se encuentra en un sector parcialmente consolidado.
Adicionalmente posee algunas edificaciones adecuadas para realizar las
actividades propias del sector, y desarrollo de nuevas edificaciones lo cual
califica a la zona como Buena.
Nivel Socio-Económico Predominante: El nivel económico predominante en la
zona es medio - bajo característico de zonas residenciales.
Tipos de Construcciones en el sector: Se ubican edificaciones de mediana
altura hasta un (1) pisos, acordes con la ordenanza de zonificación del sector.

11. - pag. 9 -
FORMACION DE VALORES.
El criterio fundamental para tasar los inmuebles Terrenos es el de
comparación, analizando las ventas que por su carácter de inmediatez fueron
directas o indirectamente comparables y que hayan sido realizadas dentro de
un período razonablemente corto con respecto a la fecha del avalúo. El
carácter comparativo tiene que demostrarse en cuanto a diversos factores
intrínsecos y extrínsecos, tales como: Usos, Zonificación, Área, Forma,
Topografía, Servicios en la Zona, etc.
Al tratar de ajustar a un modelo econométrico de
comportamiento del mercado para este tipo de inmuebles se demostró que
no funciona ningún tipo de modelo, motivado a que estamos en presencia de
un mercado imperfecto y a la gran heterogeneidad de la muestra, (ver
anexos).
El análisis del Modelo Estadistico Descriptivo que describe la muestra
estudiada para el cálculo del valor unitario de Terrenos para esta zona está
definido por:
No. de Referenciales 42
Desviación Estándar
Media
Límite Inferior del Intervalo 437,19999999999999 Bs/M2
Límite Superior del Intervalo 512,36000000000001 Bs/M2
Valor Unitario Asumido 500 Bs/M2
Con respecto a la estimación de valor unitario para Terrenos, mediante
el empleo del Método del Mercado, a través de un estudio
Estadistico Descriptivo, se obtuvo un valor unitario de 500 Bs/m2 con base a la
muestra estudiada, ya que el valor unitario medio de la población se ubica en
el intervalo (437,19999999999999 Bs/m2, 512,36000000000001 Bs/m2) por sus
condiciones intrínsecas y de ubicación lo que se traduce en un valor del
terreno para la parcela Nº 01 de ( 147 m2) de SETENTA Y TRES MIL QUINIENTOS
BOLIVARES (Bs. 73500) y para la parcela Nº 02 de ( m2) de (Bs. )

12. - pag. 10 -
VALOR DE LAS EDIFICACIONES.
Para el cálculo del valor de las Edificaciones se utilizará el método
del costo donde se estimará el valor de la construcción sobre la base de su
característica, clase y tipología de construcción.
Se calculará el valor de reposición o de reemplazo a nuevo,
utilizando para ello los últimos precios de las cotizaciones de construcción,
empleando como parámetro ponderativo la incidencia del costo por metro
cuadrado de construcción y luego se calcula el valor actual de las
construcciones para lo cual empleamos los criterios de depreciación de Ross-
Heideck.
El Valor de reposición fue el resultado de la ponderación de
valores de reposición de cada estructura de acuerdo a su tipología de
construcción. (Ver Anexo “Valor de Edificaciones)
CALCULOS
Desarrollo del Método(s): COEFICIENTE DE MERCADO: 1,00 %
VALOR DE AREA PRINCIPAL DE LA VIVIENDA: Bs. 345591,14000000001
VALOR DE : Bs.
VALOR DE : Bs.
VALOR DE : Bs.
VALOR DE : Bs.
VALOR DE OTRAS BIENHECHURIAS: Bs. 5600
VALOR DEL TERRENO: Bs. 73500
MONTO DEL AVALUO: Bs. 424691,14000000001
VALOR DE MERCADO: Bs.
VALOR DE REPOSICION DE LAS EDIFICACIONES: Bs.

13. - pag. 11 -
PRECIO UNITARIO Bs/m2
4716,68000000000
03
CONST. Nº 01
PRECIO UNITARIO Bs/m2 CONST. Nº 02
PRECIO UNITARIO Bs/m2 CONST. Nº 03
PRECIO UNITARIO Bs/m2 CONST. Nº 04
PRECIO UNITARIO Bs/m2 CONST. Nº 05
PRECIO UNITARIO Bs/m2 500 Terreno N° 01
PRECIO UNITARIO Bs/m2 Terreno N° 02
VALOR DEL INMUEBLE
424691,1400000
0001

14. - pag. 12 -
CONCLUSIONES Y OBSERVACIONES
Sobre la base del procedimiento y metodología empleadas y luego
de realizar el análisis del sector de influencia y las características internas
del bien descrito Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno, ubicado en la
Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75, con un área
de construcción total de 73,269999999999996 m2, es criterio del tasador
considerar que el bien tiene un Valor a la fecha 10/25/2010 de:
De acuerdo al Art. 39, Resolución Nº 009-1197, Gaceta Oficial Nº 36.443
de fecha 15/04/98, basándose en el artículo 39, se considerará como
valor de liquidación del mueble e inmueble la cantidad de:
382222,03
(Bs. 382222,03000000003)
424691,14
(Bs. 424691,14000000001).
Arelis Da Silva
C.I: 17.011.566

15. - pag. 13 -
ANEXOS
1. Material Fotográfico (Foto de Fachada y Vialidad, 2 Fotos internas).
2. Plano de Ubicación.
3. Plano de distribución interna.
4. Referenciales para el estudio del bien.
5. Calculo estadístico (Regresión o Estadística Descriptiva)
6. Cálculos de estimación del Valor de las Edificaciones
7. Copia del Documento de Propiedad.

16. - pag. 14 -
Barquisimeto, 10/25/2010.
Sr. Larry Antonio Soto
Anexo al presente le remito original del informe de avalúo
practicado al inmueble Vivienda Unifamiliar y Parcela de Terreno, ubicado
en el Sector El Amanecer, Conj. Resd. Oasis, II etapa, Casa N° 75, cuyo
propietario es el Sr. CORPORACION LUVY C.A y solicitado por el Sr. Larry
Antonio Soto, según asignación o expediente Nº: 960 del BANCO
BICENTENARIO.
Los honorarios profesionales por la realización del avalúo, calculados
por la tabla de honorarios de avaluadores externos del BANCO
BICENTENARIO, para un monto del avaluó de 424691,14 (Bs.
424691,14000000001) son de SEISCIENTOS BOLIVARES (BS. 600) los cuales
incluyen gastos reembolsables y traslado.
Sin otro particular, se despide de Ud.
Atentamente:
Arelis Da Silva
C.I. 17.011.566

17. - pag. 15 -
Documento de Propiedad

18. - pag. 16 -
NOTA: El documento de propiedad, no lo logre adjuntar completo, ya que
excedía el limite máximo del envió.